住宅ローンの繰り上げ返済について

[サラリーマンさん]

先月新築住宅に入居しました。
住宅ローンの繰り上げ返済の方法で悩んでおります。
どなたか詳しい方アドバイスお願いいたします。

現在のローン状況
住宅ローン残高：6300万円（ボーナスなし）
金利：変動0.825％
返済期間35年
現在月々の返済金額18万円

以上です。

以下の条件どちらの繰り上げ返済が有効でしょうか？

①毎月10万円づつ繰り上げ返済
②年一括で120万円の繰り上げ返済

どちらも返済額軽減にする予定です。
②は毎年1月に返済する予定です。

よろしくお願いいたします。

[1: 匿名さん]

情報が足りません。
・繰り上げ返済にかかる手数料条件
・繰り上げ返済による保証料の返却条件
この二つは最低なければ、単なる愉快書き込みになるでしょう

本当は、払っている所得税（住宅ローン控除がどれだけ控除されるか）とかいろいろ条件はあるんだけれど・・・

[2: 銀行関係者さん]

１の方のおっしゃってるとおりですが。手数料次第かと

ただし、一般論では
①は現実的ではありませんね。
実行は不可能ではありませんが、繰上げ返済が簡単にできる特約があるローンでないなら
毎月契約の変更手続きになります。あなた様も結構な手間ですし
金融機関も嫌がるでしょう。（メガバンクなら機械でできますがやはり手間はあります。）
固定金利の場合は繰り上げ返済手数料がほぼどこの銀行でも存在しますが変動金利はまちまちですね。
もし手数料がかかるのであれば１０万円に対する利払いより手数料が高くなる可能性がありメリットがりません。
なんにしてもオススメしません。
②を出来る限り早く、まとまった金額で実行がいいかと思われます。

[3: 匿名さん]

いまどき繰上返済は、ネット上で簡単に手続きできる銀行はけっこうありますよ。
手数料は、地銀ではまだかかる銀行が多いようですが。
でも、スレ主さんは自分で①を提示しているのですから、「現実的ではない」って回答はないんじゃないでしょうか・・・

・繰上返済の手数料がかからない
・保証料返却の手数料がかからない
・ローン控除が満額受けられる
という条件の下で、変動0.825％なら、

③繰上返済しないでプールしておく
が良いです。
金利が1％を上回った時点またはローン控除が切れた時点で、それまでのプール分を一括繰上、以降は毎月です。

[4: サラリーマンさん]

スレ主です。

皆様ありがとうございます。

繰り上げ返済の手数料は無料です。
ネットで返済できるので、当方の手間はあまりかかりません。

保証料も繰り上げ分の未経過期間分を返却してくれます。（特に条件はありません。）

[5: 匿名さん]

ローン6300万円ということは、収入もそれなりに多いと思いますが、ローン控除は受けられますか？

受けられるなら、>>3のとおり。
受けられないなら、①。
です。

[6: サラリーマンさん]

スレ主です。

もちろんローン控除は受けます。

やはり、繰り上げ返済のタイミングは、金利が1％を超えた時なんでしょうか。
それまでしっかり貯蓄できるか心配ですね。

[7: 匿名さん]

今年度の入居なら住宅ローン減税は年末残高3〜4000万円までしか適用されないのでは？
できるだけたくさん戻ってくるように計算しつつの、早めの繰り上げ返済が一番効果的だと思う。

[8: 匿名さん]

３月にローン実行で今月４月より返済開始と仮定します。

今月から毎月１０万繰上げ返済した場合金利が変わらない
と仮定すると支払い利息合計は約５６２万円です。
来年の一月から毎月１０万の繰上げ返済を開始した場合は
５８１万円。
来年の１月から年一回１２０万の繰上げ返済をした場合は
支払い利息合計は約５７１万円です。

年に１２０万を返済するのは変わらないので開始をどこに
するかの差だけです。

あと住宅ローン減税については残高が多いほど還付が多いわけですが、残高が大きいと利息もそれだけかかるので相殺される感じですね。

[9: 匿名さん]

長期優良住宅だと最高５０００万の１．２％だから
年間最大６０万までいけます。
なので残高５０００万までは全力繰上げ。１０年間は繰り上げ返済せず貯蓄。１０年そのままで１０年後に１２００万を一挙に繰り上げ返済。その後は毎月１０万返済がいいかと思います。

あとは金利とどれだけ流動性を持ちたいかで決める。
３５年と期限の利益は最大限確保しているので繰り上げ返済は
してもしなくてもいい。

[10: 匿名さん]

＞9さんのおっしゃる通りだと思います。

あとは所得税を50万も支払っているかどうかですね。
住民税からも10万弱還付されるとして、元々の所得税が年間30万程度しか支払っていないのであれば5000万もローン残高を残す必要も無く、繰上げ返済をしていった方が賢明です。

[11: 匿名さん]

>>9
5000万の1.2パーセントは23年入居までじゃなかったっけ？
24年は3000万1%か4000万1%だと思うんだけど。
3000万だったら毎月10万円繰り上げ返済しても、住宅ローン減税は満額かえってくるんじゃない？

[12: 入居済み住民さん]

ローン残高6000万以上の人が年間の所得税50万以下って、普通ありえないでしょ。
年少扶養控除が廃止されたし…

[13: 匿名さん]

おっと今年はＨ２４年でしたね。スレ主さんは先月入居とのことですが、先月までは２３「年度」だったので勘違いしておりました。２４年基準の４０００万／４０万が正解です。

[14: サラリーマンさん]

スレ主です。

うちは長期優良住宅ではないので、Ｈ24年は3000万円、1％です。

残高3000万円までは、繰り上げ返済で、返済額軽減でしょうか？
期間短縮の方が効果があるようですが、今後の給与がどうなるかわからないですし・・・。

一刻も早く「住宅ローン」という足かせをなくしたいですね。
定年までには完済したいものです。（あと20年で完済したいです）

[15: ビギナーさん]

>>3
・繰上返済の手数料がかからない
・保証料返却の手数料がかからない
・ローン控除が満額受けられる
という条件の下で、変動0.825％なら、

③繰上返済しないでプールしておく
が良いです。
金利が1％を上回った時点またはローン控除が切れた時点で、それまでのプール分を一括繰上、以降は毎月です。


とのことですが、ローン残高が多ければ利子も多くかかりますよね。
総支払い額が高いような気がするんですが、違うんでしょうか?

ローン3000万 35年
変動0.75% 金利変動後はー1.6%
満期まちの貯蓄があるため、毎年１００万繰上げ返済可能です。

ローン控除の恩恵を最大限利用するのが得なのか、ローン控除の恩恵は減るけど利率が低いうちにせっせと繰上げ返済
する方がいいのか、さっぱりわかりません。
どうか教えてくださいm（ーー；）m

[16: 匿名さん]

>>15
繰上返済ができる余剰資金があるなら
繰り上げした方がいいのは当然のことです。
非常にシンプルです。

ただ、皆さん手持ち資金はある程度確保されておきたいとか
教育資金である程度積立する必要があるなど
繰上返済に回すより優先度の高い目的がある為に
繰上はタイミングを見てするか、それとも固定を選択されて
期間中は繰上はしないか、を諸条件を勘案しながら選択されているだけです。

早く返済して完済した方が得に決まっていますが
ライフプランにおける各イベントとの絡みもありますから
皆さん悩まれているわけです。

[17: 匿名さん]

>>15
ローンを3000万円しか組んでいないのなら、繰り上げ返済は金利が1%超えた時か、住宅ローン減税が終わったときでいいと思いますよ。
厳密に言えば所得税を年間いくら支払っているかにもよりますが、スレ主さんとは違うパターンになるかと思います。

[18: 匿名さん]

>>15
3です。
話はシンプルです。
残債が100万円少なくなることで減る利息は、100万円×0.75％＝7,500円
残債が100万円少なくなることで減るローン控除は、100万円×1％＝10,000円

借入金利が１％に満たないなら、繰上返済しない方がお得です。
（2,500円なら、たいした差ではないと言えばそうですが。）
もちろん、その100万円は使わないで、10年後（控除終了後）に繰上返済することが前提です。

[19: ビギナーさん]

15です。

みなさまのご意見、ど素人のわたしにもわかりやすかったです。
本当にありがとうございました！

[20: 匿名さん]

>>18
所得税をいくら払っているか、も説明に入れるべきじゃない？

[21: 匿名さん]

住宅ローン控除が最大400万/年なので、借り入れ4000万までは繰り上げしようかと思い
（現在6000万借り入れ）、先日若干繰上げ返済をしたものです。
（繰上げ手数料無料、保証金変換手数料無料な銀行です）

そこで自分が考慮してなかったお金「保証金」が戻ってきました。
600万の繰上げで16万強戻ってきました。思ったより多く戻ってきた。

保証金は繰上げ時期が遅くなるほど返却額が減る仕組みのはずので、そこの金額も考慮すると
実はローン控除を考えて10年お金を寝かしておくよりも、とっとと繰り上げしたほうが得な場合もあるかもしれません。
なかなかシュミレーションは難しいですね。

[22: 匿名さん]

>21

保証金の返却額は、返済額軽減よりも期間短縮の方が多くなります。

また、繰上手数料無料の場合でも、保証金の返却時に保証会社の手数料が掛かる場合があります。
この場合は、小まめに繰上げするよりも、纏めて繰り上げた方が得の場合もあります。

更に、収入によって、最大の控除額も変わってきます。
将来、収入が下がった時のリスクの考え方も絡みます。


どういった繰上げ返済の仕方が最適なのかを考えるのは実は結構難しいですよね。

[23: 匿名さん]

単純に支払い利息や手数料の合計額が最低ってのがいいわけでもない。
例えば来月支払う１万円と、２０年後に支払う１万円を同じ価値と
見なすのはムリがあるからね。単純ではないね。

[24: 匿名さん]

>>18
借り入れが6300万だから、繰上げ返済をしたほうがお得ですよね？