アークヒルズ仙石山レジデンス（虎ノ門・六本木地区第一種市街地再開発事業）

[マンコミュファンさん]

都市再生緊急整備地域内に位置する地上47階建ての複合ビル“アークヒルズ仙石山森タワー”。低層部分に住宅が整備されますが、その一部が分譲されます。400平米超の住戸もあるなど庶民にはため息ものですが、情報よろしくお願いします。

公式URL：http://www.hills-sengokuyama.com/shinchiku/C1102001/
着工についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2009/10/200910071330000017...
名称決定についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2012/03/201203291200000023...

≪全体概要≫
所在地：東京都港区六本木1-113-40、虎ノ門5-18-206（地番）
交通：南北線六本木一丁目駅から徒歩4分、日比谷線神谷町駅から徒歩6分
総戸数：243戸（うち販売対象80戸）
間取り：1Bedroom～5Bedroom（総販売戸数に対応）
面積：56.34～416.55平米（総販売戸数に対応）
竣工：2012年8月上旬予定
入居：2012年11月下旬予定

売主：森ビル
設計会社：山下設計、大林組
施工会社：大林組

【公式URLを修正しました。2013.3.19 管理担当】

[551: 匿名]

ここってとっくに終わっている物件じゃないの？まだ売れ残っている？

[553: 匿名さん]

本当に金持ちの人は自分で金持ちだって豪語しないでしょ。
このスレは見てておもしろい。

[554: 匿名]

本当に〜な人は…というフレーズがとても好きなんですね。

[555: 匿名さん]

ここの所、物件情報や業界情報が全く寄せられていず、レベルの低い内容ばかりです。何の役にも立たない、情報無しの方は登場資格無しだと思うし、意見出尽くしならそろそろ終わっても？。

[556: 匿名]

そもそも住民の方は住民スレッドに行くべきでは？

[557: 匿名さん]

一方的な絶賛自画自賛レスばかりでまともな人はみんな遠ざかってしまいましたね。
販売から聞いた情報によると、分譲予定物件のうち購入希望が出たものを中心に１期に出したものの、
諸経費が高いことや完成物件ゆえ支払時期が早いことでキャンセル＝先着順が多く出て、
それがある程度はけるまで２期は出せないということです。

分譲単価はともかく諸経費が通常の分譲物件に比べて以上に高いのが苦戦の要因だと思いますが、
皆さんはどうそこを計算されていますか？　ここで出ていたSAION桜坂はここより単価はもっと安いですが、
やはり諸経費のせいか売却に苦戦していまだ売れ残っているようです。

過去レスで具体的な数字が出ているのがあったので下記に貼りました。他で計算されている方がいらしたら教えてください。
私の計算でも通常の分譲に比べて３割増しくらいかな？という感じです。無意味で抽象的な絶賛レスは住民すれでどうぞ。

>>
通常の分譲と大きく異なるのは皆様の指摘のとおりだと思います
月別で通常のマンションに比べてここが高い分を計算した方が良い詳しい人に言われました
考えているのは１億超のところです。比較の対象にしたのは赤坂タワーレジデンスなどです。

管理費＋修繕費で　＋５万円（月）
固定資産税で　＋２万円（月）
共有施設使用料や駐車場の割高分で　＋１．５万円

月８．５万円　余計にかかります。
これは、年間で　１０２万円　余計にかかります
３０年間で　３０６０万円
５０年間で　５１００万円　余計にかかります

金利もあるので一概に計算できませんが、１．２億円の物件だと、だいたい４割くらい上乗せされるイメージです
以前に、ここは２～３割程度の上乗せがあるとレスされていた方がいましたが、どう計算されたのでしょうか？

[558: 匿名]

また同じ話の繰り返しか。

[559: 匿名さん]

５５８さんの仰る通り。なんか内容が似てるあーと私も思い遡及したら、４２１で同じ事を投稿していますヨ！。計算が明らかにオカシカッタ？⇒間違っているのでは？。管理費修繕費が＋５万とは他所が０って？事は無いでしょう！だって仙石山はたかだか確か５万ですけど。この管理費５万は高級住宅地では普通だよ？今日は酔っているので細かい分析は後に回しますが、議論は正直に！誤認誘導なし！のフェアーでいかないとダメ！！

[560: 匿名さん]

559の宣伝おじさんｗ
今日は匿名さんになったんですね。
変なところでいつもカタカナ使うので分かりやすい。

[561: 匿名さん]

ベースを間違うと後々の乖離が大きくなるので、５５７さん、も少し情報を集積し、精度を上げてご提案下さい。

[562: 匿名さん]

559さん

管理費修繕費が仙石山で月５万円って、559さん（もしかして宣伝おじさん？）はよっぽど狭い部屋を購入されたんですね。
南側の狭い部屋でしょうか。

557は、ここでの議論を、具体的な数字ベースに戻すために過去レスを貼ったものですが（そう書いてますよね）、私も100平米超の部屋を検討していましたが、管理費＋修繕費は１０万円弱でした。赤坂タワーレジデンスなどだと、同じくらいの広さで管理費３万円＋修繕費１万円＝４万円くらいですから、管理費＋修繕費で仙石山が他のマンションより５万円くらい高いのはおかしくない試算だと思います。

仙石山で一番狭い部屋だと管理費＋修繕費は５万くらいかもしれませんが、その分、同等の他のマンションも低くなりますし、ベースとなる分譲価格も安くなる（8000万くらいでしたか？）ので、割増の割合は変わらないはず。こういう算数、わかりますか？

結局、SAION桜坂もそうですが、賃貸中心のマンションだとデベがその後も管理を続けてそこで利益を出せばいいので、分譲の価格に比べて管理費や修繕費が大幅に高くなるのは事実でしょう。分譲中心のマンションだと、デベは売るときにすべての利益を回収しなければなりません。SAION桜坂など分譲価格だけを見れば檄安物件だったのにいまだに売れ残っているのは、管理費＋修繕費の割高部分を換算すると、決して安くはないという結論に達した人が多かったからだと思います。

仙石山は分譲価格ですでにかなり高いですが、管理費や修繕費も同等の分譲マンション（タワーレジデンスなど）に比べて大幅に高いので、そこを加算しないと他の分譲マンションと対等な比較はできないでしょう。（まともだった頃の）このスレでもその点の指摘が多かったですが、私が専門家に相談したときもそう言われました。中古物件でも、管理費など諸経費が高いマンションは売れないそうです。

このマンションで希望住戸のみを出した１期がまだ売れ残って、先着順物件のダイレクトメールを方々に送っているのは、やはり管理費など諸経費に引っかかっている人が多いからだと思いますし、私もそこが気になって今のところ購入には至っていません。そこでどうすればきちんとした計算ができるか教えてほしいと思ったのです。だいたい３割増しかなあ？（坪単価５００万だと実質的には６５０万）というのが私のざっとした計算ですが557だともっと割高なようで実際はどうでしょうか。

なお有益な情報としては、１期の売れ残り先着順がなかなかはけないので２期は２月以降に先延ばしらしいですが、２期はもともと購入希望もつかなかった物件なので１期よりさらに苦戦しそうなため（１期は購入希望がついたとこだけ出したのにキャンセルなどが多くて先着順になっているそうです）、小出しにしたりすることを考えているようです。

[563: 匿名さん／おじさん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[564: 匿名さん]

世田谷が自宅で、池袋と青山、麻布にマンションを所有、那須に別荘がある我が家と一緒ですね。
違った環境で気分転換するのっていいですよね。
うちは子供の大学の近くに所有していますが。

[565: 匿名さん]

こんなオフィスビルの下層に押し込められたような物件のどこが良いんでしょうね？買ってる人が桁違いの資産家というのは理解できますが、私は普通の検討者ですので。自分の目線では、価格に見合う価値が感じられませんでした。

[566: 匿名]

私は虎ノ門/環状2号線に興味があります。

[567: 匿名さん]

諸費用込みで考えると分譲価格の３～４割増なのでべらぼうに高い物件ではありますね。
固定資産税の高さにはさらにびっくり。
トランクルームと駐車場の高さにもびっくり。
毎月数十万、森ビルに支払い続けるシステムになってます。

その割に低層で、眺望開けるのは東向きだけだし、微妙だなあ、と感じました。
１期ですでに苦戦しているのもわかります。
どうせ毎月数十万森ビルに払うなら環状線待つ人は多いでしょうね。あそこは高層が住居になるようです。
ただ周りが殺風景ですよねえ。あっちも微妙だなあ。

宣伝おじさんの長レス・絶賛レスにもかかわらず、１期で先着順物件がぞろぞろというのは悲しい。
遅くて年初と言われていた２期も２月以降らしいのでゆっくり。
宣伝おじさんはもういいから、有益な情報ください。

[568: 物件比較中さん]

虎ノ門/環状2号線物件の販売はいつ頃になるのでしょうか？

[569: 匿名さん]

宣伝おじさん！
住民しか入れないスペースから撮った綺麗な写メ載せてください。

[570: 匿名]

同じく完成売りなら、2014年の何月かですよね。

[571: 匿名さん]

宣伝おじさんは白金のモデルルームに出勤してるんだね
お勤めご苦労さん

[572: 匿名さん]

眺望はどこもイマイチ。まともなのは南東角部屋、北西角部屋高層くらい。
他のタワマンと比べたら悲しくなるレベル。
眺望狙うなら環状線でしょ。

北　正面にマンション。後ろにオークラ。高層は多少抜けるかも。北西角部屋高層は良いが高い。
東　抜けてはいるが汚い雑居ビルが並ぶだけ。再開発の可能性も。高い割に冴えない眺望。
南　横に高層ビルが壁のようにそびえる。安いだけが取り柄。南東角部屋は良いが高い。
西　そこそこ開けてるが周りはビルだらけ。きれいなビルが多いのが多少の救い。

宣伝おじさんは南の狭い部屋の購入者？地権者？

[573: 匿名さん]

いつの間にか１期２次が売り出されてるぞ

[574: 匿名]

何だか裏をかかれたみたいな変な言い方ですね(お仕事ですか)。HP見れば判るけど、登録は昨日でした。記憶違いでなければ、確か2億の部屋だったと思います。HPトップと物件概要ページに出てた。今はトップだけのようですが。

[575: 匿名さん]

>>574
さすがお詳しい。
HPにないということは一瞬で出て一瞬で売れたということですが・・・なるほど・・・

[576: 匿名さん]

そろそろ決算期末ですからね、仲間内でグルグル飛ばして

[579: 匿名さん]

ちょっと不便な場所だよね、ららぽやビバホのような利便性の高い施設も無いし。。。

[580: 匿名さん]

本当に価値ある物件ならば宣伝おじさん＜ごとき＞が頑張らなくても右から左にすぐ売れるさ

[581: 匿名さん]

おじさん、南側の狭い部屋の居心地はどうですか？

[582: 匿名さん]

公式サイトで間取りみれるようになったね

[583: 匿名]

第2期の予告も出ましたね。

[584: 匿名さん]

検討できる値段じゃありませんが、8億円の部屋ってお風呂が三つもあるんですね。
もう売れてしまった13億の部屋は４つくらいあったんでしょうかね。

[585: いつか買いたいさん]

あのおもてにある
NHKのプレミアム８のマークみたいなモニュメント
なんとかなりませんかね

[586: 物件比較中さん]

あの水周りの仕様は？
もったいないですね

[587: 匿名さん]

宣伝おじさん、南側の狭い部屋の購入者だと指摘されたら、途端にいなくなりましたね。

売れ行きはアベノミクスでだいぶ良くなったようですが。

[588: 周辺住民さん]

こちらのイルミネーションは本当に目立ちますね。
赤坂在住ですが、うちから見える中で一番目立ってます。

[589: 匿名さん]

一期の売れ残りも含め二期は一気に売れたみたいですね。
まあ割安といえば割安な物件ですからね。

安い部屋しか買えないのに大自慢の宣伝おじさんが哀れでした。

[590: 匿名さん]

すごいですね、ここは。私などは到底購入できませんが、間取りマニアなので
ついつい見入ってしまいます。
310Aタイプはリビングダイニングが54畳、トイレが4つ、お風呂が3つ、
ライブラリーまでついているんですね。一体どんな人が住むのやら・・・。

[591: 匿名]

仙石山は静かで好きです。来年、虎ノ門ヒルズからの天空ビューを見てみたいとは思う。

[592: 匿名さん]

この辺りも再開発で凄く綺麗になっていることは認めますが、
如何せん、高層ビルが建ち過ぎですし、サラリーマンが多すぎて、
息苦しいですよね。

子供が遊べるような、広くて・綺麗で・大通りから離れている
公園も、近くにはないですし。ミッドタウンは近いですが、
あそこも、広くて気持ちいいけど、子供の遊び場としては、
ちょっと物足りないよね。

で、結論として、やはり湾岸再開発エリアだと思うんですよ。
この解放感、整然とした街並み、利便性、職住を上手く切り分けた
開発、どれをとっても、この辺りに引けを取らない・あるいは上回って
いるのに、リーズナブル。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/293374/res/872-951
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/304102/res/15-111

[593: 匿名さん]

５９２／湾岸宣伝さんへの回答：どこかのスレでこういうのがのってたので参考にして下さい⇒

「豊洲の方がおしゃれで快適なアーバンリゾートライフが送れると思う。
しかも富裕層が多いので町全体がお上品。小学生もレベルが高い。」って理解不可能ですね。
その理由はどうしてかと言うとこの歴史的で由緒ある地名が理解できないなんて田舎っぺ？
付近にはＢＳの石橋一族ほか一流著名人が軒を並べている。埋立地の豊洲なんて津波で潮に
つかりそう低地及びパンピーと諸大名が屋敷を構えた麻布の高台及びセレブとを比較する事
自体が身の程知らずの田舎っぺですね。

超一流ﾏﾝｼｮﾝの定義をお報せします（経済誌及び住宅雑誌からの集積）
＊山手線内側
＊最寄駅徒歩１０分以内＊周辺より絶対的（相対的ではダメ）高台に立地
＊付近に老舗一流ホテルが有る＊付近に大使館が有る＊付近に政財界の大物が居住
＊デベは一部上場（それに類する）企業＊他にも末節的な要件が有りますが概ね以上が
超一流マンションの絶対必要条件です。
チェックリストでご評価ください。
⇔　以上です。チェックリストでご評価された結果はいかがだったでしょうか？

[594: 住まいに詳しい人・おじさん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[595: 住まいに詳しい人・おじさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[596: 匿名さん]

宣伝おじさん、他のスレで必死に仙石山の宣伝してましたね。
安い部屋しか買えない人に限って自慢するんだね。

[597: 住まいに詳しい人・おじさん]

↑又、マイナー君、極度な邪推、暴言を吐いているな。「他の・・・」も間違っているし、「安い・・」も私の部屋の特定（マイナー達は私の部屋を間違っている）も出来ていない上に、安い、高いは購入してから言って貰いたいな。こういう次元の応酬は、面白半分でやるのもいいが、内容と品が無いのでここで私は止めにする。それと是から出張準備に入るので中断する。

[598: 物件比較中さん]

いまどきカッシーで自慢されてても（笑）
とういうかブランドを書くこと自体、場の雰囲気にあっていないということを
理解されていないみたい。書き込み自体が気持ち悪いです

[600: 匿名さん]

宣伝オジサンの、カッシーナはまだぎりぎり許せるとしても、アルフレックスで笑った。
ここ買う人はB&Bとかドリアデでしょう。

背伸びして一番狭い安い部屋買って、朝から朝まで大宣伝。
かえって逆効果だったみたいだけどね。
宣伝オジサンがいなくなってから物件は売れるようになった。