シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル Part14

[匿名さん]

所在地： 東京都江東区豊洲3丁目1番36（地番）
交通： 東京メトロ有楽町線 豊洲駅 徒歩6分
価格：4,980万円～1億9,900万円
間取：1LDK～3LDK
専有面積：62.22m2～154.45m2
総戸数： 850戸

前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/214865/

[403: 購入検討中さん]

住んでいる人がすくないと修繕積立金や共益費が
上がったりすることってあるのですか？

[404: 匿名さん]

マンション初心者です。
>403さんと同じ疑問を感じていたのですが、なかなか聞くことが出来ずにいました。
自分が気に入った物件を優先するより、人気のある物件を選んだ方が賢いお買い物なのでしょうか。

[405: 匿名さん]

>住んでいる人がすくないと修繕積立金や共益費が
>上がったりすることってあるのですか？

それはないと思いますよ。住んでいる人が払うのではなく物件の所有者が払うはずなので
（未販売の部屋については売主である不動産会社？）

[406: 匿名さん]

ここみたいに数百戸単位で何年も売れ残っている場合、マンションは駐車場の使用料を修繕積立金に回しているので何年後にはまったく足りない事が問題になるんじゃないのかな。デベは売れ残り物件の修繕積立金は払うが当初の金額を抑え、最低限の支払いしかしていない事が多いらしいよ。大量の売れ残りは値下げか業者にまとめて安売りなどしか道はないので、定価で買った人は資産価値の大幅な低下は間違いないだろうね。どんな物でも人気のある物がいいのは当然の事でしょう。

[407: 匿名さん]

ここの場合売れ残りが多すぎるので、仮に２００台分の駐車場収入（＝修繕積立金費）が不足すると毎月約８００万円、１年で約９６００万円の積立金不足になるわけです。
ところがこれはデベに全く関係のないこと、だから始末に悪い。

結局、入居者が負担するハメになる。

[408: 匿名さん]

修繕積立金の未納が増えたら終わりだね。

[409: 匿名さん]

うわー200台も余ってるんですか！
それにしても、月4万円の駐車場代なんてよく払いますね

[411: 匿名さん]

>395
立地と建物に自信があるのではなく、
建物の外見と営業トークに自信があるのだと思います。

ここは内装もそこそこのグレードですが、
各地のシティタワーはエントランスや内廊下は立派ですが、
内装はまったく値段に見合いません。
DWも占有面積にカウントされない部分に金をかけないコスト
ダウン手法で、見た目も維持されるから採用してるだけです。
バルコニーは他社よりずっと狭くなって、普通のエアコンの
室外機すら置けません。まあ、これはシスコンに儲けさせるための
戦略でもあるので、一石三鳥ですね。でも、住民のことはまったく考えてません。

「財閥系で安心」とかいうまったく意味のない営業トークで
割高物件をゆっくり時間をかけて鴨を見つけて売りつけるという戦略です。

[412: 匿名さん]

あれ？残り70くらいだって聞いたけど。。。
200ってどこの情報ですか？

有価証券報告書から読み取るに、70くらいですよね。。。

[413: 匿名さん]

＞４１０
買えないネガのひと言で片付けるのも勝手だが、
駐車場からの修繕費積立の件はポイントをついてると思うね。

いっそ売れないほうが静かでいいなんて言ってる住民さんは、この辺どう考えてるのか聞いてみたい。

[414: 匿名さん]

いやぁ、駐車場収入なんて僅かなんだから、大して気にする事でもないと思うけどな。

[415: 匿名さん]

嘘はいけませんよ、嘘は。
駐車場収入は月に536台×3万円＝1608万円以上はあるようです。
これって、修繕積立金の月額合計をはるかに超えてます（３倍ぐらい）。
管理費の月額合計といい勝負なんじゃないですか。

毎月400万円（130台分）ぐらい駐車場収入が見込みより少ないとしても、
年間で5000万円の不足で、これが何年も続くと億単位の不足です。
そもそも、修繕積立金の月額が低すぎます。

[417: 匿名さん]

3万円？？？？

駐車場って1万円くらいじゃなかったっけ？
あと500も余ってないよ。100くらいしか余ってないはずだけど。

[418: 匿名さん]

やっと後半分・・・
中古の急落具合をみると、完売までの道のりははるか遠い感じですね。

[419: 匿名さん]

完売はないですね。

[420: 匿名さん]

某住宅ブログで３月頃の価格表も載せて公開してたよ。
まだ売れ残り住戸は数えると３００弱ありますね。
正直あまりの多さにびびった。ここに書いてあった事は本当なんだって。

[421: 匿名]

>>417
月額29000～となっているが
違うのか？

[424: 匿名さん]

ここに住めたら幸せです。

[425: 匿名さん]

晴海で７０００～８０００万する部屋が結構売れた事から考えると、みんな「買えない」じゃなくて「買わない」んだろうね。ただの高値掴みで大損するのは自分だからね。

[427: 匿名さん]

これだけ安いのにいつまでたっても売れないというのは、何が問題なんでしょうね。

[428: 購入検討中さん]

いいんじゃないの。

着実に売れてる訳だし。

[430: 匿名さん]

でも、周りの湾岸は売れてるわけだよね。
ここは何で？

[431: 検討中の奥さま]

ここも着実に売れてる訳だしいいんじゃないの。

[432: 匿名さん]

これだけ売れないなか、中古の大幅下落は寝耳に水ですね。

[435: 匿名さん]

在庫もちゃくちゃくと減って来てるし、いいんじゃないの？

中古価格も値上がりしてきたし。

[437: 匿名さん]

>412
>有価証券報告書から読み取るに、70くらいですよね。。。
有価証券報告書に個別マンションの売却状況なん出てるの？

[438: 物件比較中さん]

出てる場合もあるし、数値から読み取れる場合もある。

ここは、１００戸くらいは残ってるはず

[440: 匿名さん]

＞４３８
ここは約３００戸だろ。

それに個別のことは載っていない。

[442: 匿名さん]

住不の本当の販売戦略

　江東区豊洲2・3丁目再開発地区の最後の分譲マンション計画「シティータワーズ豊洲ザ・シンボル」が今月竣工する。総戸数850戸。住友不動産は4月3日にモデルルームをグランドオープンし、5月中旬から第1期販売として200～250戸の販売を始める。開発中にリーマン・ショックなど景気が大きく後退するといった事業環境の変化を受け、通常の竣工前の発売を見送る格好となったが、1年～1年半以内の完売を目指す。


完全な売れ残りですね。

[443: 匿名さん]

ここの駐車場代金は月 29,000円～72,000円だから修繕積立金の最大の収入源は駐車場ではないだろうか？
その駐車場がガラガラでは困りものです。
通常の積立金は約5,000円～12,000円と激安。　
これで将来の修繕が可能なのか心配ですね。

[446: 匿名さん]

住友不動産は体力（資金力）があってゆっくり売るなんて狂言が出回っているけど、
住友不動産はそんなことを一言も言ってない。

しかも資金力なんてないよ、莫大な有利子負債をかかえて借金でマンションを建てている。
ここは売れ残りが多いから今でも金利支払いを続けている状態。

[448: 匿名さん]

確かに、体力があってゆっくり売るとは言ってませんが、最高益がでそうなのを受けて、
適正価格でじっくり売ることが功を奏したとは社長自ら述べてます。
ということで、住民を無視して高値でゆっくり売るのは会社も認めた事実でしょう。

スミフに体力があるかどうかは知りませんが、こんな公言を行うような会社の
物件を何も知らずにつかまされる人たちはかわいそうだなと思ってます。

この物件はその中でも失敗作であることは誰の目にも明らかでしょう。
しかし、その他の物件もほとんどすべて竣工後も長期販売されてます。
ここ５年ぐらいでは、竣工後２年以内で売り切った物件の方が少ないと思います。

[449: 匿名さん]

448は物知りだね。

[450: 匿名さん]

ダイレクトウインドウは、やはり問題なのでは？
ここのマンションのことではないけど、カーテンして自衛
した方がよさそうですね。

http://housing.nikkansports.com/news/f-hs-tp0-20120421-2012042116796.h...
結婚のきっけを作ったとも言われるこのスクープは、なんと葉山アナが自宅マンションのカーテンを開けっ放しにしていたことで発覚したという。高層マンションで暮らしていることからの安心感もあったと想像するが、それにしても無防備すぎる。

[451: 匿名さん]

へえ。
葉山エレーヌもタワマン住まいなんだ…
やっぱりタワマンだよなあ。

[452: 匿名さん]

中古物件に新築価格人は少ない。だから売れるわけがない。残念！

[454: 匿名さん]

なるほど、
遅くとも１年半で売り切るつもりだったのが、大失敗した物件ということですね。

[455: 匿名さん]

麻布十番も豊洲もだが都心DW物件は大変だな。

[458: 匿名さん]

東京都発表の新震災危険地域の図を見ると、豊洲などが東京で一番安全みたいですね。

[461: 匿名さん]

しかも夏暑くて冬寒いし。

[462: 匿名さん]

言われなくたって、普段は夜カーテンしているよ。
夜景が、なんていうのは、来客があったさいのお決まりのやりとりの時だけ。

夜景すごいですね。そうでしょう。終わり。

その後は、カーテン閉めております。

[463: 匿名さん]

ここって中古物件があるんだな。 新築がまだ3割くらい販売中なのに・・


①5880万円
専有面積：62.22m2（壁芯）
バルコニー：5.68m2
間取り：2LDK

②5850万円
専有面積：62.22m2（壁芯）
バルコニー：5.68m2
間取り：2LDK

③6680万円
専有面積：77.78m2（壁芯）
バルコニー：5.68m2

④6780万円
専有面積：72.57m2（壁芯）
バルコニー：5.68m2
間取り：2LDK

⑤1億1750万円
専有面積：102.23m2（壁芯）
バルコニー：5.68m2
間取り：4LDK

⑥ 1億2300万円
専有面積：102.23m2（壁芯）
バルコニー：5.68m2
間取り：3LDK

http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ010FJ001/?ar=030&bs=011&fw...

[464: 匿名さん]

住友不動産／シティタワーズ豊洲ザ・シンボル850戸、５月から販売
2010年03月11日18時28分

　江東区豊洲２・３丁目再開発地区の最後の分譲マンション計画「シティータワーズ豊洲ザ・シンボル」が今月竣工する。総戸数８５０戸。住友不動産は４月３日にモデルルームをグランドオープンし、５月中旬から第１期販売として２００～２５０戸の販売を始める。開発中にリーマン・ショックなど景気が大きく後退するといった事業環境の変化を受け、通常の竣工前の発売を見送る格好となったが、１年～１年半以内の完売を目指す。

http://news.livedoor.com/article/detail/4653631/


販売から1年半以内の完売を目指してたわけだが、2年近くたっても3割くらいは販売中
震災の影響が大きかったのでしょうね。あと3割売るのに2－3年くらいはかかるかな？

[465: 匿名さん]

そうなんですか。
部屋の照明を全部消してしまえば、カーテン開けたまま夜景を見て一杯やるという楽しみ方はできますよね？
毎日暮らしているとそんなこともしなくなるでしょうか。

そうなると西日は嫌だけど富士山ビューが良いのかと思えてきます。
毎朝カーテンを開けるたびに見えるか見えないかと気になる富士山と御対面、夕方にはやはり見えるか見えないかの夕焼けに浮かぶ富士山を待ち焦がれる西側が良さそうな気がしてきました。

[466: 匿名さん]

　長谷工総合研究所によると、2011年の都内23区の新築分譲価格は2.9%の下落にとどまったが、江東区の新築平均価格は同年2月に5459万円だったのが、現在は1000万円近く下落しているところもある。
　中古マンションとなると、その傾向はいっそう顕著になる。
　「不動産流通機構のレインズによると、湾岸の中古の平均価格は'11年4月が平米当たり81万円だったのが、73万円になっている。なかには30%下落した物件もあります。つまり、新築で4000万円だった物件が2000万円台になったということです」

[467: 匿名さん]

豊洲は値段上がったらしいね

[469: 匿名さん]

>467
豊洲の土地の売買ってデベだけでしょ？（BtoB）

それよりもBtoC、Ctocのマンションの売れ行きはどうですか？

（BtoBのマンション売買とダース売りのバルクになっちゃうかもね）

[470: 匿名]

百聞は一見に如かず

夜景の綺麗さは、住んでる人にしか分かりませんからね。
ＤＷネガ、ご苦労。

出来るものなら見せてあげたいけど無理なので、頑張って
どこかの眺望良い家買って下さいね。　応援してます。

[471: 匿名さん]

スミフが今後ＤＷマンションを建てない、って本当？
ソースのHPがみつからないんですけど。

[472: 匿名さん]

>463
よく調べたねぇ。
全個数の0.7%。

[474: 匿名さん]

>473
どこみたらわかるの？

[475: 匿名さん]

確かに富士山が見えると嬉しいですよね。
きれいに見えるのは寒い時期だけかも知れないですけれど・・・。
部屋の中からダイヤモンド富士が見れたら最高にうれしいと思います。

でも西向きは夏は暑いですね・・・。
冬は暖房要らずですが・・・。

[476: 匿名さん]

歳取ると尚更、景色はみないだろうな。
絵画でも飾っておいた方がいいんじゃない？

[482: 匿名さん]

ここは液状化対策をやっていないから売れないのかと思いますよ。

[485: 匿名さん]

敷地内の保育園はもう一杯でしょうか？
近くて良いなと思いまして…。
天候が良くない時、家から保育園まで近いと
親子共に負担がなくて良いですよね。

[486: 契約済みさん]

地震ネタは、専用スレに移動下さい。
スレ趣旨逸脱だと、強制的に移動されるかも。

[487: 物件比較中さん]

＞＞４７６
うちの父は年配になってから窓から見える風景を鉛筆画や油絵で描いて額に飾る趣味を持ったんですよ。そんな趣味を持つきっかけになったのはマンションから見える眺望のおかげといっても過言ではないですから、定年後の時間の使い方を見つけることができて家族はみんな喜んでいます。

こんな感じで、シティタワーズから見える風景、ひいてはその立地に感謝する日が私もくるかもしれないなと今からちょっと想像しています。

[489: 匿名]

東雲の45階に１週間滞在したことあるけど
眺望には３日で飽きちゃいました。

山の手高台の10階くらいの方が、見下ろしてる感じするんだけど
何故かなぁ？

[490: 匿名さん]

たしかに４８８さんの言ってることは事実だと思います。

物件の販売価格に比べて異常に安い毎月の積立金、さらに駐車場収入が大幅に不足していますので修繕自体が不可能になる可能性もあるのではないでしょうか？　しかもすでに築２年以上経過してますし。
ここをこれから新規に買う人は将来の修繕積立金不足のことまで考えていないでしょうから売るなら早くと言ったところでしょうね。

[491: 匿名さん]

埋まらない駐車場の利用料も売り主が払うの？

[495: 匿名さん]

スミフの社員さんも結構買っているのでしょうか？ここ

[496: 匿名さん]

>492
後々、修繕計画が大きく変わってきませんか？

[497: 匿名]

どっちみち、大震災が来れば大規模修繕は前倒し。
修繕計画見直しは必至です。

[498: 匿名さん]

あまりにも修繕費（修繕積立）の追加がかかるようなら総会で反対すればいいだけの話だろ。
嫌になったら引っ越せばいいんだし。

[499: 匿名]

311の１年後の今頃になって
ゴンドラ吊って外壁のクラック修繕してるくらいだから
今後大震災が来れば、無傷はあり得ない。

[500: 匿名]

498
復旧・修繕は変更を伴わないから
たとえ大規模でも過半数で可決だよ。