新築分譲マンションの初代理事長に就任

[匿名さん]

50戸程度の財閥系新築分譲マンションの初代理事長をやることになりました。
何かするのでも方向性付けは始めの年が肝心だと思うので、初年度にこれをやっとけ
みたいなことあればそのあたりを先輩方にお伺いしたいです。

[51: 理事さん]

>>49
50戸でも100戸でも200戸でも通常は月１回程度の開催が望ましい。
総会の月があったり、出席者の都合で５週に１回になったりすることが
あるので通常は年間10回程度になるでしょう。

[52: 匿名]

管理規約や細則で規定されてる以上、管理組合が動かなければ自治会問題は解決しないのに混同とかいってるやつアフォすぎ。

新米理事長へのアドバイスとしては、
この手の話は問題が表面化するまで
ヘタに自分から動かないことだよ。

[53: 匿名さん]

＞昨日確認したところ、すでに町内会費は管理費に含まれており、
＞管理規約でもその旨条項がありました。

私だったら、
総会で以下のように言って、総会議事録にこの質問とその回答を掲載するように求めます。

「スレ主さんとしてはこの条項について、判例で無効となっている旨を知ったうえで、どのようにお考えですか？」

[54: 現役理事]

　新築なら、手直し箇所が共有部分、専有部分と色々あると思うけど、建物を見て回ったほうがいいよ。
補修工事をさせるのはかなり労力が必要な作業です。そして、みんなのために骨を折っても誰もわからず、感謝もされません。でも、自分の家ですから苦労をしましょう。
　新築当初は、売りやすくするために修繕積立金が少なく見積もられている場合が多いと思います。長期修繕計画と修繕積立金の確認が必要です。管理費も出来れば他の管理会社の見積もりを取り比較して交渉するか、変えるか管理費の適正価格の実現を目指しましょう。新築なので施設は、壊れません。過剰点検を削りましょう。
　理事に職務分担をお願いしましょう。環境、緑化、防犯、防災など長期に渡る手入れと維持が出来る理事会を作り上げましょう。
　駐輪場、駐車場（台数不足や利用金額の設定）、ペット（必ず勝手に飼う居住者が現れます）、騒音（楽器、子供の音、施設の機械音）とどこでも問題が発生しますから、解決策とルールを検討し、細則なり、規約なりを整備したほうが後々の揉め事を防止します。
　月一回の理事会でも開催は足りないでしょうね。やることは山積ですよ。

[55: 匿名さん]

＞管理規約や細則で規定されてる以上、管理組合が動かなければ自治会問題は解決しないのに混同とかいってるやつアフォすぎ

こういう知ったか君がいると疲れるよね。

自治会費を管理規約で決めても無効だから、管理規約や細則で規定されていること自体無意味なので、もちろん削除すべきだけど、
削除しなくても払うか払わないかは別の問題で、請求されても払う必要がない。

[56: 匿名さん]

>55
それでも規約で決められていれば、支払わなければならないでしょう。
口座引き落としだったら、どうしようもないですからね。
他の住民は何にもいわないのに、一人だけ自治会には強制力がないといって
反対してもねえ。
現実を知るべきだね。
自治会に関わりたくなかっら、参加しなければいいでしょう。
どうせ現在も何にもしてないんでしょう。
自治会費ぐらいだったら、引き落とされてもたいした額ではないですから。
他の住民も全員そうしているでしょう。

[57: 匿名さん]

町内会費や自治会費を頑なに拒否するのはどういう理由なんですかね？
普通は地域のコミュニティに対する住民の責務だというのが普通の感覚かと
思いますけどどうなんでしょうか？

・支払いが厳しいから払わないのではなく払えないから
・判例で義務無しだから法的根拠の無いものは払う必要が全くないから
・会費に対してサービスが不満。価格に納得できないから
・過去に会の運営や参加で揉めた。支払う気が失せた。
・政治的や思想的な思惑絡み

[58: 現役理事]

自治会問題は、各マンションで検討すべき事柄だからここで議論は、無意味です。

[59: 匿名さん]

そうでしたね。失礼しました。

[60: 匿名]

>>55
知ったかはお前だろ。

規定されているのは徴収方法であって
任意性は否定されていない。

個人的に拒否するのは勝手だが
徴収方法を変えるには管理組合が
動く必要がある。

[61: 匿名さん]

規約運営-組合運営（総会・理事会・会計）
　管理組合と自治会の違い
QUESTION :
　管理組合と自治会とはどう違うのでしょうか？


http://www.mankan.or.jp/06_consult/02_kumiai/02_hoki_11.html

[62: 匿名]

>>53
判例は退会の自由を認めただけで
徴収方法が無効とは言ってない。

クレーマーはこういうすり替えを平気でするので自分で判例を確認してから回答するのが正解。

いい勉強の場だねここは。

[63: 匿名]

62はベストアンサー

[64: 匿名さん]

自治会費ってそんなに小さくないですよ。
一戸あたり月額300円程度ですから、200戸も
あれば、年額720,000円です。
まったく付き合いもないのに、この金額を
払いつづけるなら修繕積立金に回した方が
マシです。
マンションが自治会に加入するメリットが
判りません。

[65: 匿名さん]

払う人が悪い。管理費から自治会費を減額した金額で銀行と契約すれば済むことです。

[66: 匿名さん]

おれは賃貸に出している部屋だから、

そこに住んでいおらず、町内会にも入っていないのに、
なぜ町内会費をはらわなけりゃいけないのか。

無効だから、これまで払った分も返してもらえるはずなので、
「返せ」って言おう。

[67: 匿名さん]

それは一旦あなたが払った上で、
受益者負担の観点から入居者に賃料の中に含めて請求するのが
普通じゃないの？

要は色々難癖付けて払いたくないだけでは？
払いたくないのは個人の思想だから止めはしないけど。

[69: 38]

＞ざっくりとしたご意見でいいのですが、50戸程度のファミリーマンションで
＞年間何回の定期的な理事会の開催が適当でしょうか？？
他の方もレスされてますけど、一般的には「月１回」が定例では？
毎月行う理由は、
　・会計の基準が「月」であり、前月の会計内容や翌月の出費内容を確認する。
　　もちろんいずれ出てくる「滞納」についても把握が必要。
だと私は思います。
会計の他にも年間を通じてさまざまな保守・点検（専有部・共有部とも）があるはずなので
早めに年間スケジュールを確認して、理事会開催日の調整も必要でしょう。

定例理事会の内容が、会計報告と確認で終えるなら１時間程度で済むでしょうが、
実際にはさまざまな課題や要望が出てくるでしょうから、開催時間のMAXも決めておいたほうがいいかも。

私の時は、翌月に行われる保守などについて担当業者さんから事前説明を毎月のようにしてたこともあり、定例理事会は３～５時間とほんと大変でした(笑
それもあり、事前に管理会社から前月の管理報告（会計含む）の資料を理事に配布のうえ、当日までに質疑事項をとりまとめて行ってました。
実際に議論が始まり熱くなると収拾がつかなくなるので、その際に理事長の手腕が問われると思います。

[70: 匿名さん]

>無効だから、これまで払った分も返してもらえるはずなので、 「返せ」って言おう。

居住が前提条件であるので貴方は不適格者で、
今住んでいる所の町会に入る事が出来る。
両方の町会費を払う気かい。

[71: 匿名さん]

下らない定例理事会の必要なし。
その代わり必要な時は月に一回に限らないのが組合員のための理事会のあり方である。

[72: 匿名さん]

突然言われても暇人ばかりではない

[73: 69]

＞突然言われても暇人ばかりではない
そのとおりで、社会的に有能な人ほど時間の調整が難しいものです。
突然＝次回の開催日を都度決めるやり方だと、必ず欠席される理事が増えますよ。
規約にもよりますが、理事会自体が成立せず重大な決議に支障がでます。
私のところでは、定例理事会に必ず、管理員・管理会社のフロントマン・その上司も同席させていたのですが、
特に管理会社のスタッフは担当物件が複数あるので、長い時間参加させるなら早めに伝えた方が勝ちです。
　管理員・・毎月のクレームや日々の問題状況の報告
　フロントマン・・会計状況及び管理全般の報告
　管理会社上司・・組合からの依頼事項にその場で会社としての決裁
などしてました。
前述のように、定例理事会の前に管理報告書などは入手してますので、理事会当日は概ね「理事会としての決議の場」として毎月不可欠でした。

[74: 69]

>>71さん
＞下らない定例理事会の必要なし。
「下らない」と思われても、日々の運営上では管理組合の意思決定機関が理事会なので、
開催しないっということは、何も判断・判定・決定しないというのと同じです。
もちろんとても信頼できる管理会社ならば、運営も丸投げにしてしまう組合もあるでしょう。

[75: 銀行関係者さん]

>>65
口座振替契約では、振替をする銀行と引き落とし口座の名義人とに
引き落とし金額についての契約はありません。

管理費の引き落とし金額に関する事務の責任は、管理組合にあります。

[76: 匿名さん]

おお！
確かに口座振替依頼書類には金額がなかったような!!

[77: 匿名さん]

まずは宴会だよ
和むことが大事

[78: 匿名さん]

> まずは宴会だよ

一見ふざけた回答のようで、以外に重要な事を言っていると思う。
と言うのは、スレ主さんのマンションが財閥系の分譲マンションであるという事。

コンシェルジュ付だったり、24時間有人管理だったりするようなマンションの住民って、
一般のマンションの住民とちょっと違ったりする。
「三井だから」「住友だから」「三菱だから」このマンションを買った、と言う人種が
組合員のどのくらいの割合を占めているのか把握することが結構重要。

財閥ブランドの信頼感でマンションを購入した層が多いのであれば、あまり早急な
改革に取り組むのは慎重になったほうが良い。

まずはスレ主さんがブランドの信頼感で購入した人なのか、競争原理を働かせて
管理費削減に取り組みたい人なのかに拠るんだけど、その見極めに住人同士の
コミュニケーションを活性化する一つの方法として、宴会はあると思う。
（ただし全部自己負担にしないと駄目ですよ）

[79: 理事さん]

最近はお酒飲まない人も多いし、
会社でも若い人は飲み会を嫌がってるからな～。

わざわざ見知らぬ人と飲み会するために
夜の時間を空けてくれるかね～。自腹だし。

居酒屋でタバコの煙吸いたくないって人も多いね。
理事会出席率100%を誇る俺も飲み会は欠席だわ。

[80: 77]

宴会を目的とするか手段とするかの違いよ

[81: 匿名さん]

スレ主です。
本当に色々意義あるご意見ありがとうございます。
自分も懇親会ばかりの各種団体に所属してたりして飲み会は好きなので
ぜひ開催したいところですね。

後は個人的には管理費削減と言うよりは資産価値の維持とスムーズな管理組合の
運営に向けての段取りを重視しています。

[82: 匿名さん]

そうです。
マンションの管理にとって一番大切なことは、継続性です。
自分の理事の時に何か新しいことをやらなければいけないという
ことではありません。
特に、工事に関しては、基本的には、長期修繕計画分をやるだけです。
それは、その時の理事の巡り合せに過ぎません。
後は、粛々とこなせばいいだけです。しかし、それが一番大切なことです。

[83: 元販売屋さん]

管理費でも修繕積立金でも何の費用でもそうなんだけど
個人の支払が3000円上がると
30年くらいの住宅ローンで100万円くらい高い中古買うのと同じになる
逆に言うと100万円くらい安くしないと売れなくなるから資産価値下がるんですよ
だから管理費は結構重要視されるんです

他にも中古で売る時に汚く見えるとかマナーが悪い場合は売りづらくなるから価値下がるし
売り物が多くなればなるほど売りにくくなるから価値下がる
円満にやってみんなが引越したくないようなマンションにすることが
資産価値の維持に繋がると考えて行ったほうが良いと思いますよ

[84: 理事さん]

スムーズな運営っていうけど、輪番理事さんは
管理会社の言うとおりに適当に１年２年過ごせば
円滑に運営は出来ますよ。

ただ、最初から設定されている各種点検や保守の
価格は相場より何割も高い価格で設定されているのが
業界の常識なので、適正かどうかきちんと見ておかないと
何十年も無駄なお金を払い続けることになりますから、
私は管理費支出を見直して結果的に２割ほど削減しました。

管理費の支出内容を何にも見直さないし新しいこともしないけど
誰も気が付かないから円満に運営されているマンションもたくさん
ありますけどね。

気が付かないならそれはそれで幸せかもしれませんけどね。

[85: 匿名さん]

スレ主です。
貴重なご意見色々ありがとうございます。
各種費用の点検・見直し・削減は重要項目ですよね。

ただ費用の削減については新築ということもあり組合員にも
考えが色々あるので慎重に進めなければいけないと思っています。

皆が一円でも安いところ見つけて来いみたいなスタンスだとやりやすいのかもですが、
管理会社の付き合いが深いところの方が安心だと言う人もいるのかも知れません。
また理事会としても新規選定の業者のクオリティに一定の責任はあるかと思います
ので新規業者に変更はより慎重さが求められる気がします。

そのあたりのバランスは皆さんの意見を伺って順次方向性を出して行きたいと思います。

[86: 匿名さん]

そうですよ、点検費とか委託費の高い安いは、管理会社のサービスに影響します。
多少高くても、その分管理が行き届いていればそれでいいのではないかと思います。
業者はちゃんとしたところに依頼してあれば、極端な価格や手抜きとかはありませんよ。
若干割高であっても、経費の削減に血眼になる必要はありません。

[87: 住民さん]

極端な価格でなくても３割高ければ十分割高ですよ。

それに、価格交渉して安くなったからといって
現場の人間はそこまで感知していませんから
すぐにサービスが悪くなることもありません。

削減すればサービスが悪くなるなんてわかったようなことを
言う人がいますが、結局面倒なことをしたくないか、実務が
わかってないだけのことが多いですね。

慎重にすすめるのは大切と思いますが、やらない言い訳に
なってしまわないように気をつけた方がいいと思います。

安易に業者を変更したりするのは慎重にすすめるとしても、
仕様を変えずに価格交渉するだけなら理事長が独自にすすめることが
可能ですからね。理事会には事後報告でも問題ありません。

頑張って下さい。

[88: 匿名さん]

新築マンションを購入したばかりのセレブの人に昔購入しローン返済が思う様にいかなくなってコスト削減ばかり叫ぶ貧乏人のアドバイスは噛み合ないよ。

[89: 理事さん]

>>88
はあ？仕事出来ない理事と管理会社の社員はどっかいけよ。

[90: 匿名さん]

事実を言われたからと感情的になるとは正直な人ね。

[91: 理事さん]

その通り。事実とは何かがわかっていればね。

[92: 匿名さん]

スレ主は、一年輪番の理事長なんだろ
あんま、あれこれやる時間はないぞ

[93: 匿名さん]

50戸つうことは役員は4-5人か
期限の問題があるから瑕疵のチェックからスタート

[94: サラリーマンさん]

私は理事長ずっとやるよ

[95: 匿名さん]

僕も現在理事長を8年やってるけど、まだまだやるよ。
マンションを完全に牛耳れるのが楽しいし、いろんな余禄もあるからね。
特に理事長手当は、現在月4万だけど、これだけ経験年数が長くなれば
もう少し上げてもいいかなと思っている。300戸のマンションだからね。
大概のことは管理会社がやってくれるので楽なんだけど、そこまでのシステム
づくりをしたのは僕だからね。
貢献度からいえば、5万～6万が妥当な金額とおもっているので、今年の総会の議案に
計上しているよ。6万でね。

[96: 匿名さん]

6万かあ、いいなあ。
俺んとこは、月3万、しょぼいよ。

[97: サラリーマンさん]

理事会の定足数を撤廃すれば独裁できるよ

[98: 匿名さん]

ウソを得々と書いているよ、御苦労さん。

[99: 匿名さん]

ウソというか、本人の中では現実なのかも。
ま、「僕」とか「俺」とか口語体で書いちゃう時点でお里が知れますが。
たしかに全国には数えきれない管理組合があるからね。
中には不幸な組合もあるのかもしれない。

[100: 匿名]

フロントは理事立候補を潰すために必死です。
輪番性理事会でないと操りにくいからでしょう