アークヒルズ仙石山レジデンス（虎ノ門・六本木地区第一種市街地再開発事業）

[マンコミュファンさん]

都市再生緊急整備地域内に位置する地上47階建ての複合ビル“アークヒルズ仙石山森タワー”。低層部分に住宅が整備されますが、その一部が分譲されます。400平米超の住戸もあるなど庶民にはため息ものですが、情報よろしくお願いします。

公式URL：http://www.hills-sengokuyama.com/shinchiku/C1102001/
着工についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2009/10/200910071330000017...
名称決定についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2012/03/201203291200000023...

≪全体概要≫
所在地：東京都港区六本木1-113-40、虎ノ門5-18-206（地番）
交通：南北線六本木一丁目駅から徒歩4分、日比谷線神谷町駅から徒歩6分
総戸数：243戸（うち販売対象80戸）
間取り：1Bedroom～5Bedroom（総販売戸数に対応）
面積：56.34～416.55平米（総販売戸数に対応）
竣工：2012年8月上旬予定
入居：2012年11月下旬予定

売主：森ビル
設計会社：山下設計、大林組
施工会社：大林組

【公式URLを修正しました。2013.3.19 管理担当】

[427: 匿名]

で、結局、皆さん、どこを買ったんでしょうか。

[428: 入居予定さん]

私はここの環境、設備、施設、構造、安全性、利便性、スペース、品格、ステイタス等　どれをとっても当代超一級だったので
長期に自らが住む為に選びました。　私は是までにマンション購入とその後の賃貸や売却をそれぞれ経験していますが、自らが厳選した物件であれば将来、生活の変化で賃貸しようと売却しようとそれなりに好結果が得られるものと経験に基づき確信しています。税金については私企業の森ビルではなく公が決める事で、高い事はざっくり言うならば総合的品質が良質/超一級品の証明ではないでしょうか。

[429: 匿名さん]

最近、中古が値を下げているので、管理費・修繕費のことを考えれば、赤坂タワーレジデンスあたりの方がはるかに割安になっていますね。あそこは森ビル管理なのに管理費など激安ですね。
駐車場が住民所有かどうかとかが効いてると思います。

すぐそばの虎ノ門タワーレジデンスはもっと安くなってますね。

仙石山が赤坂タワーレジデンスに勝てる要素ないと思います。
仕様も、眺望も、ブランドも、共有設備も。
なんで上層階を住居にしなかったのかなと思います。

ジムがよっぽど好きで、さらに毎月何万円かのお金と１回あたり１０００円を森ビルにお布施して良い人はこっちですね。
そうなると毎月諸経費だけで２０万円以上取られて、賃貸に住んでる感覚になるでしょう。

[430: 匿名さん]

平河町も完工して何年も経ってるのにいまだに売りがたくさん出てるし、こちらも１期ですでに先着順が多数出ているようですし（HPに出ていない先着順がいくつも送られてきました）、森ビルは苦労してますね。やっぱりここまで諸経費が高いと皆さん敬遠してしまうのでしょう。

[431: 入居予定さん]

仙石山の大多数の部屋を占めた一億円前後の価格帯には希望者多数で抽選となりました。バブルの頃と異なり最近では珍しいケースです。４３０さんの話が事実だとすれば、（言うまでもなく）ごく一部の高価格帯のケースでしょう。恐らく大変床面積が広くて当然数億円の高額な物件だと思われます。そういう価格帯であれば諸経費が云々ではなく、単純に価格が高額ゆえに取得できる人が限られてくるという当然な結果だと思われますね。森ビルが苦労しているかどうかは別にして、一般的にはそうそう簡単に右から左に処分されるケースで無い事は簡単に想像できますがね。このレスで云々せずとも、イワズモガナと思いますが・・・？

[432: 匿名さん]

誰がなんと言おうと、結果的に、１期でこれだけ先着順が出てしまった物件はそうはないよね。
販売センターに問い合わせるとホームページに出てない売れ残りをいくつも紹介してくれるよ。
平河町もまだ売れ残ってるし、そんなに戸数多くないのに、中古に新築流れと思われる物件が多数出ているね。
森ビルの物件は価格よりも諸経費の高さがマイナスになってると思うね。
分譲なのに月２０万も管理費修繕費や税金などを支払ってたら、よっぽどの金持ちしか維持できないよ。
駐車場やジムやトランクルームも払ったら、月３０万超えちゃうよ。
ある意味、それで貧乏人をスクリーニングできるのだから良いのでは？
でもその割にここの仕様は賃貸なのでかなり低いのがミスマッチ。
（平河町は内覧してないけど、同じ賃貸でも仕様はここよりだいぶ高かったようだね。）

[433: 匿名さん]

諸経費や修繕費で月２０万、３０万払うくらいでひいひいするリーマン層にはここは縁がないということ。

仕様は賃貸なのだから低いのは当たり前。平河町は例外。
高い仕様を求めるなら隣のパークコートか、今度できるパークマンションを買えば良い。

[434: 匿名さん]

＞そうなると毎月諸経費だけで２０万円以上取られて、賃貸に住んでる感覚になるでしょう

そのとおり。　ここは区分所有権ですが実質は賃貸のようなものです。
長く住むつもりなら、将来は管理費や管理規約が管理組合の総会で変更されることも考慮しなくてはならないが、
その時大口の所有者＝Mビルの都合の良いようになるのは明白ですね。
それなら、いっそ定期借地権のマンションを買ったほうがましですよ。

[435: 入居予定さん]

４２８さんに同意です。

管理費も確かに高いですが内容も超一流です。先日カーテンの採寸で部屋に行きましたが、駐車場のスタッフが私の顔を覚えていて、「先日は契約駐車場の入庫確認を行いましたが、本日は時間貸の駐車場で宜しいのですか。」と問われたり、入館するとメッセージが表示されるのは他の森ビルレジデンスと同じですが、フロントに行くと部屋番号と名前を告げなくとも用件が済みました。引越前の為、入居届と写真は未だ提出しておりません。住戸内の設備説明の一度で顔を覚えているのです。
以前住んだことのあるレジデンスでは写真で覚えていると思っておりましたので恐れ入った次第です。

設備面でもセキュリティーキーによりエレベーターは住戸階しか停止しないのは常識ですが、エレベーターが呼び出されれのは知りませんでした。最近のものではあるのかも知れませんが待ち時間が少なくて感激でした。エントランスからエレベーターホールに付く頃に丁度到着でした。当然に入館管理もされているため、カーテン業者採寸の僅かな時間にフロントから内線がありました。

部外者が平気で入館出来るマンションが多い中、この管理内容で管理費が高いとは思いません。金額だけの比較ではなく内容を勘案した場合に充分に見合うものです。

[436: 匿名さん]

部外者かんたんにはいれるよ。六本木ヒルズとかひどいじゃん。

[437: 入居予定さん]

４３６さん：「部外者かんたんにはいれるよ。六本木ヒルズとかひどいじゃん。」⇔　私は引っ越し前の購入者なので何度も伺っていますが、簡単には入れませんよ。そんなマジッシャンみたいな事ができるなら教えてもらいたいですな。口から出まかせ、虚偽の発言をしたらいけませんよ。それとこの投稿欄では六本木ヒルズの事を評価しているのではないので、話の飛躍／すり替えも甚だしい！例を述べられるならも少し、頭（論点）をクリアーにして参加された方が良いと思われますヨ。

[438: 入居予定さん]

諸経費が２０万円等々で高いの安いのとか、定期借地権とかを口にされるとかは、失礼ながら言わせて貰うと、この仙石山を購入／居住する資格者（レベル）の話ではないように思われます。資格にほど遠い方達のレベル評価は、元々、論点／評価の基準が異なっているのでどこまで行っても議論が噛み合うようには思えませんね。仙石山を購入する方達は諸経費、修繕費がその程度になると言う事を充分認識／容認して契約している訳ですから、後講釈は必要無いんですよ。

[439: 匿名さん]

>長く住むつもりなら、将来は管理費や管理規約が管理組合の総会で変更されることも考慮しなくてはならないが、
>その時大口の所有者＝Mビルの都合の良いようになるのは明白ですね。

ここが不安なところです。
以前にアークヒルズの住居棟が売りに出されていましたが、「３００万の修繕費の支払いが近日中に必要になる」といった条件が書かれていました。そういった決定も森ビルの意向で簡単にできてしまうはず。
きちんと管理や修繕をしてくれるのは良いのですが、賃貸物件の場合、賃貸フロアを中心に、通常の物件より過剰に修繕を行ってしまう可能性があります。

[440: 匿名さん]

契約・支払いを済ませて入居を待つばかりの人が、何故こうまで他人の意見を気にされるのか謎です。
ご自分の見識に従って購入を決断されたのだから、泰然と構えていればいればよいのに。

まさか高層階の眺望抜群のオフィスを支える中低層の住居フロアという森ビルの肥やしになる覚悟が揺らいできたのですか、
ハハハ

[441: 匿名]

いや、反応するのは、やたらにネガする輩が多いからでしょ。

[442: 匿名さん]

せっかくここの分譲買っても毎月３０万も諸経費で払わされるなら、最初から賃貸で借りた方がいいんじゃね？
賃貸の方が節税しやすいしさ。

[443: 住まいに詳しい人]

実はここを買う予定だったんだけど、
個人的な好みの問題で、住所が虎ノ門から
六本木に変わってしまったことで、それだ
けで止めました。住所に風格あったのにチ
ャラいイメージになって本当に残念でした。

[444: 入居予定さん]

賃貸と分譲では、システムやルールや諸条件、いわゆる、契約内容がそれぞれに異なります。賃貸なら契約解除時に現状に復する義務が契約条件ですから、住み方の行儀が悪かった場合は現状復帰の費用がそれなりに発生する事は当然の帰結であり、ヒルズ側も契約内容に沿ってせいせいと履行したまでと思います。表面的現象だけを論じ、プロセスや内容を吟味せず論じる事は非常に片手落ち。ナンセンスだと思います。更に付け加えますと、仙石山レジを評価する際には分譲と賃貸を区別して論じないと論点が混同し且つ散漫になるので論評としてはお粗末の批判を招きます。

[445: 入居予定さん]

自らが居住する建物の購入をいかに評価し、判断するかのファクターとして住所（町名）で判断するなんて言わせて貰うとお粗末の極みですね。もっと本質的な要素で判断しないと、あまりにも・・？。こんな方を何と言っていいのか？言葉が出ませんが個人の能力評価はしたくありませんがウ～ン？です。

[446: 入居者]

まあまあ、好き嫌いの個人感覚が理解できなくても、個人批判は止めませんか。虎ノ門の住所が風格あって大好きで、他方、六本木住所がちゃらい？とかで物件購入を断念する決定的要素になる程に嫌いな方も、世の中にはきっといるんでしょう。仙石山の地番は六本木と虎ノ門にまたがってますがね。何というか、虎ノ門･新橋方面が好きで、六本木･麻布台方面が嫌いでも、別に良いじゃないですか。僕は、その好き嫌いは全く理解できませんが。

[447: 入居予定さん]

私が居住／所有している白金は奇数町名と偶数町名があり、知る人のみぞ知る天と地の違いがあります。偶数町名は丘の上の高台が大半を占め、奇数町名は全部が低湿平地部となっており、その地域の雰囲気や住んで居る人達の職業、居ずまいに至る迄、大きな差（数例上げると伊吹さん、盛田さん、竹中さん等が居住）があります。以前から白金偶数丁目同様に評価して、この度併せ所有する事にした六本木にしても１丁目から○丁目まであり、各々に歴然とした地域の差／特徴があります。人に問われたならば、「六本木は六本木でも仙石山レジはアメリカ大使館を初めとする各国大使館やホテル大倉、ｻﾝﾄﾘｰﾎｰﾙや桜坂の上部に位置し、緑溢れる高台のロケーションです」で十二分に納得が得られるでしょう。

[448: 匿名さん]

あーこりゃたしかにチャラいわ

[450: 匿名]

欲しくても買えない人のレスが多いですね。
検討していないなら来なければいいのに（笑）

[451: 匿名さん]

なんで虎ノ門のままにしなかったのかね？

[452: 匿名さん]

どこに住んでいるの？って聞かれた時に虎ノ門だと東京の人（もしかしたら神奈川や千葉の人も）しか分からないけれど
六本木なら日本中の誰でも高級なところって分かるからじゃないんですか

[453: 匿名さん]

事件も多い繁華街のイメージではありますが。

[456: 匿名]

452さんとかの意見だとマンションの名前もアークヒルズ六本木とかにしないと、仙石山なんて東京に住んでる人でもどこそれ？な人が多い気がしますね。

[457: 匿名さん]

あえて仙石山って名前にすることで453の人が言うような繁華街のイメージと一線を画す意図があるのでは？

[458: 匿名]

虎ノ門が大好きなんすね。今も虎ノ門に住んでるんすか。森ビルの本拠だね、ってのが最後に出てくるのは意味が解りませんでした。

[459: 匿名]

六本木は六本木ヒルズがありますし、虎ノ門は環状2号線で虎ノ門ヒルズとかに使うのかな。虎ノ門でも六本木でもないから、高台のイメージの仙石山を使ったのでしょうかね。

[460: 契約済みさん]

ネーミングは人それぞれにｲﾒｰｼﾞに繋がるので重要です。が、虎の門、六本木でもなく仙石山で大正解でしょう。おNEWなので知名度が無いのは当たり前で、来て、見て、実態を検証すれば分かる事。山と言う程ですから高台に間違いなし。周囲近辺で、ここより《ずば抜けて》標高が高い所がありますか？高いって事はすなわち山であり、山なら緑も滴る癒しの緑陰です。皇居、寺社、公園を除き中心部のﾏﾝｼｮﾝでこんな緑一杯は無いですから、静かで環境抜群、居住性抜群にも繋がります。気づかれた方がいらっしゃるかもしれませんが、11/28・日経夕刊・一面の記事を紹介し百論は一見に如かずとお伝えします。直接転載します：「江戸の森」を再現/森ビル、環境配慮の街づくり/自然との共生をめざす/とのﾀｲﾄﾙで「ｱｰｸﾋﾙｽﾞ仙石山森ﾀﾜｰ」で地域由来の植生を再現した緑地を設けた。とに続き詳述されていました。是がまさしく虎の門、六本木でもなく仙石山のｱｲﾃﾞﾝﾃｨﾃｨｰです。

[461: 契約済みさん]

地名、住所、ネーミングに関し百家争鳴で批判、中傷、無責任な輩も４６０さんの内実と格調に沈黙してしまいましたね。再開発の雄＝森ビルのポリシーが、この仙石山という地名と地形をベースにしたネーミングに凝縮されたんだと思っていいのではないでしょうか。そういえば、道向こうの同時期販売のマンシオンには六本木の名が配されています。批判はしませんが建物の環境、風格、たたずまい等々比肩するべくもないでしょう。六本木何々という通俗的なネーミングでなくて大変良かったと思っています。

[462: 匿名さん]

そうですね、住所も六本木でなければ完璧でしたね。
尾根道より虎ノ門側、オークラ側のこの落ち着いた立
地と雰囲気好きです。

[463: 匿名さん]

少なくとも、この再開発自体は緑は全然ないよね。江戸の森を再現って、ちっこい池があるだけじゃん。

[464: 匿名さん]

湾岸の人って、ここみたいな都心の穴場って、知っているのかな？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/293374/res/872-951
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/304102/res/15-111

都心の変な写真ばかりアップさせて満足しているみたいだけど。

[465: 匿名さん]

>463
森ビルの再開発はいつもそう。六本木六丁目(六本木ヒルズ)の時も、かつてのニッカ池の雰囲気など影もかたちもなくなってしまい、ひどいと思ったものです。でもここはさらに悪い。どうせなら近くの城山緑道をうまく生かして、ミッドタウンの檜町公園みたいな感じを目指してほしかった。

[466: 入居済み住民さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[468: 匿名さん]

問題は高額な管理費に見合うサービスかどうかですね。

[469: 匿名さん]

確かに城山緑道並の緑を取り入れたり、
少なくとも、城山緑道との一体化はし
て欲しかった。今からだと歩道橋で繋
ぐことくらいしかできなそうだが。

[470: 入居済み住民さん]

城山緑道はお隣さんだから道を隔てての感じでいいのでは？仙石山の緑は樹集も圧倒的に豊富で春の芽吹き、秋の紅葉と今後が楽しみです。着生し落ち着く迄２～３年はかかるかもしれませんが期待していいと思います（庭造りが趣味の経験者）。又また、管理費を口に出す人がいますが、折込み済み且つ私を含め購入者の大多数はその程度の金額ははっきり言うと些少。４６７さんの「どこがトータル的？」⇒既に数例、具体例を上げていますので、後は推して知るべし！時間と紙面の都合上、カット！

[471: 匿名さん]

それなら豪華ホテルに泊まった方がもっとサービスが受けられますよね。
こちらの管理費に見合った良い点を箇条書にしてください。

[472: 入居済み住民さん]

豪華ホテルは他所で有期限、仙石山は自己所有の自宅兼財産。次元、土俵の違いが有り過ぎるのでサービスのみの一点評価を問うのは？＝無意味。箇条書きも有り過ぎるので、まともにﾋﾟｯｸｱｯﾌﾟしてたら　∞（これ何だか分かります？仙石山レジのシンボルマーク！）。思考態度はバランス良く、と会社、他でしょっちゅう言われているでしょう？。

[473: 別の入居済み住民さん]

どうぞ冷静に（…と言ったら、冷静だと怒られそうですが）。仙石山で快適な年末年始をお過ごしください。まだ入居者も少ないので、屋上の回廊から朝日をゆったり眺めることができそうですね。私は、今年の年末年始は地方なので、ちょっと残念です。

[474: 匿名さん]

ここに入居できるくらいで有頂天になってるレベルじゃ、大した入居者いなそうだな。
地位と収入のある人間は住居なんかで自慢したりしないし、本当の金持ちはもっと上のレベルに住む。
管理費などは馬鹿高いが、分譲は１億割れの物件も多かったから、背伸びしてそういうの買ったのが大騒ぎしてるんだろうな。
でも管理費諸費用含めるとここは超割高物件なので、せいぜい苦労してください。

[475: 入居済み住民さん１．]

この前、屋上の回廊ってどんな所だろうと、行ってみました。驚く事、新発見が多々ありましたが、その一つはこれです。どこからも、そびえ立って見えている　あの東京タワーが、眼下にやけに小さく、やけに貧弱に見えた事です。考えると確かに東京タワーを至近距離で見下ろすなんて体験は是まで全くした事がない訳で、あの東京タワーがこんな風になるのかと何故か分かりませんでしたがゾクット一寸怖いぐらいになり、大変驚きました。是は価値ある、なかなかできない体験ですよ！

[476: 入居済み住民さん２．]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】