新築分譲マンションの初代理事長に就任

[匿名さん]

50戸程度の財閥系新築分譲マンションの初代理事長をやることになりました。
何かするのでも方向性付けは始めの年が肝心だと思うので、初年度にこれをやっとけ
みたいなことあればそのあたりを先輩方にお伺いしたいです。

[1: 匿名さん]

資金運用だね

[2: 元理事a]

まず、理事を1年交代の輪番を
2年で、半数交代にすること。

[3: 匿名さん]

まず、管理規約と各種細則を読むことが大切です。
新築ということなので、工事は暫らくはないでしょうから、
まず、基礎固めが必要です。
管理規約と標準管理規約とを比較して、おかしいところがあれば、
次の総会までに、規約改正の準備をしておくべきです。
できれば、理事会使用細則の規定をしっかり決めておくべきでしょう。
理事の任期、立候補とか推薦の規定、理事の選出方法、理事の人数、
理事会の開催、理事の範囲とかを。

[4: 匿名さん]

デベ子会社の管理会社のリプレース。
早ければ早いほど被害額が少なく済む。

[5: 匿名さん]

理事のメンバーで宴会

[6: マンション投資家さん]

理事長報酬を年100万円にして、私腹を肥やす。

[7: 匿名さん]

デベの作った管理規約を先ず標準管理規約に改定する事と管理会社の飼い犬にならない事。

[8: スレ主です。]

色々ご意見ありがとうございます。
>>2さんの2年任期半数改選は個人的にもその方がいいと思いますが、
(毎年全員変わると引継ぎが上手くできず、継続審議の時に困りそう)
皆さんに提案する時にどういった言い方がありますかね。
と言うのもヤル気がないっぽい人も多そうなので2年しなきゃとなると
ますます引き受けてがなくなりそうなので。

>>3
細かくありがとうございます。
そのあたりの規約を変更する場合、個人的にはヤル気のある人には毎年でも
関わってほしいのですが、癒着を住民に疑われたりすることも面倒なので
無難な落としどころを様子を見ながら探ろうと思います。
ヤル気のない人が理事を占めてしまった場合、何も決まらず困った話も
聞きましたので。
逆に何もかにも自分の思い通りにしたがるヤル気が間違った方向に行ってる
人もいるかもしれませんし。

[9: スレ主です。]

>>7
今ググって見ましたけど標準管理規約とは国のガイドラインのようですね。
後で管理規約見てみますけどそれとかなり乖離してたりするんでしょうかね？

また、改定するとしたら重要なポイントがどこか教えて頂けると助かります。
(一般的な例で)

[10: 匿名さん]

町会費を管理費と一緒に自動引き落とし

[11: 匿名さん]

スレ主さま

理事長になって、最初にすべきかとは、理事会や理事の仕事のリストアップではないかと。

規約・細則で何をすることになっているのか。また、管理会社の暫定管理ではどのように行ってきたのか
きちんと引き継ぎを受けて下さい。
それをもとに、理事や理事会が行ったことを文書化しておけば、やるべき
仕事に漏れがないか確認できますし、次期への引き継ぎ資料ともなります。

[12: 住民さんＥ]

スレ主様へ
＞2
＞3
＞5
については、やった方が良いです。

あとは
・住民への理事会活動の周知
・住民同士の繋がりを作る取り組み（防災訓練、正月の餅つき大会等のコミュニティ活動）
・２年目の建物瑕疵チェック（デベロッパーのアフター保証が切れるため）
が大事です。

管理費用・管理会社の見直しは、コミュニティが形成されてきた３、４年目くらいから始めても間に合います。
ただし、費用削減にこだわり過ぎてコミュニティ崩壊にならないよう気をつけて下さい。

[13: 匿名さん]

＞また、改定するとしたら重要なポイントがどこか教えて頂けると助かります。 (一般的な例で)

管理費、修積金などの金額が専有部分の床面積比になっていない場合は円単位で面積比とする。
専有部分の床面積比が1.5倍以上の場合は議決権個数を1.5個とする。
上記費用と全く関係ない自治会、町会費が管理費に含まれている。
水道料金が親水道メーターで水道局に支払い一方各専有部分の小水道メーターによる集金をして支払と収入の実態が公開されていないことが多いので出来れば水道局と各専有部分の直接契約にする。
直接契約ではない場合は水道料金の滞納が出た場合組合は処理権限はない。
役員の選出方法は推薦制と立候補制とし輪番制を廃止する。

[14: 匿名さん]

やっぱりまずは宴会で和むことよ
難しいことはそれからよ

[15: 匿名さん]

スレ主です。
>>10
そう言えば町内会費の扱いがどうなってるんでしょうね。

>>11
ありがとうございます。誰が見てもわかる資料として一式ファイルにまとめようと
思います。

>>12
ありがとうございます。コミュニティ活動は面白いと思いますが皆さんどういった
手順でどのように音頭を取ってやってるんでしょうか。

>>13
なるほど。少し資料を見て検討してみます。

>>14
まずは宴会ですね。検討してみます。

[16: 匿名さん]

>15
>13　　　　ですが
老婆心ながら下記の相談事例は必ず読むことをお勧めします。
よくある相談（Q&A）
http://www.mankan.or.jp/06_consult/consult.html

[17: 匿名さん]

NO,3ですけど、規約改正をする場合は、専門委員会を設け、
やる気のある者で進めた方がいいですよ。
専門委員会は、理事会の諮問機関になる訳ですので、出来れば
理事長もそのメンバーに入った方がいいでしょうね。

[18: 匿名さん]

＞専門委員会は、理事会の諮問機関になる訳ですので、出来れば理事長もそのメンバーに入った方がいいでしょうね。

諮問委員会は理事長始め理事会の議案審議への答申をする機関ですから理事長が入るのは全く諮問の意味がなくなる。
諮問機関は理事長の発案によって結成される答申を求めるものです。
そしてその答申が意にそわないものであった場合は取上げる必要のないものです。
出来れば理事長が自ら規約改定案を作り理事会で審議し理事会案を総会で特別決議するのが正常です。
この理事会で紛糾した事項があり第三者の意見を聞く必要が生じた場合に理事長が諮問機関に答申を求めるのが正常です。

[19: 匿名さん]

>18
現実問題として、理事長を外して大規模修繕工事や規約改正を専門委員会だけで
検討して進めていき、そこでまとまったことのみを報告するだけでいいのですか。
専門委員会は、ある程度のことが任せられていて、その範囲内であれば、対外的な
交渉とかも当然やりますからね。
特に、大規模修繕工事では、殆どのことを専門委員会が行うことになりますから。
理事長は任期の問題もあり、途中で理事長になった者は、報告だけでは内容がわからないでしょう。
殆どのマンションでは、理事長も専門委員会のメンバーになっているでしょう。
蛇足ですが、規約や各種細則の全面改正をする場合、理事長が改定案を作ることは
時間的にも、能力的にもかなり難しいですよ。
規約や細則の改正は、たたき台さえできれば、もう８０％以上完成したことになります。

[20: 初年度監事]

私も初めてマンション買った時、抽選(^^;にて監事を担当しました。
（そのあと、３年役員し、最終的には副理事長）

スレ主さんがどこまで管理組合の知識をお持ちか？把握できませんので、
①まずは管理組合の運営について１冊でも良いので本を読む。
②販売会社（デベ）が竣工時に契約した書類や、管理組合への引き継ぎ資料の有無を確認する。
③管理組合の運営の基本「定例理事会の開催」のルールを作る。
　例）毎月１回、第３日曜、午前中に開催...とか
　これ作らないと他の理事や管理会社の担当もスケジュール調整が混乱します。
④管理会社／管理スタッフが使っている「管理マニュアル」「防災マニュアル」を入手する。
⑤組合員への意思の疎通方法を検討する。＜定期的な理事会ニュースの発行など。

そうそう、私のマンションは約400戸だったので、それなりに役員数も多く、役員内での日々のコミュニケーションが課題でもありました。
ので、就任直後にメーリングによる役員や管理会社宛の同報する仕組みを作りました。
↑この同報の仕組みがその後の運営すべてに大きく影響したと思ってます。

[21: 匿名さん]

＞19
諮問と言う事の意味を誤解してますね。
諮問委員会は単なるスタッフであって理事長始めとする理事がラインであって最高決議機関であり総会決議、規約規定の実行部隊なのです。スタッフは外に対する権限はありません。
スタッフとラインの仕分けを勉強しましょう。

[22: 匿名さん]

スレ主です。
>>16
大いに参考になりそうです。読んでおきます。ありがとうございました。

>>17
規約を改定する際はそうさせていただこうかと思います。

>>20
50戸程度の新築でも定例理事会は必要なものでしょうか？
定例での議題は主にどんなことが中心でしょうか。
度々集まることに(些細な用事で)不快感を示す役員は出たりはしないでしょうか？

[23: 匿名さん]

>21さん
そんなことは当然理解してますよ。
ただ、理事長が例えば修繕委員会のメンバーに入っていなければ、
設計・監理会社とかの情報も入ってきませんし、業者を選定する時に
その基準や判断をする時の考えとかが分からないでしょう。
修繕委員会には、工事費の総額（例えば１億の範囲内でとか）や修繕個所
グレードとかは任せてあるでしょう。業者選定案についても。
そういったことを交渉とかするのは、専門委員会がやりますから、理事長も
その委員会に入っていた方がいいといっているのですよ。
専門委員会からの報告だけ聞いていては、中身が分からないし、専門的な知識も
ないので、それに従わなければならないでしょう。
専門委員会が業者とかに対する権限がないといってますが、最終的には、理事会に
諮りますが、専門委員会で決めた案を覆せる程の知識は理事会にはないでしょう。
専門委員会では、建築士や建築業者の専門的な知識のもとに作成されますからね。

[24: 理事長さん]

No.13みたいな机上の空論を鵜呑みにしたら
総会は大揉め間違いなしだな。

特に新築マンションの最初の理事長が一気にいろいろ変えようとすると
変化を好まない保守層の反発を招いて、あの理事長は自分のやりたいように
好き勝手にやってると評判がたつのがオチ。

２年任期半数改選はやれたらやった方が良いけど、やる気のない輪番理事や
役員やりたくない区分所有者が賛成するかどうかは微妙。人の本音が見えます。

議決権なんかも通常は専有面積割合で決まってるのが当たり前だけど、総会では
微妙な票数にでもならない限り所有区分１つにつき１票で数えるのが通常。実際の
影響はほとんどないに等しい。それを強引に変えようとすると大きな反発を呼ぶことになるし、
規約改正には特別決議が必要なので３／４以上の票を求めて奔走することになる。

管理費、修繕費も最初から変更しようとするのは、何か裏があると勘ぐられるのがオチ。
基本的には最初の金額を尊重し、明らかな不都合が発生してから変えるのが揉めないコツ。

町内会費はデベが最初から管理費と一緒に徴収するようにしているところが大半。
これを変更して完全任意にするなら、ほとんどが退会する可能性があるので、そうなったら
加入したばかりの近隣地域の町内会に謝りにまわるなどの調整も必要。まあ本気でやる気なら頑張んな。

水道なんかは親メーター検針から各戸集金に変える工事には費用負担が発生するから
最初から親メーターになっているなら変えない方がいい。発生する差益をきちんと収支報告に
記載して将来のメーター交換に備えておけばなんの問題もない。分譲で最初から水道料金を
滞納するやつなんかそうそういるものではない。

初年度でやった方がいいのは、各種点検や清掃、保守などの外部委託費用について、
相場を調べたり他社見積をとったり、管理費無料診断を受けたりして適正価格かどうか
調べておくこと。適正でなければまずは価格交渉からはいる。

１年目に100万円削減するのと20年後に100万円削減するのでは20年で2000万円変わってくる。
最初の数年が肝心です。電球などの消耗品も市場価格と管理会社の見積価格をきちんと比較する。
たぶんぼったくりに高いと思いますよ。

[25: 匿名さん]

スレ主です。
>>24
>特に新築マンションの最初の理事長が一気にいろいろ変えようとすると
>変化を好まない保守層の反発を招いて、あの理事長は自分のやりたいように
>好き勝手にやってると評判がたつのがオチ。

ありがとうございます。
実は全く同じことを今考えておりました。
実は私のマンションは弁護士や税理士やらの士業の方も多く、
突然の変更はトラブル必死かもしれませんし、
そもそも変更自体の相当の必然性があるのかどうかも私には判断できませんでした。
(住民の中にはこにルールだから契約した人もいるかもしれないし)

以前住んでいたマンションのことを思い出します。
総会の度に少しでも費用負担を減らしたいと共用部分の電球をいくらか外したり、
植栽なくしたり、管理人の出勤時間を短縮したりと大きなコストダウンばかり提案する
人もいれば、資産価値が落ちるから絶対に落とすな(売却や賃貸での見栄えダウン警戒)
の人もいたりしましたね。

揉めないようにというのは一番のポイントなんでしょうね。
とりあえずこの管理規約の条件で納得して購入してるわけですから。

[26: 匿名さん]

>9：スレ主です。
>[2012-04-10 17:34:38][×]
>今ググって見ましたけど標準管理規約とは国のガイドラインのようですね。
>後で管理規約見てみますけどそれとかなり乖離してたりするんでしょうかね？


っつうぐらいだから、管理規約に納得して買ったんじやなく眺めただけだろ
眺めてすらいない役員ばかりかしれん
まずは規約だよ
スレ主は理事会の規定がどうなっているか空で言えるかい

[27: 匿名さん]

理事長になったら、最低限管理規約、各種細則、管理委託契約書の３点は絶対読むべしだよ。
そして、マンションの管理は、継続性が大切で、誰が役員になっても基本は同じにしておかないと
いけないので、そのシステムづくりをしておく必要があります。
理事長によって、やり方が変わっても困りますからね。
理事は、予算書に基づいて行動すればいいのです。
役員になったから、何かやらなければならないというのではなく、あくまで予算書に基づいて
行動すればいいのです。
各種点検しかり、事業計画しかりです。
基本は総会で承認されたことをその通り実行していけばいいのです。
ただ、規約や各種細則については、検討する必要はあるでしょうね。

[28: 匿名さん]

スレ主です。
>>26
お世話になります。おっしゃる通り私は管理規約すら見てませんでした。
ただ厳密に言うと変えた方がいいのかもしれませんが、直ちに変えなきゃ
いけないぐらい不公平感が高い管理規約にはなってないのかなという印象です。
まずは理事のメンバーにも意見を聞いてみます。

逆に皆さんは規約の改定なんかスムーズにいきました？
色んな案件でも何人かは反対するケースでやっぱり全員の合意を取り付けるまで
説得するんですか？
それとも4分の3とか取れれば押し切ったりするんですか？

[29: 匿名さん]

スレ主です。
>>27
そうですね。誰がなっても大丈夫なように管理規約を点検し、
誰が見てもわかるように議事録や問題点をわかりやすくまとめて
引き継げるように心がけます。

[30: 匿名さん]

＞いけないぐらい不公平感が高い管理規約にはなってないのかなという印象です。

新分譲と言うから標準管理規約への改定を勧めました。
其の理由は不公平感の問題ではなくデベの作った管理規約は原始規約と言い、とかくデベの独善的な政策的項目が含まれているのが普通です。これを先ず改善することが今後の運営に影響するのです。
規約の改正はデベの恣意が働いている部分の改善ですから四分の三の賛同は得られるのは当然です。

[31: 匿名さん]

>>24
町内会費については規約に入れてないマンションの方が
多いと思うが。詳しくは別にスレがあるので、そちらでの
議論だろうが、加入退会が任意で、強制できないことには
注意が必要。

[32: 匿名]

>>31
規約じゃなく重要事項説明で同意してそうなってるケースが多い。
いずれにしても、戸別徴収に変えた途端に退会続出はガチだね。

[33: 匿名さん]

＞規約じゃなく重要事項説明で同意してそうなってるケースが多い

実に怪しからん話しだが、
仮に重説で同意があっても、
町内会に関する事項を管理組合で決めること自体が無効だから、払う必要はない。

[34: 匿名さん]

マンション内自治会であれば、全員自治会に加入していると思うので、
その会費の徴収については、管理費等と一緒に銀行引き落としにして
便宜を図ってやるのがいいのでは。
各家庭を自治会員が徴収に回る方が大変だからね。
そこのところは、四角四面に物事をすすめるのではなく、柔軟性を
もたせた方がいいと思いますよ。

[35: 匿名さん]

＞マンション内自治会であれば、全員自治会に加入していると思うので、

貴方の感覚が理解出来ない。
マンション内自治会って何？
自治会自体が任意団体で加入、退会は自由なのですよ。
自治会を作りたい人が集まって作るのは自由ですが、全員と一括りにする感覚は非常識そのものです。
しかもその会費徴収に区分所有者の強制団体である管理組合を利用することなど出来る道理がありません。

[36: 元理事a]

自治会の話は、よそでやってくれよ。

[37: 匿名さん]

現実的な問題として、マンション内自治会として全員加入している
マンションは、全国にはごまんとあるよ。
それに、便宜を図って、管理費等と一緒に口座引き落としぐらいは
してやってもいいんではないの。
マンション内自治会とは、マンションの住民だけで構成している自治会で
マンションないでの、子供会、老人クラブ、ゴミ捨ての啓蒙、祭りとかを
やっているものをいうんだよ。
当然、市報とかの配布もしているけどね。
この問題は、ここではやめよう、迷惑になるから。

[38: 20]

管理規約の見直しは、問題が起きたら（又は予想されたら）改正すればいいと思うよ。
ただ、
竣工時の管理規約はデベ又は管理会社が作成したものだから、一度「標準管理規約」とすべて照らし合わせ、違いがあったらその意味を調べたほうがいいだろうね。
その部分が管理組合にとって不利だと思ったら、標準に戻す改訂を検討すべきだろう。
そして、良く問題になるのは共有部に関しての「使用細則」のほうだ。
曖昧な部分も多いし、組合員によって誤解や解釈が分かれる部分はいずれ問題になる可能性がある。
規約や細則は、その時の組合員や居住者の価値観によって変わって良いもの。
逆に無理して変えることもない。

初年度の理事会は、ともかく「今後の理事会運営の基礎」を作ること。
潜在的な課題は尽きないと思うので、定期的な理事会開催は必要だと思う。
理事の役割とその職務は決めた？？
理事長独りではなく、なるべく多くの理事や組合員が活動するようにしたほうがいいだろう。

[39: 匿名さん]

規約運営-組合運営（総会・理事会・会計）
　管理組合と自治会の違い
QUESTION :
　管理組合と自治会とはどう違うのでしょうか？


http://www.mankan.or.jp/06_consult/02_kumiai/02_hoki_11.html

[40: 元理事a]

初年度理事会
理事の任期2年で半数交代にするなら
初年度理事の半数が2年目アフターが絡んでくるよね
デベは上手く誤魔化そうとするから
直す所は、徹底的に直す。

[41: 匿名さん]

スレ主は財閥系だから、管理会社はデベ子会社だろ
親会社 ＞ 管理組合
は明白

[42: 匿名さん]

>>33,35
この人は完全に理事長目線じゃなく、個人的に納得できないとか言って支払い拒否するタイプの人だね。

自治会は建前上強制じゃないからそこまで言うなら徴収しないのが通例だけど、
こういう人は理事になったとしても管理費との同時徴収制度を廃止するために
骨を折ることはないし、近隣の自治会にお詫びに回ってまで制度を変えようとすることもないから
スレ主さんが耳を傾けるに値しない相手であることは間違いないね。

新米理事長さんに有益なことは何一つ言ってないよ。

こういう区分所有者はマンションに１人くらい出現することがあるので
ハイハイと話は聞いてあげるけど言うとおりにはしない、というかわしかたを
覚えておくといいですよ。

[43: 匿名]

そうでしょうね。
スレ見ればある種のプロ市民なのは明らかですね。

ただ一人ぐらいはそういう人もいるという前提で
警戒心を持って理事会の職務をやった方が
いいのかもしれませんね。

[44: 匿名さん]

なぜここでプロ市民なんて言葉使うんでしょう
意味がわかりません

[45: 匿名さん]

自治会マニアが多すぎ

[46: 匿名さん]

基礎のない人たちの横恋慕でしょうね。
物の本を読めば分かるのにね。
読まない読めない人が多いくせに口だけは出したがるね。

[47: 匿名さん]

>>42、>>43
法令や社会常識を理解できず、理事会に関わるなどの経験をもったとたんに
妙に上から目線になってしまう人ですかね。

自治会、町内会と管理組合を混同した結果のトラブルは、国交省の検討会でも、
取り上げられている有名なテーマです。裁判例もありますしね。

[48: 匿名さん]

自治会マニアは、マニア用のスレへいきなはれ

[49: 匿名さん]

スレ主です。
>>38
定期的な理事会開催せすね。
ざっくりとしたご意見でいいのですが、50戸程度のファミリーマンションで
年間何回の定期的な理事会の開催が適当でしょうか？？

>>40
なるほど確かにそうですね。
勉強になりました。

皆さんのご意見ありがとうございます。
昨日確認したところ、すでに町内会費は管理費に含まれており、
管理規約でもその旨条項がありました。
周囲のマンション住民に聞いたら皆さん同じシステムでした。
現時点ではこれによるクレームは来てないそうです。

[50: 匿名さん]

>>47
底辺にいると、当たり前のことを言われても
上からと感じてしまうのですね。

自分だけ拒否すればいいというのでは
何の解決もしません。

自ら動かないと問題は解消されません。
周囲との調整も必要です。

なーんもやらないで、これは問題だーと
叫ぶだけでは何も変わらないってことが
言われているだけ。

新米理事にアドバイスするなら、解決策を示しなさい。
出来ねーならひっこんでるといいよ。