アークヒルズ仙石山レジデンス（虎ノ門・六本木地区第一種市街地再開発事業）

[マンコミュファンさん]

都市再生緊急整備地域内に位置する地上47階建ての複合ビル“アークヒルズ仙石山森タワー”。低層部分に住宅が整備されますが、その一部が分譲されます。400平米超の住戸もあるなど庶民にはため息ものですが、情報よろしくお願いします。

公式URL：http://www.hills-sengokuyama.com/shinchiku/C1102001/
着工についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2009/10/200910071330000017...
名称決定についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2012/03/201203291200000023...

≪全体概要≫
所在地：東京都港区六本木1-113-40、虎ノ門5-18-206（地番）
交通：南北線六本木一丁目駅から徒歩4分、日比谷線神谷町駅から徒歩6分
総戸数：243戸（うち販売対象80戸）
間取り：1Bedroom～5Bedroom（総販売戸数に対応）
面積：56.34～416.55平米（総販売戸数に対応）
竣工：2012年8月上旬予定
入居：2012年11月下旬予定

売主：森ビル
設計会社：山下設計、大林組
施工会社：大林組

【公式URLを修正しました。2013.3.19 管理担当】

[81: 匿名さん]

７９さん
広い部屋だとそれなりの値段になってしまうので平米数を狭くして
ある程度値段を下げる傾向に全体的にマンション業界がなっている様です。
ファミリーの我が家にとっても平米数がほしいのに、狭い部屋しかなくて
あきらめなくてはならなかった物件が何件かあります。ここのマンションまでの
広さはもちろん求めてはいませんが、家族４人ですので最低８０平米はほしい所です。

[82: 匿名さん]

四人で80って…。
話が噛み合っていないよ。

[83: 物件比較中さん]

森ビルが分譲を出しはじめたのは、どのような理由があるのでしょうか？
御存知の方いらっしゃったら教えて下さい。

[84: 匿名]

前から出してるでしょ

[85: 匿名]

前から出してるでしょ

[86: 匿名さん]

「街を我が家の延長に」という謳いにはすごく感動しています。言って欲しいことを言ってくれた気持ち。

今私が住んでいる街はもう長く住んでいて、まさに我が家の延長感覚で通りのテラスでお茶をしたり、ベンチで読書をしたり、緑も多い為そんな寛ぎが楽しめる場所です。

こちらに引っ越せばお別れとなりますが、新居でもこのような楽しみがまたあることを想像すると、寂しい気持ちも和らぎますね。

[87: 申込予定さん]

4人家族で80ｍｍ2の部屋って3LDK？
そんな窮屈そうな間取りの部屋、このマンションにはないですよ。

[88: 匿名さん]

家族四人で住む住居を探しており、購入か賃貸か考え中。
3年は国内在住確定なんだけどそれ以降は不明の為、賃貸に傾倒しつつある。
http://www.rnt.co.jp/building/detail/924/
でも、実際月に約150万前後掛け捨てとなると・・・簡単には決断できない。

[89: 匿名さん]

月１５０万円の賃料ですと１９０m２前後の広さですね。
掛け捨てと言うことは、会社からの全額支給では無さそうですね。
会社経営者で経費で落とせる場合、現金で購入する場合は預けた場合の預入金利、ローンを組む場合は借入金利、マンションの毎年の予想値下り率等を比較しないと一概には言えませんが、３年間で５，４００万円のマイナスは大きいですね。

私はいつもそのエリアで一番人気の新築マンション(都心で駅力があり、徒歩５分位内で、自分が住んでも賃貸にしても魅力を感じられる街にある物件）を購入しています。
事情があって引っ越さなければならなくなった時、購入時より値下がりがなく手放しても良いと判断した場合は売却し、人気があってそのマンションの価格が今後も下がらないようなら３〜５年の定期借家で賃貸に出し、その後売却するようにしています。

その時気をつけているのは、そのエリアで、今後も重要が１番有りそうな広さと間取りの
部屋を購入することです。売却するにも、賃貸にするにも早く決まりやすいからです。
外国企業も撤退して、以前ほど１９０m2と広い部屋の購入や賃貸の需要がないようなら、
例えば、１００m２と９０m２あるいは１２０m２と７０m２の組み合わせで２件買われるのはどうでしょうか？
お子様が小さければ、狭い住戸の方をトランクルームとして使用しても良いかもしれません。
売却も賃貸もしやすいですし、１件のみ売却したり、賃貸したり等リスク分散ができますのでお勧めです。
そのマンションで１戸しか無いプレミアム住戸は別として、広くなるほど総額が張り売却も賃貸も坪単価がどうしても低くなりますので、購入派の私としては、人気の広さのものを買われることをお勧め致しますが、今後の賃貸相場と分譲相場を現地にて詳しく情報収集されるのが良いのではないでしょうか？

[90: 購入検討中さん]

9月7日から内覧出来るそうです。
残念ながら、もう、9月中旬まで予約でいっぱいとの事、
9月末の内覧予約になってしまいました。
先に予約が取れた方、いらっしゃいましたら、
是非、感想をお聞かせ下さい。
宜しくお願い申し上げます。

[91: 匿名]

ショボかったです。眺望と屋上はよかったですよ。価格は仕様を踏まえるとぼったくりですね。中古で出てくるまで待つかな。

[92: 匿名さん]

緑地が全然ないですね。

建物を高層化するかわりに地上に緑地を増やす、というのが森ビルの主張のはずだけど、建物が高層化しただけでした…。

[93: 匿名さん]

後、この辺り、自分を含め、平日はサラリーマンが余りにうざいのですが、外での禁煙を徹底すべきだと思います。それだけでも、結構マシになると思います。

[94: いつか買いたいさん]

中古は逆に高くなりそう…

[95: 申込予定さん]

思いのほか安い価格設定。高級賃貸の雄・森ビルが物件完成後売却に走るのは資金回収を急いでいる模様。結構倍率も高いようです。

[96: 購入検討中さん]

No.95 様


思いのほか安い価格設定。高級賃貸の雄・森ビルが物件完成後売却に走るのは資金回収を急いでいる模様。
結構倍率も高いようです。

そうですか・・
やはり人気でしたか。
内覧予約が、なかなか取れないわけです。
もし宜しければ
価格は、どのような感じか教えてくださると嬉しいです。

[97: 匿名]

１２０で２億前半

[98: 匿名さん]

高！！

[99: 購入検討中さん]

NO 97　様
情報ありがとうございます。

180前後だと、2億後半～3億くらいという事でしょうか。
なんとなく予想通りです・・・
あとは、内覧に行き検討致します。
期待したいですが、あまり評判が良くないのが心配です。

[100: 検討中]

私も見に行きました。
価格、仕様を期待していたのよりは、低かったです。
ただし、価格は方角によってかなり異なります。

六本木ファーストビル側は、向かい合わせで、実際の距離よりかなり近く感じます。

建物の構造自体や天井高などは割といいと思いましたが、
仕様については、賃貸との併用なので、
Ｍ不動産さんやＭＲさんの同地域の分譲よりはかなり低く感じました。
派手さ豪華さは全くないですが、しっかりシンプルという印象を受けました。

[101: 匿名さん]

このあたり、ビルが多くて、囲まれ感が凄い。ここは、方向選べば大丈夫ですか？

[102: 匿名さん]

仕様はこの価格にしては低いですね。三井の方がだいぶ上です。
管理費などが非常に高いのでその分の上乗せもあり。
眺望が抜けるのは東側だけなので東側以外はタワーマンションの恩恵はあまりありません。
なんで低層を住居にしたのだろう？
方角によっては安めの部屋もあるのでそこをどう考えるかでしょう。

[103: 匿名さん]

96さん

内覧予約が取れないのは、モデルルームなどが非常に小規模だからですよ。
その割に、すでに建物ができあがっているので内覧時間は長め。
一気に売ろうというような感じはしません。

[104: 申込予定さん]

購入後は当面賃貸に出す予定なので、１ベッドルームを検討中。東京タワーの見える５６㎡で6780万円から６９８０万円。バルコニーは広いです。倍率は現在のところ３～５倍だそうです。

[105: 検討中さん]

申し込みをしているものです。私は、仕様はシンプルながら押さえるところは押さえいて良いと思ってます。
近くのＭ不動産のマンションは部屋も廊下も狭くて中止しました。
仕様が悪いと言われている方もいますが、どの辺りが違うのでしょうか。目に見えない部分含め教えていただければありがたいです。

[106: 匿名]

まだ申し込み出来ないでしょ

[107: 匿名さん]

ラウンジ使用さえ要・申込み、有料と知ってウンザリしてしまい(パーティールームならまだしも)内覧希望の葉書を出していません。
屋上は住民やオフィスの方のみ上がれるのでしょうか？
部外者も可能なのでしょうか？

[108: 購入検討中さん]

No.103様

そうなのですね・・
教えていただきありがとうございます！！！

[109: 申込予定さん]

私は地震を心配しているので、逆に低層階が住居のほうがありがたいです。
いろんな意見があると思いますが、私はシンプルでスッキリしているので、
結構ここを気に入っています。
しっかりつくっているし。値段も手頃ですよね。
緑だの景色だのを希望するなら、郊外に住めばいいのです。

[110: 匿名さん]

なんか営業の方がいらっしゃるのでしょうか。
賃貸仕様で眺望が悪い部屋が多い割には全般に割高でしょう。
下に飲食店などがある下駄履きマンションですし。
すぐそばのSAIONさくら坂は、立地はここと同等で賃貸仕様、森と並ぶ賃貸大手の興和が出しているマンションですが、
低層だと坪単価３５０万程度でここよりだいぶ安い。でもまだだいぶ売れ残っていて案内が頻繁にきますね。
仕様の低さは、部屋に入った瞬間の質感でだいたいわかりますよ。SAISONも低かったですが。
あとここはラウンジが森ビル所有で有料という点も、ちゃんと割り引かないと。
タワーマンションで共有スペースがエントランス以外ないってここくらいでは？　
他の森ビルですら違います。
私は、方角によって価格差があるので割安なところがあるか見ているところですが、平均的な部屋はまず買いません。

[111: 購入検討中さん]

賃貸マンションが分譲マンションより仕様が落ちるのは当たり前だろ。
その分、価格が安いのが普通なんだが、ここはかなり高いな。
あと賃貸マンションは価格は安くても管理費や修繕費が高いから要注意。
管理費も修繕費も賃貸人にとっては安定したキャッシュでおいしい。

[112: 匿名さん]

会員制みたいだけどフィットネスが入ってるのが嬉しいかな。今遠くまで通ってるんだけど気分が乗らないと行くのも億劫なこともあるし往復の時間は正直勿体ないと思うこの頃です、趣味も時間を無駄にせずに嗜めるのが一番だと思うから敷地内にあること自体は歓迎です。有料か･･･とは思ったけど誰でも使えるわけではないという点にはマナー維持の面とかで有効に働くんじゃないかとも思います。

[113: 購入願望者]

ヒルズスパは高額で有名ですが、購入者特典で百万円以上の入会金や預託金が免除との話を聞きました。しかしながら年会費は252,000円で利用毎に利用料も生じるようです。
前に書かれていた排気ファン問題も東京倶楽部側にありますが、手前にある滝の水の音で打ち消しているのではないでしょうか。しかしながら今度は水の音が結構気になりました。水の音で癒されるのであれば良いですが長く住んでみないとわからないものです。また、すでに子供の遊び場と化しておりましたので考慮が必要です。
コーヒーショップもコーヒーは大好きですが体調が悪いときは香りにムカムカするように好きなものが必ずしも良いとは限らないので難しいです。
予算的に北西側や北東側の低層階になりますので真剣に熟考しております。
私の場合はヒルズスパの特典分150万円相当を値引きして頂いた方が嬉しい考え方なので、多くの購入希望者とは異なる見方ですのでご容赦下さい。
そもそもヒルズに相応しくないと言われればご尤もとはじめに謝っておきます。

[114: 匿名さん]

プレスクールって、何処にします？

アメリカ大使館宿舎の中のやつが近いですが、あんまり評判良くないようなんですよね。

ただ、授業料は、年間１６０万くらいで、入学金等含めても、他よりは割と安いんですよね。

イートンもあまりしっくりくなかったんですよね。

[115: 匿名さん]

フィットネスも共有じゃなくて森ビル保有で年会費だけで２５万。
さらに利用１回ごとに金取られるみたい。
外部の人やオフィス勤務者も入れるので混雑しそう。
ラウンジも森ビル保有で有料。
管理費も檄高い。

普通のタワーマンションならフィットネスもラウンジも使い放題。
住人専用なのでがら空き。
管理費も大規模な分、割安。
いろいろ上乗せされてるの計算してやめました。

[116: 住まいに詳しい人]

共用なら、壁紙張り替えるのも、マシンを入れ替えるのも修繕積み立てから出すわけで
総会の決議なんて成立ないから、荒れる任せることになる

ホントにレベルの高いサービスを求めるなら、
一見高く見えるけど、全て外部化した方が安定的に良いものを得られる
オークラのフィットネスよりは安いんだから、いいでしょ

でなかったら、スミフみたいな立派なエントランス以外は何もない方がましかも

[117: 匿名さん]

>>116
営業さんですか？
まともなタワーマンションで共用部分が荒れてるとこなんてありませんよ。
まあ、ここのばか高い管理費と修繕費に加えて、フィットネスの会費まで取ろうっていうのですから、大変ですね。

[118: 匿名]

ｱｰｸﾋﾙｽﾞｽﾊﾟはｺﾝﾗﾝﾃﾞｻﾞｲﾝで塩素無しﾌﾟｰﾙで、前は入会金が300万弱でした。
他のｼﾞﾑと比べると普段ｽｶｽｶなので、ここも同じように考えてましたが、建物が変わると混雑するのでしょうか。

あと、年会費25万は普通のｼﾞﾑとあまり変わらないような。
ｴｽﾌｫﾙﾀは入会金10万弱で月2万でしたから遜色ない気がしました。
ﾘｯﾂの入会金700万には驚きましたが。

とか言いながら、まだ内覧行ってません。ﾊﾊ

ﾘﾌｫｰﾑの許容度はどれくらいなのでしょう。
水回りがほとんど建物内側寄りなので、ｷｯﾁﾝやﾊﾞｽﾙｰﾑを窓寄りに持ってこれるのでしょうか？
ﾘﾌｫｰﾑ申請しても組合に却下されて終わりとかでしょうか？

幾つかの「中が残念」意見を伺って、残念なら他の方法で対処出来るのか気になりまして。

[119: 購入検討中さん]

森ビルの営業、必死すぎで笑えるな
アークヒルズスパが塩素なしですか。たいそうお詳しい情報ありがとうｗ

[120: 匿名さん]

だよね。
他のすれでは、分譲が始まった後に購入者が物件の擁護に必死になることはあるが、ここは誰も購入や申し込みもしていない時点でやたらとこの物件を持ち上げるレスが目立つ。営業や購入者以外で、長文で持ち上げたり擁護する人がいるとは思えないね。
その上、アークヒルズスパは塩素なしだとか、そこに入ったことあるとか、オークラやらリッツやらエスフォルタやら、周りの情報も完璧。森ビル、あんま分譲してないからこの掲示板の経験も乏しいのかな。

[122: 匿名さん]

営業さん！

屋上に上がれるのは居住者のみ

お勤めの人のみ
居住者とお勤めの人のみ

外部者含め誰でも

誰も上がれない

眺望以外は興味ないので↑を教えて下さい。

回答がなければ上がれないんですよね？

[123: 匿名]

118です。一般人です。
ﾏﾝｼｮﾝ購入1回ﾘﾌｫｰﾑ2回の浅い経験者なので、情報が欲しくて掲示板を利用してみました。

ご招待で行った先のｼﾞﾑや会員制ﾗｳﾝｼﾞに興味が湧き、色々入会して使用してきた経緯もあり、ご存知の方も多いと思いつつ詳細を書いてしまいました。

掲示板の使用方法に疎く、近隣を含め新しい情報が出てくるのを期待していたところもあり、経験を踏まえて意見する事が良いのかと思い違いしておりました。

ご迷惑おかけしました。

[124: 購入検討中さん]

東京タワーの見える５６㎡で６７８０万円から６９８０万円。であれば、かなりお買い得だと思います。
でも、探している物件は、１８０㎡くらいです。

内覧予約は、１０月です。
１０月には、価格が発表になるようですが、申し込みはいつから可能なのでしょう・・・

マンションの仕様の低さを感じた方・・どういったところが気になりましたか？
エントランス等は、どうですか？

[125: 匿名さん]

営業がやたら頑張ってるな
そんなに集客苦労してるのか？

[126: 匿名さん]

＞東京タワーの見える５６㎡で６７８０万円から６９８０万円。であれば、かなりお買い得だと思います。

↑
わざわざ意味のないこの一行を加えて必死の宣伝w
でも、首をねじまげないと東京タワーなぞ見えず、隣の高層ビルが迫ってる部屋でしかない。
管理費と修繕費と賃貸向けの低仕様考えれば割高。
安さを求めるなら近隣のサイソン桜坂の方がよっぽど安いし共用も使用ただ。

この物件を本当に気に入っている素人がいるとしても、わざわざ長文で宣伝・擁護して倍率上げる人はいないよな。
物件を必死で擁護するのは普通は、購入を済ませてしまった人。
ここは、申し込みすら始まっていないのに営業の宣伝がひどくきもい。

[127: 匿名]

仕様の低さは広めの住戸ほど顕著に感じます。
浴室が70㎡の住戸と同じか大差がない点、大きさと質感が同程度です。
シューズインクロークが小型住戸には充分ですが大型には小さいか全く不充分です。
同様に小型住戸は扉が引き戸で上手く作られておりますが、大型住戸は扉同士が干渉する住戸もあり全く配慮に欠けております。
中型住戸もリビングに扉がない住戸は外人専用向けの賃貸住戸のようで私には馴染めませんでした。ただし、他のヒルズの賃貸住戸でも見た記憶がありませんが。
とにかく30㎡台からワンルーム地権者住戸と180㎡超えの分譲住戸の仕様が基本的に大差がないことが要因と思われます。
それから再開発事業も当初は神谷町駅までの広範囲であり長期化を懸念して、分割し仙石山を先行した様子です。ですから森ビル所有の高層階オフィス及び賃貸住戸を分譲住戸の上にしたのは自己所有部分の保全と納得しました。神谷町駅までの南側は16階以上は大丈夫で通常の3階から15階までの分譲住戸は南東側・南西側も眺望及び日照を約束されていないと理解致しました。
分譲でも23、24階の超大型住戸は別格であり例外です。
所詮は商売ですから売主に特別の事由がない限り掘り出し物はないということです。
ですが南東側、南西側の価格設定が思ったより低めに設定されていたり、階層による同タイプ間取りの価格差が小さいのは小心というか正直というか将来予想されるクレーム対応のようで見え透いてかえって安心できます。
東京タワーが見えること、眺望、日照は期間限定のため、正しく価格設定をしておりますから熟考してお買い上げ下さいと言われたと解釈して部屋選びを考える必要があるのではないでしょうか。

[128: 購入検討中さん]

No.124 です。
一般人です。
営業ではありません。
真剣に、マンションを探しております。

No.127　様

ご説明良く分かりました。
ご丁寧にありがとうございます。
参考にさせていただきます！！

[129: 匿名]

再開発も準備組合の設立が既に完了しているようです。
森ビル縁の土地であり、仙石山にアークヒルズと名称したのも神谷町駅までを含んでとのことと思われます。
神谷町駅の現在は乗降の少ない出口側にありあますので、この上に六本木ヒルズのオフィス棟くらいのタワーが出来てもおかしくありません。
規模を顧慮しますと更に2から3棟以上タワーが建ってもおかしくない広さです。南側から飯倉までの広範囲です。
あと、仙石山の地下駐車場に北側に通じる道が記載されていますが、他の森ビルと地下で通じる、あるいは残りの再開発の飯倉方面につながるのでしょうか？
凡人には理解不能です。
社長が亡くなり、多額の負債を危ぶむ声があったとき、資産及び剰余金、利益を見れば問題ないはずなのに前期の決算書では敢て負債の部で現・預金を控除した実質の有利子負債を記載してありました。前々期より増収・増益ですし、素人でも決算書を見れば優良企業であることは分かるのに１兆円の借金で大変だという声に過敏に反応しての対応のようです。実際には１兆円の借金はなく、確か前々期より減少しておりました。更に資産に目を移したら何ら問題ないことは一目瞭然です。そもそも株主対策が必要な上場企業でしたでしょうか。？
地下駐車場の道路のように計り知れない凄さがある反面、決算対応や価格設定に弱気な面があるところ確かに昔の森ビルではありません。
価格決定に最初の内覧会での駆け引きがなく、予定価格を教えてもらったことは評価できます。
当初、内覧会ではモデルルームのみで希望住戸は二回目以降との話でしたので、希望住戸の見学と予定価格の発表には驚きました。
その予定価格も10万円単位であり、ほぼ正式価格と思われました。しかも何処の内覧でも自分でメモして下さいという予定価格を間取図に営業の方が記入して下さったのには何か騙されるようで何故か引いてしまいました。
やはり残りの再開発の方が良いのでしょうか。ただし、地権者の割合は更に多そうですし、分譲があるかは不明です。
仙石山の分譲が遅かったのは販売代理の三井のパークコートと兼ね合いからでしょうし、自己物件と販売代理との天秤の三井、お客も超お金持ちはパークコートのペントハウスをキャンセル（違約金発生）して仙石山に乗り換えているとの情報もあります。
余裕のない私など一発勝負ですので、パークコート→仙石山→南側再開発あるいは更に良い物件の方程式はありません。
正確な情報が欲しいところです。準備組合設立段階でも森ビルには青図面があるでしょうし、認可されていない再開発事業だから開示する理由はないということも正論です。
但し購入検討者は中途半端な立場であり、通常の南側空き地に将来建物が建つ可能性があります程度ではなく、再開発及び森ビルが提起した法改正による想像を絶する建物が建ってもおかしくないことを考慮して購入を検討します。

[130: 検討中]

少しでも物件に対して良い評価が書かれると、何かとすぐ営業だと騒ぐ輩が出現するのは、このマンション掲示板では他でもよく見る光景です(寧ろ輩が他物件の営業です)。
無視しましょう。
しかも、この物件そんなムキになるほどの良い書き込みもないと思いますが(笑)。