新築分譲マンションの初代理事長に就任

[匿名さん]

50戸程度の財閥系新築分譲マンションの初代理事長をやることになりました。
何かするのでも方向性付けは始めの年が肝心だと思うので、初年度にこれをやっとけ
みたいなことあればそのあたりを先輩方にお伺いしたいです。

[461: デベにお勤めさん]

「夜討ち朝駆けを厭わない」のが理事長の条件ですね！
それが出来ないならとっとと辞任しろよ。

[462: 匿名さん]

>>460
>>458さんは正しいと思いますが。
ポスト投函では経験上、当の住人と管理組合の冷戦になりがちです。
厳しく当るという意味でなく、多くの場合、そういう規則・協定の存在自体を知らないことがあるので、まずは面会して、うちはこういうルールがあるんですよ、と知らせるところから手をつけます。
いくつかはそれだけで「あ、すみません。気をつけます」で解決しましたし、一方、確信犯的な方の場合は、きちんと説得するしかありません。身勝手なことは集団で住んでる以上通らない、ということを理解してもらわないとだめで、投函くらいでは通用しません。理事長が代わっても連携プレーで毎年押しかけていったところ、居づらくなって出ていかれたケースもありました。
借金取りの発想のことですが、あなたの意図されるところを教えてくださいますか。

[463: 匿名]

管理費滞納の督促もそうだね。
だいたいどこの管理組合も6ヶ月は猶予期間認めてる。
だけど督促は管理会社任せ。理事長は直接動かない。
確信犯は督促無視して6ヶ月払わないで、ぎりぎりのところで1ヶ月分払って債務不履行を免れる戦術に出てるよ。
そしてまた6ヶ月滞納・・・・

[464: 匿名さん]

>だいたいどこの管理組合も6ヶ月は猶予期間認めてる。 だけど督促は管理会社任せ。理事長は直接動かない。

理事長の職務怠慢。
三ヶ月目から配達証明付き理事名の催告状からスタートすべきだ。

[465: 匿名さん]

6ヶ月は法的措置をとるまでの期間で、その間にあらゆる手段で督促してるはず。

[466: 匿名さん]

口座自動振替日　翌月
7日 口振不能通知／管理組合口座へ振替ができたかどうか銀行から通知
　 口座振替不能者に対し口座振替不能通知書を発送
10日　口頭催促 未入金→電話・訪問により催促と滞納理由調査
20日　文書催促 未納者に、管理費等支払催告書を発送
40日　内容証明郵便 　配達証明付内容証明郵便で催告書を発送
50日　駐車場契約解除　理事会決議により駐車場使用契約解除等
次のいずれかを選択し、実行する。
70日　支払督促　理事会決議により簡易裁判所に申立書提出
　　　少額訴訟 　同一簡裁年10回まで少額訴訟利用可能
90日　訴訟等　弁護士に依頼。指導を受けながら、訴訟の追行

[467: 匿名さん]

おたくの組合のルール、
それとも連合会のひな型？

[468: 匿名さん]

電話の督促はしないの

[469: マンション住民さん]

滞納宅は訪問しても留守、電話しても出ない。

[470: 匿名さん]

子供に分からせる手段はないね。

[471: 匿名さん]

469　
一行しか書けない程度なら経験も大した考えもないってこと
無理に当たり前のことを書かなくていいですよ

[472: マンション住民さん]

469の俺は現役理事長だけど。
近くマンション始まって以来の法的措置を採る予定。
今までの理事長は滞納住民を甘やかしていた。
簡裁の小額訴訟。もう堪忍袋の緒が切れた。一罰百戒の意味もある。

[473: 匿名]

少額訴訟を決めた臨時理事会の議事録を
各戸に配るだけで予防効果はありそう。

[474: ご近所さん]

滞納訴訟は理事会決議で可。
総会決議（特別決議）が必要なのは、区分所有権の競売請求。

[475: 匿名さん]

知っているよ

[476: 匿名]

正式な手続き的にはそうなんだろうけど、
初っぱなの段階で理事会や管理会社がキチッと
説明を求めにいけるかどうかなのかも。
やっぱり管理会社が行った方が角がたたないか。

競売になった知り合いいるけど管理費を滞納してた
理由は督促が甘いからっぽい。
文書でチョロチョロ来てもプレッシャーは少なそう
だね。

[477: 匿名さん]

>466
で勉強した様ですね。
掲示板にいやがらせする手段は吹っ飛んだね。

[478: 匿名さん]

＞やっぱり管理会社が行った方が角がたたないか。

貴方は理事長には不適格です。

[479: 匿名さん]

滞納する奴は、督促の厳しい銀行ローンは払うけど、督促の甘い管理費は払わないもんだ。

[480: 匿名さん]

財産の無い人から金取るの難しいだろうね
車でも持っていたら差し押さえできるだろうけど

訴訟で勝訴しても、管理費の取立てとまた違う話でしょ。
今度は差し押さえ請求しなければならないでしょ。

グズグズしていたら理事長交代。今度はマーマーという人が理事長になると振り出しに戻ったりして。

[481: 匿名さん]

違います。理事長がやるべき事をしないからだよ。
口座自動振替日　翌月
7日 口振不能通知／管理組合口座へ振替ができたかどうか銀行から通知
　 口座振替不能者に対し口座振替不能通知書を発送
10日　口頭催促 未入金→電話・訪問により催促と滞納理由調査
20日　文書催促 未納者に、管理費等支払催告書を発送
40日　内容証明郵便 　配達証明付内容証明郵便で催告書を発送
50日　駐車場契約解除　理事会決議により駐車場使用契約解除等
次のいずれかを選択し、実行する。
70日　支払督促　理事会決議により簡易裁判所に申立書提出
　　　少額訴訟 　同一簡裁年10回まで少額訴訟利用可能
90日　訴訟等　弁護士に依頼。指導を受けながら、訴訟の追行

[482: 匿名さん]

まずは管理会社が電話で督促だよ

[483: マンション住民さん]

管理会社が電話かけて逆に「金貸してくれ！」と言われたら？

[484: 匿名さん]

＞まずは管理会社が電話で督促だよ

理事長の資格は有りませんね。

[485: 匿名]

当マンションでは督促はまず管理会社が電話、次に管理会社が文書発送。管理会社の督促業務は契約によりここまで。
その後は理事長が返済計画書・返済誓約書（管理会社に作成依頼）を持って訪問。
返済の合意を取り付け、返済計画書で確定した毎月返済額を収納代行するよう管理会社に依頼。
という流れです。
今のところ、長期滞納で上記の扱いをしたのは、ここ5年位で一件だけです。

[486: 匿名さん]

管理費を口座から引き落とせないって事は、口座残高が５万円以下でしょ

自転車操業の日々だね

公共料金も払えないし

気の毒だね

[487: マンション住民さん]

口座に1000万円くらい入ってれば問題ないと思う。

[488: 匿名さん]

>>486 by 匿名さん
お持ちの口座は１つだけですか？
私は住居ごとに口座分けてます。
毎月収入口座から振り替えするのはちょっと手間ですが。

481さんの回収ステップがたたき台になると思いますが、
駐車場などの解除は、早めのほうがいいでしょうね。
変に債務を増やすことになります。

[489: 匿名さん]

＞駐車場契約解除　理事会決議により駐車場使用契約解除等

うちのマンションの駐車場運用細則では、駐車場使用料の滞納があれば通知催告なして即刻解約ができると規定されている。
それで理事会で聞いてみたのたのだが、実際はこの規定を実施したことはなく、管理費滞納と同じステップの猶予期間があるとのこと。
この「伝家の宝刀」、一度みせしめに抜いてみることも考えたらいい。
駐車場使用料払わない奴が多いから。

[490: 匿名]

ところで、最近の新築マンション、駐車場使用料無料のところを良くみかける。
駐車場収入って管理組合にとって結構大きい収入源のはずだが。
この新築マンション、どうも管理費の中に見えない形で駐車場使用料を始めから含ませてる気がする。

[491: 匿名さん]

駐車場は住民の高齢化で余ってくる

カーシェアも徐々に増えているし

[492: 匿名さん]

>公共料金も払えないし 気の毒だね

ですからマンションに住むには無理であることを早くさとらせて、
売り逃げして管理費+修繕積立金費より安アパートに住む様に仕向ける必要がある。

[493: 匿名さん]

でも公共料金も払えない人は引越しも出来ないでしょ
自己破産を誘導して、マンション競売させて残金整理するなり、競売後の入居者に管理費払ってもらったら
いつまでもグダグダしていても埒明かないような気がする

宝くじ当たるのみんなで祈祷するわけにもいかないし

[494: 匿名さん]

>>490
駐車場無料だからと買う客も多いのかデベの売り易さ優先の販売戦略。
そういう物件は駐車場のみならず修繕積立金も設定が安いため管理組合は大変そうだ。

一流デベロッパーではそういう物件は見たことないな。

[495: 匿名]

>>490
以前はマンション一括インターネットのインターネット利用料は別料金で記載していたが、
最近の新築マンションは別料金の表示をやめて「管理費に含み入り」の表現に変わってる。
別料金で記載すると高いのばれるからね。
うちは5年前に100Mbpsで月1500円が、今回の契約更新で200Mbpsで月1050円に下がった。
いままで5年間ぼられてたんだよ。

[496: 匿名さん]

>でも公共料金も払えない人は引越しも出来ないでしょ

atamaga 良くないようですね、売り逃げしてと書いたでしょうよ。

[497: 匿名さん]

＞うちは5年前に100Mbpsで月1500円が、今回の契約更新で200Mbpsで月1050円に下がった。 いままで5年間ぼられてたんだよ。

個人ベースに改定すれば済む話よ。

[498: 匿名さん]

＞別料金で記載すると高いのばれるからね。
高いのがバレるのを恐れてではなく、一括契約してるので、使う使わないに関わらず各戸負担だからでしょ？
契約してる金額は、理事会資料や総会の決算内容で確認できます。

また一括契約の場合、数年のしばり契約も多い。
５年もたてば価格と速度も変わる部類のものだから、1500→1050円は誤差(笑)の範囲でしょう。
※コスパが良いほうがいいに決まってますが、数百円の見直しに目くじらたてる労力がもったいない。

[499: 匿名]

5年前は売主とプロバイダーとの契約で決まってた。
それを竣工時に管理組合が売主から無条件で継承させられ5年間縛られた。
今回は管理組合との契約で下げることが出来た。契約期間も2年間に縮まった。

[500: 匿名]

ところで管理組合は専用ホームページを持ってますか？

[502: 匿名]

>>500
理事長がITに詳しくないとホームページは無理。

[503: 匿名さん]

ところで皆さんの物件の上下階の遮音環境はどうですか？
また組合にクレームが寄せられた場合の対応はやはり「双方で話しあってくれ」
で終了ですか？

[504: 匿名さん]

HP（ホームページ）といっても、対外的にアピールや公開する必要は少ないので、
居住者や組合員向けのサイトなら、結構多いのでは？

うちのみ居住者＆組合員向けのサイト（システム）が複数あります。
もちろん認証が必要です。

対外向けの公開ＨＰを作る必要性ってなに？

[505: 匿名さん]

>>503
その話題は、スレの前半で既出である。
騒音クレーム問題は、別スレで多数存在する。

◆防犯、防災、防音掲示板
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/bouhan/

[506: 匿名]

>>504
マンションの資産価値を対外的にアピールすることだと思う。
販売中はデベの公式HPがあるが、完売するとそのHPは閉じられてしまう。
そうなるとマンション自身でHPを作らざるを得なくなる。
これを居住者専用サイトと兼用して対外的HPに仕立て上げる。
もちろん居住者用コンテンツはBASIC認証とSSLコード化で保護される。
さらにこれを管理組合のDBサーバとしても利用する。

[507: 匿名さん]

理事長は、必ずしもＩＴスキルが必須ではない

[508: 匿名さん]

>>506さん
スレ閲覧者には詳しい人も多いだろうから、あまり安易な発言は．．．

[509: 匿名]

>>507
いまの理事長は、少なくともword,excel,powerpointが使いこなせれければ職責を全う出来ない時代だ。
wordで議事録を書き、excelで修繕積立金のシミュレーションをやり、理事会での発表はpowerpointでのプレゼンだから。

[510: 匿名さん]

>>508
マンションのPRは、管理運営に頑張ってる自負があるなら必要なことだと思います。
技術的なことはいろいろ詳しい方と相談するなり委託すればよいでしょうが、「マンションは管理を買え」ということが徐々に広まってきたなか、中古マンションの情報はこちらから発信しないと伝わらないのです。
他所の中古マンションや新築マンションにはない、既にノウハウを蓄積し、良い管理を積み重ねてきたことのPRをし、質のを求める意識の高い入居者に入ってもらえるように、そしてマンション価格の低落に歯止めをかけることに繋げれれば理想です。さらに、データサーバや住人間のコミュニケートの手段としてもつかえます。
資産価値を維持するための手法として、大事かと思います。