新築分譲マンションの初代理事長に就任

[匿名さん]

50戸程度の財閥系新築分譲マンションの初代理事長をやることになりました。
何かするのでも方向性付けは始めの年が肝心だと思うので、初年度にこれをやっとけ
みたいなことあればそのあたりを先輩方にお伺いしたいです。

[201: 匿名さん]

政治とは、輪番制のこと。
統治とは、立候補制のこと、だと考えてよい。

[202: 匿名さん]

＞管理組合運営は統治行為。

間違い。管理組合の運営は共有財産の管理組織に過ぎない。
それ故に役員を輪番にしたら不適任者に共有財産は毀損されることになる。

[203: 元販売屋さん]

直接民主主義だから統治したらダメ
みんなが管理組合の活動を理解して
建設的な意見を出し合う環境が作れればいい

資金計画はスマイル債買うなら早くやった方がいい
条件は財閥系なら修繕積立基金もあるからクリアしてるはず
国債よりスマイル債の方がマンションでは向いてると思うよ

[204: 匿名さん]

なぜ、すまいるがいいの

[205: 匿名さん]

すまいるは一年で換金≒買い戻し請求できて元本割れしません
国債は市場で売らないといけないので元本割れするリスクはあるし手数料かかる

超大規模で使い道無いから国債買うというやり方もあるだろうけどインフレ対応できないので劣るんです

[206: 187]

うちもスマイル債を毎年2000万買ってる。

[207: 元販売屋さん]

ブラウザ変えたら匿名になってた…
追記で

両方ともデフォルトリスクがありますので考え方次第だと思います

[208: 匿名さん]

＞＞みんなが管理組合の活動を理解して
＞＞建設的な意見を出し合う環境が作れればいい

政治をやりたいようだが、対立が起きるだけである。

[209: 匿名さん]

ほんと。理想論だけは立派だけど、
現実を知らない意見だね。

不毛な意見の応酬になるのが関の山。
それくらいだったら出席者が少ない
シャンシャン総会の方がずっとマシだわ。

[210: 政治評論家]

＞＞２０９
やっと理解するひとが現れたか。。。

管理組合は「政治」でなく、「統治」が望ましい。

政治とは、輪番制のこと。
統治とは、立候補制のこと、だと考えてよい。

とうち【統治 government】

特定の少数者が権力を背景として集団に一定の秩序を付与しようとすること。政治とほぼ同義に用いられることが多いが，厳密に解すれば，統治は少数の治者と多数の被治者との分化を前提とし，治者が被治者を秩序づけることを意味するのに対して，政治は，少なくとも，対等者間の相互行為によって秩序が形成されることを理想としている。こうした差異を端的に示しているのは，政治と統治の言語としての差異であろう。すなわち，〈統治〉は〈統治する〉という他動詞の名詞形であるが，〈政治〉には同様の他動詞が対応していない。・・・

[211: 匿名]

>政治とは、輪番制のこと。
>統治とは、立候補制のこと、だと考えてよい。


万人が理解不能な定義だな

[212: 匿名さん]

↑お宅の頭が悪いだけじゃないのｗ

[213: 匿名]

とりあえず210さんの例えは今一つ。
レス後半の文言の説明コピペもくどくて今一つ。

[214: 匿名さん]

誰でもわかると思っているの

[215: 匿名さん]

209だけど別に210に書いてあるようなことを
理解しようとは思っていません。

単に総会がすんなり終わればいいなと思っているだけで
みんなが意見を出し合うことが良いことだなんて、
現場を知らないヤツの幻想だっていうのが俺の意見。

左系新聞なんかによくありがちな理想論で社会では通用しない。

[216: 匿名さん]

なにが現場を知らない意見だ
単に現場でコントロールできない人の泣き言

[217: 匿名さん]

スレ主です、おはようございます。
皆さん貴重なご意見ありがとうございます。

>>205
そうですね。
しかもリスク商品を避けて全額預金としても、
国債が暴落してしまえばハイパーインフレが起こるので
事実上その預金の価値も暴落するので預金だから完全に安全とは言えないですね。
すまいる債もこれからの新規は平均利回りが低いので戸数も少ないウチは
利子としての受取は僅かですし・・・
少し考えてみます。

[218: 匿名]

>>215
たとえ現場をコントロール出来る能力があったとしても、無用の苦労を背負いこまないのがリスク管理というもの。

現場は思い通りにはいかない。
謙虚になりなさい。

[219: 匿名]

アンカー
>>216
だった。訂正しとく。

[220: 匿名さん]

週刊ダイヤモンドにたまに載ってるよね。
億ションと３０００万くらいの部屋が混在してると
共用部の施設拡充で意見対立が起きる。
かねもちは多少の負担は気にしないからね。
総会で億ションのひとは３０００万くらいの部屋の棟の人間に
「このビンボー棟！」って野次るって書いてあったよ。

[221: 匿名さん]

＞総会で億ションのひとは３０００万くらいの部屋の棟の人間に「このビンボー棟！」って野次るって書いてあったよ。
こんなマンションは避けたいし、その金持ち(?)の人も物件選びに失敗したということでしょうね。
そんな発言するくらいだから民度としては合っているんでしょうが。

うちのマンションでも、分譲時は2000万代から億越えまで幅広いけど、罵倒する組合員はいなくて良かった。

[222: 元販売屋さん]

まぁ確かに全員の意見を出し合うのはあくまでお花畑が見えてるような話でしょうね

自分勝手な人の少数意見に理事会が流されないように全体の常識を聞いて自分勝手な人間に強制させる事は必要ですね

ただ、理事会が主導で強制させると特定の人から特定の役員が恨まれる
総会であぁだこうだ言われると理事がしっかりしてないとも思われる
あくまで理事会だけじゃなくて全体の意見だよというふりをして訳のわからん事を言う人間を抑え込む

という話
結果がわかってるアンケートを実施したりとかですけどね

統治になるのかわかんないけど政治してるふりは重要だと思いますよ

[223: 匿名さん]

お花畑ってなあに
相変わらずわかりにくいやつ

[224: 匿名さん]

スレ主
もう理事会は開催したの

[225: 匿名さん]

スレ主です。
>>224
近いうちにあります。
まあ初っ端から話しになりそうなのが、
早速不足気味な駐輪場問題と来客用駐輪場または一時置場の是非でしょうかね。
来客は適当にその辺にとめてるのをどうするか検討中です。

決めていくしかないですが。

[226: 匿名]

おやおや、最近の物件は戸あたり2台の置き場はあるはずですが、ファミリー層が多いのかな。
来客用駐輪場は課題になるけど、あまり便利な所に作ると放置自転車が増えますよ。

[227: 匿名さん]

いや駐輪場は売らんがためのしわよせが来やすい

[228: 匿名]

駐車場じゃなく、駐輪で釣られる客層？

[229: 匿名さん]

ぎゃくじゃ
駐輪場スペースを削って部屋を作るんじゃ！

[230: 匿名さん]

スレ主のマンションは、廊下に自転車が置かれるようになるんだろうな

[231: 匿名さん]

＞駐輪場スペースを削って部屋を作るんじゃ！
たぶん、首都圏の行政区では「戸あたり2台の設置」が普通だと思うけど、物件の規模の問題かな。
うちは、ワンフロアが屋内自転車置き場(笑

[232: 匿名さん]

スレ主です。
皆さんご意見ありがとうございます。
駐輪場の数は少ないわけではないのですが、
子育て世代が多く数年以内に自転車を使い始めそうな子供が結構いるのです。

増設しようかな。

[233: 匿名さん]

法令遵守して増設するんだぞ

[234: 匿名さん]

上下二段の駐輪場機械は使いにくいぞ

[235: 匿名さん]

スレ主
自転車のご意見ありがとうございます。
しっかり考えたいと思います。

ところでよくネットなんかで700戸とかのメガマンションの総会が
紛糾したみたいな話しをよく見ますけど、人数が多いとやっぱり管理も
大変なんでしょうかね。全員を納得させるのは困難なので相当の忍耐力を
要するんでしょうね。

[236: 匿名さん]

基本はケースバイケースでしょう。＜揉める議案や揉め易い組合などなど。
揉めるのは事前の周知が足りないか、発想が偏っているなどが理由だと思います。
大規模になると参加者も増えることで、二次取得者（以前に理事など経験）や価値観が多様さ、そして何をやるにしてもお金の額がでかくなり易いので、ヘタうつと「ごめん！」じゃ済まないケースも多いけど。

うちは初期に、子供用（小型や補助輪付きや三輪車）の自転車置き場を空いてる箇所に増設しました。
屋内です。
有料です。
増設といっても、平置き枠のためのテープと番号を貼っただけ。
子供のいない組合員も多かったはずですが。＜初期はあまり子供を見かけなかった。

しかし、意見が活発にでる（参加意欲をそそる）のは良い傾向かも(^^;

[237: 236]

50人(戸)まとめるのと、700戸をまとめるのでは、やっぱ違う。
っということで、大規模は揉め易い！で正解かも。

[238: 匿名さん]

まとめるのではなくて少数派を切り捨てるんですよ

[239: 匿名]

切り捨てたら恨みを買いそう。

[240: 匿名さん]

規模が大きいとゲストルーム、集会室など余分な設備に比例して管理が増えます。

[241: 匿名さん]

そういえば、シアタールームのプロジェクターが壊れた時に、
①新品買え
②修理
③利用率のシアタールーム廃止
の三派に別れて大紛糾したことがある。

正確には、どうでもいいから早く決めてくれっていうオレみたいな一派もいた。

無駄な施設がない50戸ぐらいがいいよ。

[242: 匿名]

現行設備の修理は理事長の専決事項なのにむやみに議案にするから紛糾する。理事長が規約や細則を知らないからそんなことになる。

[243: 匿名さん]

スレ主
皆さん貴重なご意見ありがとうございます。
>>236
なるほど。色んな意見を持った人もいますもんね。
大規模だと議案の根回しが単純に大変そうだなあと思ってました。
総会の会場も大ホールみたいなところでするんでしょうね。

>>241
確かに色んな設備が付いてる裏返しに今後それをどうするかという
問題はつきまといますよね。
新築時は分譲価格に含まれてボヤッとしてても買い替えとなると
勝手が違うのでしょうね。
受益者負担にするのか全員負担にするのかでも意見が大きく別れそうです。

[244: 匿名さん]

スレ主
>>242
かと言って理事長が勝手に修理したらそれはそれで揉めませんか？
修理したい人も新設したい人もいるかもしれないのに。

理事長の修理権限ってエントランスの傷を直すとかそんなイメージなのですが。

[245: 匿名]

修理の金額が大きいと個人＝家庭の金銭感覚で節約しようとするバイアスが掛かりますからね。
節約は良いけどケチケチは共用部をチープにしかねません。
反論あるでしょうが、そういう価値観の違いが大規模では問題になりやすいかも。

[246: 匿名]

>>244
議案に載らない案件には皆さん無関心なので揉めません。

新規増設ならともかく既存設備の修理は事後報告で問題ない。後で突っ込まれないように相見積は必須だけどね。

廃止したい人もいるとか文句がでたら、
廃止議案が総会を通ってない以上理事長には修理する義務があると突っぱねる必要がある。

この件なら少なくとも紛糾はしないと思うね。

[247: 匿名]

ヘタにこういう人もいるとか余計なことを考えるのが揉める原因。

そういう人が過半数いるかで考えるべき。

[248: 匿名さん]

なるほどね。
確かに筋は通ってるな。

[249: 匿名]

ただ組合員から不親切な理事長だなという
印象を持たれることは否めないな。

[250: 匿名]

誰にでもいい顔しようとするから揉める。

[251: 匿名さん]

スレ主
それもそうですね。
ただ私はそこまで強くなれるかどうか・・・

[252: 匿名さん]

80戸なら大丈夫！

[253: 匿名さん]

スレ主
入居して気付いたんですがご主人は普通なのに綺麗な奥さんが多いですね。
2人で歩いてても雰囲気違いすぎてどっかの営業といるのかと思って奥さんだけに
挨拶してしまうことが何回かありました。

どうでもいいことですけど。

[254: 匿名]

新築入居したんだから、幸せオーラいっぱいでしょうし、スレ主含めポジティブオーラは輝いて見えるものです。
慣れるとメイクも手抜きが増えます(笑)

[255: 匿名さん]

>>242
理事長の専決事項ではなく、理事会議決
事項ではないかな。
標準的な管理規約であれば、理事長は
理事会議決事項の実行者だけど。

[256: 匿名さん]

２４２はたぶちゃん。

[257: 匿名さん]

たぶちゃんのなりすましだろう！

[258: 匿名]

たぶちゃんって誰ですか？

[259: 242]

なりすましてどんな得があるというのか。

[260: 匿名]

理事長に修繕の先決事項はないってこと？
それだとそもそも242さんは理事会の決議も
ないのに勝手に修繕したことになるが。

そしてマンション内の抵抗勢力から
賠償請求されることがあったりしないのかな。

[261: 匿名さん]

賠償請求なんかするか

[262: 匿名]

260さんは誤爆ですよ。
レス242を読み直してください。
それと無意味に安易に｢賠償｣叫ぶのは考えが浅すぎます。
誰が誰に対し何の損害を賠償請求するのか説明できないはず。

[263: 匿名]

既存設備の修理しないで賠償請求されるリスクの方が高いつーの。

[264: 匿名]

だいたい何か壊れるたびに理事会決議とか言ってたら毎回修理に１ヶ月以上かかるわ。

これだから実務を知らんやつは困る。

[265: 匿名さん]

修理は保存行為

[266: 匿名さん]

スレ主
少しググってみましたら理事長には保存行為が専決事項として認められてる
ようですね。但しそれは緊急性を要することや比較的軽度の保存行為と書いてる
ものがありました。

となるとシアタールームの場合は軽度の保存行為になるのかどうかということ
ですよね。

[267: 匿名]

既存のサービスも含めて共用部を維持管理するのが保存行為。

故障したらシアタールームが使えなくて
利用したい人に迷惑をかけるので理事長は
速やかに修理しないといけないでしょうね。

[268: 匿名さん]

スレ主へ
よほど高額な修理じゃない限り、軽度な保存行為だよ

[269: 255]

区分所有法
第18条　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

なので、保存行為（>>266がいう、緊急性を要することや比較的軽度の保存行為）は理事長に限らず、区分所有者であれば、誰でもできるということになる。つまり、規約やり次回決議で理事長に権限や承認を与えていないのであれば、理事長が専決事項として行なうのではなく、一区分所有者として行なうことになる。

その修繕にかかる費用については、標準管理規約だと以下の定めになる。
（管理費）
第２７条 管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
　三 共用設備の保守維持費及び運転費
　四 備品費、通信費その他の事務費
（理事長）
第３８条 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
一 規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項
（理事）
第４０条 理事は、理事会を構成し、理事会の定めるところに従い、管理組合の業務を担当する。
２ 会計担当理事は、管理費等の収納、保管、運用、支出等の会計業務を行う。

あらかじめ予算が取られている状況であれば、上記の規定から「会計担当理事」が管理費から支出する。

予算が取られていない場合は、以下の通り理事会決議が必要。
（収支予算の作成及び変更）
３ 理事長は、第５６条に定める会計年度の開始後、第１項に定める承認を得るまでの間に、以下の各号に掲げる経費の支出が必要となった場合には、理事会の承認を得てその支出を行うことができる。
一 第２７条に定める通常の管理に要する経費のうち、経常的であり、かつ、第１項の承認を得る前に支出することがやむを得ないと認められるもの

[270: 匿名さん]

>>269
また実務を知らない知ったかぶりがでた。
規約の一部分だけ読んで都合良く解釈するのはやめなさい。

理事長の専決事項ではあるが、当然のことながら副理事長や会計が
反対するような修理は出来ない運用になっているのが実態。

一区分所有者が保存行為をしようとしたところで、
理事長印も副理事長印、会計担当印のない決裁書類は通らない。

机上の空論もいいかげんにしなさい。

[271: 匿名さん]

40条の3は「経常的でない支出」については
理事会決議が必要とは規定していない。

中身も読まないで長々とコピペするより、
きちんと読んでから書きなさい。

[272: 匿名さん]

副理事長印ってなんだ？
そんなものもらったことないぞ
自分の狭い経験で実務ぶるのもいいかげんにしなさい

[273: 匿名]

副理事長の印鑑だよ。
三文判でかまわない。

そんなことまで書かないと
わからんド素人は黙ってろよ。

[274: 匿名さん]

ど素人の私から見ても、皆さん素人レベルだと思うし、実務に到っては素人の私の方が経験ある感じ。
文章からみて、とても有能な経験者とは思えません。

[275: 匿名]

マンションによって多少の違いはあって当然なんだから、重箱の隅をつつくような不毛なやりとりは時間のムダですよ。

あと無能な人に他人の能力や経験は判断出来ないから、無駄レスはやめなさい。

[276: 匿名さん]

有能な人は、
＞わからんド素人は黙ってろよ。
とか
＞あと無能な人に他人の能力や経験は判断出来ないから、無駄レスはやめなさい。
とか書かないよね。
それだけはわかる。

[277: 匿名さん]

276
その通り！
結果、有能な人が離れていく

[278: 匿名さん]

副理事長印なんかもらわないよ
うちじゃ

[279: 匿名さん]

269
で良いのでは

[280: 匿名さん]

副理事長になんの意味があるのだろう

[281: 匿名さん]

一般的には、理事長の代行（代理）役ですね。
詳しくは自分とこの規約読んでください。

[282: 匿名さん]

代行が必要ない時に印は不要
書生は実務を知らんであかんわ

[283: 匿名]

ん？
重大な決裁などに副理事長の印を必要とする運営は充分あるだろ。議事録でさえ複数の理事確認(印)が一般的に必要だし。
｢副理事長印｣と言う言葉が語弊与えたね。

[284: 匿名さん]

>>283
理事会議事録について、総会議事録の規定を準用するなど、
議事録署名人を規定している場合は、理事の押印が必要な
場合がある。
規定がない場合だと、理事等に押印をしてもらっても回覧印
程度の効力しかない。

決裁印についても、決裁者とそれ以外をきちんとわけないと、
実務では混乱するし、トラブルのもと。

[285: 匿名さん]

スレ主です。

議事録って確かに回覧しますよね。
一応作成者は理事長ってなってたと思うので理事長が作成して(実際は管理会社が主)
署名人である理事がハンコ押す形で回覧しますよね。

あれって最終的に理事が押印を拒み続けたらどうなるんでしょうね。
ふと思ったのですが。

[286: 匿名さん]

>議事録って確かに回覧しますよね。
総会決議には規約、細則に類する組合員が遵守すべき事項も含みますので規約、細則同様に全員に配布すべきです。
＞一応作成者は理事長ってなってたと思うので理事長が作成して(実際は管理会社が主)
「実際は管理会社が主)とは情けないですね。
署名人である理事がハンコ押す形で回覧しますよね。
＞あれって最終的に理事が押印を拒み続けたらどうなるんでしょうね。 ふと思ったのですが。
総会の開催時にあらかじめ署名人を指名するのが普通ですので二名の内、一名、或は二名とも署名を拒否することはあり得ます。しかし、拒否理由を改善しても尚拒否するなら他の出席組合員にすることも、署名なしでも議事録にその経緯を書き添えれば有効です。

[287: 匿名]

管理会社に議事録作らせて理事長がチェックして
校正してその後回覧するのがスタンダードな流れ
じゃないのかな。

何でもかんでも自力でするなら極論を言えば
自主管理ということになるが。

それともよっぽど信用できない管理会社に
管理させてるから完全独力で議事録作ってるのかな。

[288: マンション住民さん]

＞副理事長になんの意味があるのだろう

・理事長の暴走の抑止力になる。
・理事長の真意を汲んで代弁する。
・理事長の汚れ役になる。

影の実力者は副理事長ってことはよくある。

[289: サラリーマンさん]

↑みらいだいらのたぶちゃんです

[290: 匿名さん]

書記がやればいいんじゃないの？

[291: マンション住民さん]

議事録は理事会の審議・決議の活動記録の謄本だから、正確に記することが必要。
誰が書くとか作るとかは関係ない。

[292: 匿名さん]

＞副理事長になんの意味があるのだろう
＞・理事長の暴走の抑止力になる。 ・理事長の真意を汲んで代弁する。 ・理事長の汚れ役になる。

規約を読めよ。理事長が死んだときの代役だ。

[293: 匿名さん]

そう。
代役の印を言い出した挙げ句、実務を知らないなどとのたまわるご仁は規約を熟読玩味せよ!!

[294: 匿名さん]

教えて上げようね。
(副理事長)
第39条 副理事長は、理事長を補佐し、理事長に事故があるときは、その職務を代理し、理事長が欠けたときは、その職務を行う。

[295: 購入経験者さん]

だから副理事長はたくさん作ることになる。
理事長が突然発狂したり痴呆になったりすることはままある。

[296: 匿名]

マンションによっては規約で副理事長以外の役職を作ってるところがあるよ。
理事長、副理事長以外に理事長代理、理事長補佐、理事長心得、上席副理事長とか。
顧問制度のあるところは、名誉顧問、最高顧問、非常勤顧問とか。

[297: 匿名さん]

＞理事長、副理事長以外に理事長代理、理事長補佐、理事長心得、上席副理事長とか。 顧問制度のあるところは、名誉顧問、最高顧問、非常勤顧問とか。

まるで業績の上がらない年寄りだけの倒産寸前の会社だね。

[298: 匿名]

>>293
はあ？勝手に副理事長印なんて聞いたこともないものがあると
思い込んだ方が頭悪いだけだろ。規約熟読してから出直しておいで。

[299: サラリーマンさん]

管理組合運営は統治行為である。

[300: 匿名さん]

スレ主です。
懇親会の話しで色んな飲み会を思い出したんですが、
営業系の仕事とか飲み慣れてる人はさておき、
技術系とかで飲み慣れてない人だと最初はおとなしくても
ペース掴めず一気に酔いが回ってついつい余計な事を。

それで次の日から気まずいって場面を何度も見たな〜。
マンションの懇親会でもそうならなきゃいいけど。
同じ屋根の下でチョクチョク顔を合わしますしね。