新築分譲マンションの初代理事長に就任

[匿名さん]

50戸程度の財閥系新築分譲マンションの初代理事長をやることになりました。
何かするのでも方向性付けは始めの年が肝心だと思うので、初年度にこれをやっとけ
みたいなことあればそのあたりを先輩方にお伺いしたいです。

[301: 匿名さん]

XXの一つ覚え！

[302: 匿名さん]

300
それも経験よ

[303: 匿名さん]

298
誰が副理事長の印章といった!?

[304: 匿名]

うちは全て血判です。判子なんてありません。

[305: 匿名さん]

↓再質問。副理事長の印がないと実務上だめなんだな

>理事長の専決事項ではあるが、当然のことながら副理事長や会計が
>反対するような修理は出来ない運用になっているのが実態。
>一区分所有者が保存行為をしようとしたところで、
>理事長印も副理事長印、会計担当印のない決裁書類は通らない。
>机上の空論もいいかげんにしなさい。

[306: 匿名さん]

そこの組合の独自ルール
理事長による判断だけでいいよ
皆に聞きたいならその先を考えればいい

日常的にそこまでやるなら監事を通さないのは運営上おかしいし
時間をかけて回覧するぐらいなら臨時理事会の召集をすべきだから運営的には頭悪い
また、それ赤のを他人に強いるのはさらに頭が悪い

[307: 匿名さん]

話しがみえにくい

普遍的な原理原則を語るのか
あるいは
組合オリジナルルールを語るのか

どちら片方にしてくれ

[308: 匿名さん]

マンション管理マニアさん達が、文言の解釈や重箱の隅を突つくようなやり取り
はもういいから、具体的で実用的なアドバイスをしようぜ。

アルコープに自転車置くのはOKなのか否かとか
長期修繕計画の内容の見直しはいつからどのようにするとか。

[309: 匿名さん]

基本から逸脱した規約の不備、住民のモラル問題を論じても意味無し。

[310: 匿名さん]

質問です。
役員の選出にあたり、まず立候補を受付、立候補者数が定員に満たない場合は抽選等の方法で輪番役員を決めます。
ところが、この立候補と輪番役員以外に、理事会が勝手に留任役員を決めて翌期の役員候補を決めています。
これは、一般の組合員には立候補と輪番で役員就任をさせてるのに、理事会の特権で勝手に留任役員を決めて役員候補を選出しています。
不透明な選出方法で反則ですよね？なぜ翌期の役員候補を理事会が勝手に決めるのですか？規約や細則には一切取り決めがありません。
過去の例を見ると、この留任役員たちが延々と理事会支配体制を継続しています。

[311: 理事長]

うちは留任する理事は、一般組合員と同様立候補してるよ。
来期も続投する意思があるのだから当然立候補になる。
理事会で次期理事会の人事を決める権限など一切ない。
役員人事は総会決議が原則。

[312: 匿名さん]

＞理事会が勝手に留任役員を決めて翌期の役員候補を決めています。

推薦して本人の受任意志を確認した上で総会の決議に掛けるのですから何等悪い事ではありません。
それより輪番を規約に規定している事の方が問題です。
役員は委任契約の一種ですから受任者の意志を無視した規約は違法で、遵守義務はありません。

[313: 匿名さん]

310さんのケースは、規約や定数に不足する組合なのか詳細が不明だが、
理事を総入れ替えしてしまうと、理事会の施策ややり方に継続性が維持できないので、
反数入替＝半数留任などの仕組みをとる組合もありますよ。
どちらにしても、ルール化＝規約化は必要でしょうね。
但し、
私も312さんと同じで、総会で組合員による承認決議を受けている以上、問題とは思いません。
仮に理事会支配体制を継続してたとしても、組合員がそれに同意しているわけですから。

[314: 310]

規約には立候補とか輪番とかの規定は一切ありません。
規約に規定されてるのは、居住する組合員であること、選任は総会決議、の2点だけです。
従って、それ以外の取り決めはノールールの不文律が長年まかり通っているのです。
今、そこに鋭くメスを入れてますが、案の定留任理事連中から猛反発を受けています。

[315: 匿名さん]

留任したい人もいるんだね
理事会アフターのお疲れ様という名の宴会を管理費でやっている所もあると言うから、そういうのが好きなのかね

[316: 匿名さん]

>規約に規定されてるのは、居住する組合員であること、選任は総会決議、の2点だけです。

それが一般的ですね。
総会決議は管理組合が議案の役員候補に委任する行為です。
その前提として役員候補者は推薦とか立候補で該当者の受任意志の確認があって始めて役員の委任／受任が成立します。
これを輪番で押し付ける行為は許されませんし、該当者には拒否する権利を保障する必要があります。
留任理事は理事会の推薦でそれを受諾していれば役員候補者としての適格性はありますが、それを阻止したいのであれば対抗候補者を擁立する以外の方法はありません。

[317: 匿名]

留任は継続性とか引継ぎ案件とか理由は色々あるが、それは建前で往々にして独裁支配体制の継続が本音だ。
その証拠に、新任理事を押さえ込んで留任理事が理事会を仕切ってる。
そこに新任理事が一石投じたら、途端に内紛に発展する。

[318: 匿名さん]

被害妄想の権化で可哀想だ。

[319: 匿名さん]

マンション管理士、一級建築士、ゼネコン社員、弁護士だったら留任してもらっても良いけど、暇なジジィが理事会を独裁したいが為に留任するのは迷惑

[320: 匿名さん]

最近理事を報酬払って選任する動きがあるみたいね

入居者も高齢化して理事できないでしょ

うちの母親も理事会出て、ジーッと黙っているだけだった、と言うし

[321: 匿名さん]

>暇なジジィが理事会を独裁したいが為に留任するのは迷惑

それを決めているのは全て総会の決議であることを知らない貴方は何？

[322: 匿名さん]

理事なんて誰もなりたくないから、他の人が理事やってくれる、と言われると大体喜ぶ
多少危ないかな、なんて思っても、小さいマンションだと反対しづらい

総会、なんて言ったって、委任状がすでに過半数が大多数でしょ

だから選任が良いかもね


投資用マンションだと住んでいない人が多いしね

[323: 匿名]

>>321
総会の役員選任議案には、候補者の略歴やマニフェストなど何も書いてない。
だから反対も出来ない。そうなると自然に賛成になる。

[324: 匿名さん]

反対するも賛成するもその自由は保障されている、後はセンスの問題ね。

[325: 匿名]

>>321
実際にマンションに住んでいれば、あんたみたいにきれいごとの理想論ばかり言えないぞ。
何故なら同じマンション内という狭い世界で生活しているからだ。
あんた、どこのなんというマンションに住んでんの？

[326: サラリーマンさん]

机上の空論ばかりだから役員やったことないのでは？

[327: 匿名さん]

毎日同じエレベーターに乗って、挨拶しているのに、反対できないよ

[328: 匿名さん]

貴方の自由だと言っているだろうに。

[329: 匿名さん]

反対できないと思い込むのも自由ですか

[330: マンション住民さん]

反対しても賛成多数で可決されてしまう。

[331: 住まいに詳しい人]

>>327
されはあなたがリアルの世界では弱虫だから。
ネットで吼えてたらいい。

[332: 匿名さん]

330
民主主義だからな

[333: 匿名]

>>330
賛成の方が多いのに少数の反対意見が通ったら
そっちの方がよっぽどおかしいだろ。

[334: 匿名さん]

反対するにしても多くの人が賛同する論理展開しないとね。
あと、わかりやすさも肝心なことだよね。
掲示板の中にも独りよがりな人がいるけど、現場ではやくたたず。

[335: 匿名さん]

裁判でひっくりかえせばいいよ。

[337: 匿名さん]

>反対できないと思い込むのも自由ですか

他人の計り知れない事。
客観性の無い事は事実とは認められない。

[338: マンション住民さん]

管理組合業務の現場でまったく役立たないからネットで吼えてるのでしょ？

[339: 入居済み住民さん]

皆さん色々な意見があって見るだけで参考になります。実は私も財閥系新築マンションの理事長にされそうなんです。管理規約と標準管理規約をよく読んで見ると、初年度で既に契約済みの管理会社の有利な記載がある。例えば一番金のかかるEVや立体式駐車場はフルメンテナンス契約になってる。新築で早々に故障することはないはずだし、定期点検のみで故障があった時だけ部品のみを支払うPOG契約のほうがかなりお安い。それに今の修繕積立金では管理会社が示した30年の修繕積立計画の10年後の大規模修繕費用に明らかに不足が生じる。そのときになって住戸者全員に一時金を支払うのも計画的ではないし反対意見が巻き起こるのは必須。不動産会社と管理会社は同グループ企業なので、管理費や修繕積立金を当初安価にして販売条件を有利にもっていこうとしているのがわかりますね。管理の安全面などのクオリティを下げずに安くできるところから手をつけようと思います。それと住民が掲示板なんか見ないから、管理組合活動の透明性をはかる意味で定期理事会の内容を「通信」みたいな形でお知らせしていきたいと思う。ペイオフ問題（す・まいる債が有効か？）や地震保険、理事会の運営のやり方も考えていかなければならない。頭痛いですけど、最初が肝心だから頑張ります。

[340: 匿名]

住民への理事会議事の広報は理事会議事録をストレートに配布すれば済みます。
よくある理事会議事録の要約の会報は、作成の手間と時間が無駄ですから止めましょう。
むしろ会報は住民の管理組合業務に対する関心をひきつけるようなコンテンツにして広報した方がいいでしょう。

[341: 匿名さん]

理事会広報でよく見かけるのは議論の結果だけを「こうなりました」と箇条書きでまとめてあるものですが、
これではいろいろ考えを持った住人には納得がいかず不信感を生みかねません。
広報は、結果周知は必要だが、なぜそうなったかという議論の過程を趣旨でよいから書くことが大事です。

[342: 匿名]

うちのマンションは理事会議事録の要約を理事会会報として住民に配ってる。
それなら「理事会議事録を配布しろ！」と申し入れても理事会は拒否したまま。
なんでだろう？議事録は積極的に公開できないみたい。

[343: 匿名さん]

記録を配布できるよう労力かけることを拒否してるだけでは。
知りたいのであれば議事録の閲覧を求めればよい。それさえ拒むのならまた話は別だが。

[344: 匿名]

>>341
面倒だけど理事会議事録の閲覧を請求したらいい。
もし議事録にも会報と同様に結論しか書いてなかったら、理事長に聞いたらいい。

[346: 匿名]

訴訟費用、お前↑が見てくれたら裁判やったるで。

[350: 匿名さん]

＞それなら「理事会議事録を配布しろ！」と申し入れても理事会は拒否したまま。 なんでだろう？議事録は積極的に公開できないみたい。

規約を読みなさい。
貴方か個人で閲覧することは出来ると規定されている。
それが出来ないとは・・・・。

[351: 入居済み住民さん]

皆さん、掲示板マナーを守りましょうよ。個人攻撃の場ではないのですから。

[352: 匿名]

>>350
規約馬鹿は困る。
そんなこと言ったら管理組合は会報の発行義務はない。
管理組合としての広報基準は管理規約に定めは何もない。

[353: 匿名さん]

352
350は議事録の閲覧ができるということを言ってるので、広報のことは言ってない。

[356: 匿名]

>>353
なんでいちいち住民に閲覧請求させるの？
議事録って住民に見せられないヤバイこと書いてあるの？
秘密主義だね。オープンにしないと。

[357: 匿名]

議事録を積極的に開示したくない理由は色々あるが、積極的に開示すると理事の出欠席と理事会成立有無がばれてしまう。
誰が出席して誰が欠席してるか？理事会成立要件を満たしてないのに規約違反して理事会として議事したとか。

[358: 匿名さん]

配布
と
閲覧


どっち？

[359: 匿名]

議事録は理事会開催の都度作成し管理組合が保管。区分所有者から閲覧申し出があればそれに従う。
問題は保管方法で集会室とかにキャビネットでもあれば、そこに保管出来るが例えば理事長が自宅保管なんかだと紛失する可能性が高い。

[360: 住まいに詳しい人]

普通、議事録原本は署名捺印があるから紙媒体でファイリングして保管。閲覧はPDF化してサーバーに保管して住民が何時でも見れるようにする。じゃないか？

[361: 匿名さん]

配布じゃないのね

[362: 匿名さん]

理事会議事録なんて誰も読んでないよ

[363: 匿名さん]

361
理事会の議事録の取り扱いはそれぞれの管理規約で決める。標準管理規約では、総会議事録の規定を準用して、理事長が議事録を作成・保管・閲覧させることにしている。
配布は各世帯に理事会の報告と決まったことを周知するための行為で、各マンションの状況により方法をルール化すればよい。

[364: 匿名さん]

>>362
財産意識の低いマンションに住んでるようでご愁傷様です。

[365: 匿名さん]

時々いるよな
議案に赤線やマーカー引いて総会出てくる奴
やたらに質問しまくって迷惑
いつまで経っても総会終わらないし

[366: 匿名さん]

十分な議論をするのにためらいは不要

[367: 匿名さん]

堂々巡りの議論はもっと不要

[368: 匿名さん]

総会は議論をする場ではありません。日頃、理事会で住人から意見を吸い上げ議論をし、理事会広報などでコンセンサスを得て総会議案を作成することになります。
総会で堂堂巡りの議論になるのは、そのへんが全然できていないか、議長の仕切りが悪いかのどちらかでしょう。

[369: 匿名さん]

堂々巡りになったら議長の裁量で打ち切ればよい
堂々巡りにならない限り十分な議論をすべき

[370: サラリーマンさん]

うちは総会議案の質問は事前に提出できるようになってる。
総会時に事前提出された質問の回答を先に行い、その後で当日の質疑応答に入る。
ただ、理事会の不正追求などは事前質問せずに当日住民による爆弾質疑になる。
事前質問したら理事会は回答を用意するし第一証拠隠滅するから。

[371: 匿名]

総会を堂々巡りの場にしない為には定例理事会の議案や決定事項を掲示板に貼り出したり広報誌を配布する事が大事です。
当マンションでは月一回マンション新聞を発行しています。

[372: 匿名さん]

うちはいまだに回覧板だけど。築40年だからか？

[373: 匿名さん]

372
理事会内容の周知方法が回覧版であってもまったく支障なし。
ただし一斉配布でないので情報が遅れるという欠点のみ。

[374: 匿名さん]

>ただ、理事会の不正追求などは事前質問せずに当日住民による爆弾質疑になる。 事前質問したら理事会は回答を用意するし第一証拠隠滅するから。

事前質問とはおかしいね。国会テレビ中継の見過ぎではないの。
総会で堂々と不正でも違法でも追求すれば良いではないか。

[375: 匿名さん]

370,374
議案への質問受け付けが総会議案配布後ある限り、質問を事前に受け付けようが当日しようが効果は同じ。
もし反対意見が多数で議案否決されたら、その件については１年延ばしになるし、予算案の否決なら臨時総会の即時開催が必要になる。
紛糾するような議案を作成するとき、議案の案をアンケートのような形で事前に示し、それへの質疑を踏まえて議案を作成する、というのが意味のある手続。
しかも、理事会の不正を暴くなら、決算承認を行う総会で持ち出すような無意味なことをせず、それまでに臨時総会でカタをつけるべき問題。証拠隠滅云々というが、不正を暴くなら当然証拠は入手してるはずで、理事解任案と併せて提案するのが常識。

[376: 匿名]

不正糾弾を事前説明したら証拠隠滅される恐れがあるからと書いてある。
抜き打ち監査と同じだろう。

[377: 匿名さん]

テレビの見過ぎが続くね。
それより自分が理事長になるべく役員になるのが近道だろうよ。
その度胸がなく遠吠えだけかな。

[378: 匿名さん]

当日質問受け付けると、想定外の訳が分からない質問来ないかね
過去の総会の件とか
３年前の件だけど、なんて質問されると困るでしょ
事前受付は良いアイデア

[379: 匿名さん]

376
不正糾弾するとき証拠を入手しないのか？帳簿や見積書の開示請求など。
総会で追及したところで「その資料は今手元にない」と逃げられ隠滅されるのが落ち。これが抜き打ち監査との決定的な違い。
どっちにしろ、動かぬ証拠の事前入手が必要なのであって、質問などぬるい方法でできることではない。
であれば、管理組合の利益保護を考えると、決算（予算執行完了）に至らない任期内の早めに役員罷免も含めて臨時総会をすべき、ということ。理解できたか？

[380: 匿名]

事前受付してたら、回答もあらかじめ用意できる。
よくある「その件に関しては調査の上で後日正式に回答します」
なんて回答はなくなる。

[381: 匿名さん]

＞３年前の件だけど、なんて質問されると困るでしょ

任期は２年だけど・・・。

[382: 入居済み住民さん]

例えばこんな例はどうだろう。
理事会で理事長vs残りの反理事長勢力全理事の内紛があり、その月は一切理事会が開催されなかった。
ところが、その月に事故があり応急復旧のための数十万の修繕工事が発注され完工した。
もちろん理事会が開催されてないから合議もへったくれもない。
また当の理事長は決裁もしていない。

これなんか不正だろう。
理事会の合議も経ず理事長の決裁もないのに、一部の理事が管理会社抱きこんで管理費使って工事発注した。

[383: 匿名さん]

任期は関係無いんじゃない
理事会としての継続性だから
３年前の人に聞いてください、とか、３年前の事は知りません、は通らないでしょ

[384: 匿名さん]

382
そりゃ不正ですな

理事長が個人的に関係する会社に工事が発注されてた、なんてのも
大規模マンションだと植栽管理でも年間予算で高額になるし

理事長個人がどんな会社勤めかはある程度分かっても、子供や親族の会社まで分からないしね

[385: 匿名さん]

>３年前の人に聞いてください、とか、３年前の事は知りません、は通らないでしょ

任期中の事以外は関係無し、しかも時効も成立している。

[386: 匿名さん]

理事が緊急対応する場合、定例会議ができなくとも臨時理事会を開催することもよくあるし、決裁権限のある理事長やその補佐である副理事長に声をかけるくらい通常できる。住人への理事会公開は間に合わないが、前後して緊急対応をする旨の掲示はできるし、事故は皆が周知のところなのだから、担当理事が暴走したところで、理事長は手続調整できる。事後決裁であっても理事長がその対応の妥当性を総会で報告すれば済む話。
緊急とはいえ、理事ひとりが対応したために見積をぼられた、ということなら、隠滅もなにも、領収書や見積書は隠滅しようがないわけで（決算と通帳が合わない）、手続がまずく不利益を生じさせたことを理事長が質問を受けて謝罪するしかない話。
これと事前質問云々の話とどう関係があるかよくわからない。

[387: 匿名]

事前質問すると発注書等を偽造されてしまうからだろう。

[388: 匿名さん]

理論的にはそうだろうけど、素人だらけの理事会で
工事金額が適正か、なんて分からないでしょ
管理センターの業務用エアコンが故障しました
修理は出来ません（本当は修理できるのに）
相見積もりとって、ここが一番安いです、なんて言われても良く分からないよね（相見積もりをやらせで取られたケースも経験しているけど）
ましてや去年の理事会や三年前の工事だと
385
みたいに自分の任期中以外知りません、なんて言われたら

[389: 匿名]

>>386
理事長以外は反理事長勢力。管理会社は反理事長勢力に組した。
だから反理事長勢力は理事長の決裁を受けずに発注した。
管理会社も反理事長勢力だから、理事長決裁がなくても工事をやった。

[390: 匿名さん]

理事長の暴走も経験したことあるけど、なかなか止められないよ

[391: 匿名さん]

＞だから反理事長勢力は理事長の決裁を受けずに発注した。
＞管理会社も反理事長勢力だから、理事長決裁がなくても工事をやった。
これはいかんね。
そもそも理事長が不適当ならばリコールすれば良い。
それだけ理事が反発してるなら臨時総会などは容易でしょう？？
もちろん現実的にはいろいろ事情があるんだろうけど、理事長だけじゃなく他の理事や組合員の体質が問われるよね？

[392: 匿名]

理由は簡単、延々と留任理事の独裁支配体制が続いていた理事会に新任理事があえて自薦で理事長になり、理事会の悪しき慣例にメスを入れたから内紛が勃発した。

[393: 匿名さん]

>>392
ぁぁ、それは自薦で理事長になった新任理事の独裁支配ってことですね。
そりゃ周りも反発するでしょう。

[394: 匿名さん]

独裁じゃなく改革だと思う。当然抵抗勢力を生む。

[395: 匿名さん]

随分お品のない組合員しかいない様ですね。そんな所は出た方がお身の為ですよ。

[396: 匿名さん]

理事なんて一般組合員からみたらしもべみたいなもんだろう。
自分に代わって管理組合業務やらしてんだから。

[397: 匿名さん]

成りたくても成れない人のりん気ですね。

[398: 購入経験者さん]

理事長なんて簡単になれるよ。理事に立候補して互選の時に自薦すればいいのだから。

[399: 匿名さん]

くじ運が悪い者がなる役職

[400: 匿名さん]

役員予定者同士でのジャンケンで負けた人が理事長ってルールも多いらしいけど
それも侘しい話しですね。