新築分譲マンションの初代理事長に就任

[匿名さん]

50戸程度の財閥系新築分譲マンションの初代理事長をやることになりました。
何かするのでも方向性付けは始めの年が肝心だと思うので、初年度にこれをやっとけ
みたいなことあればそのあたりを先輩方にお伺いしたいです。

[222: 元販売屋さん]

まぁ確かに全員の意見を出し合うのはあくまでお花畑が見えてるような話でしょうね

自分勝手な人の少数意見に理事会が流されないように全体の常識を聞いて自分勝手な人間に強制させる事は必要ですね

ただ、理事会が主導で強制させると特定の人から特定の役員が恨まれる
総会であぁだこうだ言われると理事がしっかりしてないとも思われる
あくまで理事会だけじゃなくて全体の意見だよというふりをして訳のわからん事を言う人間を抑え込む

という話
結果がわかってるアンケートを実施したりとかですけどね

統治になるのかわかんないけど政治してるふりは重要だと思いますよ

[223: 匿名さん]

お花畑ってなあに
相変わらずわかりにくいやつ

[224: 匿名さん]

スレ主
もう理事会は開催したの

[225: 匿名さん]

スレ主です。
>>224
近いうちにあります。
まあ初っ端から話しになりそうなのが、
早速不足気味な駐輪場問題と来客用駐輪場または一時置場の是非でしょうかね。
来客は適当にその辺にとめてるのをどうするか検討中です。

決めていくしかないですが。

[226: 匿名]

おやおや、最近の物件は戸あたり2台の置き場はあるはずですが、ファミリー層が多いのかな。
来客用駐輪場は課題になるけど、あまり便利な所に作ると放置自転車が増えますよ。

[227: 匿名さん]

いや駐輪場は売らんがためのしわよせが来やすい

[228: 匿名]

駐車場じゃなく、駐輪で釣られる客層？

[229: 匿名さん]

ぎゃくじゃ
駐輪場スペースを削って部屋を作るんじゃ！

[230: 匿名さん]

スレ主のマンションは、廊下に自転車が置かれるようになるんだろうな

[231: 匿名さん]

＞駐輪場スペースを削って部屋を作るんじゃ！
たぶん、首都圏の行政区では「戸あたり2台の設置」が普通だと思うけど、物件の規模の問題かな。
うちは、ワンフロアが屋内自転車置き場(笑

[232: 匿名さん]

スレ主です。
皆さんご意見ありがとうございます。
駐輪場の数は少ないわけではないのですが、
子育て世代が多く数年以内に自転車を使い始めそうな子供が結構いるのです。

増設しようかな。

[233: 匿名さん]

法令遵守して増設するんだぞ

[234: 匿名さん]

上下二段の駐輪場機械は使いにくいぞ

[235: 匿名さん]

スレ主
自転車のご意見ありがとうございます。
しっかり考えたいと思います。

ところでよくネットなんかで700戸とかのメガマンションの総会が
紛糾したみたいな話しをよく見ますけど、人数が多いとやっぱり管理も
大変なんでしょうかね。全員を納得させるのは困難なので相当の忍耐力を
要するんでしょうね。

[236: 匿名さん]

基本はケースバイケースでしょう。＜揉める議案や揉め易い組合などなど。
揉めるのは事前の周知が足りないか、発想が偏っているなどが理由だと思います。
大規模になると参加者も増えることで、二次取得者（以前に理事など経験）や価値観が多様さ、そして何をやるにしてもお金の額がでかくなり易いので、ヘタうつと「ごめん！」じゃ済まないケースも多いけど。

うちは初期に、子供用（小型や補助輪付きや三輪車）の自転車置き場を空いてる箇所に増設しました。
屋内です。
有料です。
増設といっても、平置き枠のためのテープと番号を貼っただけ。
子供のいない組合員も多かったはずですが。＜初期はあまり子供を見かけなかった。

しかし、意見が活発にでる（参加意欲をそそる）のは良い傾向かも(^^;

[237: 236]

50人(戸)まとめるのと、700戸をまとめるのでは、やっぱ違う。
っということで、大規模は揉め易い！で正解かも。

[238: 匿名さん]

まとめるのではなくて少数派を切り捨てるんですよ

[239: 匿名]

切り捨てたら恨みを買いそう。

[240: 匿名さん]

規模が大きいとゲストルーム、集会室など余分な設備に比例して管理が増えます。

[241: 匿名さん]

そういえば、シアタールームのプロジェクターが壊れた時に、
①新品買え
②修理
③利用率のシアタールーム廃止
の三派に別れて大紛糾したことがある。

正確には、どうでもいいから早く決めてくれっていうオレみたいな一派もいた。

無駄な施設がない50戸ぐらいがいいよ。

[242: 匿名]

現行設備の修理は理事長の専決事項なのにむやみに議案にするから紛糾する。理事長が規約や細則を知らないからそんなことになる。

[243: 匿名さん]

スレ主
皆さん貴重なご意見ありがとうございます。
>>236
なるほど。色んな意見を持った人もいますもんね。
大規模だと議案の根回しが単純に大変そうだなあと思ってました。
総会の会場も大ホールみたいなところでするんでしょうね。

>>241
確かに色んな設備が付いてる裏返しに今後それをどうするかという
問題はつきまといますよね。
新築時は分譲価格に含まれてボヤッとしてても買い替えとなると
勝手が違うのでしょうね。
受益者負担にするのか全員負担にするのかでも意見が大きく別れそうです。

[244: 匿名さん]

スレ主
>>242
かと言って理事長が勝手に修理したらそれはそれで揉めませんか？
修理したい人も新設したい人もいるかもしれないのに。

理事長の修理権限ってエントランスの傷を直すとかそんなイメージなのですが。

[245: 匿名]

修理の金額が大きいと個人＝家庭の金銭感覚で節約しようとするバイアスが掛かりますからね。
節約は良いけどケチケチは共用部をチープにしかねません。
反論あるでしょうが、そういう価値観の違いが大規模では問題になりやすいかも。

[246: 匿名]

>>244
議案に載らない案件には皆さん無関心なので揉めません。

新規増設ならともかく既存設備の修理は事後報告で問題ない。後で突っ込まれないように相見積は必須だけどね。

廃止したい人もいるとか文句がでたら、
廃止議案が総会を通ってない以上理事長には修理する義務があると突っぱねる必要がある。

この件なら少なくとも紛糾はしないと思うね。

[247: 匿名]

ヘタにこういう人もいるとか余計なことを考えるのが揉める原因。

そういう人が過半数いるかで考えるべき。

[248: 匿名さん]

なるほどね。
確かに筋は通ってるな。

[249: 匿名]

ただ組合員から不親切な理事長だなという
印象を持たれることは否めないな。

[250: 匿名]

誰にでもいい顔しようとするから揉める。

[251: 匿名さん]

スレ主
それもそうですね。
ただ私はそこまで強くなれるかどうか・・・

[252: 匿名さん]

80戸なら大丈夫！

[253: 匿名さん]

スレ主
入居して気付いたんですがご主人は普通なのに綺麗な奥さんが多いですね。
2人で歩いてても雰囲気違いすぎてどっかの営業といるのかと思って奥さんだけに
挨拶してしまうことが何回かありました。

どうでもいいことですけど。

[254: 匿名]

新築入居したんだから、幸せオーラいっぱいでしょうし、スレ主含めポジティブオーラは輝いて見えるものです。
慣れるとメイクも手抜きが増えます(笑)

[255: 匿名さん]

>>242
理事長の専決事項ではなく、理事会議決
事項ではないかな。
標準的な管理規約であれば、理事長は
理事会議決事項の実行者だけど。

[256: 匿名さん]

２４２はたぶちゃん。

[257: 匿名さん]

たぶちゃんのなりすましだろう！

[258: 匿名]

たぶちゃんって誰ですか？

[259: 242]

なりすましてどんな得があるというのか。

[260: 匿名]

理事長に修繕の先決事項はないってこと？
それだとそもそも242さんは理事会の決議も
ないのに勝手に修繕したことになるが。

そしてマンション内の抵抗勢力から
賠償請求されることがあったりしないのかな。

[261: 匿名さん]

賠償請求なんかするか

[262: 匿名]

260さんは誤爆ですよ。
レス242を読み直してください。
それと無意味に安易に｢賠償｣叫ぶのは考えが浅すぎます。
誰が誰に対し何の損害を賠償請求するのか説明できないはず。

[263: 匿名]

既存設備の修理しないで賠償請求されるリスクの方が高いつーの。

[264: 匿名]

だいたい何か壊れるたびに理事会決議とか言ってたら毎回修理に１ヶ月以上かかるわ。

これだから実務を知らんやつは困る。

[265: 匿名さん]

修理は保存行為

[266: 匿名さん]

スレ主
少しググってみましたら理事長には保存行為が専決事項として認められてる
ようですね。但しそれは緊急性を要することや比較的軽度の保存行為と書いてる
ものがありました。

となるとシアタールームの場合は軽度の保存行為になるのかどうかということ
ですよね。

[267: 匿名]

既存のサービスも含めて共用部を維持管理するのが保存行為。

故障したらシアタールームが使えなくて
利用したい人に迷惑をかけるので理事長は
速やかに修理しないといけないでしょうね。

[268: 匿名さん]

スレ主へ
よほど高額な修理じゃない限り、軽度な保存行為だよ

[269: 255]

区分所有法
第18条　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

なので、保存行為（>>266がいう、緊急性を要することや比較的軽度の保存行為）は理事長に限らず、区分所有者であれば、誰でもできるということになる。つまり、規約やり次回決議で理事長に権限や承認を与えていないのであれば、理事長が専決事項として行なうのではなく、一区分所有者として行なうことになる。

その修繕にかかる費用については、標準管理規約だと以下の定めになる。
（管理費）
第２７条 管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
　三 共用設備の保守維持費及び運転費
　四 備品費、通信費その他の事務費
（理事長）
第３８条 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
一 規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項
（理事）
第４０条 理事は、理事会を構成し、理事会の定めるところに従い、管理組合の業務を担当する。
２ 会計担当理事は、管理費等の収納、保管、運用、支出等の会計業務を行う。

あらかじめ予算が取られている状況であれば、上記の規定から「会計担当理事」が管理費から支出する。

予算が取られていない場合は、以下の通り理事会決議が必要。
（収支予算の作成及び変更）
３ 理事長は、第５６条に定める会計年度の開始後、第１項に定める承認を得るまでの間に、以下の各号に掲げる経費の支出が必要となった場合には、理事会の承認を得てその支出を行うことができる。
一 第２７条に定める通常の管理に要する経費のうち、経常的であり、かつ、第１項の承認を得る前に支出することがやむを得ないと認められるもの

[270: 匿名さん]

>>269
また実務を知らない知ったかぶりがでた。
規約の一部分だけ読んで都合良く解釈するのはやめなさい。

理事長の専決事項ではあるが、当然のことながら副理事長や会計が
反対するような修理は出来ない運用になっているのが実態。

一区分所有者が保存行為をしようとしたところで、
理事長印も副理事長印、会計担当印のない決裁書類は通らない。

机上の空論もいいかげんにしなさい。

[271: 匿名さん]

40条の3は「経常的でない支出」については
理事会決議が必要とは規定していない。

中身も読まないで長々とコピペするより、
きちんと読んでから書きなさい。