新築分譲マンションの初代理事長に就任

[匿名さん]

50戸程度の財閥系新築分譲マンションの初代理事長をやることになりました。
何かするのでも方向性付けは始めの年が肝心だと思うので、初年度にこれをやっとけ
みたいなことあればそのあたりを先輩方にお伺いしたいです。

[1: 匿名さん]

資金運用だね

[2: 元理事a]

まず、理事を1年交代の輪番を
2年で、半数交代にすること。

[3: 匿名さん]

まず、管理規約と各種細則を読むことが大切です。
新築ということなので、工事は暫らくはないでしょうから、
まず、基礎固めが必要です。
管理規約と標準管理規約とを比較して、おかしいところがあれば、
次の総会までに、規約改正の準備をしておくべきです。
できれば、理事会使用細則の規定をしっかり決めておくべきでしょう。
理事の任期、立候補とか推薦の規定、理事の選出方法、理事の人数、
理事会の開催、理事の範囲とかを。

[4: 匿名さん]

デベ子会社の管理会社のリプレース。
早ければ早いほど被害額が少なく済む。

[5: 匿名さん]

理事のメンバーで宴会

[6: マンション投資家さん]

理事長報酬を年100万円にして、私腹を肥やす。

[7: 匿名さん]

デベの作った管理規約を先ず標準管理規約に改定する事と管理会社の飼い犬にならない事。

[8: スレ主です。]

色々ご意見ありがとうございます。
>>2さんの2年任期半数改選は個人的にもその方がいいと思いますが、
(毎年全員変わると引継ぎが上手くできず、継続審議の時に困りそう)
皆さんに提案する時にどういった言い方がありますかね。
と言うのもヤル気がないっぽい人も多そうなので2年しなきゃとなると
ますます引き受けてがなくなりそうなので。

>>3
細かくありがとうございます。
そのあたりの規約を変更する場合、個人的にはヤル気のある人には毎年でも
関わってほしいのですが、癒着を住民に疑われたりすることも面倒なので
無難な落としどころを様子を見ながら探ろうと思います。
ヤル気のない人が理事を占めてしまった場合、何も決まらず困った話も
聞きましたので。
逆に何もかにも自分の思い通りにしたがるヤル気が間違った方向に行ってる
人もいるかもしれませんし。

[9: スレ主です。]

>>7
今ググって見ましたけど標準管理規約とは国のガイドラインのようですね。
後で管理規約見てみますけどそれとかなり乖離してたりするんでしょうかね？

また、改定するとしたら重要なポイントがどこか教えて頂けると助かります。
(一般的な例で)

[10: 匿名さん]

町会費を管理費と一緒に自動引き落とし

[11: 匿名さん]

スレ主さま

理事長になって、最初にすべきかとは、理事会や理事の仕事のリストアップではないかと。

規約・細則で何をすることになっているのか。また、管理会社の暫定管理ではどのように行ってきたのか
きちんと引き継ぎを受けて下さい。
それをもとに、理事や理事会が行ったことを文書化しておけば、やるべき
仕事に漏れがないか確認できますし、次期への引き継ぎ資料ともなります。

[12: 住民さんＥ]

スレ主様へ
＞2
＞3
＞5
については、やった方が良いです。

あとは
・住民への理事会活動の周知
・住民同士の繋がりを作る取り組み（防災訓練、正月の餅つき大会等のコミュニティ活動）
・２年目の建物瑕疵チェック（デベロッパーのアフター保証が切れるため）
が大事です。

管理費用・管理会社の見直しは、コミュニティが形成されてきた３、４年目くらいから始めても間に合います。
ただし、費用削減にこだわり過ぎてコミュニティ崩壊にならないよう気をつけて下さい。

[13: 匿名さん]

＞また、改定するとしたら重要なポイントがどこか教えて頂けると助かります。 (一般的な例で)

管理費、修積金などの金額が専有部分の床面積比になっていない場合は円単位で面積比とする。
専有部分の床面積比が1.5倍以上の場合は議決権個数を1.5個とする。
上記費用と全く関係ない自治会、町会費が管理費に含まれている。
水道料金が親水道メーターで水道局に支払い一方各専有部分の小水道メーターによる集金をして支払と収入の実態が公開されていないことが多いので出来れば水道局と各専有部分の直接契約にする。
直接契約ではない場合は水道料金の滞納が出た場合組合は処理権限はない。
役員の選出方法は推薦制と立候補制とし輪番制を廃止する。

[14: 匿名さん]

やっぱりまずは宴会で和むことよ
難しいことはそれからよ

[15: 匿名さん]

スレ主です。
>>10
そう言えば町内会費の扱いがどうなってるんでしょうね。

>>11
ありがとうございます。誰が見てもわかる資料として一式ファイルにまとめようと
思います。

>>12
ありがとうございます。コミュニティ活動は面白いと思いますが皆さんどういった
手順でどのように音頭を取ってやってるんでしょうか。

>>13
なるほど。少し資料を見て検討してみます。

>>14
まずは宴会ですね。検討してみます。

[16: 匿名さん]

>15
>13　　　　ですが
老婆心ながら下記の相談事例は必ず読むことをお勧めします。
よくある相談（Q&A）
http://www.mankan.or.jp/06_consult/consult.html

[17: 匿名さん]

NO,3ですけど、規約改正をする場合は、専門委員会を設け、
やる気のある者で進めた方がいいですよ。
専門委員会は、理事会の諮問機関になる訳ですので、出来れば
理事長もそのメンバーに入った方がいいでしょうね。

[18: 匿名さん]

＞専門委員会は、理事会の諮問機関になる訳ですので、出来れば理事長もそのメンバーに入った方がいいでしょうね。

諮問委員会は理事長始め理事会の議案審議への答申をする機関ですから理事長が入るのは全く諮問の意味がなくなる。
諮問機関は理事長の発案によって結成される答申を求めるものです。
そしてその答申が意にそわないものであった場合は取上げる必要のないものです。
出来れば理事長が自ら規約改定案を作り理事会で審議し理事会案を総会で特別決議するのが正常です。
この理事会で紛糾した事項があり第三者の意見を聞く必要が生じた場合に理事長が諮問機関に答申を求めるのが正常です。

[19: 匿名さん]

>18
現実問題として、理事長を外して大規模修繕工事や規約改正を専門委員会だけで
検討して進めていき、そこでまとまったことのみを報告するだけでいいのですか。
専門委員会は、ある程度のことが任せられていて、その範囲内であれば、対外的な
交渉とかも当然やりますからね。
特に、大規模修繕工事では、殆どのことを専門委員会が行うことになりますから。
理事長は任期の問題もあり、途中で理事長になった者は、報告だけでは内容がわからないでしょう。
殆どのマンションでは、理事長も専門委員会のメンバーになっているでしょう。
蛇足ですが、規約や各種細則の全面改正をする場合、理事長が改定案を作ることは
時間的にも、能力的にもかなり難しいですよ。
規約や細則の改正は、たたき台さえできれば、もう８０％以上完成したことになります。

[20: 初年度監事]

私も初めてマンション買った時、抽選(^^;にて監事を担当しました。
（そのあと、３年役員し、最終的には副理事長）

スレ主さんがどこまで管理組合の知識をお持ちか？把握できませんので、
①まずは管理組合の運営について１冊でも良いので本を読む。
②販売会社（デベ）が竣工時に契約した書類や、管理組合への引き継ぎ資料の有無を確認する。
③管理組合の運営の基本「定例理事会の開催」のルールを作る。
　例）毎月１回、第３日曜、午前中に開催...とか
　これ作らないと他の理事や管理会社の担当もスケジュール調整が混乱します。
④管理会社／管理スタッフが使っている「管理マニュアル」「防災マニュアル」を入手する。
⑤組合員への意思の疎通方法を検討する。＜定期的な理事会ニュースの発行など。

そうそう、私のマンションは約400戸だったので、それなりに役員数も多く、役員内での日々のコミュニケーションが課題でもありました。
ので、就任直後にメーリングによる役員や管理会社宛の同報する仕組みを作りました。
↑この同報の仕組みがその後の運営すべてに大きく影響したと思ってます。