50戸程度の財閥系新築分譲マンションの初代理事長をやることになりました。
何かするのでも方向性付けは始めの年が肝心だと思うので、初年度にこれをやっとけ
みたいなことあればそのあたりを先輩方にお伺いしたいです。
[スレ作成日時]2012-04-10 09:58:52
注文住宅のオンライン相談
新築分譲マンションの初代理事長に就任
| No.1 |
by 匿名さん 2012-04-10 10:45:05
削除依頼
資金運用だね
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| No.2 |
by 元理事a 2012-04-10 11:38:25
まず、理事を1年交代の輪番を
2年で、半数交代にすること。 |
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| No.3 |
by 匿名さん 2012-04-10 11:50:07
まず、管理規約と各種細則を読むことが大切です。
新築ということなので、工事は暫らくはないでしょうから、 まず、基礎固めが必要です。 管理規約と標準管理規約とを比較して、おかしいところがあれば、 次の総会までに、規約改正の準備をしておくべきです。 できれば、理事会使用細則の規定をしっかり決めておくべきでしょう。 理事の任期、立候補とか推薦の規定、理事の選出方法、理事の人数、 理事会の開催、理事の範囲とかを。 |
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| No.4 |
by 匿名さん 2012-04-10 11:58:15
デベ子会社の管理会社のリプレース。
早ければ早いほど被害額が少なく済む。 |
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| No.5 |
by 匿名さん 2012-04-10 13:00:30
理事のメンバーで宴会
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| No.6 |
by マンション投資家さん 2012-04-10 14:36:58
理事長報酬を年100万円にして、私腹を肥やす。
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| No.7 |
by 匿名さん 2012-04-10 16:56:01
デベの作った管理規約を先ず標準管理規約に改定する事と管理会社の飼い犬にならない事。
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| No.8 |
by スレ主です。 2012-04-10 17:04:45
色々ご意見ありがとうございます。
>>2さんの2年任期半数改選は個人的にもその方がいいと思いますが、 (毎年全員変わると引継ぎが上手くできず、継続審議の時に困りそう) 皆さんに提案する時にどういった言い方がありますかね。 と言うのもヤル気がないっぽい人も多そうなので2年しなきゃとなると ますます引き受けてがなくなりそうなので。 >>3 細かくありがとうございます。 そのあたりの規約を変更する場合、個人的にはヤル気のある人には毎年でも 関わってほしいのですが、癒着を住民に疑われたりすることも面倒なので 無難な落としどころを様子を見ながら探ろうと思います。 ヤル気のない人が理事を占めてしまった場合、何も決まらず困った話も 聞きましたので。 逆に何もかにも自分の思い通りにしたがるヤル気が間違った方向に行ってる 人もいるかもしれませんし。 |
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| No.9 |
by スレ主です。 2012-04-10 17:34:38
>>7
今ググって見ましたけど標準管理規約とは国のガイドラインのようですね。 後で管理規約見てみますけどそれとかなり乖離してたりするんでしょうかね？ また、改定するとしたら重要なポイントがどこか教えて頂けると助かります。 (一般的な例で) |
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| No.10 |
by 匿名さん 2012-04-10 17:51:23
町会費を管理費と一緒に自動引き落とし
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| No.11 |
by 匿名さん 2012-04-10 19:32:02
スレ主さま
理事長になって、最初にすべきかとは、理事会や理事の仕事のリストアップではないかと。 規約・細則で何をすることになっているのか。また、管理会社の暫定管理ではどのように行ってきたのか きちんと引き継ぎを受けて下さい。 それをもとに、理事や理事会が行ったことを文書化しておけば、やるべき 仕事に漏れがないか確認できますし、次期への引き継ぎ資料ともなります。 |
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| No.12 |
by 住民さんＥ 2012-04-10 20:00:03
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| No.13 |
by 匿名さん 2012-04-10 20:04:28
＞また、改定するとしたら重要なポイントがどこか教えて頂けると助かります。 (一般的な例で)
管理費、修積金などの金額が専有部分の床面積比になっていない場合は円単位で面積比とする。 専有部分の床面積比が1.5倍以上の場合は議決権個数を1.5個とする。 上記費用と全く関係ない自治会、町会費が管理費に含まれている。 水道料金が親水道メーターで水道局に支払い一方各専有部分の小水道メーターによる集金をして支払と収入の実態が公開されていないことが多いので出来れば水道局と各専有部分の直接契約にする。 直接契約ではない場合は水道料金の滞納が出た場合組合は処理権限はない。 役員の選出方法は推薦制と立候補制とし輪番制を廃止する。 |
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| No.14 |
by 匿名さん 2012-04-10 22:44:15
やっぱりまずは宴会で和むことよ
難しいことはそれからよ |
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| No.15 |
by 匿名さん 2012-04-11 11:40:08
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| No.16 |
by 匿名さん 2012-04-11 12:47:24
>15
>13 ですが 老婆心ながら下記の相談事例は必ず読むことをお勧めします。 よくある相談（Q&A） http://www.mankan.or.jp/06_consult/consult.html |
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| No.17 |
by 匿名さん 2012-04-11 12:58:51
NO,3ですけど、規約改正をする場合は、専門委員会を設け、
やる気のある者で進めた方がいいですよ。 専門委員会は、理事会の諮問機関になる訳ですので、出来れば 理事長もそのメンバーに入った方がいいでしょうね。 |
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| No.18 |
by 匿名さん 2012-04-11 13:17:38
＞専門委員会は、理事会の諮問機関になる訳ですので、出来れば理事長もそのメンバーに入った方がいいでしょうね。
諮問委員会は理事長始め理事会の議案審議への答申をする機関ですから理事長が入るのは全く諮問の意味がなくなる。 諮問機関は理事長の発案によって結成される答申を求めるものです。 そしてその答申が意にそわないものであった場合は取上げる必要のないものです。 出来れば理事長が自ら規約改定案を作り理事会で審議し理事会案を総会で特別決議するのが正常です。 この理事会で紛糾した事項があり第三者の意見を聞く必要が生じた場合に理事長が諮問機関に答申を求めるのが正常です。 |
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| No.19 |
by 匿名さん 2012-04-11 15:06:29
>18
現実問題として、理事長を外して大規模修繕工事や規約改正を専門委員会だけで 検討して進めていき、そこでまとまったことのみを報告するだけでいいのですか。 専門委員会は、ある程度のことが任せられていて、その範囲内であれば、対外的な 交渉とかも当然やりますからね。 特に、大規模修繕工事では、殆どのことを専門委員会が行うことになりますから。 理事長は任期の問題もあり、途中で理事長になった者は、報告だけでは内容がわからないでしょう。 殆どのマンションでは、理事長も専門委員会のメンバーになっているでしょう。 蛇足ですが、規約や各種細則の全面改正をする場合、理事長が改定案を作ることは 時間的にも、能力的にもかなり難しいですよ。 規約や細則の改正は、たたき台さえできれば、もう８０％以上完成したことになります。 |
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| No.20 |
by 初年度監事 2012-04-11 15:41:44
私も初めてマンション買った時、抽選(^^;にて監事を担当しました。
（そのあと、３年役員し、最終的には副理事長） スレ主さんがどこまで管理組合の知識をお持ちか？把握できませんので、 ①まずは管理組合の運営について１冊でも良いので本を読む。 ②販売会社（デベ）が竣工時に契約した書類や、管理組合への引き継ぎ資料の有無を確認する。 ③管理組合の運営の基本「定例理事会の開催」のルールを作る。 例）毎月１回、第３日曜、午前中に開催...とか これ作らないと他の理事や管理会社の担当もスケジュール調整が混乱します。 ④管理会社／管理スタッフが使っている「管理マニュアル」「防災マニュアル」を入手する。 ⑤組合員への意思の疎通方法を検討する。＜定期的な理事会ニュースの発行など。 そうそう、私のマンションは約400戸だったので、それなりに役員数も多く、役員内での日々のコミュニケーションが課題でもありました。 ので、就任直後にメーリングによる役員や管理会社宛の同報する仕組みを作りました。 ↑この同報の仕組みがその後の運営すべてに大きく影響したと思ってます。 |
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| No.21 |
by 匿名さん 2012-04-11 16:13:44
＞19
諮問と言う事の意味を誤解してますね。 諮問委員会は単なるスタッフであって理事長始めとする理事がラインであって最高決議機関であり総会決議、規約規定の実行部隊なのです。スタッフは外に対する権限はありません。 スタッフとラインの仕分けを勉強しましょう。 |
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| No.22 |
by 匿名さん 2012-04-11 17:53:05
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| No.23 |
by 匿名さん 2012-04-11 20:35:46
>21さん
そんなことは当然理解してますよ。 ただ、理事長が例えば修繕委員会のメンバーに入っていなければ、 設計・監理会社とかの情報も入ってきませんし、業者を選定する時に その基準や判断をする時の考えとかが分からないでしょう。 修繕委員会には、工事費の総額（例えば１億の範囲内でとか）や修繕個所 グレードとかは任せてあるでしょう。業者選定案についても。 そういったことを交渉とかするのは、専門委員会がやりますから、理事長も その委員会に入っていた方がいいといっているのですよ。 専門委員会からの報告だけ聞いていては、中身が分からないし、専門的な知識も ないので、それに従わなければならないでしょう。 専門委員会が業者とかに対する権限がないといってますが、最終的には、理事会に 諮りますが、専門委員会で決めた案を覆せる程の知識は理事会にはないでしょう。 専門委員会では、建築士や建築業者の専門的な知識のもとに作成されますからね。 |
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| No.24 |
by 理事長さん 2012-04-11 21:34:54
No.13みたいな机上の空論を鵜呑みにしたら
総会は大揉め間違いなしだな。 特に新築マンションの最初の理事長が一気にいろいろ変えようとすると 変化を好まない保守層の反発を招いて、あの理事長は自分のやりたいように 好き勝手にやってると評判がたつのがオチ。 ２年任期半数改選はやれたらやった方が良いけど、やる気のない輪番理事や 役員やりたくない区分所有者が賛成するかどうかは微妙。人の本音が見えます。 議決権なんかも通常は専有面積割合で決まってるのが当たり前だけど、総会では 微妙な票数にでもならない限り所有区分１つにつき１票で数えるのが通常。実際の 影響はほとんどないに等しい。それを強引に変えようとすると大きな反発を呼ぶことになるし、 規約改正には特別決議が必要なので３／４以上の票を求めて奔走することになる。 管理費、修繕費も最初から変更しようとするのは、何か裏があると勘ぐられるのがオチ。 基本的には最初の金額を尊重し、明らかな不都合が発生してから変えるのが揉めないコツ。 町内会費はデベが最初から管理費と一緒に徴収するようにしているところが大半。 これを変更して完全任意にするなら、ほとんどが退会する可能性があるので、そうなったら 加入したばかりの近隣地域の町内会に謝りにまわるなどの調整も必要。まあ本気でやる気なら頑張んな。 水道なんかは親メーター検針から各戸集金に変える工事には費用負担が発生するから 最初から親メーターになっているなら変えない方がいい。発生する差益をきちんと収支報告に 記載して将来のメーター交換に備えておけばなんの問題もない。分譲で最初から水道料金を 滞納するやつなんかそうそういるものではない。 初年度でやった方がいいのは、各種点検や清掃、保守などの外部委託費用について、 相場を調べたり他社見積をとったり、管理費無料診断を受けたりして適正価格かどうか 調べておくこと。適正でなければまずは価格交渉からはいる。 １年目に100万円削減するのと20年後に100万円削減するのでは20年で2000万円変わってくる。 最初の数年が肝心です。電球などの消耗品も市場価格と管理会社の見積価格をきちんと比較する。 たぶんぼったくりに高いと思いますよ。 |
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| No.25 |
by 匿名さん 2012-04-11 21:56:56
スレ主です。
>>24 >特に新築マンションの最初の理事長が一気にいろいろ変えようとすると >変化を好まない保守層の反発を招いて、あの理事長は自分のやりたいように >好き勝手にやってると評判がたつのがオチ。 ありがとうございます。 実は全く同じことを今考えておりました。 実は私のマンションは弁護士や税理士やらの士業の方も多く、 突然の変更はトラブル必死かもしれませんし、 そもそも変更自体の相当の必然性があるのかどうかも私には判断できませんでした。 (住民の中にはこにルールだから契約した人もいるかもしれないし) 以前住んでいたマンションのことを思い出します。 総会の度に少しでも費用負担を減らしたいと共用部分の電球をいくらか外したり、 植栽なくしたり、管理人の出勤時間を短縮したりと大きなコストダウンばかり提案する 人もいれば、資産価値が落ちるから絶対に落とすな(売却や賃貸での見栄えダウン警戒) の人もいたりしましたね。 揉めないようにというのは一番のポイントなんでしょうね。 とりあえずこの管理規約の条件で納得して購入してるわけですから。 |
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| No.26 |
by 匿名さん 2012-04-11 22:24:57
>9：スレ主です。
>[2012-04-10 17:34:38][×] >今ググって見ましたけど標準管理規約とは国のガイドラインのようですね。 >後で管理規約見てみますけどそれとかなり乖離してたりするんでしょうかね？ っつうぐらいだから、管理規約に納得して買ったんじやなく眺めただけだろ 眺めてすらいない役員ばかりかしれん まずは規約だよ スレ主は理事会の規定がどうなっているか空で言えるかい |
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| No.27 |
by 匿名さん 2012-04-11 22:58:07
理事長になったら、最低限管理規約、各種細則、管理委託契約書の３点は絶対読むべしだよ。
そして、マンションの管理は、継続性が大切で、誰が役員になっても基本は同じにしておかないと いけないので、そのシステムづくりをしておく必要があります。 理事長によって、やり方が変わっても困りますからね。 理事は、予算書に基づいて行動すればいいのです。 役員になったから、何かやらなければならないというのではなく、あくまで予算書に基づいて 行動すればいいのです。 各種点検しかり、事業計画しかりです。 基本は総会で承認されたことをその通り実行していけばいいのです。 ただ、規約や各種細則については、検討する必要はあるでしょうね。 |
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| No.28 |
by 匿名さん 2012-04-11 22:58:42
スレ主です。
>>26 お世話になります。おっしゃる通り私は管理規約すら見てませんでした。 ただ厳密に言うと変えた方がいいのかもしれませんが、直ちに変えなきゃ いけないぐらい不公平感が高い管理規約にはなってないのかなという印象です。 まずは理事のメンバーにも意見を聞いてみます。 逆に皆さんは規約の改定なんかスムーズにいきました？ 色んな案件でも何人かは反対するケースでやっぱり全員の合意を取り付けるまで 説得するんですか？ それとも4分の3とか取れれば押し切ったりするんですか？ |
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| No.29 |
by 匿名さん 2012-04-11 23:02:40
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| No.30 |
by 匿名さん 2012-04-12 07:07:19
＞いけないぐらい不公平感が高い管理規約にはなってないのかなという印象です。
新分譲と言うから標準管理規約への改定を勧めました。 其の理由は不公平感の問題ではなくデベの作った管理規約は原始規約と言い、とかくデベの独善的な政策的項目が含まれているのが普通です。これを先ず改善することが今後の運営に影響するのです。 規約の改正はデベの恣意が働いている部分の改善ですから四分の三の賛同は得られるのは当然です。 |
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| No.31 |
by 匿名さん 2012-04-12 07:20:45
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| No.32 |
by 匿名 2012-04-12 08:26:33
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| No.33 |
by 匿名さん 2012-04-12 09:42:44
＞規約じゃなく重要事項説明で同意してそうなってるケースが多い
実に怪しからん話しだが、 仮に重説で同意があっても、 町内会に関する事項を管理組合で決めること自体が無効だから、払う必要はない。 |
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| No.34 |
by 匿名さん 2012-04-12 10:45:40
マンション内自治会であれば、全員自治会に加入していると思うので、
その会費の徴収については、管理費等と一緒に銀行引き落としにして 便宜を図ってやるのがいいのでは。 各家庭を自治会員が徴収に回る方が大変だからね。 そこのところは、四角四面に物事をすすめるのではなく、柔軟性を もたせた方がいいと思いますよ。 |
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| No.35 |
by 匿名さん 2012-04-12 11:15:30
＞マンション内自治会であれば、全員自治会に加入していると思うので、
貴方の感覚が理解出来ない。 マンション内自治会って何？ 自治会自体が任意団体で加入、退会は自由なのですよ。 自治会を作りたい人が集まって作るのは自由ですが、全員と一括りにする感覚は非常識そのものです。 しかもその会費徴収に区分所有者の強制団体である管理組合を利用することなど出来る道理がありません。 |
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| No.36 |
by 元理事a 2012-04-12 13:47:13
自治会の話は、よそでやってくれよ。
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| No.37 |
by 匿名さん 2012-04-12 14:28:37
現実的な問題として、マンション内自治会として全員加入している
マンションは、全国にはごまんとあるよ。 それに、便宜を図って、管理費等と一緒に口座引き落としぐらいは してやってもいいんではないの。 マンション内自治会とは、マンションの住民だけで構成している自治会で マンションないでの、子供会、老人クラブ、ゴミ捨ての啓蒙、祭りとかを やっているものをいうんだよ。 当然、市報とかの配布もしているけどね。 この問題は、ここではやめよう、迷惑になるから。 |
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| No.38 |
by 20 2012-04-12 14:34:32
管理規約の見直しは、問題が起きたら（又は予想されたら）改正すればいいと思うよ。
ただ、 竣工時の管理規約はデベ又は管理会社が作成したものだから、一度「標準管理規約」とすべて照らし合わせ、違いがあったらその意味を調べたほうがいいだろうね。 その部分が管理組合にとって不利だと思ったら、標準に戻す改訂を検討すべきだろう。 そして、良く問題になるのは共有部に関しての「使用細則」のほうだ。 曖昧な部分も多いし、組合員によって誤解や解釈が分かれる部分はいずれ問題になる可能性がある。 規約や細則は、その時の組合員や居住者の価値観によって変わって良いもの。 逆に無理して変えることもない。 初年度の理事会は、ともかく「今後の理事会運営の基礎」を作ること。 潜在的な課題は尽きないと思うので、定期的な理事会開催は必要だと思う。 理事の役割とその職務は決めた？？ 理事長独りではなく、なるべく多くの理事や組合員が活動するようにしたほうがいいだろう。 |
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| No.39 |
by 匿名さん 2012-04-12 16:06:41
規約運営-組合運営（総会・理事会・会計）
管理組合と自治会の違い QUESTION : 管理組合と自治会とはどう違うのでしょうか？ http://www.mankan.or.jp/06_consult/02_kumiai/02_hoki_11.html |
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| No.40 |
by 元理事a 2012-04-12 18:11:41
初年度理事会
理事の任期2年で半数交代にするなら 初年度理事の半数が2年目アフターが絡んでくるよね デベは上手く誤魔化そうとするから 直す所は、徹底的に直す。 |
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| No.41 |
by 匿名さん 2012-04-12 22:19:59
スレ主は財閥系だから、管理会社はデベ子会社だろ
親会社 ＞ 管理組合 は明白 |
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| No.42 |
by 匿名さん 2012-04-13 00:52:55
>>33,35
この人は完全に理事長目線じゃなく、個人的に納得できないとか言って支払い拒否するタイプの人だね。 自治会は建前上強制じゃないからそこまで言うなら徴収しないのが通例だけど、 こういう人は理事になったとしても管理費との同時徴収制度を廃止するために 骨を折ることはないし、近隣の自治会にお詫びに回ってまで制度を変えようとすることもないから スレ主さんが耳を傾けるに値しない相手であることは間違いないね。 新米理事長さんに有益なことは何一つ言ってないよ。 こういう区分所有者はマンションに１人くらい出現することがあるので ハイハイと話は聞いてあげるけど言うとおりにはしない、というかわしかたを 覚えておくといいですよ。 |
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| No.43 |
by 匿名 2012-04-13 01:14:03
そうでしょうね。
スレ見ればある種のプロ市民なのは明らかですね。 ただ一人ぐらいはそういう人もいるという前提で 警戒心を持って理事会の職務をやった方が いいのかもしれませんね。 |
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| No.44 |
by 匿名さん 2012-04-13 06:30:31
なぜここでプロ市民なんて言葉使うんでしょう
意味がわかりません |
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| No.45 |
by 匿名さん 2012-04-13 06:44:02
自治会マニアが多すぎ
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| No.46 |
by 匿名さん 2012-04-13 06:45:44
基礎のない人たちの横恋慕でしょうね。
物の本を読めば分かるのにね。 読まない読めない人が多いくせに口だけは出したがるね。 |
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| No.47 |
by 匿名さん 2012-04-13 07:57:50
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| No.48 |
by 匿名さん 2012-04-13 08:04:40
自治会マニアは、マニア用のスレへいきなはれ
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| No.49 |
by 匿名さん 2012-04-13 08:21:47
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| No.50 |
by 匿名さん 2012-04-13 08:22:32
>>47
底辺にいると、当たり前のことを言われても 上からと感じてしまうのですね。 自分だけ拒否すればいいというのでは 何の解決もしません。 自ら動かないと問題は解消されません。 周囲との調整も必要です。 なーんもやらないで、これは問題だーと 叫ぶだけでは何も変わらないってことが 言われているだけ。 新米理事にアドバイスするなら、解決策を示しなさい。 出来ねーならひっこんでるといいよ。 |
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| No.51 |
by 理事さん 2012-04-13 08:25:03
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| No.52 |
by 匿名 2012-04-13 08:53:00
管理規約や細則で規定されてる以上、管理組合が動かなければ自治会問題は解決しないのに混同とかいってるやつアフォすぎ。
新米理事長へのアドバイスとしては、 この手の話は問題が表面化するまで ヘタに自分から動かないことだよ。 |
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| No.53 |
by 匿名さん 2012-04-13 10:00:28
＞昨日確認したところ、すでに町内会費は管理費に含まれており、
＞管理規約でもその旨条項がありました。 私だったら、 総会で以下のように言って、総会議事録にこの質問とその回答を掲載するように求めます。 「スレ主さんとしてはこの条項について、判例で無効となっている旨を知ったうえで、どのようにお考えですか？」 |
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| No.54 |
by 現役理事 2012-04-13 10:10:45
新築なら、手直し箇所が共有部分、専有部分と色々あると思うけど、建物を見て回ったほうがいいよ。
補修工事をさせるのはかなり労力が必要な作業です。そして、みんなのために骨を折っても誰もわからず、感謝もされません。でも、自分の家ですから苦労をしましょう。 新築当初は、売りやすくするために修繕積立金が少なく見積もられている場合が多いと思います。長期修繕計画と修繕積立金の確認が必要です。管理費も出来れば他の管理会社の見積もりを取り比較して交渉するか、変えるか管理費の適正価格の実現を目指しましょう。新築なので施設は、壊れません。過剰点検を削りましょう。 理事に職務分担をお願いしましょう。環境、緑化、防犯、防災など長期に渡る手入れと維持が出来る理事会を作り上げましょう。 駐輪場、駐車場（台数不足や利用金額の設定）、ペット（必ず勝手に飼う居住者が現れます）、騒音（楽器、子供の音、施設の機械音）とどこでも問題が発生しますから、解決策とルールを検討し、細則なり、規約なりを整備したほうが後々の揉め事を防止します。 月一回の理事会でも開催は足りないでしょうね。やることは山積ですよ。 |
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| No.55 |
by 匿名さん 2012-04-13 10:21:33
＞管理規約や細則で規定されてる以上、管理組合が動かなければ自治会問題は解決しないのに混同とかいってるやつアフォすぎ
こういう知ったか君がいると疲れるよね。 自治会費を管理規約で決めても無効だから、管理規約や細則で規定されていること自体無意味なので、もちろん削除すべきだけど、 削除しなくても払うか払わないかは別の問題で、請求されても払う必要がない。 |
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| No.56 |
by 匿名さん 2012-04-13 10:41:33
>55
それでも規約で決められていれば、支払わなければならないでしょう。 口座引き落としだったら、どうしようもないですからね。 他の住民は何にもいわないのに、一人だけ自治会には強制力がないといって 反対してもねえ。 現実を知るべきだね。 自治会に関わりたくなかっら、参加しなければいいでしょう。 どうせ現在も何にもしてないんでしょう。 自治会費ぐらいだったら、引き落とされてもたいした額ではないですから。 他の住民も全員そうしているでしょう。 |
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| No.57 |
by 匿名さん 2012-04-13 10:58:31
町内会費や自治会費を頑なに拒否するのはどういう理由なんですかね？
普通は地域のコミュニティに対する住民の責務だというのが普通の感覚かと 思いますけどどうなんでしょうか？ ・支払いが厳しいから払わないのではなく払えないから ・判例で義務無しだから法的根拠の無いものは払う必要が全くないから ・会費に対してサービスが不満。価格に納得できないから ・過去に会の運営や参加で揉めた。支払う気が失せた。 ・政治的や思想的な思惑絡み |
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| No.58 |
by 現役理事 2012-04-13 11:07:25
自治会問題は、各マンションで検討すべき事柄だからここで議論は、無意味です。
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| No.59 |
by 匿名さん 2012-04-13 11:13:15
そうでしたね。失礼しました。
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| No.60 |
by 匿名 2012-04-13 11:21:50
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| No.61 |
by 匿名さん 2012-04-13 11:27:13
規約運営-組合運営（総会・理事会・会計）
管理組合と自治会の違い QUESTION : 管理組合と自治会とはどう違うのでしょうか？ http://www.mankan.or.jp/06_consult/02_kumiai/02_hoki_11.html |
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| No.62 |
by 匿名 2012-04-13 11:34:02
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| No.63 |
by 匿名 2012-04-13 11:38:05
62はベストアンサー
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| No.64 |
by 匿名さん 2012-04-13 11:38:08
自治会費ってそんなに小さくないですよ。
一戸あたり月額300円程度ですから、200戸も あれば、年額720,000円です。 まったく付き合いもないのに、この金額を 払いつづけるなら修繕積立金に回した方が マシです。 マンションが自治会に加入するメリットが 判りません。 |
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| No.65 |
by 匿名さん 2012-04-13 13:07:09
払う人が悪い。管理費から自治会費を減額した金額で銀行と契約すれば済むことです。
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| No.66 |
by 匿名さん 2012-04-13 13:28:22
おれは賃貸に出している部屋だから、
そこに住んでいおらず、町内会にも入っていないのに、 なぜ町内会費をはらわなけりゃいけないのか。 無効だから、これまで払った分も返してもらえるはずなので、 「返せ」って言おう。 |
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| No.67 |
by 匿名さん 2012-04-13 13:34:10
それは一旦あなたが払った上で、
受益者負担の観点から入居者に賃料の中に含めて請求するのが 普通じゃないの？ 要は色々難癖付けて払いたくないだけでは？ 払いたくないのは個人の思想だから止めはしないけど。 |
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| No.69 |
by 38 2012-04-13 13:45:19
＞ざっくりとしたご意見でいいのですが、50戸程度のファミリーマンションで
＞年間何回の定期的な理事会の開催が適当でしょうか？？ 他の方もレスされてますけど、一般的には「月１回」が定例では？ 毎月行う理由は、 ・会計の基準が「月」であり、前月の会計内容や翌月の出費内容を確認する。 もちろんいずれ出てくる「滞納」についても把握が必要。 だと私は思います。 会計の他にも年間を通じてさまざまな保守・点検（専有部・共有部とも）があるはずなので 早めに年間スケジュールを確認して、理事会開催日の調整も必要でしょう。 定例理事会の内容が、会計報告と確認で終えるなら１時間程度で済むでしょうが、 実際にはさまざまな課題や要望が出てくるでしょうから、開催時間のMAXも決めておいたほうがいいかも。 私の時は、翌月に行われる保守などについて担当業者さんから事前説明を毎月のようにしてたこともあり、定例理事会は３～５時間とほんと大変でした(笑 それもあり、事前に管理会社から前月の管理報告（会計含む）の資料を理事に配布のうえ、当日までに質疑事項をとりまとめて行ってました。 実際に議論が始まり熱くなると収拾がつかなくなるので、その際に理事長の手腕が問われると思います。 |
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| No.70 |
by 匿名さん 2012-04-13 16:40:01
>無効だから、これまで払った分も返してもらえるはずなので、 「返せ」って言おう。
居住が前提条件であるので貴方は不適格者で、 今住んでいる所の町会に入る事が出来る。 両方の町会費を払う気かい。 |
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| No.71 |
by 匿名さん 2012-04-13 16:42:43
下らない定例理事会の必要なし。
その代わり必要な時は月に一回に限らないのが組合員のための理事会のあり方である。 |
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| No.72 |
by 匿名さん 2012-04-13 17:36:48
突然言われても暇人ばかりではない
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| No.73 |
by 69 2012-04-13 17:58:38
＞突然言われても暇人ばかりではない
そのとおりで、社会的に有能な人ほど時間の調整が難しいものです。 突然＝次回の開催日を都度決めるやり方だと、必ず欠席される理事が増えますよ。 規約にもよりますが、理事会自体が成立せず重大な決議に支障がでます。 私のところでは、定例理事会に必ず、管理員・管理会社のフロントマン・その上司も同席させていたのですが、 特に管理会社のスタッフは担当物件が複数あるので、長い時間参加させるなら早めに伝えた方が勝ちです。 管理員・・毎月のクレームや日々の問題状況の報告 フロントマン・・会計状況及び管理全般の報告 管理会社上司・・組合からの依頼事項にその場で会社としての決裁 などしてました。 前述のように、定例理事会の前に管理報告書などは入手してますので、理事会当日は概ね「理事会としての決議の場」として毎月不可欠でした。 |
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| No.74 |
by 69 2012-04-13 18:02:01
>>71さん
＞下らない定例理事会の必要なし。 「下らない」と思われても、日々の運営上では管理組合の意思決定機関が理事会なので、 開催しないっということは、何も判断・判定・決定しないというのと同じです。 もちろんとても信頼できる管理会社ならば、運営も丸投げにしてしまう組合もあるでしょう。 |
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| No.75 |
by 銀行関係者さん 2012-04-13 18:46:35
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| No.76 |
by 匿名さん 2012-04-13 19:26:26
おお！
確かに口座振替依頼書類には金額がなかったような!! |
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| No.77 |
by 匿名さん 2012-04-13 23:34:56
まずは宴会だよ
和むことが大事 |
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| No.78 |
by 匿名さん 2012-04-14 02:29:35
> まずは宴会だよ
一見ふざけた回答のようで、以外に重要な事を言っていると思う。 と言うのは、スレ主さんのマンションが財閥系の分譲マンションであるという事。 コンシェルジュ付だったり、24時間有人管理だったりするようなマンションの住民って、 一般のマンションの住民とちょっと違ったりする。 「三井だから」「住友だから」「三菱だから」このマンションを買った、と言う人種が 組合員のどのくらいの割合を占めているのか把握することが結構重要。 財閥ブランドの信頼感でマンションを購入した層が多いのであれば、あまり早急な 改革に取り組むのは慎重になったほうが良い。 まずはスレ主さんがブランドの信頼感で購入した人なのか、競争原理を働かせて 管理費削減に取り組みたい人なのかに拠るんだけど、その見極めに住人同士の コミュニケーションを活性化する一つの方法として、宴会はあると思う。 （ただし全部自己負担にしないと駄目ですよ） |
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| No.79 |
by 理事さん 2012-04-14 08:43:25
最近はお酒飲まない人も多いし、
会社でも若い人は飲み会を嫌がってるからな～。 わざわざ見知らぬ人と飲み会するために 夜の時間を空けてくれるかね～。自腹だし。 居酒屋でタバコの煙吸いたくないって人も多いね。 理事会出席率100%を誇る俺も飲み会は欠席だわ。 |
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| No.80 |
by 77 2012-04-14 09:51:46
宴会を目的とするか手段とするかの違いよ
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| No.81 |
by 匿名さん 2012-04-14 11:34:45
スレ主です。
本当に色々意義あるご意見ありがとうございます。 自分も懇親会ばかりの各種団体に所属してたりして飲み会は好きなので ぜひ開催したいところですね。 後は個人的には管理費削減と言うよりは資産価値の維持とスムーズな管理組合の 運営に向けての段取りを重視しています。 |
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| No.82 |
by 匿名さん 2012-04-14 12:05:27
そうです。
マンションの管理にとって一番大切なことは、継続性です。 自分の理事の時に何か新しいことをやらなければいけないという ことではありません。 特に、工事に関しては、基本的には、長期修繕計画分をやるだけです。 それは、その時の理事の巡り合せに過ぎません。 後は、粛々とこなせばいいだけです。しかし、それが一番大切なことです。 |
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| No.83 |
by 元販売屋さん 2012-04-14 13:04:27
管理費でも修繕積立金でも何の費用でもそうなんだけど
個人の支払が3000円上がると 30年くらいの住宅ローンで100万円くらい高い中古買うのと同じになる 逆に言うと100万円くらい安くしないと売れなくなるから資産価値下がるんですよ だから管理費は結構重要視されるんです 他にも中古で売る時に汚く見えるとかマナーが悪い場合は売りづらくなるから価値下がるし 売り物が多くなればなるほど売りにくくなるから価値下がる 円満にやってみんなが引越したくないようなマンションにすることが 資産価値の維持に繋がると考えて行ったほうが良いと思いますよ |
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| No.84 |
by 理事さん 2012-04-14 13:36:20
スムーズな運営っていうけど、輪番理事さんは
管理会社の言うとおりに適当に１年２年過ごせば 円滑に運営は出来ますよ。 ただ、最初から設定されている各種点検や保守の 価格は相場より何割も高い価格で設定されているのが 業界の常識なので、適正かどうかきちんと見ておかないと 何十年も無駄なお金を払い続けることになりますから、 私は管理費支出を見直して結果的に２割ほど削減しました。 管理費の支出内容を何にも見直さないし新しいこともしないけど 誰も気が付かないから円満に運営されているマンションもたくさん ありますけどね。 気が付かないならそれはそれで幸せかもしれませんけどね。 |
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| No.85 |
by 匿名さん 2012-04-14 14:17:31
スレ主です。
貴重なご意見色々ありがとうございます。 各種費用の点検・見直し・削減は重要項目ですよね。 ただ費用の削減については新築ということもあり組合員にも 考えが色々あるので慎重に進めなければいけないと思っています。 皆が一円でも安いところ見つけて来いみたいなスタンスだとやりやすいのかもですが、 管理会社の付き合いが深いところの方が安心だと言う人もいるのかも知れません。 また理事会としても新規選定の業者のクオリティに一定の責任はあるかと思います ので新規業者に変更はより慎重さが求められる気がします。 そのあたりのバランスは皆さんの意見を伺って順次方向性を出して行きたいと思います。 |
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| No.86 |
by 匿名さん 2012-04-14 14:34:46
そうですよ、点検費とか委託費の高い安いは、管理会社のサービスに影響します。
多少高くても、その分管理が行き届いていればそれでいいのではないかと思います。 業者はちゃんとしたところに依頼してあれば、極端な価格や手抜きとかはありませんよ。 若干割高であっても、経費の削減に血眼になる必要はありません。 |
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| No.87 |
by 住民さん 2012-04-14 14:52:59
極端な価格でなくても３割高ければ十分割高ですよ。
それに、価格交渉して安くなったからといって 現場の人間はそこまで感知していませんから すぐにサービスが悪くなることもありません。 削減すればサービスが悪くなるなんてわかったようなことを 言う人がいますが、結局面倒なことをしたくないか、実務が わかってないだけのことが多いですね。 慎重にすすめるのは大切と思いますが、やらない言い訳に なってしまわないように気をつけた方がいいと思います。 安易に業者を変更したりするのは慎重にすすめるとしても、 仕様を変えずに価格交渉するだけなら理事長が独自にすすめることが 可能ですからね。理事会には事後報告でも問題ありません。 頑張って下さい。 |
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| No.88 |
by 匿名さん 2012-04-14 16:45:15
新築マンションを購入したばかりのセレブの人に昔購入しローン返済が思う様にいかなくなってコスト削減ばかり叫ぶ貧乏人のアドバイスは噛み合ないよ。
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| No.89 |
by 理事さん 2012-04-14 17:17:44
>>88
はあ？仕事出来ない理事と管理会社の社員はどっかいけよ。 |
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| No.90 |
by 匿名さん 2012-04-14 17:38:46
事実を言われたからと感情的になるとは正直な人ね。
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| No.91 |
by 理事さん 2012-04-14 18:34:54
その通り。事実とは何かがわかっていればね。
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| No.92 |
by 匿名さん 2012-04-14 18:40:13
スレ主は、一年輪番の理事長なんだろ
あんま、あれこれやる時間はないぞ |
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| No.93 |
by 匿名さん 2012-04-15 12:30:48
50戸つうことは役員は4-5人か
期限の問題があるから瑕疵のチェックからスタート |
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| No.94 |
by サラリーマンさん 2012-04-15 12:36:23
私は理事長ずっとやるよ
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| No.95 |
by 匿名さん 2012-04-15 13:05:04
僕も現在理事長を8年やってるけど、まだまだやるよ。
マンションを完全に牛耳れるのが楽しいし、いろんな余禄もあるからね。 特に理事長手当は、現在月4万だけど、これだけ経験年数が長くなれば もう少し上げてもいいかなと思っている。300戸のマンションだからね。 大概のことは管理会社がやってくれるので楽なんだけど、そこまでのシステム づくりをしたのは僕だからね。 貢献度からいえば、5万～6万が妥当な金額とおもっているので、今年の総会の議案に 計上しているよ。6万でね。 |
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| No.96 |
by 匿名さん 2012-04-15 13:12:58
6万かあ、いいなあ。
俺んとこは、月3万、しょぼいよ。 |
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| No.97 |
by サラリーマンさん 2012-04-15 13:28:22
理事会の定足数を撤廃すれば独裁できるよ
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| No.98 |
by 匿名さん 2012-04-15 16:15:42
ウソを得々と書いているよ、御苦労さん。
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| No.99 |
by 匿名さん 2012-04-15 22:32:45
ウソというか、本人の中では現実なのかも。
ま、「僕」とか「俺」とか口語体で書いちゃう時点でお里が知れますが。 たしかに全国には数えきれない管理組合があるからね。 中には不幸な組合もあるのかもしれない。 |
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| No.100 |
by 匿名 2012-04-16 06:45:53
フロントは理事立候補を潰すために必死です。
輪番性理事会でないと操りにくいからでしょう |
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| No.101 |
by 匿名 2012-04-16 07:44:21
そんな暇なことしてるフロントいるんかいな
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| No.102 |
by サラリーマンさん 2012-04-16 12:23:15
＞＞フロントは理事立候補を潰すために必死です。
必死なんかじゃないですよ。とんでもない。 フロントが何もしなければ、輪番理事も何もしない。 立候補者が現れても、フロントがほっとけば、総会議案書に名前が載ることはない。 「立候補者がおられますが、どうされますか？」って聞くだけだよ。沈黙が続くでしょう。 それだけのこと。 |
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| No.103 |
by 匿名さん 2012-04-16 12:33:32
聞いたら毎月のように理事会してるところなんて無かったけど年10回もしてるの？
大規模物件なら別なんだろうけど中型以下なら特別なこと無ければ年1〜2回が 多いみたいだけど違うのかな。 |
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| No.104 |
by 匿名さん 2012-04-16 12:47:31
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| No.105 |
by 匿名さん 2012-04-16 12:50:25
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| No.106 |
by 匿名さん 2012-04-16 12:54:35
定例と称してただ飲み宴会する機会を作っているだけよ。
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| No.107 |
by 匿名さん 2012-04-16 13:32:00
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| No.108 |
by 元販売屋さん 2012-04-16 16:53:41
立候補がいたらそっちと仲良くやっていく方向で考えるのが普通のフロントでしょうね
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| No.109 |
by 現役理事 2012-04-16 20:01:17
>>103
40戸で築20年だけど毎月やってるよ。去年の地震の後始末にまだ手間取ってる。外部は、緊急部分は、去年工事したけど細かいヒビ割れは、強度に問題ないけど見栄えが悪いから今、工事してるよ。見積もりの点検と施工の打ち合せと一息ついたところ。また、専有部分内でヒビが入ったところがあり、アンケートで補修の方向性の検討中です。それと、地震が発生したときの対応を検討してる。備蓄品、緊急本部の規則作り、耐震ドアーの導入の提案など、月二回理事会して欲しいくらいです。また、管理会社も他社から見積もりを取り条件を合わせるように交渉中です。携帯の基地局の設置の要望もあるし、節電の会社からの提案もあるし、長期修繕計画の検討もある。忙しいけど。全て理事会が検討、決定し総会への提案や実施をしていきます。管理会社の能力が低く感じます。 問題の無い素晴らしい管理になりたいです。 |
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| No.110 |
by 匿名さん 2012-04-16 20:05:56
余程気の利かない理事長なんだね。選んだ方も悪いが・・・。
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| No.111 |
by 匿名 2012-04-16 22:24:02
築20年と新築じゃ比較にならない
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| No.112 |
by 現役理事 2012-04-17 00:51:25
築2年のときも理事だったけど月に一回は必ず理事会がありました。旧マンション標準管理規約をそのまま使っていたマンションなのでペット（猫を複数放し飼いにしマンション内がおしっこ臭かった）の飼い方は、収めるのに5年掛かりました。相手が他のマンションでペットで揉めて引かずに引っ越してきた人だったので信念があり説得が大変だった。また、犬飼いの節操の無さを諫めるのに三年掛かった。犬が嫌いな方動物アレルギーの方の存在を理解してない人が多い。
新築時の保証工事も膨大な量があり、アンケートの実施も4回しました。 問題に気づいて無いだけじゃないの？楽器や子供の騒音の対応はどうしてますか？駐車場が昔は足りなくて抽選だった。増設の検討をしました。今は、駐車場の利用者が居なくて空きがでて管理費の充足に不安を感じるほどです。 どこのマンションでも同じ問題は多かれ少なかれあるはずです。次の課題が、高齢者の単身者の対策ですが管理組合の範囲を出そうです。 |
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| No.113 |
by 匿名さん 2012-04-17 11:46:35
>次の課題が、高齢者の単身者の対策ですが管理組合の範囲を出そうです。
越権行為です誰も組合のヘルプを求めていません。 生きるも死ぬも本人のプライバシーです。 |
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| No.114 |
by 匿名さん 2012-04-17 12:38:57
スレ主です。
やはり理事会はかなり頻繁にやられてることが多いんですね。 参考になりました。 因みに何か住民間でトラブル(音やマナー)があって管理組合に問合せがあった場合、 皆さんはどこまで関わってるんでしょうか？ 今は全く無いのですがふと疑問になりまして。 双方から依頼があって喫茶店で理事長同席の元話合いしたりする人もいるんですかね？ |
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| No.115 |
by 匿名さん 2012-04-17 12:58:43
>>114 by 匿名さん
＞因みに何か住民間でトラブル(音やマナー)があって管理組合に問合せがあった場合、 原因や程度にもよりますが、原則として「住民間のトラブルには組合はノータッチ」ですね。 例外的に ・壁や床などの共用部の遮音性能などの異常 ・広範囲に被害を受ける又は共用部への影響がある などだけかな。 管理会社が音をあげて組合に相談してきたら考えると思います。 |
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| No.116 |
by 現役理事 2012-04-17 15:52:50
住民間のトラブルは、住民間で解決して欲しいけど、そうは行かない。相談され立会いを求められ解決策を考えます。
喫茶店ではないけど話し合いの場に同席しました。 騒音は、ルールを作り広報します。そのルールに従わない居住者には、話しに行きます。 ノータッチで済めばいいですけど。 駐車場で居住者の子供が遊んでて居住者の新車の上に上って遊んでいたことがあり。目撃者が車の所有者に連絡し、騒動になりました。いたずら子の親は、強行に突っぱね事実を認めません。最後には、示談書に捺印しましが、逆恨みされ嫌な思いをしました。 |
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| No.117 |
by 匿名さん 2012-04-17 16:15:33
＞子供が遊んでて居住者の新車の上に上って遊んでいたことがあり。目撃者が車の所有者に連絡し、騒動
＞強行に突っぱね事実を認めません ＞最後には、示談書に捺印しましが、逆恨みされ嫌な思い 何でこんなことに管理組合が関与するのかわかりません。 その子の親権者と車の所有者の間の問題のはず。 駐車場管理が問題にされたんですか？ きちんと管理していようが、車の上で遊ぶ子供まで阻止できまい。 親権者の子供に対する「管理」責任じゃないんですか？ それを「強行に突っぱね事実を認めません」なんて、 管理組合にはよけいなことで、 事実があろうがなかろうが、管理組合に対して事実を認める必要がないでしょ？ 特高警察？ |
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| No.118 |
by 115 2012-04-17 17:16:30
駐車場は、共用部なので、管理会社と管理組合は参入すると思います。
実損などは当事者間での問題ですが．．．． |
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| No.119 |
by 115 2012-04-17 17:24:56
＞きちんと管理していようが、車の上で遊ぶ子供まで阻止できまい。
結果論として阻止できないケースもありますが、 管理会社は共用部の駐車場において事故防止や損害防止を図る「善管注意義務」が当然としてあると思います。 またそれらを含む共用部での事故の防止は管理者（理事長）にも求められると思います。 本音を言えば、警察ざたにもなりかねないので穏便に、かつ厳しく注意・啓蒙すべきでしょうね。 |
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| No.120 |
by 117 2012-04-17 17:58:03
＞管理会社は共用部の駐車場において事故防止や損害防止を図る「善管注意義務」が当然としてあると思います。
＞またそれらを含む共用部での事故の防止は管理者（理事長）にも求められる ＞厳しく注意・啓蒙すべきでしょうね 共用部分の善管注意義務があることは否定しないが、 そのために、「車の屋根の上で遊んではいけません」なんていう啓蒙までするんですか？ あくまでも、車の屋根の上で遊ぶ子の親の責任であって、管理組合が介入してはいけないケースだと思います。 私がそのマンションにいるなら、そんな啓蒙する管理組合に対して、「なめとんのか！」ってねじ込むよ。 |
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| No.121 |
by 匿名さん 2012-04-17 18:02:07
>因みに何か住民間でトラブル(音やマナー)があって管理組合に問合せがあった場合、 皆さんはどこまで関わってるんでしょうか？
全ては管理規約です。 理事長は仲裁屋ではないし、それを行う権利もありません。 義務には忠実にして思い上がるのは止めた方が良いです。 |
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| No.122 |
by 115 2012-04-17 18:12:40
＞そのために、「車の屋根の上で遊んではいけません」なんていう啓蒙までするんですか？
注意と啓蒙はケースバイケースです。 一律にどうだ！っと言うつもりは毛頭ありません。 うちのマンションでは、新車の上に子供が乗るという事例はありません(笑)が、 敷地内での共用部にペットの粗相が似たような問題事例としてありました。 粗相対策（ペットが匂い付けしない対策）もいくつか行いましたが、 公開空地もあるため部外者への注意を促すために、粗相が頻繁に起こる場所には一定期間の間、 注意の張り紙をします。 場合によっては防犯カメラから特定し、ペットクラブを通じて口頭やお手紙による注意もしましたよ。 管理規約では、実務の詳細や手法については規定されていませんので、 個々の対応は管理組合や理事会の考え方で異なることもあるでしょうね。 |
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| No.123 |
by 匿名さん 2012-04-17 18:16:13
スレ主です。
参考になるかわかりませんが、 以前住んでたマンションは開放平面駐車場だったので近所の子供がマンション内の 住民の子供と一緒にボール遊びをしていたようです。 それで管理組合の総会で少し話には上がっていまして注意喚起のチラシを 配布したら親が気付いてやめさせたみたいです。 今回の物件はセキュリティ的に外部から駐車場への侵入は不可能なのでそういう 問題はおきにくいのかもしれませんけどそうなった時どうするか考えておく必要は ありますね。 知合いの居住する大規模マンションなんかを例に出すと、 遊びに行くとエントランスホールで誰でも見れる場所に、 「深夜のオーディオがうるさいと苦情が来てます」 「敷地内で子供を遊ばせてると報告が来てます」 「未だに布団は手摺に干してあります。やめましょう。」 とか一杯張り紙があって問題の多いマンションなのかなと来訪者としても 少しドン引きしてしまう時もありました。 掲示や注意喚起の仕方も含めて考えていかなければいけないですね。 |
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| No.124 |
by 匿名さん 2012-04-17 18:37:21
スレ主です。
例えばこういうケースだと理事の皆さんはどうされますか？ ・エントランスホールで深夜に度々住民の高校生の息子とそのツレがたむろっている。 ・うるさい時もあり、怖がる住民も。住民の中から苦情が管理組合に上がってくる。 ・管理会社からチラシを配布して貰ったが効果は無し。 ・警察に相談したが事件性がないので相手にされず。 とした場合、住民から管理組合としてもなんとかしてくれと再々来ていますが、 1これ以上は管理組合としては何もしない。(出来ない) 2理事会として直接自らが注意しにいく。 3管理人や管理会社の担当者に注意してもらう。 4その他 よろしければご意見を伺わせて下さい。 |
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| No.125 |
by 匿名 2012-04-17 19:19:34
直接注意して子供たちを脅します。
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| No.126 |
by 匿名 2012-04-17 19:25:56
>>117
＞＞親権者の子供に対する「管理」責任じゃないんですか？ ＞＞それを「強行に突っぱね事実を認めません」なんて、 立会いだけで管理組合からの意見はありません。加害者の親が事実を認めず、被害者が怒りました。 親が管理責任を認めていません。加害の事実を被害者に認めず加害者の親がとぼけたのです。 あなたは、子供ですか？マンション内では、何でもありますよ。 精神疾患の居住者がお酒を飲みながら薬を飲み錯乱し、包丁を振り回した事件がありました。 |
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| No.127 |
by 匿名 2012-04-17 20:44:11
124に対する回答がないってことは
いつもの理事長さんたちもはっきりした 答えがわからないのかもね。 シチュエーションとしてはありそうな感じ だけどね。 |
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| No.128 |
by 匿名さん 2012-04-17 20:54:20
>124
うちは4.ですね。 見かけた理事が挨拶（声掛け）することになってます。 住民にも同じことを呼びかけてます。 今のところ、これでも居座る事態は起こってません。 これで居座られたら、もう少し強硬手段を考えるかもしれません。 |
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| No.129 |
by 匿名 2012-04-17 20:57:44
エントランスの見張りをつける
交代制でガキが煙たがる団塊の世代にはりばん要請 |
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| No.130 |
by 匿名さん 2012-04-17 21:02:13
眼力がある組合員さんに追い払ってもらえばよし
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| No.131 |
by 匿名さん 2012-04-17 21:50:27
結局、同じようなシチュエーションでも環境や物件の違いで異なるってことで正解でしょう？
124の４つの設定条件ではリアリティがないので回答できない。 事件性・違法性がないのにエントランスで住民の高校生たむろを警察に相談する理事会って．．． 親も親なら子が子ってことで解決方法が根本から不可能な物件ではないだろうか。 |
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| No.132 |
by 匿名 2012-04-17 22:21:41
結局128さん以外は答えがわからないようです。
つまり規則はあってもこういうシチュエーションで アタフタする組合ばかりということの裏返しという ことかも。 |
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| No.133 |
by 匿名さん 2012-04-17 22:59:59
＞答えがわからないようです。
館内の住民のたむろ(?)をなんと警察に相談するのかさっぱり想定できないだけ。 どんな事態？ 高校生が怖い理事・理事長・理事会？？？ ぜひ132さんの「答え」をお願いしますよ。 |
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| No.134 |
by 匿名さん 2012-04-17 23:15:19
１）まず最初に共用施設の利用方法の制限をかける（管理規約の利用細則の変更）
「23時以降は面談でのロビーご利用はご遠慮ください」「夜間の5分以上の面会は自室で」など、 共用施設での深夜長時間の話し声が、ロビー近隣住居の安眠を妨げると言う理由にするのが良いと思う。 ２）それでもルールを守らない居住者に対しては、24時間有人管理であれば管理人から注意。 24時間有人でなければ、管理会社との契約による。 夜間にALSOKとかSECOMの見回りが入るので有れば、その警備員から注意させる。 ３）理事長名でロビーの利用方法を守るように注意文書を掲示 ４）それでも改善されないとき、ルールを守らない居住者と同居する組合員に対し、 理事長名で改善要求文書発行 |
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| No.135 |
by 匿名 2012-04-17 23:28:40
131に一票！
リアリティない |
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| No.136 |
by 理事さん 2012-04-17 23:33:06
総会決議までいくと時間がかかりすぎるね。
そもそも高校生は現時点で何も悪いことをしていないわけで、 怖いとか言ってる住人の意見は現時点では被害妄想でしかない。 夜にうるさいのは注意するとしても管理員の勤務時間外だし、 理事が２人組で日替わり巡回して声かけするしかないね。 悪いことをしているわけではないのだから、毎回声をかけて いづらくするくらいが適切な対応と思う。 高校生は車も持ってないから拉致されることもないだろうけど 万一のために２人組で巡回した方がいいとは思う。声掛けは 高圧的でなく、ソフトに対応が基本。 理事だけで人数不足なら自治会と協力してもいいと思いますよ。 |
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| No.137 |
by 匿名 2012-04-17 23:38:23
134さんの答えはかなり具体的で説得力ある。
警備会社を上手く利用するのはとても現実的。 最後の改善文書での改善が見込めない場合は 最終的には退去勧告ということなのかな。 リアリティないって言ってる人は勉強になった のでは。 |
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| No.138 |
by 匿名 2012-04-17 23:44:33
136さんの意見も一理ある。
とりあえず見回りをして居づらくさせるのが 最も簡単でスピーディーな対応かもしれない。 但し理事会メンバーが小心者や怖がりばかりなら 見回りしないかもしれないけど。理事長に頼んでも 「違法性や事件性が無いから行く必要はない。 リアリティ無い話しをされても困る。」と 断られたらどうしようかね。 |
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| No.139 |
by 匿名さん 2012-04-18 00:09:07
134です。
137さん、同意いただき有難うございます。 私のマンションは24時間有人管理のため、深夜の問題にも管理員さんが対応してくれるので、 日勤管理のマンションの場合の対応は、想像で申し上げているので、実際の管理組合の 対応として相応しいかは判りませんが、 ・ロビーに不審者かも知れない集団がいるのと警備会社に通報する ・管理会社の24時間対応のコールセンターに連絡し、管理会社にスタッフを派遣するよう依頼する のいずれか何では無いでしょうか。 単にたむろしているだけで器物破損行為などを行っていない場合では、管理組合役員による 注意でも良いかも知れませんが、器物破損行為を行っていたり、管理組合役員に危険が 及ぶ様な可能性が少しでも有ると理事長が判断した場合に、どれだけ迅速に警備会社や 管理会社が駆け付けの対応をするかと言うのは、そのマンションのセキュリティが安心できるか の目安になるのでは無いでしょうか。 |
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| No.140 |
by 匿名さん 2012-04-18 00:09:52
134は理事経験ないと思うよ。
理事どころか分譲の購入経験もないと思う。 なんか携帯で一生懸命煽る人が出てきたし、内容がスレタイから外れてきたので、このスレも終了ですね。 |
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| No.141 |
by 匿名さん 2012-04-18 00:16:18
134です。
>>138さん 毎日警備会社呼びつけては、いけないのでしょうか？ 警備会社とは1出動あたり緊急出動費○○万円、と言うような契約になっていれば、 むやみやたらに出動要請できないと言うのも判りますが、必要な時に緊急出動の 費用が気になって、要請をあきらめると言うのでは、何のための警備会社かと 思ってしまいますが、いかがでしょうか。 |
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| No.142 |
by 匿名さん 2012-04-18 00:22:02
134です。
>>140さん 残念ながら、管理組合の理事長経験もありますよ。 前にも述べましたが、私もマンションは24時間有人管理のため、 そういった場合の対応は、すべて管理員が行いますので、 日勤管理の管理組合役員の方の感覚とは違うのかも知れませんね。 悪しからず。 |
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| No.143 |
by 匿名 2012-04-18 00:29:05
141さん
仰るように最近のマンションは警備会社と契約 してるので呼ぶのは当然かと思います。 特に注意を促した上でもしつこい場合は住民からの 要請もありますし尚更でしょうね。 特別に料金掛かってもその住民の親に請求出来たり するもんなのかな。 |
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| No.144 |
by 匿名さん 2012-04-18 00:29:42
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| No.145 |
by 134です。 2012-04-18 00:53:40
>>144さん
うちは日勤のグランドマネージャーと、夕方から朝まで勤めているアシスタントマネージャー が交代で24時間勤務していまして、管理会社との契約書にも「24時間有人管理方式」と 記載してありますよ。 ちなみに財閥系分譲マンション、財閥系管理会社なので、管理費は高めだと思います。 |
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| No.146 |
by 匿名 2012-04-18 02:21:03
>>134
区分所有者の子供とその友人を不審者と扱うのは無理があると思いますがね。 警備員を呼んだところで何をするのかわからない。器物損壊行為などしていない段階で 立ち話してる住人家族とその知人を追い出せるとは俺は思わないね。 経験あるとか言ってるけど、実務能力がなさそう。 対処が頭の中だけで完結していて、実際にそれをやったらどういう問題が起こるかという 配慮がすっぽり抜け落ちているように感じる。 |
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| No.147 |
by 134です。 2012-04-18 02:50:31
>>146
だから最初に書いたけど、管理規約の利用細則変更で、深夜のエントランスロビーでの 面談について制限を掛ける、としましたよね。 それを臨時総会で議決してしまえば、深夜に長時間エントランスロビーで面談する行為は 共用部の利用方法違反となります。 なので居住者であっても、 「共用施設の利用細則を遵守しない者又は団体は、以後共用施設の使用を承認しない 場合があり、また使用中であっても不適当な場合は使用を中止できるものとする」 と言う使用細則に則って、管理会社経由で使用をお断りするだけだと思うんですが。 管理会社が対応できない時間は、それを警備会社の方に行っていただくと言う考えです。 もし管理規約の使用細則に、上記の使用中止を命令できる条文がなければ合わせて 追加する必要はありますが。 |
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| No.148 |
by 匿名さん 2012-04-18 07:43:56
放って置けばよし
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| No.149 |
by 匿名さん 2012-04-18 12:07:43
このスレッドもう終わりました。
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| No.150 |
by 匿名さん 2012-04-18 12:27:02
スレ主です。
貴重なご意見ありがとうございます。 やはり134さんの意見のまずは警備会社を利用するのが無難なのかもしれませんね。 と言うのも私の時はいいのですが、女性理事長だと注意と言っても難しい気もします。 ところで理事会では各種収支報告やクレーム・トラブル案件、大規模修繕関連以外に 毎月どんなことを話合われてるのですか？ |
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| No.151 |
by 匿名さん 2012-04-18 18:04:05
規約を読みましょう。
理亊会は理事長が招集し議案を決議する機関です。 毎月ではありません。必要な時に招集されるものです。 |
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| No.152 |
by 匿名 2012-04-18 19:35:20
普通は毎月必要ですけどね。
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| No.153 |
by 匿名さん 2012-04-18 20:58:56
規約を読むでからね。
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| No.154 |
by 匿名 2012-04-18 21:09:56
>>153
規約には最低限のことが書いてある。 実際に運用するにはどの程度必要かは 規約に書いてないよ。マンションによっても 異なるしね。 規約は知ってて当たり前、実務を知って二人前。 一人前への道嶮し。 |
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| No.155 |
by 匿名さん 2012-04-18 21:25:38
（今夜も一人二役、自問自答なのかな。）
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| No.156 |
by サラリーマンさん 2012-04-18 21:45:30
憲法から勉強すべきである。
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| No.157 |
by サラリーマンさん 2012-04-18 21:47:44
管理組合は総務省、消費者庁の管轄にすべきである。
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| No.158 |
by サラリーマンさん 2012-04-18 21:49:10
自治会は行政組織に組み込んで、自治会役員は特別職の公務員にすべきだ。
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| No.159 |
by 匿名さん 2012-04-18 22:29:16
150
初年度ということならアフター対応 時間に限りがあるからな |
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| No.160 |
by 匿名さん 2012-04-18 22:30:53
156
憲法を勉強するとどんなマンション管理に役立ちますか |
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| No.161 |
by サラリーマンさん 2012-04-19 06:54:16
人権の理解なしでマンション管理など不可能である。
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| No.162 |
by サラリーマンさん 2012-04-19 06:56:59
わが国の憲法の最重要条文は２１条である。
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| No.163 |
by サラリーマンさん 2012-04-19 06:58:24
マンション管理は統治行為である。
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| No.164 |
by サラリーマンさん 2012-04-19 06:59:47
国政もそうだが、いまマンション管理に必要なのは「ハシズム」だろう。
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| No.165 |
by サラリーマンさん 2012-04-19 07:01:02
管理組合に必要なのは「決断」である。
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| No.166 |
by サラリーマンさん 2012-04-19 07:03:05
枝葉末節、片言節句にこだわるマンカン士には到底、理解できないだろうが、それは憲法を理解していないからである。
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| No.167 |
by 匿名さん 2012-04-19 08:10:51
管理規約は空で言えるような人ばかりでも
こないだのように個別の案件について聞いたら 答えられた人は僅か数人だけ。 管理規約の暗記だけでは現場対応の限界を垣間見た。 恋愛本をいくら熟読してても彼女と上手くいかないのと同じか。 管理組合の運営には柔軟な発想と応用力が求められているのだろう。 |
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| No.168 |
by 匿名さん 2012-04-19 08:28:53
ってか、マンションに憲法を持ち出す時点で、マンションに牛刀を使う状態
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| No.169 |
by サラリーマンさん 2012-04-19 08:57:40
↑こういう発想だから、管理組合は日本の民主主義の掃き溜めとなる。
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| No.170 |
by 匿名さん 2012-04-19 10:40:21
>>ってか、マンションに憲法を持ち出す時点で、マンションに牛刀を使う状態
鶏(にわとり)を割(さ)くにいずくんぞ牛刀(ぎゅうとう)を用(もち)いん 《「論語」陽貨から》小事を処理するのに、大人物に頼んだり大げさな方法を用いる必要はないというたとえ。 なるほど。確かにここのマンカン士レベルで十分かもしれぬｗ |
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| No.171 |
by 政治評論家 2012-04-19 11:45:13
崇高な理念が浸透していなければ、直接民主制は衆愚政治に陥るだけだろう。
以下、引用 http://blogs.yahoo.co.jp/icbm2629/27219968.html 何と、現行の地方自治法９４条には、町村は、議会を置かずに町村「総会」 という住民集会で条例を決めても良いと規定されている。 住民自身による議会の開催＝直接民主制＝である。 実際に、東京都の八丈小島では、１９６９年に無人島になるまで議会がなく、 ２０歳以上の住民による「総会」で条例を決めていた！！ ６００人ぐらいまでの集会なら、集会として機能するらしいので、 成人の人口が６００人ぐらい、全部で１０００人ぐらいの人口毎に 基礎的自治体をつくり、住民による「総会」で基礎的自治体だけでなく、 その上の市とか県レベルの条例も住民が直接決めれば、地方議員は 必要なくなり、その分、福祉や教育に資金を投入したり、 地方税を安くすることもできる。 この基礎的自治体の住民総会で、国の法律も審議すれば、より完全な 民主主義が実現するだろう。 |
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| No.172 |
by 匿名さん 2012-04-19 13:10:04
意識だけで生きるの？ 公金も必要なのよ！
八丈小島とは失礼な、八丈島ですがその時代は物々交換で頼母子講で公金不要の時代だよ。 |
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| No.173 |
by 匿名さん 2012-04-19 14:03:17
１９６９年って昭和４４年ですよ。大阪万博の前年で、公共事業やまほどやってたとおもうが。
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| No.174 |
by 匿名さん 2012-04-20 07:39:13
初代理事長とは無関係だな
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| No.175 |
by 匿名さん 2012-04-20 18:29:10
修繕積立金の運用は皆さんどうしてんの？
普通預金とすまいる債ぐらいしか思いつかんのだが。 |
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| No.176 |
by 匿名 2012-04-20 18:44:56
初代理事長が悩む課題ではありません。
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| No.177 |
by 匿名さん 2012-04-20 18:45:07
定期、定額もあるよ。
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| No.178 |
by 匿名 2012-04-20 21:17:48
アグレッシブな運用してるところも
あるのかな？ |
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| No.179 |
by 匿名さん 2012-04-20 21:40:37
うちは国債を買ってるよ。
勿論銀行の定期預金、スマイル債もね。 |
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| No.180 |
by 匿名さん 2012-04-20 21:59:10
155以降から急速にクソスレになりましたね。
最初は結構ためになるスレッドだったのに。 残念です。 |
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| No.181 |
by サラリーマンさん 2012-04-20 22:24:28
↑ナチスの台頭あたりから勉強してください。
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| No.182 |
by 匿名 2012-04-20 23:42:17
180さん確かにそうかもしれませんね。
いつものマンカンさんや理事経験者さんが具体的な 想定事案の回答に軒並みつまずいてから、スレを終了 させようとしたり意味不明投稿を繰り返す等少し 暴走をし始めちゃった感はあります。 彼らにはまた気を取り直して頑張ってレスして もらいたいところですが。 |
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| No.183 |
by 匿名さん 2012-04-21 01:48:40
>>182
誰もつまずいてないと思いますし、 有用なアドバイスがいろいろ出ていたと思いますよ。 理解できなかったのなら残念ですが。 155以降を見ればわかりますが、 クソみたいなレスばっかりです。 私はそれが残念だと言っているだけです。 |
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| No.184 |
by 匿名さん 2012-04-21 07:18:35
管理組合運営は統治行為。
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| No.185 |
by 匿名さん 2012-04-21 08:48:42
スレ主です。
修繕積立金の運用について色々お話しが出てますが、 可能性としては極めて低いものの国債も暴落する可能性も ゼロではないでしょうし、スマイル債も住宅金融支援機構に万一あれば元本割れ の可能性もゼロではないですよね。(優先弁済権があるので危険度は 更に低いでしょうけど)。 積立型の保険も保険会社の倒産で目減りしたりしますよね。 いずれにしてもリスク商品を利用して修繕積立金を運用した場合、 目減りした際の責任の所在についてトラブルになったりしないのでしょうか。 また、その商品の安全性のチェックは毎年理事会が行うのでしょうか？ |
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| No.186 |
by 匿名さん 2012-04-21 08:52:34
スレ主です。
訂正なんですが、国債が暴落しても国が破綻しない限りは確実に 償還されましたよね。失礼しました。 |
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| No.187 |
by 匿名 2012-04-21 09:44:39
国債の暴落などが起きたら民間の銀行もただでは済まんし、修繕など実行できないっしょ。
またお金の価値は変動する。現金で保全してても10〜30年後に価値が維持されるかは不明。 スマイル債は融資優遇のメリットもある。 ともあれ竣工直後は積立額もたかが知れてるので優先課題ではないし、適正な積立を計画し確認するほうが重要。積み立ても大幅に足りなくても問題だし、過剰に徴収してても問題なのだし。 |
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| No.188 |
by 理事長さん 2012-04-21 10:58:47
うちは全額決済性預金ですね。
普通預金や定期を分散するにも限度があるし、運用が難しい。 １口座横領されれば１千万円失うのだから、増やせば増やすほど 管理が難しくなってリスクが増す。 すまいる債は比較的リスクが低いけど、少しずつしか積立出来ないし 残った分をどうするかという問題は別に残る。 利子なんて年間数万円にも満たないので、リスクある運用をするまえに 支出の経費削減に取り組んだ方がいいと思う。うちは年間数百万円の削減効果があったから すでに利子収入なんかどうでもよくなるくらい財政には余裕があるよ。 個人的にはこのまま決済性のままでもよいと思っている。 |
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| No.189 |
by 匿名さん 2012-04-21 11:38:06
経費削減は一過性のもの。
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| No.190 |
by 匿名さん 2012-04-21 11:53:27
スレ主です。
>>187 確かにそうですね。ただ元本が保証されていない以上は減らすことが決して 許されない性質の修繕用の積立金ですから今は何となく抵抗感はあるのはありますね。 >>188 削減で資金余裕を実現されたんですね。 私もいくらかペイオフ絡みで数本の定期と後は決済性預金かなあと漠然と 思っていました。 因みに同じぐらいの規模のマンションでも各戸の修繕積立金の当初の設定が異様に 安い金額で売りに出されてるとこもあったりしますので、そういうところは修繕金の 値上がりカーブが急な右肩上がりに設定されてるんでしょうかね？ どう見ても相当上げないと足りなくなりそうに見えるマンションも結構あるように も言えますけど。。 |
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| No.191 |
by 事務局長 2012-04-21 11:58:44
>> すまいる債は比較的リスクが低いけど、少しずつしか積立出来ないし
普通なら積立金の残高全額購入できますよ、うちは税引きで１％弱でまわつてる。 |
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| No.192 |
by 理事長さん 2012-04-21 12:14:26
あと、新築の場合は修繕積立金が安く抑えられすぎていて
２回くらい段階値上げしたあとじゃないとすまいる債の 購入基準に満たないケースもあるね。 |
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| No.193 |
by 匿名さん 2012-04-21 12:30:03
一人で自問自答しているようであるｗ
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| No.194 |
by 匿名 2012-04-21 12:32:01
そのパターン多そう。
売りやすくするためローコストデベとか 修繕積立金は思いっきり安く設定してる感じ。 |
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| No.195 |
by 匿名 2012-04-21 12:34:36
194は192さんへです。
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| No.196 |
by 匿名さん 2012-04-21 12:47:53
初年度にやることはそんな細かいことじゃなくて、独裁体制を確立するためのスキーム作りだろう。
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| No.197 |
by 匿名さん 2012-04-21 12:49:19
管理組合運営は統治行為。
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| No.198 |
by 匿名さん 2012-04-21 12:59:17
統治さえできれば、問題などおきない。
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| No.199 |
by 匿名さん 2012-04-21 13:01:02
とうち【統治 government】
特定の少数者が権力を背景として集団に一定の秩序を付与しようとすること。政治とほぼ同義に用いられることが多いが，厳密に解すれば，統治は少数の治者と多数の被治者との分化を前提とし，治者が被治者を秩序づけることを意味するのに対して，政治は，少なくとも，対等者間の相互行為によって秩序が形成されることを理想としている。こうした差異を端的に示しているのは，政治と統治の言語としての差異であろう。すなわち，〈統治〉は〈統治する〉という他動詞の名詞形であるが，〈政治〉には同様の他動詞が対応していない。・・・ |
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| No.200 |
by 匿名さん 2012-04-21 13:03:25
管理組合は「政治」でなく、「統治」が望ましい。
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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