新築分譲マンションの初代理事長に就任

[匿名さん]

50戸程度の財閥系新築分譲マンションの初代理事長をやることになりました。
何かするのでも方向性付けは始めの年が肝心だと思うので、初年度にこれをやっとけ
みたいなことあればそのあたりを先輩方にお伺いしたいです。

[21: 匿名さん]

＞19
諮問と言う事の意味を誤解してますね。
諮問委員会は単なるスタッフであって理事長始めとする理事がラインであって最高決議機関であり総会決議、規約規定の実行部隊なのです。スタッフは外に対する権限はありません。
スタッフとラインの仕分けを勉強しましょう。

[22: 匿名さん]

スレ主です。
>>16
大いに参考になりそうです。読んでおきます。ありがとうございました。

>>17
規約を改定する際はそうさせていただこうかと思います。

>>20
50戸程度の新築でも定例理事会は必要なものでしょうか？
定例での議題は主にどんなことが中心でしょうか。
度々集まることに(些細な用事で)不快感を示す役員は出たりはしないでしょうか？

[23: 匿名さん]

>21さん
そんなことは当然理解してますよ。
ただ、理事長が例えば修繕委員会のメンバーに入っていなければ、
設計・監理会社とかの情報も入ってきませんし、業者を選定する時に
その基準や判断をする時の考えとかが分からないでしょう。
修繕委員会には、工事費の総額（例えば１億の範囲内でとか）や修繕個所
グレードとかは任せてあるでしょう。業者選定案についても。
そういったことを交渉とかするのは、専門委員会がやりますから、理事長も
その委員会に入っていた方がいいといっているのですよ。
専門委員会からの報告だけ聞いていては、中身が分からないし、専門的な知識も
ないので、それに従わなければならないでしょう。
専門委員会が業者とかに対する権限がないといってますが、最終的には、理事会に
諮りますが、専門委員会で決めた案を覆せる程の知識は理事会にはないでしょう。
専門委員会では、建築士や建築業者の専門的な知識のもとに作成されますからね。

[24: 理事長さん]

No.13みたいな机上の空論を鵜呑みにしたら
総会は大揉め間違いなしだな。

特に新築マンションの最初の理事長が一気にいろいろ変えようとすると
変化を好まない保守層の反発を招いて、あの理事長は自分のやりたいように
好き勝手にやってると評判がたつのがオチ。

２年任期半数改選はやれたらやった方が良いけど、やる気のない輪番理事や
役員やりたくない区分所有者が賛成するかどうかは微妙。人の本音が見えます。

議決権なんかも通常は専有面積割合で決まってるのが当たり前だけど、総会では
微妙な票数にでもならない限り所有区分１つにつき１票で数えるのが通常。実際の
影響はほとんどないに等しい。それを強引に変えようとすると大きな反発を呼ぶことになるし、
規約改正には特別決議が必要なので３／４以上の票を求めて奔走することになる。

管理費、修繕費も最初から変更しようとするのは、何か裏があると勘ぐられるのがオチ。
基本的には最初の金額を尊重し、明らかな不都合が発生してから変えるのが揉めないコツ。

町内会費はデベが最初から管理費と一緒に徴収するようにしているところが大半。
これを変更して完全任意にするなら、ほとんどが退会する可能性があるので、そうなったら
加入したばかりの近隣地域の町内会に謝りにまわるなどの調整も必要。まあ本気でやる気なら頑張んな。

水道なんかは親メーター検針から各戸集金に変える工事には費用負担が発生するから
最初から親メーターになっているなら変えない方がいい。発生する差益をきちんと収支報告に
記載して将来のメーター交換に備えておけばなんの問題もない。分譲で最初から水道料金を
滞納するやつなんかそうそういるものではない。

初年度でやった方がいいのは、各種点検や清掃、保守などの外部委託費用について、
相場を調べたり他社見積をとったり、管理費無料診断を受けたりして適正価格かどうか
調べておくこと。適正でなければまずは価格交渉からはいる。

１年目に100万円削減するのと20年後に100万円削減するのでは20年で2000万円変わってくる。
最初の数年が肝心です。電球などの消耗品も市場価格と管理会社の見積価格をきちんと比較する。
たぶんぼったくりに高いと思いますよ。

[25: 匿名さん]

スレ主です。
>>24
>特に新築マンションの最初の理事長が一気にいろいろ変えようとすると
>変化を好まない保守層の反発を招いて、あの理事長は自分のやりたいように
>好き勝手にやってると評判がたつのがオチ。

ありがとうございます。
実は全く同じことを今考えておりました。
実は私のマンションは弁護士や税理士やらの士業の方も多く、
突然の変更はトラブル必死かもしれませんし、
そもそも変更自体の相当の必然性があるのかどうかも私には判断できませんでした。
(住民の中にはこにルールだから契約した人もいるかもしれないし)

以前住んでいたマンションのことを思い出します。
総会の度に少しでも費用負担を減らしたいと共用部分の電球をいくらか外したり、
植栽なくしたり、管理人の出勤時間を短縮したりと大きなコストダウンばかり提案する
人もいれば、資産価値が落ちるから絶対に落とすな(売却や賃貸での見栄えダウン警戒)
の人もいたりしましたね。

揉めないようにというのは一番のポイントなんでしょうね。
とりあえずこの管理規約の条件で納得して購入してるわけですから。

[26: 匿名さん]

>9：スレ主です。
>[2012-04-10 17:34:38][×]
>今ググって見ましたけど標準管理規約とは国のガイドラインのようですね。
>後で管理規約見てみますけどそれとかなり乖離してたりするんでしょうかね？


っつうぐらいだから、管理規約に納得して買ったんじやなく眺めただけだろ
眺めてすらいない役員ばかりかしれん
まずは規約だよ
スレ主は理事会の規定がどうなっているか空で言えるかい

[27: 匿名さん]

理事長になったら、最低限管理規約、各種細則、管理委託契約書の３点は絶対読むべしだよ。
そして、マンションの管理は、継続性が大切で、誰が役員になっても基本は同じにしておかないと
いけないので、そのシステムづくりをしておく必要があります。
理事長によって、やり方が変わっても困りますからね。
理事は、予算書に基づいて行動すればいいのです。
役員になったから、何かやらなければならないというのではなく、あくまで予算書に基づいて
行動すればいいのです。
各種点検しかり、事業計画しかりです。
基本は総会で承認されたことをその通り実行していけばいいのです。
ただ、規約や各種細則については、検討する必要はあるでしょうね。

[28: 匿名さん]

スレ主です。
>>26
お世話になります。おっしゃる通り私は管理規約すら見てませんでした。
ただ厳密に言うと変えた方がいいのかもしれませんが、直ちに変えなきゃ
いけないぐらい不公平感が高い管理規約にはなってないのかなという印象です。
まずは理事のメンバーにも意見を聞いてみます。

逆に皆さんは規約の改定なんかスムーズにいきました？
色んな案件でも何人かは反対するケースでやっぱり全員の合意を取り付けるまで
説得するんですか？
それとも4分の3とか取れれば押し切ったりするんですか？

[29: 匿名さん]

スレ主です。
>>27
そうですね。誰がなっても大丈夫なように管理規約を点検し、
誰が見てもわかるように議事録や問題点をわかりやすくまとめて
引き継げるように心がけます。

[30: 匿名さん]

＞いけないぐらい不公平感が高い管理規約にはなってないのかなという印象です。

新分譲と言うから標準管理規約への改定を勧めました。
其の理由は不公平感の問題ではなくデベの作った管理規約は原始規約と言い、とかくデベの独善的な政策的項目が含まれているのが普通です。これを先ず改善することが今後の運営に影響するのです。
規約の改正はデベの恣意が働いている部分の改善ですから四分の三の賛同は得られるのは当然です。

[31: 匿名さん]

>>24
町内会費については規約に入れてないマンションの方が
多いと思うが。詳しくは別にスレがあるので、そちらでの
議論だろうが、加入退会が任意で、強制できないことには
注意が必要。

[32: 匿名]

>>31
規約じゃなく重要事項説明で同意してそうなってるケースが多い。
いずれにしても、戸別徴収に変えた途端に退会続出はガチだね。

[33: 匿名さん]

＞規約じゃなく重要事項説明で同意してそうなってるケースが多い

実に怪しからん話しだが、
仮に重説で同意があっても、
町内会に関する事項を管理組合で決めること自体が無効だから、払う必要はない。

[34: 匿名さん]

マンション内自治会であれば、全員自治会に加入していると思うので、
その会費の徴収については、管理費等と一緒に銀行引き落としにして
便宜を図ってやるのがいいのでは。
各家庭を自治会員が徴収に回る方が大変だからね。
そこのところは、四角四面に物事をすすめるのではなく、柔軟性を
もたせた方がいいと思いますよ。

[35: 匿名さん]

＞マンション内自治会であれば、全員自治会に加入していると思うので、

貴方の感覚が理解出来ない。
マンション内自治会って何？
自治会自体が任意団体で加入、退会は自由なのですよ。
自治会を作りたい人が集まって作るのは自由ですが、全員と一括りにする感覚は非常識そのものです。
しかもその会費徴収に区分所有者の強制団体である管理組合を利用することなど出来る道理がありません。

[36: 元理事a]

自治会の話は、よそでやってくれよ。

[37: 匿名さん]

現実的な問題として、マンション内自治会として全員加入している
マンションは、全国にはごまんとあるよ。
それに、便宜を図って、管理費等と一緒に口座引き落としぐらいは
してやってもいいんではないの。
マンション内自治会とは、マンションの住民だけで構成している自治会で
マンションないでの、子供会、老人クラブ、ゴミ捨ての啓蒙、祭りとかを
やっているものをいうんだよ。
当然、市報とかの配布もしているけどね。
この問題は、ここではやめよう、迷惑になるから。

[38: 20]

管理規約の見直しは、問題が起きたら（又は予想されたら）改正すればいいと思うよ。
ただ、
竣工時の管理規約はデベ又は管理会社が作成したものだから、一度「標準管理規約」とすべて照らし合わせ、違いがあったらその意味を調べたほうがいいだろうね。
その部分が管理組合にとって不利だと思ったら、標準に戻す改訂を検討すべきだろう。
そして、良く問題になるのは共有部に関しての「使用細則」のほうだ。
曖昧な部分も多いし、組合員によって誤解や解釈が分かれる部分はいずれ問題になる可能性がある。
規約や細則は、その時の組合員や居住者の価値観によって変わって良いもの。
逆に無理して変えることもない。

初年度の理事会は、ともかく「今後の理事会運営の基礎」を作ること。
潜在的な課題は尽きないと思うので、定期的な理事会開催は必要だと思う。
理事の役割とその職務は決めた？？
理事長独りではなく、なるべく多くの理事や組合員が活動するようにしたほうがいいだろう。

[39: 匿名さん]

規約運営-組合運営（総会・理事会・会計）
　管理組合と自治会の違い
QUESTION :
　管理組合と自治会とはどう違うのでしょうか？


http://www.mankan.or.jp/06_consult/02_kumiai/02_hoki_11.html

[40: 元理事a]

初年度理事会
理事の任期2年で半数交代にするなら
初年度理事の半数が2年目アフターが絡んでくるよね
デベは上手く誤魔化そうとするから
直す所は、徹底的に直す。