常盤台ガーデンソサエティってどうですか？Part4

[匿名さん]

常盤台ガーデンソサエティについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都板橋区前野町2丁目16番1、16番2（地番）
交通：
東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩8分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.81平米～106.30平米
売主：丸紅
売主：住友不動産
販売代理：住友不動産販売
媒介：丸紅不動産販売
　
前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/89776/
物件URL：http://www.tokiwadai-419.com/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション　
管理会社：丸紅コミュニティ株式会社　

【スレッドタイトルを修正致しました。H24.4.30　管理担当】

[237: ご近所さん]

まだ売ってるの？

[238: 検討中の奥さま]

常盤台の駅にいってみたけど・・・
きれいなところじゃないね。

[239: 匿名さん]

近くにブリリアが始まりますね。あちらもなかなかの大規模ですね。
年数が経っているのは仕方ないですが、スミフは仕様が良く、駅距離も有利。ブリリアはどんな内容できますかね。

[240: 匿名]

とりあえず、デベが気づくべきことは東上線の各駅停車駅は需要がないと言うこと。

[241: 匿名さん]

検討者が気付くべきことは、東上線で板橋区のマンションは、アレってこと。

[242: 匿名さん]

検討者が気づくべきことは、すでに建物が完成していて即入居が可能なこと。

2013 年２月２３日号の週間東洋経済によれば、

１．東北復興が本格化してきて、資材の購入、職人が不足するようになった。
２．中古マンションが値上がりしている。
３．住宅ローン減税が強化されるが、消費税と減税が相殺されるのは、
　　地方の安いマンションだけ。
４．中古、新築ともに需要が急増しており、それだけで値段が上がる。

ま、それだからといって、気に沿わない住宅を購入するのは間違いだとは
思うけど。駅からそこそこに近いし（極端に近いのは事務所化するので
危険）、南側に大きなマンションは建たない、スーパーが近い、地盤が
安定・・・・と。そんなに悪いマンションには思えないけどね。

[243: 匿名さん]

いや、悪いマンションじゃないです。本当に。
値段が高すぎただけ。

[244: 匿名さん]

これだけの戸数があったんだから
もう少し下げればもうちょっと人気は出たんでしょうね
今更アレですが…

それよりもブリリアが近くにできるんですか？
それは楽しみ

[245: 匿名さん]

ブリリアは駅から遠すぎて話になりません。

[246: 匿名さん]

ブリリアは坪180万だそうです

こっちはいくらですか？（値引後の値段で）

[247: 匿名さん]

＞ブリリアは坪180万だそうです

それはないわ。
もしそうだとするとどれだけ仕様落としているんだか・・。手抜きすぎでしょ。

[248: 匿名さん]

ブリリアの地図見てきたよ。

駅から遠いっていうからすごく遠いのかと思ったけど、地図でみると、ガーデン
ソサエティとほとんど歩く距離は同じ。駅から10分だし。

ただし、ブリリアの南、東南側には大小の工場が並んでいる。将来、南側に大きな
建物がたつ可能性を覚悟する必要があるだろう。

ま、ガーデンソサエティも魅力あるのは南側だけのような気はする。東向きと
西向きがこんなにはっきりと分かれている建物も珍しい。南西とか南東に少し
振ればよかったのに・・・。その分、安いのかもしれないが。

[249: 匿名]

さすがにエントランスや共用部の設備仕様はこちらより向こうが下回るかもね。
けどなにより設計が新しいし、長谷工じゃない点をプラスに考える人もいるだろう。
間取りも７０平米の３ＬＤＫがずらり、ではないのではないかと思われるし、かなり気になる。

[250: 周辺住民さん]

東京の名作　ＶＳ　東京の世界樹

どうなるかな？

[251: 周辺住民さん]

ペンタックス跡地、、、ときわ台駅まで徒歩10分は嘘ですよ。15分ですね。あと、日中の日当たりですが、現状でもまわりに工場や、メリーガーデンがあり、低層階は日当たり悪そうです。上層階は大丈夫そうだけど。

[252: 匿名さん]

ここも、日当たりに関しては他の物件のこと言えないでしょ。

[253: 匿名さん]

＞日当たりに関しては他の物件のこと言えないでしょ。

意味不明。

ガーデンソサエティの一番のメリットは陽当りが良いこと。そして、
南側には高層建築物が絶対に立たないことだね。

[254: 匿名さん]

南側はね。西側とか、どうなのかなと思う。

[255: 匿名]

駅から遠い（15分はかかる）ですよ。2年前にメリーガーデンの中古物件を見にいったので、ここの場所はよくわかります。

[256: 匿名]

↑これペンタックス跡地のことです。

[257: 匿名さん]

ずばり駅から遠い＆目の前のまだ残っているペンタックス事業所が将来どうなるかがネックですな。

[258: 匿名さん]

この土地も南側のペンタックスの土地も工業地域なのがネック
なぜなら日影規制がないから
このマンションが建って用途地域が変更されればいいけど、
そうでないと壁のようなマンションが建っても文句が言えない

[259: 匿名さん]

スレ違いです。。。

[260: 周辺住民さん]

まあ、メリットといえば、前野町ライフに歩いて行けることくらいでしょうか。

[261: 周辺住民さん]

↑だからソライエスレでやれって(笑)

[262: 匿名さん]

最終2邸で特別商談会開催という事は、個別で値引き交渉も可能という事でしょうか？
家具つきで、新生活応援キャンペーンと称して50万円相当のオプション(？)をつけているので
その上値引きは無理な話ですかね？
ブログの「各種ご相談も可能ですのでぜひ一度お越しになってください。きっと良い事がありますよ」
という文言が気になります(笑)

[263: ご近所さん]

チラシに「ＦＩＮＡＬ」ってでてから、何か月経つんでしょう？

永遠に「ＦＩＮＡＬ」？？

[264: 匿名さん]

ここ本当にもったいない…

[265: マンコミュファンさん]

なんだかんだいって、残り２２のようですね。なんだかんだ言ってももうすぐ販売終了の様子がうかがえます。最近、引越しが増えているようですし。

[266: 匿名さん]

4年以上経って、いまさらそういうニュアンスの表現は、なんか笑っちゃう感じです。

[267: 匿名さん]

まだ、残り２２もあるんですか？
かなりビックリ…

[268: 匿名さん]

まもなく最初のスレが出来てから丸6年ですね。
その間にさまざまなマンションがこの板から巣立って行きましたが
このマンションはまだまだ現役です。あと5年はやれそうな。

[269: 周辺住民さん]

いい加減1000万くらい落とさないと完売しないでしょう。。

ブリリアが完成する来年秋までが勝負ですよスミフさん。

[270: 購入経験者さん]

これだけ売れないと入居者が辛いよね。
スミフって顧客第一主義じゃなくて、やっぱり利益第一主義のエゴ企業？

他にしてよかった。

[274: 匿名さん]

まだ販売中なんですね。スーモに乗っていました。

懐かしいから上げました。

[275: 匿名さん]

販売からかなりたっていますが総戸数が多いですから順調とは言えないけど
普通ではないでしょうか
ただ売れないために大幅値引きすると今住んでいる人は良い気分はしないでしょうね
環境だけみると三徳など徒歩で行けるスーパーや病院などあるしいいとは思います。

[276: 匿名さん]

竣工から4年以上経過しているので、もはや築浅中古物件ですよね。
誰も住んでいない方が部屋の痛みが早いというし、設備も型遅れになってるでしょうし。
残室を賃貸に回されるよりかは、2～3割見切ってでも完売させた方がいいんじゃない？

物件概要を見ると　■【個別】資金相談会開催中！　とあります。
これって値引販売のサインかと・・・

[277: 匿名さん]

それでも残りあと2邸を残すのみになっているんですね。
個別の資金相談会も値引きをにおわせますが、
家具つき、無償で間取り変更、50万円相当のプレゼントと言う企画が
実質値引きと同様になっているのではないでしょうか。

[278: 匿名]

>>277
本当に残り2戸なんですか？
残り２２戸という情報もありますが。

[279: 匿名さん]

ＨＰの物件概要（5/12更新）を見ると、販売戸数22戸になってるけどね。
しかし概要も何度か更新されてるけど、販売戸数が全く減らないね。　少なくともこの一ヶ月間、1戸も売れてないんじゃね？

[280: 匿名さん]

買った人いるよー
なんで販売戸数かわらないんだろ。

[281: 匿名さん]

22戸以上に売れ残りがあるってことでは。

[282: 匿名さん]

販売戸数は販売戸数であって残戸数ではないよね。

あと、ヤフーで示されてるの販売戸数、売れたら早い段階できちんと減りますよ。

うちのマンションの時、すごい正確でした。

>>２７７は何をもって残り2戸なんて言ってるんだろう？

販売戸数22戸と出てるのに…

[283: 匿名さん]

公式ホームページに行ったら
「残り二邸 特別商談会 実施中！」
のポップアップが出るからじゃない？

そのポップアップに4LDK(95平米)の
間取図が書いてあるから、多分
その間取りが残り二邸ってことかな。

[284: 匿名さん]

>>277が勘違いしてるってことか

[285: マンションマニア]

普段はマンコミュは見るだけにしているのですが、初書き込みさせていただきます。

正直、残戸数はわかりません。
ただ、駐車場は337台中252台余っています。
ソースはスーモです。
最新6.4号の389ページに書いてあります。

これが間違えでなければ将来の修繕は？！
板橋区ですから車保有率3割として考えるとあと150戸は残っているのでしょうか。

[286: 匿名さん]

マンションマニアって名乗られていますが
マンションブログしてる方ですか？
駐車場は知りませんがそんなに部屋自体は残ってるわけないですよ。
ご自分の過去ブログの中でも残個数８０ぐらいと書かれてませんでした？
それに、残個数に関しては上記ででてますよ

[287: 匿名さん]

物件HPの物件概要（5/31更新）で販売戸数は18戸となっています。
5月末時点で18戸は確実にあるということだと思います。
それ以上残っているかはわかりませんが、住友は実態をなかなか
示さないケースもあったので、他にも残っているかも？（不明）
いずれにしても、HP上でFINALだとか最終2邸だとか紛らわしい
表現を使うのは、なんとなく不信感。

[288: 匿名さん]

販売個数は現段階で販売に出してる数であって、実際はもっとあるでしょうね。
本当紛らわしい表現は控えて欲しいですよね。
売り文句ってやつでしょうが…

[289: 物件比較中さん]

駐車場が250台も余ってるのは認めるわけね。

[290: 匿名さん]

>>289
誰が？そんな書き込みないけど？

[291: 物件比較中さん]

でもスーモに書いてあること否定してないよね？
駐車場は残り250以上空いているわけですね。

[292: 匿名さん]

知らないだけで、否定してるわけじゃないんじゃない？
否定されないものが、必ずしも正しいというわけじゃないでしょ。

[293: 匿名さん]

ウェブのスーモでも同じ表記だね

「敷地内252台（料金1万5500円～2万3000円／月、敷地内337台収容。来客用9台・身障者用1台含）」

これ、252台分空いてると解釈していいのか悩む。
でもそれ以外の意味には読めないし。。。

[294: 匿名さん]

ここ、住所見たら前野町、常盤台アドレスじゃないのになんでこんなに高いの？

[295: 匿名さん]

住友は値引きしないで売り切ろうとするので販売期間が長くかかります。
そのため売れ残り在庫の管理コストも販売経費に織り込まれてるため、どうしても粗利を高くしなければならず、割高になるんです。

[296: 匿名さん]

じゃ、無駄にお金払ってるってこと？

他物件だとほんとは含まれてないまたは少額な部分を
住居価格に含まれていて余分な費用を払っているってことだよね。

[297: 匿名さん]

住友に限らず、大手は薄利多売的な売り方はしない。
中古を狙って暫く見てたけど、そんなに良いとも思えない部屋でも4000万円は軽く超えてる...
この界隈では間違いなくランドマーク的なマンションだし
お買い得感を求めてもしようがないのかな。
駐車場の数はなんかの間違いじゃないかな。
実際に見せてもらつた時にはけっこう車止まってたし、
自転車置き場はあまり空いてなかったよ。

[298: 匿名さん]

築4年もたち、仕様も近隣のここより安い新築の方が良い中、値引きなしで誰が買うんだろう…？ここまで、築年数たってたら3割以上安くならないと割りが合わないような気がします。

[299: 匿名さん]

マンションとしてそんなに悪くない（むしろこのあたりでは良い物件）なのに
まだ随分残っているのは、もともと価格が異常に高すぎるから。
だから298さんがおっしゃるように、新築ではない今はもともとの価格レベル
の是正分も含めて3割は安くならないと適正にならないと私も思います。

[300: 匿名さん]

三割引きが適正？(笑)
中古より安い適正価格なんて有り得ないでしょ。

[301: 匿名さん]

中古は査定額から何割か増しで出せたり
出す人がある程度金額を自由に決めれるからあてになりませんよ。
ようは、そこまで下げないといつまでも売れないって言ってるんじゃない？

[302: 社宅住まいさん]

>300

高値掴みして悔しいの？

[303: 300]

>298
>299
成約価格を調べてみたらいいですよ。
一般論と推測だけであまりチャチャいれないでね。
こちらはそれなりに真剣に考えているので...

[304: 社宅住まいさん]

>303

需要って一般論でしょ？

何言ってるの？

[305: 匿名さん]

？？？
マンションの需要について論じる場であったか！

[306: 購入検討中さん]

＞３００

あなたの立場は？

売る人？買う人？住んでる人？

[307: 入居済み住民さん]

高値で買ったマンションですが、お洒落なエントランス、落ち着くラウンジコーナーなど、とてもお気に入りです。
二年前から、照明も暗くなって、読書もできない暗闇になった。
節電時期でもないのに、なぜカウンター、柱などの間接照明をつけず、販売をなさってるの？
理解できません、ただの貧乏症では？正直に言わしてもらえば、騙された気分です。

[308: 匿名さん]

>>307
それって、販売元が悪いんじゃなく
管理組合もしくは、理事会の問題なんじゃないの?
運営資金削減なのか、ただ節約してるだけなのか
販売が終わってない段階で、長期間空室分の管理費がどうなってるのか
確認してみてはどうですか？
空室分は販売元が出してるとは思うんですがね。
本が読めないほど照明が暗いとはちょっと何かと不便ですね。
でも、そこまで不便なら管理組合に要望書を出せばいいんじゃないかな？

[309: 匿名さん]

照明が落ちているのはエントランスホールとラウンジですか？
落ち着いた雰囲気を演出しているのではなく、節電目的なのでしょうかね？
基本的には夏・冬以外の節電には賛同したい気持ちですが、
本も読めないほどだと困ります。まずはコンシェルジュデスクでどのような
目的であるか質問されてみてはいかがでしょう。

[310: 匿名さん]

そこまで照明が暗かったらなにかしらの方法で住人に知らせられてると思うんだけど。
管理組合も管理会社も住人に知らせなく勝手なことはしないよ。

[311: 匿名さん]

広告の販売価格が4880万～だったのに、4480万～に変更されていますね。値下げ公表という事は更なる割引も期待できます。

[312: 匿名さん]

広告だと4,880万円～7,580万円でしたよ。

[313: 匿名さん]

中古が続々と出てますね。
まだ、未販売のものがある中…

[314: ご近所さん]

中古もいくつか売れていますね。こんな価格で売れるのか？と思うような高めの価格設定でしたが、実際いくらでまとまったのやら。特徴のない中住居だと値段を安くしなければ売れないでしょう。
新築というのもおこがましい「売れ残り」、昨日も、のぼりを持ってサンドイッチマンが立っていましたが、効果があるのでしょうか？？？
「売れ残り」去年の暮れで500万は値引きしていたそうです。同社の営業マンの話です。もちろん交渉しだいでしょうが、いまさら売れ残りを買う人がいるのですか？
でも、しょっちゅう、引越しのトラックが止まっているような気がします。
嫌になって出て行ったのか、売れたのか？

[315: 物件比較中さん]

完成から随分と経っていますから中古が出ていることに関しては気にしないかな、
その中古がいくらで出ているかが重要になってくるのかなあと、
価値があれば高めで出ていますよね。

新品もまだあるとのことですが人によっては高い新品より綺麗な中古を選んでもおかしくないと思います、
うちは今こちらの新品住戸を検討していますが、
条件次第では中古にシフトするかもしれません。

[316: 匿名さん]

どこかの不動産屋に聞けば、当物件の中古の成約価格は教えてくれると思います。

[317: 匿名さん]

ここはもうちょっと値段が下がってたら欲しかった

[318: 物件比較中さん]

この値段を出すなら他の新築をと思いますが、地盤や管理面、展望等を考えると候補から落せません。

[319: 匿名さん]

販売戸数が14戸に減ってますね。
最近順調なのかな。

[320: ご近所さん]

この辺りは良いと思いますよ。スーパーはいくつも点在していて、ホームセンターも近い。スポーツクラブある。近くに温泉施設ある。図書館ある。公園があって、プラネタリウムも見れる。前野町ですが、常盤台の街並みに隣接していて雰囲気も気に入っています。そうそう、病院も多いです。

[321: ご近所さん]

真向かいは精神病院ですよね。

[322: ご近所さん]

No.321さん、心ない、その人権侵害の発言止めていただきたい。私は気にした事はありません。

[323: 匿名さん]

心療内科、精神科の他に内科もある普通の病院ですが・・・
特に事件を起こしたとも聞かないですし。
一般的にネガティブ要素にはならないんじゃないですか。

[324: 匿名さん]

322さんと同意見。321は悪意ある発言。最低。

[325: 匿名さん]

向かいの病院ですが認知症患者のケアではとてもいいらしく老人には人気が高いそうです。
前は外観がかなりひどかったですが最近きれいになりました。
みかけで判断してはいけませんね。

[326: 物件比較中さん]

それは良いことを聞きました。これからは高齢社会。近くにあれば自分だけでなく、家族も安心できます。今後はきっと増えてくる診療科だと思います。

[327: 匿名さん]

いくつかの企業からのサポートサービスがあるようですが
その中の「英会話」
これはどのような形式でサポートがあるんでしょうか??

見ると受験までサポートありとのこと
共用施設での集団授業?
各戸での個別家庭教師??

とにかく他のサービスを見ても子どもに対する手厚いサービスが目立ちます
要確認ですね

[328: 匿名]

こちらも購入を検討してますがブリリアと迷います。
中古がではじめましたよね。きれいな状態なら中古もありかなと思いますね。新築のブリリアとどちらが価値があるか検討が必要ですな。
けど、築浅なら・・・・ソサエティ―かなと思いますね。新築で買えればよいですが。

[329: 匿名さん]

>>328
ここがいいなら新築分譲もまだたくさん残ってますよ。
まあ、新築分譲も中古だとしても共用部は使い古されてるでしょうが。
自分だったら新築となるとブリリアのほうがいいな
だって、仕様はすでにここは古いですし値段も高い
それで金額も大差ないのなら新築の仕様が新しいほうをえらびますね。

[330: 匿名]

＞＞３２９
ありがとうございます。新築中古＆ブリリアをみて
きめていこうと思います。
けど、やっぱりソサエティ―がいいなって思いそう。
ブリリアはもっと安いかと思った違いました。
やっぱり大手物件は価値が高いんでしょうか。

[331: 匿名さん]

価値はどんな物件でも有名企業ならブランド力なくとも大差ないよ。
ブランド力といっても正直名だけ。
中身の仕様や作りはどの会社も似たり寄ったりです。
ブランド名があるマンションだけら使ってるものも良いというわけじゃない
どこも同じものを使ってる。
ブランド名の名にお金かけるぐらいなら
もっと住みやすく仕様が良いところを自分は選ぶな。
ここも悪くはないと思うけど、竣工して4年もたってるから仕様の古さが目立つよね。
それに、中古として出る率が高い。それは何を意味してるか…。

[332: 匿名さん]

一般的にマンションを手離すのは、経済的な理由も
多いみたいですよ。

プチバブル直後の竣工で安くない物件なら、そういう
のもあるかもせれませんね。

[333: 周辺住民さん]

>322
精神病院があると人権侵害なんですか？誰の人権をどのように侵害するのでしょうか？
ちゃんと日本語と法律を勉強したほうがいいですよ。
いいことだけ聞きたいなら、ここの営業マンにでも聞けば、いくらでも聞けますよ。

常盤台は良くも悪くも普通の町です。
繁華街にも高級住宅街にもなりきれなかったベットタウンで、町工場がならぶ工場地帯。
安いスーパーやコンビニがあって便利ですが、
外人バーやカラオケがあり、駅前で黒服が客引きしていることもあるし、いろいろな宗教団体の施設も多くあり、８さんのご自宅もあります。このごろは町工場が次々とやめて、こういうマンションや老人施設になっています。周囲には新しい老人施設・住宅を見かけます。

人により、価値観はそれぞれですが、ちゃんといいとこも悪いとこも知った上で購入した方がいいでしょう。
営業マンの営業トーク以上のことを知るために、口コミがあるのでは？
購入後、周辺の状況が変わってくるのはよくある話ですが。
ここが建ったせいで、スポーツクラブもスーパーができ、便利はよくなり、タクシー会社の騒音がなくなりましたが、タクシー会社目当ての昔からの食堂がなくなったり、ビル風がひどかったり悪いこともいいこともあります。

[334: 匿名さん]

仕様はいくらでも後ずけできますし
ブリリアにはない非常に便利なディスポーザーが付いています。

[335: 購入検討中さん]

ブリリア見ました。正直普通のマンションだよなぁという印象でした。
まあ、低い階は比較的安いと思いましたが。あそこで低い階はイヤですね。将来どうなるか分からないし。
ブリリアの駅からの距離とその道中はいただけないかな。１０分以上はちょっと。
ガーソサとはそもそも立地が全然違うでしょう。あのエントランスと外観はやっぱりすごかったです。
値引き額次第ですが、やっぱり永く住むならガーソサですね。

[336: 匿名さん]

>>335
ここも普通のマンションです。
ですが仕様はブリリアの方が最新で良いですね。
これから買うなら後付して無駄にお金使うよりは最初から良いものの方がいいです。