新築分譲マンションの初代理事長に就任

[匿名さん]

50戸程度の財閥系新築分譲マンションの初代理事長をやることになりました。
何かするのでも方向性付けは始めの年が肝心だと思うので、初年度にこれをやっとけ
みたいなことあればそのあたりを先輩方にお伺いしたいです。

[469: マンション住民さん]

滞納宅は訪問しても留守、電話しても出ない。

[470: 匿名さん]

子供に分からせる手段はないね。

[471: 匿名さん]

469　
一行しか書けない程度なら経験も大した考えもないってこと
無理に当たり前のことを書かなくていいですよ

[472: マンション住民さん]

469の俺は現役理事長だけど。
近くマンション始まって以来の法的措置を採る予定。
今までの理事長は滞納住民を甘やかしていた。
簡裁の小額訴訟。もう堪忍袋の緒が切れた。一罰百戒の意味もある。

[473: 匿名]

少額訴訟を決めた臨時理事会の議事録を
各戸に配るだけで予防効果はありそう。

[474: ご近所さん]

滞納訴訟は理事会決議で可。
総会決議（特別決議）が必要なのは、区分所有権の競売請求。

[475: 匿名さん]

知っているよ

[476: 匿名]

正式な手続き的にはそうなんだろうけど、
初っぱなの段階で理事会や管理会社がキチッと
説明を求めにいけるかどうかなのかも。
やっぱり管理会社が行った方が角がたたないか。

競売になった知り合いいるけど管理費を滞納してた
理由は督促が甘いからっぽい。
文書でチョロチョロ来てもプレッシャーは少なそう
だね。

[477: 匿名さん]

>466
で勉強した様ですね。
掲示板にいやがらせする手段は吹っ飛んだね。

[478: 匿名さん]

＞やっぱり管理会社が行った方が角がたたないか。

貴方は理事長には不適格です。

[479: 匿名さん]

滞納する奴は、督促の厳しい銀行ローンは払うけど、督促の甘い管理費は払わないもんだ。

[480: 匿名さん]

財産の無い人から金取るの難しいだろうね
車でも持っていたら差し押さえできるだろうけど

訴訟で勝訴しても、管理費の取立てとまた違う話でしょ。
今度は差し押さえ請求しなければならないでしょ。

グズグズしていたら理事長交代。今度はマーマーという人が理事長になると振り出しに戻ったりして。

[481: 匿名さん]

違います。理事長がやるべき事をしないからだよ。
口座自動振替日　翌月
7日 口振不能通知／管理組合口座へ振替ができたかどうか銀行から通知
　 口座振替不能者に対し口座振替不能通知書を発送
10日　口頭催促 未入金→電話・訪問により催促と滞納理由調査
20日　文書催促 未納者に、管理費等支払催告書を発送
40日　内容証明郵便 　配達証明付内容証明郵便で催告書を発送
50日　駐車場契約解除　理事会決議により駐車場使用契約解除等
次のいずれかを選択し、実行する。
70日　支払督促　理事会決議により簡易裁判所に申立書提出
　　　少額訴訟 　同一簡裁年10回まで少額訴訟利用可能
90日　訴訟等　弁護士に依頼。指導を受けながら、訴訟の追行

[482: 匿名さん]

まずは管理会社が電話で督促だよ

[483: マンション住民さん]

管理会社が電話かけて逆に「金貸してくれ！」と言われたら？

[484: 匿名さん]

＞まずは管理会社が電話で督促だよ

理事長の資格は有りませんね。

[485: 匿名]

当マンションでは督促はまず管理会社が電話、次に管理会社が文書発送。管理会社の督促業務は契約によりここまで。
その後は理事長が返済計画書・返済誓約書（管理会社に作成依頼）を持って訪問。
返済の合意を取り付け、返済計画書で確定した毎月返済額を収納代行するよう管理会社に依頼。
という流れです。
今のところ、長期滞納で上記の扱いをしたのは、ここ5年位で一件だけです。

[486: 匿名さん]

管理費を口座から引き落とせないって事は、口座残高が５万円以下でしょ

自転車操業の日々だね

公共料金も払えないし

気の毒だね

[487: マンション住民さん]

口座に1000万円くらい入ってれば問題ないと思う。

[488: 匿名さん]

>>486 by 匿名さん
お持ちの口座は１つだけですか？
私は住居ごとに口座分けてます。
毎月収入口座から振り替えするのはちょっと手間ですが。

481さんの回収ステップがたたき台になると思いますが、
駐車場などの解除は、早めのほうがいいでしょうね。
変に債務を増やすことになります。

[489: 匿名さん]

＞駐車場契約解除　理事会決議により駐車場使用契約解除等

うちのマンションの駐車場運用細則では、駐車場使用料の滞納があれば通知催告なして即刻解約ができると規定されている。
それで理事会で聞いてみたのたのだが、実際はこの規定を実施したことはなく、管理費滞納と同じステップの猶予期間があるとのこと。
この「伝家の宝刀」、一度みせしめに抜いてみることも考えたらいい。
駐車場使用料払わない奴が多いから。

[490: 匿名]

ところで、最近の新築マンション、駐車場使用料無料のところを良くみかける。
駐車場収入って管理組合にとって結構大きい収入源のはずだが。
この新築マンション、どうも管理費の中に見えない形で駐車場使用料を始めから含ませてる気がする。

[491: 匿名さん]

駐車場は住民の高齢化で余ってくる

カーシェアも徐々に増えているし

[492: 匿名さん]

>公共料金も払えないし 気の毒だね

ですからマンションに住むには無理であることを早くさとらせて、
売り逃げして管理費+修繕積立金費より安アパートに住む様に仕向ける必要がある。

[493: 匿名さん]

でも公共料金も払えない人は引越しも出来ないでしょ
自己破産を誘導して、マンション競売させて残金整理するなり、競売後の入居者に管理費払ってもらったら
いつまでもグダグダしていても埒明かないような気がする

宝くじ当たるのみんなで祈祷するわけにもいかないし

[494: 匿名さん]

>>490
駐車場無料だからと買う客も多いのかデベの売り易さ優先の販売戦略。
そういう物件は駐車場のみならず修繕積立金も設定が安いため管理組合は大変そうだ。

一流デベロッパーではそういう物件は見たことないな。

[495: 匿名]

>>490
以前はマンション一括インターネットのインターネット利用料は別料金で記載していたが、
最近の新築マンションは別料金の表示をやめて「管理費に含み入り」の表現に変わってる。
別料金で記載すると高いのばれるからね。
うちは5年前に100Mbpsで月1500円が、今回の契約更新で200Mbpsで月1050円に下がった。
いままで5年間ぼられてたんだよ。

[496: 匿名さん]

>でも公共料金も払えない人は引越しも出来ないでしょ

atamaga 良くないようですね、売り逃げしてと書いたでしょうよ。

[497: 匿名さん]

＞うちは5年前に100Mbpsで月1500円が、今回の契約更新で200Mbpsで月1050円に下がった。 いままで5年間ぼられてたんだよ。

個人ベースに改定すれば済む話よ。

[498: 匿名さん]

＞別料金で記載すると高いのばれるからね。
高いのがバレるのを恐れてではなく、一括契約してるので、使う使わないに関わらず各戸負担だからでしょ？
契約してる金額は、理事会資料や総会の決算内容で確認できます。

また一括契約の場合、数年のしばり契約も多い。
５年もたてば価格と速度も変わる部類のものだから、1500→1050円は誤差(笑)の範囲でしょう。
※コスパが良いほうがいいに決まってますが、数百円の見直しに目くじらたてる労力がもったいない。

[499: 匿名]

5年前は売主とプロバイダーとの契約で決まってた。
それを竣工時に管理組合が売主から無条件で継承させられ5年間縛られた。
今回は管理組合との契約で下げることが出来た。契約期間も2年間に縮まった。

[500: 匿名]

ところで管理組合は専用ホームページを持ってますか？

[502: 匿名]

>>500
理事長がITに詳しくないとホームページは無理。

[503: 匿名さん]

ところで皆さんの物件の上下階の遮音環境はどうですか？
また組合にクレームが寄せられた場合の対応はやはり「双方で話しあってくれ」
で終了ですか？

[504: 匿名さん]

HP（ホームページ）といっても、対外的にアピールや公開する必要は少ないので、
居住者や組合員向けのサイトなら、結構多いのでは？

うちのみ居住者＆組合員向けのサイト（システム）が複数あります。
もちろん認証が必要です。

対外向けの公開ＨＰを作る必要性ってなに？

[505: 匿名さん]

>>503
その話題は、スレの前半で既出である。
騒音クレーム問題は、別スレで多数存在する。

◆防犯、防災、防音掲示板
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/bouhan/

[506: 匿名]

>>504
マンションの資産価値を対外的にアピールすることだと思う。
販売中はデベの公式HPがあるが、完売するとそのHPは閉じられてしまう。
そうなるとマンション自身でHPを作らざるを得なくなる。
これを居住者専用サイトと兼用して対外的HPに仕立て上げる。
もちろん居住者用コンテンツはBASIC認証とSSLコード化で保護される。
さらにこれを管理組合のDBサーバとしても利用する。

[507: 匿名さん]

理事長は、必ずしもＩＴスキルが必須ではない

[508: 匿名さん]

>>506さん
スレ閲覧者には詳しい人も多いだろうから、あまり安易な発言は．．．

[509: 匿名]

>>507
いまの理事長は、少なくともword,excel,powerpointが使いこなせれければ職責を全う出来ない時代だ。
wordで議事録を書き、excelで修繕積立金のシミュレーションをやり、理事会での発表はpowerpointでのプレゼンだから。

[510: 匿名さん]

>>508
マンションのPRは、管理運営に頑張ってる自負があるなら必要なことだと思います。
技術的なことはいろいろ詳しい方と相談するなり委託すればよいでしょうが、「マンションは管理を買え」ということが徐々に広まってきたなか、中古マンションの情報はこちらから発信しないと伝わらないのです。
他所の中古マンションや新築マンションにはない、既にノウハウを蓄積し、良い管理を積み重ねてきたことのPRをし、質のを求める意識の高い入居者に入ってもらえるように、そしてマンション価格の低落に歯止めをかけることに繋げれれば理想です。さらに、データサーバや住人間のコミュニケートの手段としてもつかえます。
資産価値を維持するための手法として、大事かと思います。

[511: 匿名さん]

＞居住者用コンテンツはBASIC認証とSSLコード化で保護
この両方をやってるサイトはまれ。ほとんどがBASIC認証のみ。
ためしにサイトにデタラメログインしてエラー出してみればSSLがかかってるか否かわかる。

[512: 匿名さん]

何も理事長自らがプレゼンする必要はない

[513: マンション住民さん]

>>512
そしたら誰がするの？
理事長がやらなければ理事は当然やらないよ。
理事長が理事に「お前やれ！」と命令しても、理事は「何で俺がやるの？理事長のお前がやれ!」と逆襲されるだけ。
理事長は理事の上司ではないから理事長の命令なんて聞かないよ。
理事長はプレイングマネージャーじゃなきゃ今の時代は務まらないる

[514: 匿名さん]

給料もらってる会社の組織の上下関係ではないから、
理事は理事長に服従する必要はないと思う。
もし理事長が強要するようだった、理事を辞任すればいい。

[515: 匿名さん]

>>510さん
スレ閲覧者には詳しい人も多いだろうから、あまり安易な発言は．．．
506さんも510さんも、同じレベルで語ってますけど、内容がちょっと．．．

509さんの組合では、
理事長一人でwordで議事録を書き、excelで修繕積立金のシミュレーションをやり、理事会での発表はpowerpointでのプレゼンされてるなら立派だと思います。
うちは普通にPCは使いますけど、管理会社や担当理事いるから理事長はまとめ役に徹してます。

[516: 匿名さん]

515
510ですが、どこが「安易な発言」で「内容がちょっと」なのか、教えていただけますか。
結論だけ書かれても分かりませんので。

[517: 匿名さん]

マンションのHPなんか不要だよ

机上の空論では必要に感じるけど

作った管理組合何箇所か知っているけど、住民の高齢化でまったく不要になっているし、更新されないので古い情報のままだし
お互いに顔知っているから議論も低調

熱心な理事が交代すると放置になるのがおち

[518: 匿名さん]

517
だから、そういう凡百のマンションには不要ってことなのです。
意味が分からずに他人の言うことを机上の空論呼ばわりしないこと。

[519: 匿名さん]

まぁまぁ、517さんも「机上の空論では必要に感じる」と必要性は認めてらっしゃるので
あとは、実行力があるかないかで「机上の空論」になるかどうかっということかと。

実際には館内向けサービスとしてのWEBは多いし、公開HPと趣旨も中身もごっちゃには語れません。

[520: 匿名さん]

マンションコミュニティの物件別住民スレッドをマンションの掲示板がわりに
しているような人も多いね。

とは言っても同じ文体で同じ内容の質問が色んなスレで見るから、
関係ない人が色んなところで成りすまして聞いてるのは否めないけど。

そういう人はある意味マンション組合的には行き詰まって聞いてるんだろうけどね。
「騒音」「NHK」「自治会費の引き落とし」「手摺に洗濯物」「バルコニー喫煙」他

動きが良いスレッド見つけては聞いてる感じに見えるね。

[521: 匿名さん]

HPで資産価値上がるか

[522: 匿名さん]

518
すごい性格だね

HPって騒ぐのは始めのうち
入居者が高齢化すると誰も見向きもしなくなるし、管理しなくなる
頑張ってHPの成果10年後に報告してくれ

がんばれ机上の空論

[523: 匿名さん]

522
高齢化まで10年間も持てば十分でしょう。
典型的な傍観者の机上の空論を頂き、まことに痛み入ります。

[524: 匿名さん]

ＨＰを管理組合からの広報媒体にすれば更新されないってことはなくなる。
議事録、お知らせ、スケジュール、住民掲示板、意見箱、理事会会議室、等
基本はＨＰ、見れない人はフロントで紙媒体請求、但し重要なお知らせは歩スティングも併用。
要するに住民に「見る」ように仕向けないとだめ。

[525: サラリーマンさん]

最近はインターネットがマンション一括契約が多いから、インフラは整備されてるね。
あとはそれを有効活用するだけだろう。
基本は理事会が積極的に広報媒体、理事会と組合員の双方向コミュニケーションに利用することだと思う。
理事会のネットでの会議室は非常に有効。
事前に会議室で前処理しておけば、理事会は決議だけに集中し時間短縮が図れる。

[526: 匿名]

そうは言っても一度も具体化したことないね？
中味の無いブレゼン資料みたいだもの。

[527: 匿名]

当マンションでも理事会でHP開設を検討しましたが、継続的に更新する担当者が確保できる見込みがない。セキュリティの問題。全体的な利便性向上と言い難い。
等の意見により見送りました。
新築で年齢層も若いマンションなら開設する意義はあるかと思います。

[528: 匿名さん]

少し調べてみたら管理組合でHP作ってるところなんて
極めて少ないね。

基本は少し古めな超大規模な団地型？マンションのHPばかりだったわ。
今は流行らないんだろうね。

[529: 匿名さん]

盛り上がっていますが、
ＨＰやＷＥＢの新規立上げは、新築分譲マンションの初代理事長が優先する問題とは思えません。
沈んでいますが、専用スレがあるはずですよ。＜過去に具体的事例を投稿したので。

[530: 匿名さん]

そういや規約の違反者には理事会メンバーが注意するのが当然だろ、
みたいな感じでここのマンション管理マニアさんからのご意見あったけど、
確認したら通常の違反者には管理会社が注意することになっていたわ。

そりゃそうだろう。その年の理事会メンバーの力量次第で注意したり
しなかったりしたら混乱するだろうし、そもそも理事会はルール作りをするところで
一般的な管理業務自体は管理会社に委託してるんだもんな。

[531: 購入経験者さん]

>>529
それは違う、初代理事長が路線引きをしない限りIT化は出来ない。
ただし条件がある。全戸一括インターネット契約でネットインフラ普及率が100%のマンションの場合。
あとは住民の利用率を管理組合が引き上げるだけだ。

[532: 購入経験者さん]

＞通常の違反者には管理会社が注意することになっていたわ。

それは管理組合が管理業務を委託してるから。
だけど金払わん奴には理事長が突撃しないと何時まで経っても払わんよ。
だって銀行やサラ金に比べりゃ取り立てが超甘いから。

[533: IRCA登録者]

ちょっと前の世代だと「パソコン買えば何でもできる！」と思ってる人も多いんだろうな。
実際には、そのパソコンをどう使うか？誰が使うか？が肝心だ。

んで。ＩＴって結構「継続的な投資」が必要となるよ。＜ハードもソフトも。
維持投資した組合にメリットがあれば良いね。

んで、初代理事長がITのプロだといいね。
または、531さんのように理事長ではなくてもヤル気と発想力で組合全体を良い方向に導く組合員がいれば。
言うだけ番長なのは情けない限り。
管理組合のITやISについて現実的なプランがあったら別スレ建ててください。
きっとお役にたてます(^^;

[534: 匿名]

ここでアドバイスしてるプロ理事長さんに
お伺いしたいのだが、皆さんのマンションに
対する熱い思いは尊敬に値すると思うけど、
一般の住民は無関心だったり冷めてたりしますよね。

そこでその温度差に悩まされたり、
またやる気が失せたりすることはないのですか？
もしくは孤独を感じたりしませんか？

そういう時に理事長同士が情報交換できる
ネットワークがあったらなあなんて思いますけどね。

[535: 匿名さん]

>>530
理事が規約違反者に注意する姿勢を示さないと、
管理員だって注意しないよ。
理事が四六時中マンション内を見張ることは不可能だし、
管理員も全ての違反を注意できるわけではないがね。
管理員の注意を無視する、さらに、他の住民から苦情が
でても、逆に、違反しながら、ルールの改善と称して理事に要望を出す
モンスター住民が現れる。
一度そういう住民の行動を許してしまうと、割れ窓効果で
ルール違反が広がっていく。そうしたら、スラム化まっしぐら。

[536: 匿名]

535さんの言うことはもっともだけど
マンション買う時はやっぱり高級なマンションを
買う方がリスクは少なそうだね。

住民のクオリティ的に。

[537: 匿名]

>>534
もうすぐ任期終わるけど、同じこと思うことはありますよ。

プロじゃないけどね。無報酬だから。

[538: マンション住民さん]

>>537
報酬に値するだけの仕事してるかどうか？

[539: 匿名]

なにやったかも知らない住民に
こんなこと言われるからやってられないんだよな。

[540: 匿名さん]

スレ主です。
そういやある理事長経験者さんが言ってましたけど
議論には全く参加しないのに後から文句や陰口ばかり言う人も多いって言ってましたね。

総会でも意見を言うわけでもなく評論家気取りで寸評ばかりする人や、
野党のように「何でも反対」みたいな人もいて苦労されてる理事会もあるようですね。

どういうシチュエーションでそうなってるかは詳しくは知りませんけど。

[541: 匿名さん]

＞議論には全く参加しないのに後から文句や陰口ばかり言う人も多いって言ってましたね。
そういう方は、理事長が来期の理事に推薦してあげましょう(^^;

[542: 匿名さん]

>>541
議論に参加しないでと書いているから、理事なのに理事会で意見を
言わずに、理事会での話を他の一般の住民に話して、陰口をいうような
人だと思うよ。

輪番制でも理事会内でグループや噂話はでるからね。

[543: 契約済みさん]

それは理事の守秘義務違反、うちの管理規約では役員の守秘義務規定がある。

[544: 匿名さん]

>>543
理事会での議題についての内容なら、守秘義務という
よりも、どの理事がどういう立場からどういった
意見を発言したのかは、議事録に残すべきだし、
区分所有者にも知らされるべきこと。

そこから離れて、発言者や住民の個人的な事情を
加えて話が漏れたりすると、守秘義務というより、
プライバシーの問題になる。

[545: 住まいに詳しい人]

理事会で一言も発言しない理事は辞任した方がいい。役に立たない。

[546: 匿名さん]

＞それは理事の守秘義務違反、うちの管理規約では役員の守秘義務規定がある。

例えばどのようなものですか？
そんなものなくでもプライバシーの侵害は憲法に基づくものですよ。

[547: 匿名]

このスレで憲法を持ち出すのは不適切だと思うな。
新任理事長が理事会で憲法を意識せねばならぬなら別だが。

[548: 547]

なんか話が噛み合わないレスが続きましたが。
理事会の議事録のコピーを組合員へ配布時に滞納者の氏名・部屋番号は黒塗りしてます。
これについて、法律どうこう異議となえる人いません。

[549: 匿名さん]

＞＞５４７
マンション管理は統治行為であり、人権を前提にするのは当然のことである。

[550: 匿名さん]

>このスレで憲法を持ち出すのは不適切だと思うな。

貴方は外国人ですね。

[551: 匿名さん]

＞理事会の議事録のコピーを組合員へ配布時に滞納者の氏名・部屋番号は黒塗りしてます。
一般的な見識ですが、書面に基づく閲覧希望者には理事長は期日時間、場所を指定して実施しなくてはなりません。その際は滞納者の氏名・部屋番号は勿論、滞納額とこれへの対処に関する理事会決議事項が当然に書かれております。
＞これについて、法律どうこう異議となえる人いません。
もの事の判断は異議の有無では決まりません。

[552: 匿名さん]

マンカンは憲法を知らないから人権も知らないよ。

[553: 匿名さん]

＞評論家気取りで寸評ばかりする人や、野党のように「何でも反対」みたいな人もいて
良くわかった気がする。

[554: 匿名さん]

理事長が守らなくてはならない憲法は
第11条　国民は、すべての基本的人権の享有を妨げられない。この憲法が国民に保障する基本的人権は、侵すことのできない永久の権利として、現在及び将来の国民に与へられる。
第97条　この憲法が日本国民に保障する基本的人権は、人類の多年にわたる自由獲得の努力の成果であつて、これらの権利は、過去幾多の試錬に堪へ、現在及び将来の国民に対し、侵すことのできない永久の権利として信託されたものである。

[556: 匿名さん]

なんか政治色強くなって気持ち悪い流れに度々なってるけど、
このスレとして求められてるレスは現場での具体的な事例や
具体的な初歩的対応策ですよ。

マニアによるそっち系の話しは専用スレでも立てた方がいいのでは？
話ししたくてしょうがないのは十分わかるけど。

[557: 匿名さん]

>１１条も９７条も、国民（市民）が守る内容ではなく、その名宛人は国家だぞ。
＞名宛人
って何ですか？　日本の中学校では習いません。
基本的人権は國も個人も如何なる者も守らなくてはならないと日本の中学校では習いました。

[560: 匿名]

>>556に賛成。
実務とかけ離れた議論ばかりで参考にならない。
私達は自分のマンションの問題点を他所のマンションではどう取り組んでいるか知りたい。
偉そうな書き込みしてる人達ってマンションの役員やった事ないでしょ？

[561: 匿名さん]

＞私達は自分のマンションの問題点を他所のマンションではどう取り組んでいるか知りたい。

基本、原則を無視した我流の事例は害あって益無し。

[562: 匿名]

561さんを始めここのマニアさんは書いてる内容が、
見ている人にとっては気持ち悪く感じるってことを
気付いてないのが痛いね。
スレタイ読めますか？

マンションの組合でも空気を読めずに、周囲から
ドン引きされる運営をしている可能性も十分に
ありそうだな。

[564: 匿名さん]

人権があるから憲法があるのである。

[565: 匿名さん]

人権のために憲法がある

[567: 匿名さん]

人権意識なしでマンション管理は無理。

[568: 匿名]

>>563>>564>>565
この方たちは明らかに管理組合の理事を経験していない。
自分たちが不都合になるとコピー連発で不都合な書き込みを下げようと必死になるいつものパターン。