新築分譲マンションの初代理事長に就任

[匿名さん]

50戸程度の財閥系新築分譲マンションの初代理事長をやることになりました。
何かするのでも方向性付けは始めの年が肝心だと思うので、初年度にこれをやっとけ
みたいなことあればそのあたりを先輩方にお伺いしたいです。

[142: 匿名さん]

134です。

>>140さん
残念ながら、管理組合の理事長経験もありますよ。
前にも述べましたが、私もマンションは24時間有人管理のため、
そういった場合の対応は、すべて管理員が行いますので、
日勤管理の管理組合役員の方の感覚とは違うのかも知れませんね。

悪しからず。

[143: 匿名]

141さん
仰るように最近のマンションは警備会社と契約
してるので呼ぶのは当然かと思います。
特に注意を促した上でもしつこい場合は住民からの
要請もありますし尚更でしょうね。

特別に料金掛かってもその住民の親に請求出来たり
するもんなのかな。

[144: 匿名さん]

>>142
24時間有人管理って、管理員が24時間居ることじゃないよ。
いや管理員が泊り込み(居住)してる物件は何というのかは知らないが。

[145: 134です。]

>>144さん
うちは日勤のグランドマネージャーと、夕方から朝まで勤めているアシスタントマネージャー
が交代で24時間勤務していまして、管理会社との契約書にも「24時間有人管理方式」と
記載してありますよ。

ちなみに財閥系分譲マンション、財閥系管理会社なので、管理費は高めだと思います。

[146: 匿名]

>>134
区分所有者の子供とその友人を不審者と扱うのは無理があると思いますがね。

警備員を呼んだところで何をするのかわからない。器物損壊行為などしていない段階で
立ち話してる住人家族とその知人を追い出せるとは俺は思わないね。

経験あるとか言ってるけど、実務能力がなさそう。
対処が頭の中だけで完結していて、実際にそれをやったらどういう問題が起こるかという
配慮がすっぽり抜け落ちているように感じる。

[147: 134です。]

>>146
だから最初に書いたけど、管理規約の利用細則変更で、深夜のエントランスロビーでの
面談について制限を掛ける、としましたよね。
それを臨時総会で議決してしまえば、深夜に長時間エントランスロビーで面談する行為は
共用部の利用方法違反となります。

なので居住者であっても、


「共用施設の利用細則を遵守しない者又は団体は、以後共用施設の使用を承認しない
場合があり、また使用中であっても不適当な場合は使用を中止できるものとする」

と言う使用細則に則って、管理会社経由で使用をお断りするだけだと思うんですが。
管理会社が対応できない時間は、それを警備会社の方に行っていただくと言う考えです。

もし管理規約の使用細則に、上記の使用中止を命令できる条文がなければ合わせて
追加する必要はありますが。

[148: 匿名さん]

放って置けばよし

[149: 匿名さん]

このスレッドもう終わりました。

[150: 匿名さん]

スレ主です。
貴重なご意見ありがとうございます。
やはり134さんの意見のまずは警備会社を利用するのが無難なのかもしれませんね。
と言うのも私の時はいいのですが、女性理事長だと注意と言っても難しい気もします。

ところで理事会では各種収支報告やクレーム・トラブル案件、大規模修繕関連以外に
毎月どんなことを話合われてるのですか？

[151: 匿名さん]

規約を読みましょう。
理亊会は理事長が招集し議案を決議する機関です。
毎月ではありません。必要な時に招集されるものです。

[152: 匿名]

普通は毎月必要ですけどね。

[153: 匿名さん]

規約を読むでからね。

[154: 匿名]

>>153
規約には最低限のことが書いてある。

実際に運用するにはどの程度必要かは
規約に書いてないよ。マンションによっても
異なるしね。

規約は知ってて当たり前、実務を知って二人前。
一人前への道嶮し。

[155: 匿名さん]

（今夜も一人二役、自問自答なのかな。）

[156: サラリーマンさん]

憲法から勉強すべきである。

[157: サラリーマンさん]

管理組合は総務省、消費者庁の管轄にすべきである。

[158: サラリーマンさん]

自治会は行政組織に組み込んで、自治会役員は特別職の公務員にすべきだ。

[159: 匿名さん]

150
初年度ということならアフター対応
時間に限りがあるからな

[160: 匿名さん]

156
憲法を勉強するとどんなマンション管理に役立ちますか

[161: サラリーマンさん]

人権の理解なしでマンション管理など不可能である。

[162: サラリーマンさん]

わが国の憲法の最重要条文は２１条である。

[163: サラリーマンさん]

マンション管理は統治行為である。

[164: サラリーマンさん]

国政もそうだが、いまマンション管理に必要なのは「ハシズム」だろう。

[165: サラリーマンさん]

管理組合に必要なのは「決断」である。

[166: サラリーマンさん]

枝葉末節、片言節句にこだわるマンカン士には到底、理解できないだろうが、それは憲法を理解していないからである。

[167: 匿名さん]

管理規約は空で言えるような人ばかりでも
こないだのように個別の案件について聞いたら
答えられた人は僅か数人だけ。

管理規約の暗記だけでは現場対応の限界を垣間見た。
恋愛本をいくら熟読してても彼女と上手くいかないのと同じか。

管理組合の運営には柔軟な発想と応用力が求められているのだろう。

[168: 匿名さん]

ってか、マンションに憲法を持ち出す時点で、マンションに牛刀を使う状態

[169: サラリーマンさん]

↑こういう発想だから、管理組合は日本の民主主義の掃き溜めとなる。

[170: 匿名さん]

>>ってか、マンションに憲法を持ち出す時点で、マンションに牛刀を使う状態

鶏(にわとり)を割(さ)くにいずくんぞ牛刀(ぎゅうとう)を用(もち)いん

《「論語」陽貨から》小事を処理するのに、大人物に頼んだり大げさな方法を用いる必要はないというたとえ。

なるほど。確かにここのマンカン士レベルで十分かもしれぬｗ

[171: 政治評論家]

崇高な理念が浸透していなければ、直接民主制は衆愚政治に陥るだけだろう。

以下、引用
http://blogs.yahoo.co.jp/icbm2629/27219968.html

何と、現行の地方自治法９４条には、町村は、議会を置かずに町村「総会」
という住民集会で条例を決めても良いと規定されている。

住民自身による議会の開催＝直接民主制＝である。

実際に、東京都の八丈小島では、１９６９年に無人島になるまで議会がなく、
２０歳以上の住民による「総会」で条例を決めていた！！

６００人ぐらいまでの集会なら、集会として機能するらしいので、
成人の人口が６００人ぐらい、全部で１０００人ぐらいの人口毎に
基礎的自治体をつくり、住民による「総会」で基礎的自治体だけでなく、
その上の市とか県レベルの条例も住民が直接決めれば、地方議員は
必要なくなり、その分、福祉や教育に資金を投入したり、
地方税を安くすることもできる。

この基礎的自治体の住民総会で、国の法律も審議すれば、より完全な
民主主義が実現するだろう。

[172: 匿名さん]

意識だけで生きるの？　公金も必要なのよ！
八丈小島とは失礼な、八丈島ですがその時代は物々交換で頼母子講で公金不要の時代だよ。

[173: 匿名さん]

１９６９年って昭和４４年ですよ。大阪万博の前年で、公共事業やまほどやってたとおもうが。

[174: 匿名さん]

初代理事長とは無関係だな

[175: 匿名さん]

修繕積立金の運用は皆さんどうしてんの？
普通預金とすまいる債ぐらいしか思いつかんのだが。

[176: 匿名]

初代理事長が悩む課題ではありません。

[177: 匿名さん]

定期、定額もあるよ。

[178: 匿名]

アグレッシブな運用してるところも
あるのかな？

[179: 匿名さん]

うちは国債を買ってるよ。
勿論銀行の定期預金、スマイル債もね。

[180: 匿名さん]

155以降から急速にクソスレになりましたね。
最初は結構ためになるスレッドだったのに。

残念です。

[181: サラリーマンさん]

↑ナチスの台頭あたりから勉強してください。

[182: 匿名]

180さん確かにそうかもしれませんね。
いつものマンカンさんや理事経験者さんが具体的な
想定事案の回答に軒並みつまずいてから、スレを終了
させようとしたり意味不明投稿を繰り返す等少し
暴走をし始めちゃった感はあります。

彼らにはまた気を取り直して頑張ってレスして
もらいたいところですが。

[183: 匿名さん]

>>182
誰もつまずいてないと思いますし、
有用なアドバイスがいろいろ出ていたと思いますよ。
理解できなかったのなら残念ですが。

155以降を見ればわかりますが、
クソみたいなレスばっかりです。
私はそれが残念だと言っているだけです。

[184: 匿名さん]

管理組合運営は統治行為。

[185: 匿名さん]

スレ主です。
修繕積立金の運用について色々お話しが出てますが、
可能性としては極めて低いものの国債も暴落する可能性も
ゼロではないでしょうし、スマイル債も住宅金融支援機構に万一あれば元本割れ
の可能性もゼロではないですよね。(優先弁済権があるので危険度は
更に低いでしょうけど)。
積立型の保険も保険会社の倒産で目減りしたりしますよね。

いずれにしてもリスク商品を利用して修繕積立金を運用した場合、
目減りした際の責任の所在についてトラブルになったりしないのでしょうか。
また、その商品の安全性のチェックは毎年理事会が行うのでしょうか？

[186: 匿名さん]

スレ主です。
訂正なんですが、国債が暴落しても国が破綻しない限りは確実に
償還されましたよね。失礼しました。

[187: 匿名]

国債の暴落などが起きたら民間の銀行もただでは済まんし、修繕など実行できないっしょ。
またお金の価値は変動する。現金で保全してても10〜30年後に価値が維持されるかは不明。
スマイル債は融資優遇のメリットもある。

ともあれ竣工直後は積立額もたかが知れてるので優先課題ではないし、適正な積立を計画し確認するほうが重要。積み立ても大幅に足りなくても問題だし、過剰に徴収してても問題なのだし。

[188: 理事長さん]

うちは全額決済性預金ですね。

普通預金や定期を分散するにも限度があるし、運用が難しい。
１口座横領されれば１千万円失うのだから、増やせば増やすほど
管理が難しくなってリスクが増す。

すまいる債は比較的リスクが低いけど、少しずつしか積立出来ないし
残った分をどうするかという問題は別に残る。

利子なんて年間数万円にも満たないので、リスクある運用をするまえに
支出の経費削減に取り組んだ方がいいと思う。うちは年間数百万円の削減効果があったから
すでに利子収入なんかどうでもよくなるくらい財政には余裕があるよ。

個人的にはこのまま決済性のままでもよいと思っている。

[189: 匿名さん]

経費削減は一過性のもの。

[190: 匿名さん]

スレ主です。
>>187
確かにそうですね。ただ元本が保証されていない以上は減らすことが決して
許されない性質の修繕用の積立金ですから今は何となく抵抗感はあるのはありますね。

>>188
削減で資金余裕を実現されたんですね。
私もいくらかペイオフ絡みで数本の定期と後は決済性預金かなあと漠然と
思っていました。

因みに同じぐらいの規模のマンションでも各戸の修繕積立金の当初の設定が異様に
安い金額で売りに出されてるとこもあったりしますので、そういうところは修繕金の
値上がりカーブが急な右肩上がりに設定されてるんでしょうかね？
どう見ても相当上げないと足りなくなりそうに見えるマンションも結構あるように
も言えますけど。。

[191: 事務局長]

>> すまいる債は比較的リスクが低いけど、少しずつしか積立出来ないし

普通なら積立金の残高全額購入できますよ、うちは税引きで１％弱でまわつてる。