新築分譲マンションの初代理事長に就任

[匿名さん]

50戸程度の財閥系新築分譲マンションの初代理事長をやることになりました。
何かするのでも方向性付けは始めの年が肝心だと思うので、初年度にこれをやっとけ
みたいなことあればそのあたりを先輩方にお伺いしたいです。

[242: 匿名]

現行設備の修理は理事長の専決事項なのにむやみに議案にするから紛糾する。理事長が規約や細則を知らないからそんなことになる。

[243: 匿名さん]

スレ主
皆さん貴重なご意見ありがとうございます。
>>236
なるほど。色んな意見を持った人もいますもんね。
大規模だと議案の根回しが単純に大変そうだなあと思ってました。
総会の会場も大ホールみたいなところでするんでしょうね。

>>241
確かに色んな設備が付いてる裏返しに今後それをどうするかという
問題はつきまといますよね。
新築時は分譲価格に含まれてボヤッとしてても買い替えとなると
勝手が違うのでしょうね。
受益者負担にするのか全員負担にするのかでも意見が大きく別れそうです。

[244: 匿名さん]

スレ主
>>242
かと言って理事長が勝手に修理したらそれはそれで揉めませんか？
修理したい人も新設したい人もいるかもしれないのに。

理事長の修理権限ってエントランスの傷を直すとかそんなイメージなのですが。

[245: 匿名]

修理の金額が大きいと個人＝家庭の金銭感覚で節約しようとするバイアスが掛かりますからね。
節約は良いけどケチケチは共用部をチープにしかねません。
反論あるでしょうが、そういう価値観の違いが大規模では問題になりやすいかも。

[246: 匿名]

>>244
議案に載らない案件には皆さん無関心なので揉めません。

新規増設ならともかく既存設備の修理は事後報告で問題ない。後で突っ込まれないように相見積は必須だけどね。

廃止したい人もいるとか文句がでたら、
廃止議案が総会を通ってない以上理事長には修理する義務があると突っぱねる必要がある。

この件なら少なくとも紛糾はしないと思うね。

[247: 匿名]

ヘタにこういう人もいるとか余計なことを考えるのが揉める原因。

そういう人が過半数いるかで考えるべき。

[248: 匿名さん]

なるほどね。
確かに筋は通ってるな。

[249: 匿名]

ただ組合員から不親切な理事長だなという
印象を持たれることは否めないな。

[250: 匿名]

誰にでもいい顔しようとするから揉める。

[251: 匿名さん]

スレ主
それもそうですね。
ただ私はそこまで強くなれるかどうか・・・

[252: 匿名さん]

80戸なら大丈夫！

[253: 匿名さん]

スレ主
入居して気付いたんですがご主人は普通なのに綺麗な奥さんが多いですね。
2人で歩いてても雰囲気違いすぎてどっかの営業といるのかと思って奥さんだけに
挨拶してしまうことが何回かありました。

どうでもいいことですけど。

[254: 匿名]

新築入居したんだから、幸せオーラいっぱいでしょうし、スレ主含めポジティブオーラは輝いて見えるものです。
慣れるとメイクも手抜きが増えます(笑)

[255: 匿名さん]

>>242
理事長の専決事項ではなく、理事会議決
事項ではないかな。
標準的な管理規約であれば、理事長は
理事会議決事項の実行者だけど。

[256: 匿名さん]

２４２はたぶちゃん。

[257: 匿名さん]

たぶちゃんのなりすましだろう！

[258: 匿名]

たぶちゃんって誰ですか？

[259: 242]

なりすましてどんな得があるというのか。

[260: 匿名]

理事長に修繕の先決事項はないってこと？
それだとそもそも242さんは理事会の決議も
ないのに勝手に修繕したことになるが。

そしてマンション内の抵抗勢力から
賠償請求されることがあったりしないのかな。

[261: 匿名さん]

賠償請求なんかするか

[262: 匿名]

260さんは誤爆ですよ。
レス242を読み直してください。
それと無意味に安易に｢賠償｣叫ぶのは考えが浅すぎます。
誰が誰に対し何の損害を賠償請求するのか説明できないはず。

[263: 匿名]

既存設備の修理しないで賠償請求されるリスクの方が高いつーの。

[264: 匿名]

だいたい何か壊れるたびに理事会決議とか言ってたら毎回修理に１ヶ月以上かかるわ。

これだから実務を知らんやつは困る。

[265: 匿名さん]

修理は保存行為

[266: 匿名さん]

スレ主
少しググってみましたら理事長には保存行為が専決事項として認められてる
ようですね。但しそれは緊急性を要することや比較的軽度の保存行為と書いてる
ものがありました。

となるとシアタールームの場合は軽度の保存行為になるのかどうかということ
ですよね。

[267: 匿名]

既存のサービスも含めて共用部を維持管理するのが保存行為。

故障したらシアタールームが使えなくて
利用したい人に迷惑をかけるので理事長は
速やかに修理しないといけないでしょうね。

[268: 匿名さん]

スレ主へ
よほど高額な修理じゃない限り、軽度な保存行為だよ

[269: 255]

区分所有法
第18条　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

なので、保存行為（>>266がいう、緊急性を要することや比較的軽度の保存行為）は理事長に限らず、区分所有者であれば、誰でもできるということになる。つまり、規約やり次回決議で理事長に権限や承認を与えていないのであれば、理事長が専決事項として行なうのではなく、一区分所有者として行なうことになる。

その修繕にかかる費用については、標準管理規約だと以下の定めになる。
（管理費）
第２７条 管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
　三 共用設備の保守維持費及び運転費
　四 備品費、通信費その他の事務費
（理事長）
第３８条 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
一 規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項
（理事）
第４０条 理事は、理事会を構成し、理事会の定めるところに従い、管理組合の業務を担当する。
２ 会計担当理事は、管理費等の収納、保管、運用、支出等の会計業務を行う。

あらかじめ予算が取られている状況であれば、上記の規定から「会計担当理事」が管理費から支出する。

予算が取られていない場合は、以下の通り理事会決議が必要。
（収支予算の作成及び変更）
３ 理事長は、第５６条に定める会計年度の開始後、第１項に定める承認を得るまでの間に、以下の各号に掲げる経費の支出が必要となった場合には、理事会の承認を得てその支出を行うことができる。
一 第２７条に定める通常の管理に要する経費のうち、経常的であり、かつ、第１項の承認を得る前に支出することがやむを得ないと認められるもの

[270: 匿名さん]

>>269
また実務を知らない知ったかぶりがでた。
規約の一部分だけ読んで都合良く解釈するのはやめなさい。

理事長の専決事項ではあるが、当然のことながら副理事長や会計が
反対するような修理は出来ない運用になっているのが実態。

一区分所有者が保存行為をしようとしたところで、
理事長印も副理事長印、会計担当印のない決裁書類は通らない。

机上の空論もいいかげんにしなさい。

[271: 匿名さん]

40条の3は「経常的でない支出」については
理事会決議が必要とは規定していない。

中身も読まないで長々とコピペするより、
きちんと読んでから書きなさい。

[272: 匿名さん]

副理事長印ってなんだ？
そんなものもらったことないぞ
自分の狭い経験で実務ぶるのもいいかげんにしなさい

[273: 匿名]

副理事長の印鑑だよ。
三文判でかまわない。

そんなことまで書かないと
わからんド素人は黙ってろよ。

[274: 匿名さん]

ど素人の私から見ても、皆さん素人レベルだと思うし、実務に到っては素人の私の方が経験ある感じ。
文章からみて、とても有能な経験者とは思えません。

[275: 匿名]

マンションによって多少の違いはあって当然なんだから、重箱の隅をつつくような不毛なやりとりは時間のムダですよ。

あと無能な人に他人の能力や経験は判断出来ないから、無駄レスはやめなさい。

[276: 匿名さん]

有能な人は、
＞わからんド素人は黙ってろよ。
とか
＞あと無能な人に他人の能力や経験は判断出来ないから、無駄レスはやめなさい。
とか書かないよね。
それだけはわかる。

[277: 匿名さん]

276
その通り！
結果、有能な人が離れていく

[278: 匿名さん]

副理事長印なんかもらわないよ
うちじゃ

[279: 匿名さん]

269
で良いのでは

[280: 匿名さん]

副理事長になんの意味があるのだろう

[281: 匿名さん]

一般的には、理事長の代行（代理）役ですね。
詳しくは自分とこの規約読んでください。

[282: 匿名さん]

代行が必要ない時に印は不要
書生は実務を知らんであかんわ

[283: 匿名]

ん？
重大な決裁などに副理事長の印を必要とする運営は充分あるだろ。議事録でさえ複数の理事確認(印)が一般的に必要だし。
｢副理事長印｣と言う言葉が語弊与えたね。

[284: 匿名さん]

>>283
理事会議事録について、総会議事録の規定を準用するなど、
議事録署名人を規定している場合は、理事の押印が必要な
場合がある。
規定がない場合だと、理事等に押印をしてもらっても回覧印
程度の効力しかない。

決裁印についても、決裁者とそれ以外をきちんとわけないと、
実務では混乱するし、トラブルのもと。

[285: 匿名さん]

スレ主です。

議事録って確かに回覧しますよね。
一応作成者は理事長ってなってたと思うので理事長が作成して(実際は管理会社が主)
署名人である理事がハンコ押す形で回覧しますよね。

あれって最終的に理事が押印を拒み続けたらどうなるんでしょうね。
ふと思ったのですが。

[286: 匿名さん]

>議事録って確かに回覧しますよね。
総会決議には規約、細則に類する組合員が遵守すべき事項も含みますので規約、細則同様に全員に配布すべきです。
＞一応作成者は理事長ってなってたと思うので理事長が作成して(実際は管理会社が主)
「実際は管理会社が主)とは情けないですね。
署名人である理事がハンコ押す形で回覧しますよね。
＞あれって最終的に理事が押印を拒み続けたらどうなるんでしょうね。 ふと思ったのですが。
総会の開催時にあらかじめ署名人を指名するのが普通ですので二名の内、一名、或は二名とも署名を拒否することはあり得ます。しかし、拒否理由を改善しても尚拒否するなら他の出席組合員にすることも、署名なしでも議事録にその経緯を書き添えれば有効です。

[287: 匿名]

管理会社に議事録作らせて理事長がチェックして
校正してその後回覧するのがスタンダードな流れ
じゃないのかな。

何でもかんでも自力でするなら極論を言えば
自主管理ということになるが。

それともよっぽど信用できない管理会社に
管理させてるから完全独力で議事録作ってるのかな。

[288: マンション住民さん]

＞副理事長になんの意味があるのだろう

・理事長の暴走の抑止力になる。
・理事長の真意を汲んで代弁する。
・理事長の汚れ役になる。

影の実力者は副理事長ってことはよくある。

[289: サラリーマンさん]

↑みらいだいらのたぶちゃんです

[290: 匿名さん]

書記がやればいいんじゃないの？

[291: マンション住民さん]

議事録は理事会の審議・決議の活動記録の謄本だから、正確に記することが必要。
誰が書くとか作るとかは関係ない。

[292: 匿名さん]

＞副理事長になんの意味があるのだろう
＞・理事長の暴走の抑止力になる。 ・理事長の真意を汲んで代弁する。 ・理事長の汚れ役になる。

規約を読めよ。理事長が死んだときの代役だ。

[293: 匿名さん]

そう。
代役の印を言い出した挙げ句、実務を知らないなどとのたまわるご仁は規約を熟読玩味せよ!!

[294: 匿名さん]

教えて上げようね。
(副理事長)
第39条 副理事長は、理事長を補佐し、理事長に事故があるときは、その職務を代理し、理事長が欠けたときは、その職務を行う。

[295: 購入経験者さん]

だから副理事長はたくさん作ることになる。
理事長が突然発狂したり痴呆になったりすることはままある。

[296: 匿名]

マンションによっては規約で副理事長以外の役職を作ってるところがあるよ。
理事長、副理事長以外に理事長代理、理事長補佐、理事長心得、上席副理事長とか。
顧問制度のあるところは、名誉顧問、最高顧問、非常勤顧問とか。

[297: 匿名さん]

＞理事長、副理事長以外に理事長代理、理事長補佐、理事長心得、上席副理事長とか。 顧問制度のあるところは、名誉顧問、最高顧問、非常勤顧問とか。

まるで業績の上がらない年寄りだけの倒産寸前の会社だね。

[298: 匿名]

>>293
はあ？勝手に副理事長印なんて聞いたこともないものがあると
思い込んだ方が頭悪いだけだろ。規約熟読してから出直しておいで。

[299: サラリーマンさん]

管理組合運営は統治行為である。

[300: 匿名さん]

スレ主です。
懇親会の話しで色んな飲み会を思い出したんですが、
営業系の仕事とか飲み慣れてる人はさておき、
技術系とかで飲み慣れてない人だと最初はおとなしくても
ペース掴めず一気に酔いが回ってついつい余計な事を。

それで次の日から気まずいって場面を何度も見たな〜。
マンションの懇親会でもそうならなきゃいいけど。
同じ屋根の下でチョクチョク顔を合わしますしね。

[301: 匿名さん]

XXの一つ覚え！

[302: 匿名さん]

300
それも経験よ

[303: 匿名さん]

298
誰が副理事長の印章といった!?

[304: 匿名]

うちは全て血判です。判子なんてありません。

[305: 匿名さん]

↓再質問。副理事長の印がないと実務上だめなんだな

>理事長の専決事項ではあるが、当然のことながら副理事長や会計が
>反対するような修理は出来ない運用になっているのが実態。
>一区分所有者が保存行為をしようとしたところで、
>理事長印も副理事長印、会計担当印のない決裁書類は通らない。
>机上の空論もいいかげんにしなさい。

[306: 匿名さん]

そこの組合の独自ルール
理事長による判断だけでいいよ
皆に聞きたいならその先を考えればいい

日常的にそこまでやるなら監事を通さないのは運営上おかしいし
時間をかけて回覧するぐらいなら臨時理事会の召集をすべきだから運営的には頭悪い
また、それ赤のを他人に強いるのはさらに頭が悪い

[307: 匿名さん]

話しがみえにくい

普遍的な原理原則を語るのか
あるいは
組合オリジナルルールを語るのか

どちら片方にしてくれ

[308: 匿名さん]

マンション管理マニアさん達が、文言の解釈や重箱の隅を突つくようなやり取り
はもういいから、具体的で実用的なアドバイスをしようぜ。

アルコープに自転車置くのはOKなのか否かとか
長期修繕計画の内容の見直しはいつからどのようにするとか。

[309: 匿名さん]

基本から逸脱した規約の不備、住民のモラル問題を論じても意味無し。

[310: 匿名さん]

質問です。
役員の選出にあたり、まず立候補を受付、立候補者数が定員に満たない場合は抽選等の方法で輪番役員を決めます。
ところが、この立候補と輪番役員以外に、理事会が勝手に留任役員を決めて翌期の役員候補を決めています。
これは、一般の組合員には立候補と輪番で役員就任をさせてるのに、理事会の特権で勝手に留任役員を決めて役員候補を選出しています。
不透明な選出方法で反則ですよね？なぜ翌期の役員候補を理事会が勝手に決めるのですか？規約や細則には一切取り決めがありません。
過去の例を見ると、この留任役員たちが延々と理事会支配体制を継続しています。

[311: 理事長]

うちは留任する理事は、一般組合員と同様立候補してるよ。
来期も続投する意思があるのだから当然立候補になる。
理事会で次期理事会の人事を決める権限など一切ない。
役員人事は総会決議が原則。

[312: 匿名さん]

＞理事会が勝手に留任役員を決めて翌期の役員候補を決めています。

推薦して本人の受任意志を確認した上で総会の決議に掛けるのですから何等悪い事ではありません。
それより輪番を規約に規定している事の方が問題です。
役員は委任契約の一種ですから受任者の意志を無視した規約は違法で、遵守義務はありません。

[313: 匿名さん]

310さんのケースは、規約や定数に不足する組合なのか詳細が不明だが、
理事を総入れ替えしてしまうと、理事会の施策ややり方に継続性が維持できないので、
反数入替＝半数留任などの仕組みをとる組合もありますよ。
どちらにしても、ルール化＝規約化は必要でしょうね。
但し、
私も312さんと同じで、総会で組合員による承認決議を受けている以上、問題とは思いません。
仮に理事会支配体制を継続してたとしても、組合員がそれに同意しているわけですから。

[314: 310]

規約には立候補とか輪番とかの規定は一切ありません。
規約に規定されてるのは、居住する組合員であること、選任は総会決議、の2点だけです。
従って、それ以外の取り決めはノールールの不文律が長年まかり通っているのです。
今、そこに鋭くメスを入れてますが、案の定留任理事連中から猛反発を受けています。

[315: 匿名さん]

留任したい人もいるんだね
理事会アフターのお疲れ様という名の宴会を管理費でやっている所もあると言うから、そういうのが好きなのかね

[316: 匿名さん]

>規約に規定されてるのは、居住する組合員であること、選任は総会決議、の2点だけです。

それが一般的ですね。
総会決議は管理組合が議案の役員候補に委任する行為です。
その前提として役員候補者は推薦とか立候補で該当者の受任意志の確認があって始めて役員の委任／受任が成立します。
これを輪番で押し付ける行為は許されませんし、該当者には拒否する権利を保障する必要があります。
留任理事は理事会の推薦でそれを受諾していれば役員候補者としての適格性はありますが、それを阻止したいのであれば対抗候補者を擁立する以外の方法はありません。

[317: 匿名]

留任は継続性とか引継ぎ案件とか理由は色々あるが、それは建前で往々にして独裁支配体制の継続が本音だ。
その証拠に、新任理事を押さえ込んで留任理事が理事会を仕切ってる。
そこに新任理事が一石投じたら、途端に内紛に発展する。

[318: 匿名さん]

被害妄想の権化で可哀想だ。

[319: 匿名さん]

マンション管理士、一級建築士、ゼネコン社員、弁護士だったら留任してもらっても良いけど、暇なジジィが理事会を独裁したいが為に留任するのは迷惑

[320: 匿名さん]

最近理事を報酬払って選任する動きがあるみたいね

入居者も高齢化して理事できないでしょ

うちの母親も理事会出て、ジーッと黙っているだけだった、と言うし

[321: 匿名さん]

>暇なジジィが理事会を独裁したいが為に留任するのは迷惑

それを決めているのは全て総会の決議であることを知らない貴方は何？

[322: 匿名さん]

理事なんて誰もなりたくないから、他の人が理事やってくれる、と言われると大体喜ぶ
多少危ないかな、なんて思っても、小さいマンションだと反対しづらい

総会、なんて言ったって、委任状がすでに過半数が大多数でしょ

だから選任が良いかもね


投資用マンションだと住んでいない人が多いしね

[323: 匿名]

>>321
総会の役員選任議案には、候補者の略歴やマニフェストなど何も書いてない。
だから反対も出来ない。そうなると自然に賛成になる。

[324: 匿名さん]

反対するも賛成するもその自由は保障されている、後はセンスの問題ね。

[325: 匿名]

>>321
実際にマンションに住んでいれば、あんたみたいにきれいごとの理想論ばかり言えないぞ。
何故なら同じマンション内という狭い世界で生活しているからだ。
あんた、どこのなんというマンションに住んでんの？

[326: サラリーマンさん]

机上の空論ばかりだから役員やったことないのでは？

[327: 匿名さん]

毎日同じエレベーターに乗って、挨拶しているのに、反対できないよ

[328: 匿名さん]

貴方の自由だと言っているだろうに。

[329: 匿名さん]

反対できないと思い込むのも自由ですか

[330: マンション住民さん]

反対しても賛成多数で可決されてしまう。

[331: 住まいに詳しい人]

>>327
されはあなたがリアルの世界では弱虫だから。
ネットで吼えてたらいい。

[332: 匿名さん]

330
民主主義だからな

[333: 匿名]

>>330
賛成の方が多いのに少数の反対意見が通ったら
そっちの方がよっぽどおかしいだろ。

[334: 匿名さん]

反対するにしても多くの人が賛同する論理展開しないとね。
あと、わかりやすさも肝心なことだよね。
掲示板の中にも独りよがりな人がいるけど、現場ではやくたたず。

[335: 匿名さん]

裁判でひっくりかえせばいいよ。

[337: 匿名さん]

>反対できないと思い込むのも自由ですか

他人の計り知れない事。
客観性の無い事は事実とは認められない。

[338: マンション住民さん]

管理組合業務の現場でまったく役立たないからネットで吼えてるのでしょ？

[339: 入居済み住民さん]

皆さん色々な意見があって見るだけで参考になります。実は私も財閥系新築マンションの理事長にされそうなんです。管理規約と標準管理規約をよく読んで見ると、初年度で既に契約済みの管理会社の有利な記載がある。例えば一番金のかかるEVや立体式駐車場はフルメンテナンス契約になってる。新築で早々に故障することはないはずだし、定期点検のみで故障があった時だけ部品のみを支払うPOG契約のほうがかなりお安い。それに今の修繕積立金では管理会社が示した30年の修繕積立計画の10年後の大規模修繕費用に明らかに不足が生じる。そのときになって住戸者全員に一時金を支払うのも計画的ではないし反対意見が巻き起こるのは必須。不動産会社と管理会社は同グループ企業なので、管理費や修繕積立金を当初安価にして販売条件を有利にもっていこうとしているのがわかりますね。管理の安全面などのクオリティを下げずに安くできるところから手をつけようと思います。それと住民が掲示板なんか見ないから、管理組合活動の透明性をはかる意味で定期理事会の内容を「通信」みたいな形でお知らせしていきたいと思う。ペイオフ問題（す・まいる債が有効か？）や地震保険、理事会の運営のやり方も考えていかなければならない。頭痛いですけど、最初が肝心だから頑張ります。

[340: 匿名]

住民への理事会議事の広報は理事会議事録をストレートに配布すれば済みます。
よくある理事会議事録の要約の会報は、作成の手間と時間が無駄ですから止めましょう。
むしろ会報は住民の管理組合業務に対する関心をひきつけるようなコンテンツにして広報した方がいいでしょう。

[341: 匿名さん]

理事会広報でよく見かけるのは議論の結果だけを「こうなりました」と箇条書きでまとめてあるものですが、
これではいろいろ考えを持った住人には納得がいかず不信感を生みかねません。
広報は、結果周知は必要だが、なぜそうなったかという議論の過程を趣旨でよいから書くことが大事です。