新築分譲マンションの初代理事長に就任

[匿名さん]

50戸程度の財閥系新築分譲マンションの初代理事長をやることになりました。
何かするのでも方向性付けは始めの年が肝心だと思うので、初年度にこれをやっとけ
みたいなことあればそのあたりを先輩方にお伺いしたいです。

[401: 匿名]

いろんなレベルの組合がある。
わざわざ低いレベル自慢するようでは他人事として同情する。

[402: 匿名さん]

最近管理組合の知識に乏しいのが盛んに参加して来ているが、
その内に勉強の必要性が分かってくるだろう。

[403: 匿名さん]

でも
理事の任期だけ管理業務に詳しくて、止めると忘れてしまう
人間の性やね

[404: 匿名さん]

そりゃDNAの問題です。

[405: 住まいに詳しい人]

まずは管理規約や同附則を読んで暗記しないと。
それと日ごろから管理組合業務について勉強してないとだめ。
さらに過去の管理組合の業務履歴も調べないと。
それをしないで理事になったら、理事会で何も発言できず仕舞いで任期が終わるだけ。
要するに「名前だけの理事」「何も出来なく輪番のお勤めを果たすだけの理事」だ。
理事として頭角をあらわすには常日頃の研鑽・切磋琢磨が必要。
理事になる前年から理事会に対して「激しく物申す住民」を実践して予行演習しとけばいい。

[406: 匿名さん]

↑そこまでする奴はいないだろう。

[407: 匿名]

理事になったら管理規約集を枕に寝ないとだめだろう。
管理規約は管理組合の憲法だから。
理事会開いていても管理規約を知らない理事が余りにも多すぎる。

[408: 匿名さん]

＞まずは管理規約や同附則を読んで暗記しないと。

理解出来ない人は暗記と来る。
原則が何処に何が書いてあるか位は暗記ではなく知識の範囲です。
たかが共有財産の管理のノウハウですよ。
でも区分所有法、管理適正化法、建替え円滑化法、標準管理規約、管理委託契約書くらいどんなことが書いてあるかくらいは知っていないと理事長はやるべきではないね。

[409: 匿名]

だったらくじ引きで決めるなんてもってのほか。
無能な理事長が誕生する。

[410: 匿名さん]

ここにいる管理オタクみたいな住民がいるマンションの理事だけはやりたくない

[411: 匿名]

やらなければいい。何もお前に頼んでない。

[412: 匿名]

>>410
このスレに貼り付いている人達はマンション住民かどうか解ったものじゃない。
マンション住民だとしても理事は拒否して批判だけする面倒くさい住民でしょ。
成る程規定やら法規やら知識だけは気持ち悪い位あるみたいだが、少なくとも理事を経験しているとは思えない。何故ならケチはつけるが経験談が全くないからです。

[413: 匿名]

少なくとも前半は経験に基づいていろいろ
書込してあったと思いますが。

[414: 匿名さん]

ネタ次第だと思う。

[415: 匿名]

管理組合の専用事務所ってある？うちないよ。だから専用の電話もない。
理事会会報を毎月住民に配布してるけど、文責としての責任者名も連絡先も書いてない。
住民から直接問い合わせが理事長に行かないようにしてる。要するに逃げてるわけ。

[416: 匿名さん]

マンションって言ったって団地でしょ

団地管理組合でしょ

[417: 匿名]

例えば規約違反の駐輪マナーが悪い住民を見つけて、
なおかつその住民を特定できた場合、
その注意は理事長がするの？
もしくは管理会社や管理人？
それは文書で注意？
もしくは直接訪問して？　

理事経験者さんお願いします。

[418: 匿名さん]

それぞれだね

[419: 匿名]

>>417
普通は管理会社に依頼して注意させる。
理事長はトラブルを嫌がるから直接住民とはコンタクトしない。
だから住民も相手が管理会社だと甘く見る。なぜなら管理組合の委託先だから。

[420: 匿名]

ただ、規約違反しても罰則がないから住民も安心して規約違反できる。

[421: 匿名さん]

駐輪マナー違反はかわいいよ

うちは駅前だから住民以外が駐輪する

それの排除が大変

パンクさせたろ、と思うよ

[422: 匿名さん]

>その注意は理事長がするの？

規約に書いてあります。

[423: 匿名]

だから住民になめられたくなかったら直接理事長が動け！

[424: 匿名さん]

理事長が８０歳で高血圧、糖尿病、脳梗塞の患者なのに、そんな事言えるかね

[425: 匿名]

なるほど。
419さんのレスが現実的ですね。
422さんのレスは意味がちょっと不明ですね。

[426: 匿名さん]

＞理事長が８０歳で高血圧、糖尿病、脳梗塞の患者なのに、そんな事言えるかね

選ばれて本人も同意してれば遠慮いるまい。
でもそんな理事長死んだらどうするの、法人でなければ個人の遺産相続決着するまで組合の預金が眠るなることになるよ。

[427: 匿名さん]

理事長が任期中アルツハイマー発病したらどうする

[428: 匿名さん]

死なない限り大丈夫よ、その為の副理事長がいるもんね。

[429: 匿名]

>>417
うちのマンションは管理人が理事長に報告の上、理事長の指示で管理人が注意します。
注意しても改善されない場合は理事長が警告文を当人に手交します。

[430: マンション住民さん]

警告文は意味がないね。罰則がない限り。

[431: ビギナーさん]

＞管理人が理事長に報告の上、理事長の指示で管理人が注意します。

どうして理事長が直接住民を制裁しないのかな？
おれだったら「文句あるなら理事長出て来い！」と言って管理人追い返すけど。

[432: 匿名]

431さん何言ってるんですか？
現実的な解決策を聞いてるんですよ。

理事長が何でもかんでも直接注意しなきゃいけなく
なるとそれこそ誰も役を受けたがらずに結局
輪番でせざるをえなくなりますよ。

規約を暗記しててもそれでは下手な回答と
言わざるをえません。

[433: 匿名さん]

>でもそんな理事長死んだらどうするの、法人でなければ個人の遺産相続決着するまで組合の預金が眠るなることになるよ。

ウソつき!!

[434: 匿名さん]

＞うちのマンションは管理人が理事長に報告の上、理事長の指示で管理人が注意します。

基本から勉強しましょう。管理人なんていません。管理員です。

[435: 匿名さん]

管理人も管理員もどうでもいいこと
基本でもなんでもない

[436: 匿名さん]

＞ウソつき!!

それだけ？　知識がないのね。

[437: 匿名さん]

市民権を得ていない言葉を得意気にいうのはどうかな

[438: 住まいに詳しい人]

>>432
理事長は不徳住民を征伐するためには夜討ち朝駆けをするだけの覚悟がいる。

[439: 匿名]

>>429の者ですが、警告文の中身は『今後改善が見られない場合は掲示板に氏名を公表します』という内容です。
かなり効き目はあります。

[440: 匿名さん]

いいねぇ
友達呼べなくなる

[441: 匿名さん]

＞警告文の中身は『今後改善が見られない場合は掲示板に氏名を公表します』という内容です。

能力の無い人が良く使いたがる手段ですが、やって御覧なさい。
掲示板の掲示した署名人の方が批判の対象になりますよ。

[442: 匿名]

>>441
既に実施してますが何か？
別にお前さんがうちのマンションに住んでいる訳じゃないのに、
なんでそんなに
ﾑｷになるのですかね？
分かりやすく言おうか？
お前さんに関係ねーよ。

[443: 匿名さん]

リンチが好きなのね。手段を知らないポットでの理事長が使いたがる手だね。

[444: 匿名]

>>441
君、あれだろ。
君自身が規約違反の常習者だから、警告書とかの手法を自分のマンションで取り入れられたら困るからだろ？
そうじゃなきゃよそのマンションで効果を発揮している対策に文句つける必要ないもんな。

[445: 匿名]

>>441と>>443が同一人物か分からんが…
批判やダメ出しするなとは言わんけど、こうすれば良いとか自分のマンションではこうしてるとかアドバイスや前向きの意見ってないの？
単なる評論家？

[446: 入居済み住民さん]

ネタだからムキになるなよ。

[447: 匿名さん]

団地の子供はいじめが多いと聞くけど

親が親だからか

[448: 匿名さん]

規律は大事だね

[449: サラリーマンさん]

規律以前に住民モラルがもっと大切。

[450: 匿名さん]

心に余裕が無いんだね

会社でもいじめられているのかな

もっとゆったり暮らそうよ

規約だ、決まりだ、と言わずに

[451: 匿名さん]

掲示板に部屋番号と氏名を貼りだすなら、ついでに顔写真も貼りだしたらいい。
そうしたら誰かが分る。晒すなら徹底的にやるべきだ。手ぬるいと制裁にならない。

[452: 匿名]

徹底的に制裁を加えるのは結構だけど、
その後の気まずさや住民同士のギスギス感を
緩和するソフトランディングの出口戦略が考慮
されてない回答は落第点と言っていいでしょう。

[453: 匿名さん]

住民同士って理事長vs規約違反不徳住民だろ？
理事長が汚れ役になるだけで、他の住民同士は関係ない。
むしろ不徳住民を撲滅してマンション内の規律と秩序を守ることの方が大事だろう。
それが理事長の役目だ。

[454: 匿名さん]

＞批判やダメ出しするなとは言わんけど、こうすれば良いとか自分のマンションではこうしてるとかアドバイスや前向きの意見ってないの？
　
既に書き込み済み。貴方が一番不得意な読み、理解し、実行することです。
間違いだらけの自分の考えなんて無視して原則に忠実にすることよ。
＞でも区分所有法、管理適正化法、建替え円滑化法、標準管理規約、管理委託契約書くらいどんなことが書いてあるかくらいは知っていないと理事長はやるべきではないね。
とね。

[455: 匿名さん]

>むしろ不徳住民を撲滅してマンション内の規律と秩序を守ることの方が大事だろう。

出来もしない強がりだけは言わない事。
しかも貴方自身がマンション内の規律と秩序を破ることに気がついていない。

[456: 匿名さん]

なんの制裁もなしにルールを守るならそれに越したことなし
ただ、一度ルール破りがでると同調者がでる
早めの制裁が必要

[457: 匿名さん]

制裁ではなくルールに則り処理すべきです。
(理事長の勧告及び指示等)
第67条 区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人(以下「区分所有者等」という。)が、法令、規約又は 使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱 す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等 に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことが できる。
2 区分所有者は、その同居人又はその所有する専有部分の貸与を受けた者 若しくはその同居人が前項の行為を行った場合には、その是正等のため必 要な措置を講じなければならない。
3 区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分 所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等におい て不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を 講ずることができる。
一 行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、 管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること
二 敷地及び共用部分等について生じた損害賠償金又は不当利得による返 還金の請求又は受領に関し、区分所有者のために、訴訟において原告又 は被告となること、その他法的措置をとること
4 前項の訴えを提起する場合、理事長は、請求の相手方に対し、違約金としての弁護士費用及び差止め等の諸費用を請求することができる。
5 前項に基づき請求した弁護士費用及び差止め等の諸費用に相当する収納金は、第27条に定める費用に充当する。
6 理事長は、第3項の規定に基づき、区分所有者のために、原告又は被告となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならな い。この場合には、第43条第2項及び第3項の規定を準用する。

[458: 住まいに詳しい人]

だから管理会社にやらせるのではなく直接理事長がやるのだよ。
ただし警告文書等のポスト投函ではダメ。直接訪問して不徳住民と対面で警告文書を手渡す。

[459: 匿名さん]

管理会社は使ってなんぞ!!

[460: 匿名さん]

＞直接訪問して不徳住民と対面で警告文書を手渡す。

借金取りの発想に過ぎない。

[461: デベにお勤めさん]

「夜討ち朝駆けを厭わない」のが理事長の条件ですね！
それが出来ないならとっとと辞任しろよ。

[462: 匿名さん]

>>460
>>458さんは正しいと思いますが。
ポスト投函では経験上、当の住人と管理組合の冷戦になりがちです。
厳しく当るという意味でなく、多くの場合、そういう規則・協定の存在自体を知らないことがあるので、まずは面会して、うちはこういうルールがあるんですよ、と知らせるところから手をつけます。
いくつかはそれだけで「あ、すみません。気をつけます」で解決しましたし、一方、確信犯的な方の場合は、きちんと説得するしかありません。身勝手なことは集団で住んでる以上通らない、ということを理解してもらわないとだめで、投函くらいでは通用しません。理事長が代わっても連携プレーで毎年押しかけていったところ、居づらくなって出ていかれたケースもありました。
借金取りの発想のことですが、あなたの意図されるところを教えてくださいますか。

[463: 匿名]

管理費滞納の督促もそうだね。
だいたいどこの管理組合も6ヶ月は猶予期間認めてる。
だけど督促は管理会社任せ。理事長は直接動かない。
確信犯は督促無視して6ヶ月払わないで、ぎりぎりのところで1ヶ月分払って債務不履行を免れる戦術に出てるよ。
そしてまた6ヶ月滞納・・・・

[464: 匿名さん]

>だいたいどこの管理組合も6ヶ月は猶予期間認めてる。 だけど督促は管理会社任せ。理事長は直接動かない。

理事長の職務怠慢。
三ヶ月目から配達証明付き理事名の催告状からスタートすべきだ。

[465: 匿名さん]

6ヶ月は法的措置をとるまでの期間で、その間にあらゆる手段で督促してるはず。

[466: 匿名さん]

口座自動振替日　翌月
7日 口振不能通知／管理組合口座へ振替ができたかどうか銀行から通知
　 口座振替不能者に対し口座振替不能通知書を発送
10日　口頭催促 未入金→電話・訪問により催促と滞納理由調査
20日　文書催促 未納者に、管理費等支払催告書を発送
40日　内容証明郵便 　配達証明付内容証明郵便で催告書を発送
50日　駐車場契約解除　理事会決議により駐車場使用契約解除等
次のいずれかを選択し、実行する。
70日　支払督促　理事会決議により簡易裁判所に申立書提出
　　　少額訴訟 　同一簡裁年10回まで少額訴訟利用可能
90日　訴訟等　弁護士に依頼。指導を受けながら、訴訟の追行

[467: 匿名さん]

おたくの組合のルール、
それとも連合会のひな型？

[468: 匿名さん]

電話の督促はしないの

[469: マンション住民さん]

滞納宅は訪問しても留守、電話しても出ない。

[470: 匿名さん]

子供に分からせる手段はないね。

[471: 匿名さん]

469　
一行しか書けない程度なら経験も大した考えもないってこと
無理に当たり前のことを書かなくていいですよ

[472: マンション住民さん]

469の俺は現役理事長だけど。
近くマンション始まって以来の法的措置を採る予定。
今までの理事長は滞納住民を甘やかしていた。
簡裁の小額訴訟。もう堪忍袋の緒が切れた。一罰百戒の意味もある。

[473: 匿名]

少額訴訟を決めた臨時理事会の議事録を
各戸に配るだけで予防効果はありそう。

[474: ご近所さん]

滞納訴訟は理事会決議で可。
総会決議（特別決議）が必要なのは、区分所有権の競売請求。

[475: 匿名さん]

知っているよ

[476: 匿名]

正式な手続き的にはそうなんだろうけど、
初っぱなの段階で理事会や管理会社がキチッと
説明を求めにいけるかどうかなのかも。
やっぱり管理会社が行った方が角がたたないか。

競売になった知り合いいるけど管理費を滞納してた
理由は督促が甘いからっぽい。
文書でチョロチョロ来てもプレッシャーは少なそう
だね。

[477: 匿名さん]

>466
で勉強した様ですね。
掲示板にいやがらせする手段は吹っ飛んだね。

[478: 匿名さん]

＞やっぱり管理会社が行った方が角がたたないか。

貴方は理事長には不適格です。

[479: 匿名さん]

滞納する奴は、督促の厳しい銀行ローンは払うけど、督促の甘い管理費は払わないもんだ。

[480: 匿名さん]

財産の無い人から金取るの難しいだろうね
車でも持っていたら差し押さえできるだろうけど

訴訟で勝訴しても、管理費の取立てとまた違う話でしょ。
今度は差し押さえ請求しなければならないでしょ。

グズグズしていたら理事長交代。今度はマーマーという人が理事長になると振り出しに戻ったりして。

[481: 匿名さん]

違います。理事長がやるべき事をしないからだよ。
口座自動振替日　翌月
7日 口振不能通知／管理組合口座へ振替ができたかどうか銀行から通知
　 口座振替不能者に対し口座振替不能通知書を発送
10日　口頭催促 未入金→電話・訪問により催促と滞納理由調査
20日　文書催促 未納者に、管理費等支払催告書を発送
40日　内容証明郵便 　配達証明付内容証明郵便で催告書を発送
50日　駐車場契約解除　理事会決議により駐車場使用契約解除等
次のいずれかを選択し、実行する。
70日　支払督促　理事会決議により簡易裁判所に申立書提出
　　　少額訴訟 　同一簡裁年10回まで少額訴訟利用可能
90日　訴訟等　弁護士に依頼。指導を受けながら、訴訟の追行

[482: 匿名さん]

まずは管理会社が電話で督促だよ

[483: マンション住民さん]

管理会社が電話かけて逆に「金貸してくれ！」と言われたら？

[484: 匿名さん]

＞まずは管理会社が電話で督促だよ

理事長の資格は有りませんね。

[485: 匿名]

当マンションでは督促はまず管理会社が電話、次に管理会社が文書発送。管理会社の督促業務は契約によりここまで。
その後は理事長が返済計画書・返済誓約書（管理会社に作成依頼）を持って訪問。
返済の合意を取り付け、返済計画書で確定した毎月返済額を収納代行するよう管理会社に依頼。
という流れです。
今のところ、長期滞納で上記の扱いをしたのは、ここ5年位で一件だけです。

[486: 匿名さん]

管理費を口座から引き落とせないって事は、口座残高が５万円以下でしょ

自転車操業の日々だね

公共料金も払えないし

気の毒だね

[487: マンション住民さん]

口座に1000万円くらい入ってれば問題ないと思う。

[488: 匿名さん]

>>486 by 匿名さん
お持ちの口座は１つだけですか？
私は住居ごとに口座分けてます。
毎月収入口座から振り替えするのはちょっと手間ですが。

481さんの回収ステップがたたき台になると思いますが、
駐車場などの解除は、早めのほうがいいでしょうね。
変に債務を増やすことになります。

[489: 匿名さん]

＞駐車場契約解除　理事会決議により駐車場使用契約解除等

うちのマンションの駐車場運用細則では、駐車場使用料の滞納があれば通知催告なして即刻解約ができると規定されている。
それで理事会で聞いてみたのたのだが、実際はこの規定を実施したことはなく、管理費滞納と同じステップの猶予期間があるとのこと。
この「伝家の宝刀」、一度みせしめに抜いてみることも考えたらいい。
駐車場使用料払わない奴が多いから。

[490: 匿名]

ところで、最近の新築マンション、駐車場使用料無料のところを良くみかける。
駐車場収入って管理組合にとって結構大きい収入源のはずだが。
この新築マンション、どうも管理費の中に見えない形で駐車場使用料を始めから含ませてる気がする。

[491: 匿名さん]

駐車場は住民の高齢化で余ってくる

カーシェアも徐々に増えているし

[492: 匿名さん]

>公共料金も払えないし 気の毒だね

ですからマンションに住むには無理であることを早くさとらせて、
売り逃げして管理費+修繕積立金費より安アパートに住む様に仕向ける必要がある。

[493: 匿名さん]

でも公共料金も払えない人は引越しも出来ないでしょ
自己破産を誘導して、マンション競売させて残金整理するなり、競売後の入居者に管理費払ってもらったら
いつまでもグダグダしていても埒明かないような気がする

宝くじ当たるのみんなで祈祷するわけにもいかないし

[494: 匿名さん]

>>490
駐車場無料だからと買う客も多いのかデベの売り易さ優先の販売戦略。
そういう物件は駐車場のみならず修繕積立金も設定が安いため管理組合は大変そうだ。

一流デベロッパーではそういう物件は見たことないな。

[495: 匿名]

>>490
以前はマンション一括インターネットのインターネット利用料は別料金で記載していたが、
最近の新築マンションは別料金の表示をやめて「管理費に含み入り」の表現に変わってる。
別料金で記載すると高いのばれるからね。
うちは5年前に100Mbpsで月1500円が、今回の契約更新で200Mbpsで月1050円に下がった。
いままで5年間ぼられてたんだよ。

[496: 匿名さん]

>でも公共料金も払えない人は引越しも出来ないでしょ

atamaga 良くないようですね、売り逃げしてと書いたでしょうよ。

[497: 匿名さん]

＞うちは5年前に100Mbpsで月1500円が、今回の契約更新で200Mbpsで月1050円に下がった。 いままで5年間ぼられてたんだよ。

個人ベースに改定すれば済む話よ。

[498: 匿名さん]

＞別料金で記載すると高いのばれるからね。
高いのがバレるのを恐れてではなく、一括契約してるので、使う使わないに関わらず各戸負担だからでしょ？
契約してる金額は、理事会資料や総会の決算内容で確認できます。

また一括契約の場合、数年のしばり契約も多い。
５年もたてば価格と速度も変わる部類のものだから、1500→1050円は誤差(笑)の範囲でしょう。
※コスパが良いほうがいいに決まってますが、数百円の見直しに目くじらたてる労力がもったいない。

[499: 匿名]

5年前は売主とプロバイダーとの契約で決まってた。
それを竣工時に管理組合が売主から無条件で継承させられ5年間縛られた。
今回は管理組合との契約で下げることが出来た。契約期間も2年間に縮まった。

[500: 匿名]

ところで管理組合は専用ホームページを持ってますか？