常盤台ガーデンソサエティってどうですか？Part4

[匿名さん]

常盤台ガーデンソサエティについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都板橋区前野町2丁目16番1、16番2（地番）
交通：
東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩8分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.81平米～106.30平米
売主：丸紅
売主：住友不動産
販売代理：住友不動産販売
媒介：丸紅不動産販売
　
前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/89776/
物件URL：http://www.tokiwadai-419.com/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション　
管理会社：丸紅コミュニティ株式会社　

【スレッドタイトルを修正致しました。H24.4.30　管理担当】

[174: 匿名さん]

>>173

都内には、良いところたくさんありますよ。

[175: 匿名さん]

そりゃそうでしょ(笑)

[176: 匿名さん]

そんな事ないよ。

[177: 周辺住民さん]

>172さん
学校近いですか？
どこの学校行くにも車通りの多い道を越さないと行けないので、近いって感覚がないのですが。

[178: 匿名さん]

もしかしたら常盤台小を近いと言ってるのかな？
ここは常盤台小じゃないよね？
選択制で希望はできるけど毎年抽選じゃなかった？

[179: ご近所さん]

先週の日曜、スーパーの駐輪場に停めて買い物をしてる間に
自転車盗まれた。
板橋区民てカスが多い？

[180: 匿名さん]

板橋区は確かに底辺区と言われてはいますが、
常盤台は良い方だと思います。
高級だとか言うのは、私も恥ずかしくてやめてほしいけれど、この辺りは普通の住宅地で、いいですよ。

[181: 匿名さん]

179さん、自転車を盗まれたのですか！
それは、飛んだ災難でしたね(>_< )( >_<)

[182: 匿名]

板橋区は人口あたりの自転車盗難は多く、それ以外の犯罪は少ないという傾向だったと思います。
一概にカスと言わないでください（笑）
区内を縦貫する交通手段が限られているとか、そういうのが関係あるんでしょうかね。

[183: 匿名さん]

犯罪が多いのは東側でしょう。足立とか江戸川ね。そこよりは板橋のがいいかな。

[184: 匿名]

今日のファイナルチラシは随分と気合いが入っていましたね。サイズも大きくて。
チラシだけ見てると本当に魅力溢れる素晴らしいマンションなんですが、どうしてまだ残っているのか不思議です。

[185: 匿名さん]

郊外にしては価格帯が高過ぎるからでしょう。

[187: 匿名さん]

戸数多過ぎるので需要を上回ってたのでしょう。
底辺区である板橋区に高級というのもややミスマッチで、位置付けあいまいだったみたい。
この値段であれば、板橋区は選ばない、という人も中にはいるでしょうから。
ここは良いところってこだわる人は、満足しますが、少数派かもしれません。

[188: 匿名さん]

郊外は周辺住民の相続までの仮の住まい需要しか無いから、需要が尽きるとまったく売れなくなるよ。

[189: 匿名さん]

常盤台は周辺より古い住宅地だから、住民の年齢も周辺部より高め。
だから相続までの仮の住まい需要も他より早く終わる。

同じ板橋区でもまだ需要が残っているところもあるよ。

[190: 匿名さん]

板橋区に高額物件を望む人が少なかったんですね。その通りだと思います。
高額なのに長谷工さん物件というのも、知識のある人を引かせる要素でした。

でもスミフ物件です。このまま頑張ってください。

[191: 匿名さん]

地場の需要に特化するのなら中野区あたりみたいに50戸以内の小規模マンションを作るべきだね。
戸数が少なければ割高でもまだ売れる可能性があるよ。

[192: 匿名さん]

このマンション、なぜこんなに高いんですか？

[193: 匿名さん]

>>192
プチバブル期に分譲されたマンションだからかと。

その後の不況期に販売されたこの地域の新築マンションは
「ここのマンションよりこんなに安い」が売り文句で売れていきました。

[194: 匿名さん]

中野区、杉並区あたりを参考にして値付けしたんだろう。

でも、そうするんなら小規模マンションにしないとね。

[195: 匿名さん]

相続までの仮の住まい需要は
小規模マンションを様子を見ながら供給して
最後まで美味しく頂くのが鉄則。

大規模なんてとんでもない。

[196: 匿名さん]

小規模の方が需要がない

[197: 匿名さん]

小規模だと高くても地場の需要でどうにかなるパターンが多いよ。

理想は３０戸以内だね。

[198: 匿名さん]

>小規模だと高くても地場の需要でどうにかなるパターン

良くいうよ。小規模マンションの大変さを知らないのか？

１．大規模でも小規模でも管理人は必要。大規模だから大勢必要というわけではない。
　　割り算すれば、小規模マンションのほうが割安。
２．共同施設や共用部分の管理費は、大規模のほうが割安。
３．小規模マンションは理事当番がすぐ回ってくる。
４．大勢の住民がいれば、それだけいろんな専門家が含まれる率が高くなる。
　　一級建築士や弁護士の住民がいると、管理がすごく楽。

小規模マンションのメリットはほとんどない。高級住宅街で低層の小規模マンション
というのはあるけど、金持ち向けだから、板橋区とは関係がないし、管理費なんて
問題にしない人向け。

[199: 匿名さん]

小規模は管理費、修繕積立金が無駄に高い上に、修繕がなかなかしてもらえない。管理費滞納が1件でもあると、ホント大変。小規模なんて単身向け。

[200: 匿名さん]

>198さん

小規模だと
お値段はあまり関係なくとにかく地元近くに住みたいと考える人たちの数にマッチして、
割高でもどうにか完売できるって意味だよ。

杉並区、中野区あたりの坪単価が高値維持できている理由。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

最近は世田谷区も供給が少なくなってきたよ。

[201: 匿名]

ディベロッパー側の都合としては、小規模で即完だとうまく回るっていうことですね。
買う側としては、維持管理の経済性と、売れ残りリスクの軽減のバランスをとれるのは、
やはり１００から２００戸規模くらいがいいところですかね。
成増のシティテラスとか、もう少し前のブリリアなんかは、そのゾーンで結構うまく
売れた印象です。

[202: 匿名さん]

割高外周区あたりだと、
最近は30戸以下じゃないとなかなか売り切れなくなっているよ。

[203: 匿名さん]

そんな事はないよ。

[204: 匿名さん]

まだ売れていないのか。相変わらずしつこいチラシ。

[205: 匿名さん]

常盤台は宗教団体の行列が凄いからなあ。

[206: 匿名さん]

どこの宗教団体？

[207: 匿名さん]

値下げすれば一気に売れそうなのにね。

[208: 販売関係者さん]

「ＦＩＮＡＬ」の次って何？

[209: 匿名]

「FINAL２次」でしょう。

[210: 購入検討中さん]

これが最後の「ＦＩＮＡＬ」

[211: 匿名さん]

竣工してから約四年…ここより築浅ですら中古で出てますよね。その上数十戸残っててこの先どうなるんでしょうか?

[212: 周辺住民さん]

中古でもあからさまな大幅値引きは住民が許さないからホント売れないね。。。。
どこかが一括買い上げして賃貸で出すしかないでしょ

[213: 匿名さん]

元値が高いと、賃貸の料金も高くなりますよ。
悪循環ですね。
4年近く販売してて住人さんもお辛いでしょうね。
何かを妥協しないと本当売れないとおもいます。
日に日に新しいマンションができてて
それに対して仕様がついていけなくなりますよね。
年月が立つに連れ、標準装備されてる仕様が新しく便利なものに変わってきてますし。
ここより安い物件の方が仕様が最新式で使いやすく便利となると、なおさら売れなくなるので
これ以上年月がかかればかかるほどさらに売れなくなってしまわないでしょうか？
とっても素敵なマンションですが、相場価格と反してる上に
古くなっても値が下がらない悪循環もったいないなとおもいました。

[216: 匿名さん]

広い部屋だからいいかなって思ったけど、リビングが狭い。
もう少し広くないと困るなって思いました。
すぐリフォームも面倒ですよね。きっと。

[217: 匿名さん]

お風呂の栓が嫌だなぁ。

[218: 匿名さん]

>>216

そうなのですか??

うち今10畳です、それで全然快適でここの広さだと余してしまうぐらいだと思ってたのですけど・・。

今のお住まいが広い方からすると狭いのかもしれないですね。
リビングセットとダイニングセットが大きいと面積が足りないのかなあ。。

[219: 匿名]

全体のバランスにもよりますね。
９０㎡超えるような間取りだと、ＬＤ１５畳でも、ちょっとなあと思ってしまいますし。
実用上は整形で１０あれば回せるでしょうね。

[220: 匿名さん]

ここと桜プレイスで迷っています。
両物件とも10～15％引きが可能みたいです。

[221: 匿名さん]

住友は値びかない。

桜プレイスは広告しか見てないけど、圧倒的に桜プレイスのほうが上なんじゃ
ないの？　駅は便利だし、免震も付いているし・・・

ただ、これが同じ値段のわけがないね。その分、こっちのほうが広いんじゃない
かと思う。あるいは周囲の環境が悪いか・・・

不動産にお買い得なし、というのは真実だと思う。

[222: 匿名さん]

＞２２１
桜プレイスは定借でしょ。川っぺりだし。
圧倒的に上というのはどうかな。

常盤台は価格含めサービスはしているよ。

[223: 匿名さん]

どれぐらいサービスしてるのでしょうか？

どうも、板橋ではスミフの物件は余り人気がないようですね。
坂上に今度スーパーが1階に入る予定の大型のスミフの物件が出来るようですね。
立地が良いので、値段が抑えめであれば人気が出そうですが
坂下の物件をみると、どうも売れ行きが悪いようで
20戸しかない物件（外観とかとっても素敵なんですが）でももう2年以上売り続けてますし
350戸の大型の物件もスミフの割にはリーズナブルなうえに駐車場も安いのに、ここもまた、苦戦してるようですし
なぜなんでしょうね。
個人的にはスミフは好きで、ここもそのうちの一つです。
外観も良いし、ただ値段が高すぎますね。
なので、どれぐらいのサービスか知りたいですが
もう少しで竣工して4年になりますね。ここまで長期は滅多にないでしょうね。
それがサービスにはんえいしてくれてれば検討の余地もありますが…。
今年で完売できそうですかかね？