アークヒルズ仙石山レジデンス（虎ノ門・六本木地区第一種市街地再開発事業）

[マンコミュファンさん]

都市再生緊急整備地域内に位置する地上47階建ての複合ビル“アークヒルズ仙石山森タワー”。低層部分に住宅が整備されますが、その一部が分譲されます。400平米超の住戸もあるなど庶民にはため息ものですが、情報よろしくお願いします。

公式URL：http://www.hills-sengokuyama.com/shinchiku/C1102001/
着工についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2009/10/200910071330000017...
名称決定についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2012/03/201203291200000023...

≪全体概要≫
所在地：東京都港区六本木1-113-40、虎ノ門5-18-206（地番）
交通：南北線六本木一丁目駅から徒歩4分、日比谷線神谷町駅から徒歩6分
総戸数：243戸（うち販売対象80戸）
間取り：1Bedroom～5Bedroom（総販売戸数に対応）
面積：56.34～416.55平米（総販売戸数に対応）
竣工：2012年8月上旬予定
入居：2012年11月下旬予定

売主：森ビル
設計会社：山下設計、大林組
施工会社：大林組

【公式URLを修正しました。2013.3.19 管理担当】

[520: 入居済み住民さん]

６戸が多数？
隠れてるページはいつもの三井扱いの物件概要から販売住戸一覧に至る通常の経路。
管理費・諸経費も膨らまし過ぎ、７万円台から２４万円台、正論を書くといつものごとく駐車場、租税公課、スパ利用料金まで含めてのすり替え論法、もうウンザリです。

大人しくはなりましたが、いつものパターンの嫌がらせです。
刑法の信用毀損罪、業務妨害罪に該当します。
素人には手を出せない・普通の人には厳しいでもアウトです。

告訴により裁判所から発信者情報の開示要求が可能です。
それから他の方の指摘にあるように名誉毀損罪もありますよね。

削除を教訓に大人しくしても目的（不明ですが）・行為に変化はなく、やはりアウトです。

[522: 匿名]

三井のページ見ても間取り図出ないんだけど、資料請求しなきゃ見れないの？

[523: 匿名さん]

ついに宣伝おじさんが脅し始めたよ。

再開発という名の下に巨大ビル建てて、申し訳程度に緑化して誤魔化し、周辺環境を台無しにして置いてよく言ったものだ。

意味不明なオブジェおくスペースがあるなら、樹の一本でも植えればいいのに。

[524: 匿名さん]

何が名誉毀損なのやら。
ここを買うくらいの人なら他に実物資産金融資産を多数持って投資家マインドもお持ちなはず。
資産家というものは株式などの相場が低迷し先の見通しが最悪な時に買い集めて資産を増やすものですよ。
エンパイヤステートビルディングも完成した時は不況の最中で、エンプティステートビルディングと揶揄されたが、
その後ニューヨークの摩天楼の象徴的物件になりました。
仙石山レジも将来東京都心の象徴として羨望の的になるやもしれません。
総悲観は買いと言いますから、掲示板の書き込みなどにヒステリーを起こさず、淡々と他の部屋も買い増すのが
資産家の採るべき姿勢です（笑）

[525: 宣伝おじさん]

５２３君へ：僕こそ当初、自称した真の宣伝おじさん（の一人の内かな？）です。君、邪推も程々に、間違う事なかれ。５２０さんに替り立証しておきます。∞を嫉んではいけないね。あのスペースには必要不可欠で樹木もﾌﾛﾝﾄ面にはあの程度がﾊﾞﾗﾝｽかな？
ついでながらｲﾙﾐﾈｰｼｮﾝもシャープ且つ上品で副次的には明るさも提供しててＧｏｏｄ。
５１９君へ：君もかなりの虚言癖と嫉み屋だね。２～３０万なんてどこまでの費用を包含しての数字ですか？「多数の一期の先着順」の表現も誤認への誘導表現でヨロシク無い！物事は公明正大で堂々とあらねば情報公開になりませんヨ。
他の方へ：欠番がありますよね。これは余程の虚言か暴言か野卑な表現、内容だったのでしょう。反省されよ！
私は宣伝おじさんながら、決して利益関係者ではありません。嘘を平気で言う人と、マナーが悪い人が小さい頃から嫌いだったおじさんです。

[526: 匿名さん]

宣伝おじさんさん、黙って複数戸購入するのが一番の宣伝だよ

[527: 匿名さん]

ここは、江戸の森が再現されているそうなのですが、どこにありますでしょうか？探したものの、森はおろか、樹がそれなりにまとまって生えているところもなかったのですが。
あと、大ケヤキ広場というのがあるそうなのですが、これも見当たりませんでした。普通のケヤキが生えた小さなスペースはありましたが。
購入者しかわからない感じでしょうか？

[528: 匿名さん]

当社比ってやつじゃないかな。比較対象が森だけに。

[529: 宣伝おじさん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[530: 匿名]

本当の宣伝おじ様、贅沢な使い方をなさる実需不動産を多数お持ちのようで資産家ですね。うらやましいです。

[531: 匿名さん]

>>506>>517
返レス有難うございます。
休みが明けたら忙しくって、なかなか来られずにいました。
展望回廊は外なんですね、長居は厳しいかも。
赤坂TRは夜はお酒も出ます。
高さは仙石山には及びませんが、最上階がラウンジで東西南の三方向が空いているので、迎賓館以外のスポットは室内から見えたかな。
仙石山は高層階にレストランがあれば最強なのに、どうも低層階にしかないらしいのが残念でなりません。

[532: 宣伝おじさん]

５１７さんの「居住用はエントランスも淋しいし、廊下にも人の気配がなく、はっきり言って、なんでここを買ったのかわかりません。親ですけど。」に対し、私は全く逆の考えです。内見会の初インスピレーションで寧ろこの点を高く評価し即購入の大きな要素の一つにしました。人それぞれなので否定的な発言は寛容に願うとして、考えてもみて下さいよ。殆どのﾏﾝｼｮﾝは高い土地代に縛られて部屋数と部屋スペース確保に汲汲とした結果ｴﾝﾄﾗﾝｽに面積を割くなんてどこもできず（億ｼｮﾝでもできにくい）チマチマしたスペースでしょう？天井も高く、広々と静やかで高級ホテルなみですよ。ﾏﾝｼｮﾝは共同住宅ながら、ここはｴﾝﾄﾗﾝｽや廊下がゆったりし、一人当たりのｽﾍﾟｰｽをとれるが故に結果的にザワツイテ、顔合わせて、すれ違ってをしなくていいなんて、最高の贅沢でしょう。宣伝の積りは全く有りませんよ。飽く迄も私の美意識です。他にも言いたい事が多々ありますが時間と紙面の関係でおいおいその都度考えを投稿させて頂きます。

[533: 匿名さん]

いくら宣伝おじさんが２４時間体制で仙石山を絶賛しても、１期の先着順がたくさん出ている状態じゃ説得力ないよ。
他のタワマンで１期ですでに先着順が出てるとこって少ないでしょ。
宣伝おじさんは資産家だそうだから、そんなに素晴らしいと思うなら、残りの先着順を買い占めたら？
そしたらHPには「１期完売！」と出て、人気が一気に上がるかもしれないよ。やっとのことで２期も出せるかもしれないし。

[534: 匿名]

2期なんて、ホントにあるんでしょうか。昨秋の販売時には、2期未定又は無いかもしれないと聞いた気がします。まあ何れにしても、残りは概ね2ベッドルーム以上、しかも(レジの)高層階のはずだから、私には手が出せない物件ばかりでしょうが。

[536: 宣伝おじさん]

５３４さんへ：２期の販売計画はいろんな意味で微妙だと思われます。もし販売するとなると今のところは、やはり超高額物件になる可能性が高い様です。私が収集した情報と私見を混えますと／何故ならば：森ビルは１期の途中、売り出しが好調だった為に手持ちの賃貸物件（広さも価格も手頃な部屋）も供出したぐらいですから、計画上の放出物件は数限られている居る様です。今は、計画/対策をｹｰｽｽﾀﾃﾞｨしていると思われます。景況感と消費税含みで行けそうだと判断すればある程度の放出もあり得ますし、否なら賃貸へ回すでしょう。建前上（社会責任上）、もし供出しても当然戸数は少ないし、その時は当然ながら２期も高倍率抽選となるでしょうね。又、宣伝しちゃいました。有象無象君たち、わかるかな～この情報収集力と経済分析力。おじさんは明日から北陸（蟹三昧）～大阪（フグ三昧）への出張で帰京は週明けになるから、その時はインテリゼンスなコメントを待っています。くれぐれも幼稚語コメントはお控え下さい。

[541: 匿名さん]

私はこの辺りがすきで、丸の内に張り合えるオフィス街にして欲しいと思っています。というか、開発の方向性はうまく行っていると思うので、今後の再開発の際も、高層＋緑のスペースという方向性を貫き、また、強化し、ビルだけではない、素敵なオフィス街にして欲しい。それは、森ビルの悲願でもあると思っているのですが。

[542: 匿名さん]

最寄り駅の六本木一丁目からも神谷町からも高低差ありすぎじゃないか
オフィス街としては発展しないよ

[543: 宣伝おじさん]

私も５４１さんに総論で同感です。５４１さんは「今後の再開発」においてと仰っているので、コンセプトと設計力さえあれば高低差なんて問題外であり、今後においても継続的に素敵なオフィス街の現出は可能と思います。何故ならば、港区では三菱、三井が絶対に及ばない（その理由は敢えて述べませんが）再開発の雄の森ビルですから、期待していいと思います。　今後再開発が計画されているのは現レジデンスの南エリアです。森マジックでどのように変貌するのか楽しみですね。更に、個人的には職住近接で、自然溢れる、空間を保った落ち着きのある街の演出を森ビルさんには期待したいですね。

[544: 匿名]

まだまだ先の話でしょうが、私も仙石山の隣接地には期待しています(以前も述べました)。エリアマネジメントというのでしょうか、これまでのヒルズ達に加え、仙石山･隣接地、環状2号線PJ、六本木五丁目などが実っていったら、更に魅力ある独特なエリアになっていくはずです(森ビル考えるグランドデザインに近づいて行くのかもしれませんね)。私は森の社員でもデベの社員でもありませんが、信念に基づいた辛抱強い都市再開発の取組を評価していますし、色々問題はあるかもしれませんが、私は今後とも期待しています。こういうことを書くと、またぞろあの方のあれが始まるかもしれませんが。また1戸売れ、残り５戸みたいです。

[549: 匿名さん]

購入検討スレなのに、購入について議論してる人ぜんぜんいないじゃん。

[550: 物件比較中さん]

「宣伝おじさん」のせいで逆効果！

[551: 匿名]

ここってとっくに終わっている物件じゃないの？まだ売れ残っている？

[553: 匿名さん]

本当に金持ちの人は自分で金持ちだって豪語しないでしょ。
このスレは見てておもしろい。

[554: 匿名]

本当に〜な人は…というフレーズがとても好きなんですね。

[555: 匿名さん]

ここの所、物件情報や業界情報が全く寄せられていず、レベルの低い内容ばかりです。何の役にも立たない、情報無しの方は登場資格無しだと思うし、意見出尽くしならそろそろ終わっても？。

[556: 匿名]

そもそも住民の方は住民スレッドに行くべきでは？

[557: 匿名さん]

一方的な絶賛自画自賛レスばかりでまともな人はみんな遠ざかってしまいましたね。
販売から聞いた情報によると、分譲予定物件のうち購入希望が出たものを中心に１期に出したものの、
諸経費が高いことや完成物件ゆえ支払時期が早いことでキャンセル＝先着順が多く出て、
それがある程度はけるまで２期は出せないということです。

分譲単価はともかく諸経費が通常の分譲物件に比べて以上に高いのが苦戦の要因だと思いますが、
皆さんはどうそこを計算されていますか？　ここで出ていたSAION桜坂はここより単価はもっと安いですが、
やはり諸経費のせいか売却に苦戦していまだ売れ残っているようです。

過去レスで具体的な数字が出ているのがあったので下記に貼りました。他で計算されている方がいらしたら教えてください。
私の計算でも通常の分譲に比べて３割増しくらいかな？という感じです。無意味で抽象的な絶賛レスは住民すれでどうぞ。

>>
通常の分譲と大きく異なるのは皆様の指摘のとおりだと思います
月別で通常のマンションに比べてここが高い分を計算した方が良い詳しい人に言われました
考えているのは１億超のところです。比較の対象にしたのは赤坂タワーレジデンスなどです。

管理費＋修繕費で　＋５万円（月）
固定資産税で　＋２万円（月）
共有施設使用料や駐車場の割高分で　＋１．５万円

月８．５万円　余計にかかります。
これは、年間で　１０２万円　余計にかかります
３０年間で　３０６０万円
５０年間で　５１００万円　余計にかかります

金利もあるので一概に計算できませんが、１．２億円の物件だと、だいたい４割くらい上乗せされるイメージです
以前に、ここは２～３割程度の上乗せがあるとレスされていた方がいましたが、どう計算されたのでしょうか？

[558: 匿名]

また同じ話の繰り返しか。

[559: 匿名さん]

５５８さんの仰る通り。なんか内容が似てるあーと私も思い遡及したら、４２１で同じ事を投稿していますヨ！。計算が明らかにオカシカッタ？⇒間違っているのでは？。管理費修繕費が＋５万とは他所が０って？事は無いでしょう！だって仙石山はたかだか確か５万ですけど。この管理費５万は高級住宅地では普通だよ？今日は酔っているので細かい分析は後に回しますが、議論は正直に！誤認誘導なし！のフェアーでいかないとダメ！！

[560: 匿名さん]

559の宣伝おじさんｗ
今日は匿名さんになったんですね。
変なところでいつもカタカナ使うので分かりやすい。

[561: 匿名さん]

ベースを間違うと後々の乖離が大きくなるので、５５７さん、も少し情報を集積し、精度を上げてご提案下さい。

[562: 匿名さん]

559さん

管理費修繕費が仙石山で月５万円って、559さん（もしかして宣伝おじさん？）はよっぽど狭い部屋を購入されたんですね。
南側の狭い部屋でしょうか。

557は、ここでの議論を、具体的な数字ベースに戻すために過去レスを貼ったものですが（そう書いてますよね）、私も100平米超の部屋を検討していましたが、管理費＋修繕費は１０万円弱でした。赤坂タワーレジデンスなどだと、同じくらいの広さで管理費３万円＋修繕費１万円＝４万円くらいですから、管理費＋修繕費で仙石山が他のマンションより５万円くらい高いのはおかしくない試算だと思います。

仙石山で一番狭い部屋だと管理費＋修繕費は５万くらいかもしれませんが、その分、同等の他のマンションも低くなりますし、ベースとなる分譲価格も安くなる（8000万くらいでしたか？）ので、割増の割合は変わらないはず。こういう算数、わかりますか？

結局、SAION桜坂もそうですが、賃貸中心のマンションだとデベがその後も管理を続けてそこで利益を出せばいいので、分譲の価格に比べて管理費や修繕費が大幅に高くなるのは事実でしょう。分譲中心のマンションだと、デベは売るときにすべての利益を回収しなければなりません。SAION桜坂など分譲価格だけを見れば檄安物件だったのにいまだに売れ残っているのは、管理費＋修繕費の割高部分を換算すると、決して安くはないという結論に達した人が多かったからだと思います。

仙石山は分譲価格ですでにかなり高いですが、管理費や修繕費も同等の分譲マンション（タワーレジデンスなど）に比べて大幅に高いので、そこを加算しないと他の分譲マンションと対等な比較はできないでしょう。（まともだった頃の）このスレでもその点の指摘が多かったですが、私が専門家に相談したときもそう言われました。中古物件でも、管理費など諸経費が高いマンションは売れないそうです。

このマンションで希望住戸のみを出した１期がまだ売れ残って、先着順物件のダイレクトメールを方々に送っているのは、やはり管理費など諸経費に引っかかっている人が多いからだと思いますし、私もそこが気になって今のところ購入には至っていません。そこでどうすればきちんとした計算ができるか教えてほしいと思ったのです。だいたい３割増しかなあ？（坪単価５００万だと実質的には６５０万）というのが私のざっとした計算ですが557だともっと割高なようで実際はどうでしょうか。

なお有益な情報としては、１期の売れ残り先着順がなかなかはけないので２期は２月以降に先延ばしらしいですが、２期はもともと購入希望もつかなかった物件なので１期よりさらに苦戦しそうなため（１期は購入希望がついたとこだけ出したのにキャンセルなどが多くて先着順になっているそうです）、小出しにしたりすることを考えているようです。

[563: 匿名さん／おじさん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[564: 匿名さん]

世田谷が自宅で、池袋と青山、麻布にマンションを所有、那須に別荘がある我が家と一緒ですね。
違った環境で気分転換するのっていいですよね。
うちは子供の大学の近くに所有していますが。

[565: 匿名さん]

こんなオフィスビルの下層に押し込められたような物件のどこが良いんでしょうね？買ってる人が桁違いの資産家というのは理解できますが、私は普通の検討者ですので。自分の目線では、価格に見合う価値が感じられませんでした。

[566: 匿名]

私は虎ノ門/環状2号線に興味があります。

[567: 匿名さん]

諸費用込みで考えると分譲価格の３～４割増なのでべらぼうに高い物件ではありますね。
固定資産税の高さにはさらにびっくり。
トランクルームと駐車場の高さにもびっくり。
毎月数十万、森ビルに支払い続けるシステムになってます。

その割に低層で、眺望開けるのは東向きだけだし、微妙だなあ、と感じました。
１期ですでに苦戦しているのもわかります。
どうせ毎月数十万森ビルに払うなら環状線待つ人は多いでしょうね。あそこは高層が住居になるようです。
ただ周りが殺風景ですよねえ。あっちも微妙だなあ。

宣伝おじさんの長レス・絶賛レスにもかかわらず、１期で先着順物件がぞろぞろというのは悲しい。
遅くて年初と言われていた２期も２月以降らしいのでゆっくり。
宣伝おじさんはもういいから、有益な情報ください。

[568: 物件比較中さん]

虎ノ門/環状2号線物件の販売はいつ頃になるのでしょうか？

[569: 匿名さん]

宣伝おじさん！
住民しか入れないスペースから撮った綺麗な写メ載せてください。