新築分譲マンションの初代理事長に就任

[匿名さん]

50戸程度の財閥系新築分譲マンションの初代理事長をやることになりました。
何かするのでも方向性付けは始めの年が肝心だと思うので、初年度にこれをやっとけ
みたいなことあればそのあたりを先輩方にお伺いしたいです。

[481: 匿名さん]

違います。理事長がやるべき事をしないからだよ。
口座自動振替日　翌月
7日 口振不能通知／管理組合口座へ振替ができたかどうか銀行から通知
　 口座振替不能者に対し口座振替不能通知書を発送
10日　口頭催促 未入金→電話・訪問により催促と滞納理由調査
20日　文書催促 未納者に、管理費等支払催告書を発送
40日　内容証明郵便 　配達証明付内容証明郵便で催告書を発送
50日　駐車場契約解除　理事会決議により駐車場使用契約解除等
次のいずれかを選択し、実行する。
70日　支払督促　理事会決議により簡易裁判所に申立書提出
　　　少額訴訟 　同一簡裁年10回まで少額訴訟利用可能
90日　訴訟等　弁護士に依頼。指導を受けながら、訴訟の追行

[482: 匿名さん]

まずは管理会社が電話で督促だよ

[483: マンション住民さん]

管理会社が電話かけて逆に「金貸してくれ！」と言われたら？

[484: 匿名さん]

＞まずは管理会社が電話で督促だよ

理事長の資格は有りませんね。

[485: 匿名]

当マンションでは督促はまず管理会社が電話、次に管理会社が文書発送。管理会社の督促業務は契約によりここまで。
その後は理事長が返済計画書・返済誓約書（管理会社に作成依頼）を持って訪問。
返済の合意を取り付け、返済計画書で確定した毎月返済額を収納代行するよう管理会社に依頼。
という流れです。
今のところ、長期滞納で上記の扱いをしたのは、ここ5年位で一件だけです。

[486: 匿名さん]

管理費を口座から引き落とせないって事は、口座残高が５万円以下でしょ

自転車操業の日々だね

公共料金も払えないし

気の毒だね

[487: マンション住民さん]

口座に1000万円くらい入ってれば問題ないと思う。

[488: 匿名さん]

>>486 by 匿名さん
お持ちの口座は１つだけですか？
私は住居ごとに口座分けてます。
毎月収入口座から振り替えするのはちょっと手間ですが。

481さんの回収ステップがたたき台になると思いますが、
駐車場などの解除は、早めのほうがいいでしょうね。
変に債務を増やすことになります。

[489: 匿名さん]

＞駐車場契約解除　理事会決議により駐車場使用契約解除等

うちのマンションの駐車場運用細則では、駐車場使用料の滞納があれば通知催告なして即刻解約ができると規定されている。
それで理事会で聞いてみたのたのだが、実際はこの規定を実施したことはなく、管理費滞納と同じステップの猶予期間があるとのこと。
この「伝家の宝刀」、一度みせしめに抜いてみることも考えたらいい。
駐車場使用料払わない奴が多いから。

[490: 匿名]

ところで、最近の新築マンション、駐車場使用料無料のところを良くみかける。
駐車場収入って管理組合にとって結構大きい収入源のはずだが。
この新築マンション、どうも管理費の中に見えない形で駐車場使用料を始めから含ませてる気がする。

[491: 匿名さん]

駐車場は住民の高齢化で余ってくる

カーシェアも徐々に増えているし

[492: 匿名さん]

>公共料金も払えないし 気の毒だね

ですからマンションに住むには無理であることを早くさとらせて、
売り逃げして管理費+修繕積立金費より安アパートに住む様に仕向ける必要がある。

[493: 匿名さん]

でも公共料金も払えない人は引越しも出来ないでしょ
自己破産を誘導して、マンション競売させて残金整理するなり、競売後の入居者に管理費払ってもらったら
いつまでもグダグダしていても埒明かないような気がする

宝くじ当たるのみんなで祈祷するわけにもいかないし

[494: 匿名さん]

>>490
駐車場無料だからと買う客も多いのかデベの売り易さ優先の販売戦略。
そういう物件は駐車場のみならず修繕積立金も設定が安いため管理組合は大変そうだ。

一流デベロッパーではそういう物件は見たことないな。

[495: 匿名]

>>490
以前はマンション一括インターネットのインターネット利用料は別料金で記載していたが、
最近の新築マンションは別料金の表示をやめて「管理費に含み入り」の表現に変わってる。
別料金で記載すると高いのばれるからね。
うちは5年前に100Mbpsで月1500円が、今回の契約更新で200Mbpsで月1050円に下がった。
いままで5年間ぼられてたんだよ。

[496: 匿名さん]

>でも公共料金も払えない人は引越しも出来ないでしょ

atamaga 良くないようですね、売り逃げしてと書いたでしょうよ。

[497: 匿名さん]

＞うちは5年前に100Mbpsで月1500円が、今回の契約更新で200Mbpsで月1050円に下がった。 いままで5年間ぼられてたんだよ。

個人ベースに改定すれば済む話よ。

[498: 匿名さん]

＞別料金で記載すると高いのばれるからね。
高いのがバレるのを恐れてではなく、一括契約してるので、使う使わないに関わらず各戸負担だからでしょ？
契約してる金額は、理事会資料や総会の決算内容で確認できます。

また一括契約の場合、数年のしばり契約も多い。
５年もたてば価格と速度も変わる部類のものだから、1500→1050円は誤差(笑)の範囲でしょう。
※コスパが良いほうがいいに決まってますが、数百円の見直しに目くじらたてる労力がもったいない。

[499: 匿名]

5年前は売主とプロバイダーとの契約で決まってた。
それを竣工時に管理組合が売主から無条件で継承させられ5年間縛られた。
今回は管理組合との契約で下げることが出来た。契約期間も2年間に縮まった。

[500: 匿名]

ところで管理組合は専用ホームページを持ってますか？

[502: 匿名]

>>500
理事長がITに詳しくないとホームページは無理。

[503: 匿名さん]

ところで皆さんの物件の上下階の遮音環境はどうですか？
また組合にクレームが寄せられた場合の対応はやはり「双方で話しあってくれ」
で終了ですか？

[504: 匿名さん]

HP（ホームページ）といっても、対外的にアピールや公開する必要は少ないので、
居住者や組合員向けのサイトなら、結構多いのでは？

うちのみ居住者＆組合員向けのサイト（システム）が複数あります。
もちろん認証が必要です。

対外向けの公開ＨＰを作る必要性ってなに？

[505: 匿名さん]

>>503
その話題は、スレの前半で既出である。
騒音クレーム問題は、別スレで多数存在する。

◆防犯、防災、防音掲示板
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/bouhan/

[506: 匿名]

>>504
マンションの資産価値を対外的にアピールすることだと思う。
販売中はデベの公式HPがあるが、完売するとそのHPは閉じられてしまう。
そうなるとマンション自身でHPを作らざるを得なくなる。
これを居住者専用サイトと兼用して対外的HPに仕立て上げる。
もちろん居住者用コンテンツはBASIC認証とSSLコード化で保護される。
さらにこれを管理組合のDBサーバとしても利用する。

[507: 匿名さん]

理事長は、必ずしもＩＴスキルが必須ではない

[508: 匿名さん]

>>506さん
スレ閲覧者には詳しい人も多いだろうから、あまり安易な発言は．．．

[509: 匿名]

>>507
いまの理事長は、少なくともword,excel,powerpointが使いこなせれければ職責を全う出来ない時代だ。
wordで議事録を書き、excelで修繕積立金のシミュレーションをやり、理事会での発表はpowerpointでのプレゼンだから。

[510: 匿名さん]

>>508
マンションのPRは、管理運営に頑張ってる自負があるなら必要なことだと思います。
技術的なことはいろいろ詳しい方と相談するなり委託すればよいでしょうが、「マンションは管理を買え」ということが徐々に広まってきたなか、中古マンションの情報はこちらから発信しないと伝わらないのです。
他所の中古マンションや新築マンションにはない、既にノウハウを蓄積し、良い管理を積み重ねてきたことのPRをし、質のを求める意識の高い入居者に入ってもらえるように、そしてマンション価格の低落に歯止めをかけることに繋げれれば理想です。さらに、データサーバや住人間のコミュニケートの手段としてもつかえます。
資産価値を維持するための手法として、大事かと思います。

[511: 匿名さん]

＞居住者用コンテンツはBASIC認証とSSLコード化で保護
この両方をやってるサイトはまれ。ほとんどがBASIC認証のみ。
ためしにサイトにデタラメログインしてエラー出してみればSSLがかかってるか否かわかる。

[512: 匿名さん]

何も理事長自らがプレゼンする必要はない

[513: マンション住民さん]

>>512
そしたら誰がするの？
理事長がやらなければ理事は当然やらないよ。
理事長が理事に「お前やれ！」と命令しても、理事は「何で俺がやるの？理事長のお前がやれ!」と逆襲されるだけ。
理事長は理事の上司ではないから理事長の命令なんて聞かないよ。
理事長はプレイングマネージャーじゃなきゃ今の時代は務まらないる

[514: 匿名さん]

給料もらってる会社の組織の上下関係ではないから、
理事は理事長に服従する必要はないと思う。
もし理事長が強要するようだった、理事を辞任すればいい。

[515: 匿名さん]

>>510さん
スレ閲覧者には詳しい人も多いだろうから、あまり安易な発言は．．．
506さんも510さんも、同じレベルで語ってますけど、内容がちょっと．．．

509さんの組合では、
理事長一人でwordで議事録を書き、excelで修繕積立金のシミュレーションをやり、理事会での発表はpowerpointでのプレゼンされてるなら立派だと思います。
うちは普通にPCは使いますけど、管理会社や担当理事いるから理事長はまとめ役に徹してます。

[516: 匿名さん]

515
510ですが、どこが「安易な発言」で「内容がちょっと」なのか、教えていただけますか。
結論だけ書かれても分かりませんので。

[517: 匿名さん]

マンションのHPなんか不要だよ

机上の空論では必要に感じるけど

作った管理組合何箇所か知っているけど、住民の高齢化でまったく不要になっているし、更新されないので古い情報のままだし
お互いに顔知っているから議論も低調

熱心な理事が交代すると放置になるのがおち

[518: 匿名さん]

517
だから、そういう凡百のマンションには不要ってことなのです。
意味が分からずに他人の言うことを机上の空論呼ばわりしないこと。

[519: 匿名さん]

まぁまぁ、517さんも「机上の空論では必要に感じる」と必要性は認めてらっしゃるので
あとは、実行力があるかないかで「机上の空論」になるかどうかっということかと。

実際には館内向けサービスとしてのWEBは多いし、公開HPと趣旨も中身もごっちゃには語れません。

[520: 匿名さん]

マンションコミュニティの物件別住民スレッドをマンションの掲示板がわりに
しているような人も多いね。

とは言っても同じ文体で同じ内容の質問が色んなスレで見るから、
関係ない人が色んなところで成りすまして聞いてるのは否めないけど。

そういう人はある意味マンション組合的には行き詰まって聞いてるんだろうけどね。
「騒音」「NHK」「自治会費の引き落とし」「手摺に洗濯物」「バルコニー喫煙」他

動きが良いスレッド見つけては聞いてる感じに見えるね。

[521: 匿名さん]

HPで資産価値上がるか

[522: 匿名さん]

518
すごい性格だね

HPって騒ぐのは始めのうち
入居者が高齢化すると誰も見向きもしなくなるし、管理しなくなる
頑張ってHPの成果10年後に報告してくれ

がんばれ机上の空論

[523: 匿名さん]

522
高齢化まで10年間も持てば十分でしょう。
典型的な傍観者の机上の空論を頂き、まことに痛み入ります。

[524: 匿名さん]

ＨＰを管理組合からの広報媒体にすれば更新されないってことはなくなる。
議事録、お知らせ、スケジュール、住民掲示板、意見箱、理事会会議室、等
基本はＨＰ、見れない人はフロントで紙媒体請求、但し重要なお知らせは歩スティングも併用。
要するに住民に「見る」ように仕向けないとだめ。

[525: サラリーマンさん]

最近はインターネットがマンション一括契約が多いから、インフラは整備されてるね。
あとはそれを有効活用するだけだろう。
基本は理事会が積極的に広報媒体、理事会と組合員の双方向コミュニケーションに利用することだと思う。
理事会のネットでの会議室は非常に有効。
事前に会議室で前処理しておけば、理事会は決議だけに集中し時間短縮が図れる。

[526: 匿名]

そうは言っても一度も具体化したことないね？
中味の無いブレゼン資料みたいだもの。

[527: 匿名]

当マンションでも理事会でHP開設を検討しましたが、継続的に更新する担当者が確保できる見込みがない。セキュリティの問題。全体的な利便性向上と言い難い。
等の意見により見送りました。
新築で年齢層も若いマンションなら開設する意義はあるかと思います。

[528: 匿名さん]

少し調べてみたら管理組合でHP作ってるところなんて
極めて少ないね。

基本は少し古めな超大規模な団地型？マンションのHPばかりだったわ。
今は流行らないんだろうね。

[529: 匿名さん]

盛り上がっていますが、
ＨＰやＷＥＢの新規立上げは、新築分譲マンションの初代理事長が優先する問題とは思えません。
沈んでいますが、専用スレがあるはずですよ。＜過去に具体的事例を投稿したので。

[530: 匿名さん]

そういや規約の違反者には理事会メンバーが注意するのが当然だろ、
みたいな感じでここのマンション管理マニアさんからのご意見あったけど、
確認したら通常の違反者には管理会社が注意することになっていたわ。

そりゃそうだろう。その年の理事会メンバーの力量次第で注意したり
しなかったりしたら混乱するだろうし、そもそも理事会はルール作りをするところで
一般的な管理業務自体は管理会社に委託してるんだもんな。