アークヒルズ仙石山レジデンス（虎ノ門・六本木地区第一種市街地再開発事業）

[マンコミュファンさん]

都市再生緊急整備地域内に位置する地上47階建ての複合ビル“アークヒルズ仙石山森タワー”。低層部分に住宅が整備されますが、その一部が分譲されます。400平米超の住戸もあるなど庶民にはため息ものですが、情報よろしくお願いします。

公式URL：http://www.hills-sengokuyama.com/shinchiku/C1102001/
着工についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2009/10/200910071330000017...
名称決定についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2012/03/201203291200000023...

≪全体概要≫
所在地：東京都港区六本木1-113-40、虎ノ門5-18-206（地番）
交通：南北線六本木一丁目駅から徒歩4分、日比谷線神谷町駅から徒歩6分
総戸数：243戸（うち販売対象80戸）
間取り：1Bedroom～5Bedroom（総販売戸数に対応）
面積：56.34～416.55平米（総販売戸数に対応）
竣工：2012年8月上旬予定
入居：2012年11月下旬予定

売主：森ビル
設計会社：山下設計、大林組
施工会社：大林組

【公式URLを修正しました。2013.3.19 管理担当】

[401: 販売関係者さん]

いくらなんでも超高額の契約客までペットボトルで接客してないんじゃない。価格の幅が広いから、接客待遇にも差を付けているような気がするね。一億未満の客は、森ビルからすればいわば馬の糞なんだよ。

[402: 購入検討中さん]

飲み物ごときで気にしすぎじゃありません？

[403: 物件比較中さん]

399さんが購入された物件価格が安かったんだと思います。

飲み物位で文句をいうのは見苦しいのではないでしょうか？

[404: 販売関係者さん]

400,402,403同一人物。森ビルか三井の営業だろ。

[405: 匿名さん]

営業がこんなに暗躍しなければ、ここまで叩かれずに済んだのに。
価格自体は実は他との比較で見て安いんだからさ。

[406: 新築マンション４件目]

営業スタッフとしても出来るだけ簡便に済ませたいでしょうし、購入検討のこちら側としても必要不可欠な事を手際よくヒアリングし、手短に処理して行きたかったので飲み物のスタイルなんぞカジュアルだなと思う程度で気にも留めませんでした。大体、高級ホテルで会食している様な状況とは異なる訳なので、その様な事（飲み物の形態など）は購入前の打合せ時においては枝葉末節、どうでもいい次元の事だと思いますが。

[407: 契約者]

４０６に同意。どうでもいいし無くてもいい。

[408: 匿名さん]

ところで、環状2号線プロジェクト物件だけど、事務所とホテルの間にある住居（37-46階172室）って、賃貸なんだろうなーと思ってたけど、まさかの分譲なんですよね？環状線の上だから空気は微妙かもしれない。でも超高層位置だから景色は良さそう。やっぱ、ここより値段高いんだろか。

[409: 匿名さん]

ヒルトップでないし、でも、仕様次第かな、

[410: 匿名さん]

値段は５０歩１００歩でしょう。が、それ以前に新橋の商店街の延長みたいな周囲の環境や
雰囲気が個人的には評価できません。緑地を造っても元々、木々も無い所の低地部に植栽するわけで、言ってみれば俄か作りの緑地で空気も淀んでいそうだし。トータル的には仙石山に圧倒的に軍配を上げます。仙石山を検討する時に環2プロジェクト物件も頭をかすめましたが、以上の要素で直ぐに対象から外しました。

[411: 周辺住民さん]

建ちあがるのをずっと見物させてもらったけど、粗製乱造ぽいね
日陰のキノコみたいにあっという間にニョキニョキ建っちゃった（笑
M不動産のほうは手間隙かけてじっくり建ててたけどね。

[412: 匿名さん]

Mビルはサブプライム後に銀行の貸出枠が減って、
キャッシュがほしくて困ってるから、
どんどん急いで建てて、分譲もするようにしてる。
そうじゃないとマッカーサーや第二六本木ヒルズ、
建てられないから。
ここが安いのも森ビルの営業ががんばるのも理由あり。

[413: ご近所さん]

中国の建設バブルみたいだね
あれがこっちに移ってきたのかな
買う人もあっちの人か？

[414: 匿名さん]

＞Mビルはサブプライム後に銀行の貸出枠が減って、
キャッシュがほしくて困ってるから、
どんどん急いで建てて、分譲もするようにしてる。

理由はともかくとして分譲タイプと賃貸タイプの二つがあるのはありがたいんじゃない？
ずっと住み続ける人ばかりでもないだろうから。

[415: 匿名さん]

ここのスレの検討者はたぶん居住目的だからいいけど投資目的の人は分譲マンション買って賃貸で貸し出すのが出来ないからどうなんだろうね

[416: 匿名さん]

415さんの「投資目的の人は分譲マンション買って賃貸で貸し出すのが出来ないからどうなんだろうね」のご意見は間違いでは？　何故かというと購入後に諸事情で賃貸せざるを得なくなる人とかはあり得るので、「出来ない」とかの制限は無いと思いますが。
又、411さんの手間かけるから云々に関しても、経済原理から言えば可能な限り短期間、省コストで仕上げるのが（手抜きは論外だが）優良且つ健全な発注者/受注者と言える訳で見た目の抽象的判断、すなわち「あっという間に」だから良くない（手抜きと類推）とするのは短絡過ぎると思われます。

[417: 匿名さん]

この前見てきたが、みんなが言うように、
管理費＋修繕費＋固定資産税が異様に高いので、そこを加えれば割高過ぎるマンションだね。
３割増しだから坪単価が４５０万なら、実質は５８５万円。

[418: 入居予定さん]

ここは最高です。

当初から金額がリーズナブルと予想して購入準備をしてきました。
理由は再開発だからです。
１．再開発のメリットとして、事業計画・地盤調査・建築設計、古い家屋等の除却や整地費用、空地の整備（広場等）、共同施設設備費（駐車場等）を１/３の補助率で助成金を受け開発コストが安くなること。
２．日本政策投資銀行等から有利な融資を受けられ低金利で開発コストが抑えられること。
３．開発後の権利変換は行政の認可があり、従前の土地と等価となることから販売に際し暴利を乗せられないのではという期待。
結果は期待通りでした。

[419: 匿名さん]

でも、他の再開発物件は安くもないよ。

別に再開発だから安くなるというわけではないと思うし、そもそもここが安いのかという気もするし。

[420: 匿名さん]

営業さん相変わらず出演していますね。

[421: 匿名さん]

>>417

西向き１．３億円程度の物件を検討して、不動産の知り合いに相談しました。
やはり賃貸は管理費や修繕費は通常の分譲と比較にならないほど高いので、
そこを入れて計算するように言われました。今度はきちんと正確に平均を取って比較しましたのでまた紹介します。
あとその知り合いが驚いていたのは固定資産税の高さで見たことのないレベルだそうです。
賃貸だからといって固定資産税が高いと決まったわけでないので、どういうからくりだろうと首をひねってました。

比較対象としたのは以前に購入を検討したパークコート麻布十番や赤坂タワーレジデンスの100平米物件です。

管理費・修繕費　月間＋５万円、年間＋６０万円
固定資産税　年間＋５０万円
駐車場・トランクルームなど　月間＋２万円、年間＋２４万円

総額で、通常の最高級タワーマンションと比べて、年間＋１３４万円です。
３０年間住むと＋４０００万円、５０年間住むと＋６５００万円です。
デフレの時代なので金利の調整はあまり必要ないでしょう。

１．３億円＋４０００万だと、通常の分譲マンションより、＋３０％増しです。
坪単価４５０万なら、実際は、坪単価５８５万円。

１．３億円＋６５００万だと、通常の分譲マンションより、＋５０％増しです。
坪単価４５０万円なら、実際は、坪単価６７５万円。

同グレードのサイオン桜坂もそうですが、賃貸マンションは、分譲マンションと同じ目線で見てはいけませんね。
最高の物件だと絶賛レスをされている方もいるようなので、この都内最高レベルの価格に見合うものがあるかが決めてでしょう。

[422: 匿名さん]

価格がどうのは難して俺にはわからんが、そもそも、オフィスと同じビルに住むという思考回路が自分にはないな。サラリーマンに囲まれて過ごしたくないよ。

[423: 匿名さん]

というか、賃貸マンションと、分譲マンションじゃ、まったくの別物だろ。
サイオン桜坂が安いとか言ってる馬鹿がいるが、あそこは賃貸だから、
仕様は低いわ、管理費や修繕費は馬鹿高いわ、駐車場は高いわ、で
結局は高くつく。
ここだって同じだよ。

[424: 匿名]

つか、この物件、30年とか50年とか住む前提で、買う人いるんでしょうか。

[425: 匿名]

ネガ営業も大変ですな。

[426: 匿名さん]

管理費・修繕費が高いと中古では売れないと言うね。
ここはそれがあまりに高いので見送った。あと税金。
あとここ、森が大量に賃貸に出してるから、個人ではなかなか貸せないのでは？とも思った。
どうせ借りるなら個人からじゃなく森から借りるでしょ。
ここはずっと住み続ける人向きだね。

[427: 匿名]

で、結局、皆さん、どこを買ったんでしょうか。

[428: 入居予定さん]

私はここの環境、設備、施設、構造、安全性、利便性、スペース、品格、ステイタス等　どれをとっても当代超一級だったので
長期に自らが住む為に選びました。　私は是までにマンション購入とその後の賃貸や売却をそれぞれ経験していますが、自らが厳選した物件であれば将来、生活の変化で賃貸しようと売却しようとそれなりに好結果が得られるものと経験に基づき確信しています。税金については私企業の森ビルではなく公が決める事で、高い事はざっくり言うならば総合的品質が良質/超一級品の証明ではないでしょうか。

[429: 匿名さん]

最近、中古が値を下げているので、管理費・修繕費のことを考えれば、赤坂タワーレジデンスあたりの方がはるかに割安になっていますね。あそこは森ビル管理なのに管理費など激安ですね。
駐車場が住民所有かどうかとかが効いてると思います。

すぐそばの虎ノ門タワーレジデンスはもっと安くなってますね。

仙石山が赤坂タワーレジデンスに勝てる要素ないと思います。
仕様も、眺望も、ブランドも、共有設備も。
なんで上層階を住居にしなかったのかなと思います。

ジムがよっぽど好きで、さらに毎月何万円かのお金と１回あたり１０００円を森ビルにお布施して良い人はこっちですね。
そうなると毎月諸経費だけで２０万円以上取られて、賃貸に住んでる感覚になるでしょう。

[430: 匿名さん]

平河町も完工して何年も経ってるのにいまだに売りがたくさん出てるし、こちらも１期ですでに先着順が多数出ているようですし（HPに出ていない先着順がいくつも送られてきました）、森ビルは苦労してますね。やっぱりここまで諸経費が高いと皆さん敬遠してしまうのでしょう。

[431: 入居予定さん]

仙石山の大多数の部屋を占めた一億円前後の価格帯には希望者多数で抽選となりました。バブルの頃と異なり最近では珍しいケースです。４３０さんの話が事実だとすれば、（言うまでもなく）ごく一部の高価格帯のケースでしょう。恐らく大変床面積が広くて当然数億円の高額な物件だと思われます。そういう価格帯であれば諸経費が云々ではなく、単純に価格が高額ゆえに取得できる人が限られてくるという当然な結果だと思われますね。森ビルが苦労しているかどうかは別にして、一般的にはそうそう簡単に右から左に処分されるケースで無い事は簡単に想像できますがね。このレスで云々せずとも、イワズモガナと思いますが・・・？

[432: 匿名さん]

誰がなんと言おうと、結果的に、１期でこれだけ先着順が出てしまった物件はそうはないよね。
販売センターに問い合わせるとホームページに出てない売れ残りをいくつも紹介してくれるよ。
平河町もまだ売れ残ってるし、そんなに戸数多くないのに、中古に新築流れと思われる物件が多数出ているね。
森ビルの物件は価格よりも諸経費の高さがマイナスになってると思うね。
分譲なのに月２０万も管理費修繕費や税金などを支払ってたら、よっぽどの金持ちしか維持できないよ。
駐車場やジムやトランクルームも払ったら、月３０万超えちゃうよ。
ある意味、それで貧乏人をスクリーニングできるのだから良いのでは？
でもその割にここの仕様は賃貸なのでかなり低いのがミスマッチ。
（平河町は内覧してないけど、同じ賃貸でも仕様はここよりだいぶ高かったようだね。）

[433: 匿名さん]

諸経費や修繕費で月２０万、３０万払うくらいでひいひいするリーマン層にはここは縁がないということ。

仕様は賃貸なのだから低いのは当たり前。平河町は例外。
高い仕様を求めるなら隣のパークコートか、今度できるパークマンションを買えば良い。

[434: 匿名さん]

＞そうなると毎月諸経費だけで２０万円以上取られて、賃貸に住んでる感覚になるでしょう

そのとおり。　ここは区分所有権ですが実質は賃貸のようなものです。
長く住むつもりなら、将来は管理費や管理規約が管理組合の総会で変更されることも考慮しなくてはならないが、
その時大口の所有者＝Mビルの都合の良いようになるのは明白ですね。
それなら、いっそ定期借地権のマンションを買ったほうがましですよ。

[435: 入居予定さん]

４２８さんに同意です。

管理費も確かに高いですが内容も超一流です。先日カーテンの採寸で部屋に行きましたが、駐車場のスタッフが私の顔を覚えていて、「先日は契約駐車場の入庫確認を行いましたが、本日は時間貸の駐車場で宜しいのですか。」と問われたり、入館するとメッセージが表示されるのは他の森ビルレジデンスと同じですが、フロントに行くと部屋番号と名前を告げなくとも用件が済みました。引越前の為、入居届と写真は未だ提出しておりません。住戸内の設備説明の一度で顔を覚えているのです。
以前住んだことのあるレジデンスでは写真で覚えていると思っておりましたので恐れ入った次第です。

設備面でもセキュリティーキーによりエレベーターは住戸階しか停止しないのは常識ですが、エレベーターが呼び出されれのは知りませんでした。最近のものではあるのかも知れませんが待ち時間が少なくて感激でした。エントランスからエレベーターホールに付く頃に丁度到着でした。当然に入館管理もされているため、カーテン業者採寸の僅かな時間にフロントから内線がありました。

部外者が平気で入館出来るマンションが多い中、この管理内容で管理費が高いとは思いません。金額だけの比較ではなく内容を勘案した場合に充分に見合うものです。

[436: 匿名さん]

部外者かんたんにはいれるよ。六本木ヒルズとかひどいじゃん。

[437: 入居予定さん]

４３６さん：「部外者かんたんにはいれるよ。六本木ヒルズとかひどいじゃん。」⇔　私は引っ越し前の購入者なので何度も伺っていますが、簡単には入れませんよ。そんなマジッシャンみたいな事ができるなら教えてもらいたいですな。口から出まかせ、虚偽の発言をしたらいけませんよ。それとこの投稿欄では六本木ヒルズの事を評価しているのではないので、話の飛躍／すり替えも甚だしい！例を述べられるならも少し、頭（論点）をクリアーにして参加された方が良いと思われますヨ。

[438: 入居予定さん]

諸経費が２０万円等々で高いの安いのとか、定期借地権とかを口にされるとかは、失礼ながら言わせて貰うと、この仙石山を購入／居住する資格者（レベル）の話ではないように思われます。資格にほど遠い方達のレベル評価は、元々、論点／評価の基準が異なっているのでどこまで行っても議論が噛み合うようには思えませんね。仙石山を購入する方達は諸経費、修繕費がその程度になると言う事を充分認識／容認して契約している訳ですから、後講釈は必要無いんですよ。

[439: 匿名さん]

>長く住むつもりなら、将来は管理費や管理規約が管理組合の総会で変更されることも考慮しなくてはならないが、
>その時大口の所有者＝Mビルの都合の良いようになるのは明白ですね。

ここが不安なところです。
以前にアークヒルズの住居棟が売りに出されていましたが、「３００万の修繕費の支払いが近日中に必要になる」といった条件が書かれていました。そういった決定も森ビルの意向で簡単にできてしまうはず。
きちんと管理や修繕をしてくれるのは良いのですが、賃貸物件の場合、賃貸フロアを中心に、通常の物件より過剰に修繕を行ってしまう可能性があります。

[440: 匿名さん]

契約・支払いを済ませて入居を待つばかりの人が、何故こうまで他人の意見を気にされるのか謎です。
ご自分の見識に従って購入を決断されたのだから、泰然と構えていればいればよいのに。

まさか高層階の眺望抜群のオフィスを支える中低層の住居フロアという森ビルの肥やしになる覚悟が揺らいできたのですか、
ハハハ

[441: 匿名]

いや、反応するのは、やたらにネガする輩が多いからでしょ。

[442: 匿名さん]

せっかくここの分譲買っても毎月３０万も諸経費で払わされるなら、最初から賃貸で借りた方がいいんじゃね？
賃貸の方が節税しやすいしさ。

[443: 住まいに詳しい人]

実はここを買う予定だったんだけど、
個人的な好みの問題で、住所が虎ノ門から
六本木に変わってしまったことで、それだ
けで止めました。住所に風格あったのにチ
ャラいイメージになって本当に残念でした。

[444: 入居予定さん]

賃貸と分譲では、システムやルールや諸条件、いわゆる、契約内容がそれぞれに異なります。賃貸なら契約解除時に現状に復する義務が契約条件ですから、住み方の行儀が悪かった場合は現状復帰の費用がそれなりに発生する事は当然の帰結であり、ヒルズ側も契約内容に沿ってせいせいと履行したまでと思います。表面的現象だけを論じ、プロセスや内容を吟味せず論じる事は非常に片手落ち。ナンセンスだと思います。更に付け加えますと、仙石山レジを評価する際には分譲と賃貸を区別して論じないと論点が混同し且つ散漫になるので論評としてはお粗末の批判を招きます。

[445: 入居予定さん]

自らが居住する建物の購入をいかに評価し、判断するかのファクターとして住所（町名）で判断するなんて言わせて貰うとお粗末の極みですね。もっと本質的な要素で判断しないと、あまりにも・・？。こんな方を何と言っていいのか？言葉が出ませんが個人の能力評価はしたくありませんがウ～ン？です。

[446: 入居者]

まあまあ、好き嫌いの個人感覚が理解できなくても、個人批判は止めませんか。虎ノ門の住所が風格あって大好きで、他方、六本木住所がちゃらい？とかで物件購入を断念する決定的要素になる程に嫌いな方も、世の中にはきっといるんでしょう。仙石山の地番は六本木と虎ノ門にまたがってますがね。何というか、虎ノ門･新橋方面が好きで、六本木･麻布台方面が嫌いでも、別に良いじゃないですか。僕は、その好き嫌いは全く理解できませんが。

[447: 入居予定さん]

私が居住／所有している白金は奇数町名と偶数町名があり、知る人のみぞ知る天と地の違いがあります。偶数町名は丘の上の高台が大半を占め、奇数町名は全部が低湿平地部となっており、その地域の雰囲気や住んで居る人達の職業、居ずまいに至る迄、大きな差（数例上げると伊吹さん、盛田さん、竹中さん等が居住）があります。以前から白金偶数丁目同様に評価して、この度併せ所有する事にした六本木にしても１丁目から○丁目まであり、各々に歴然とした地域の差／特徴があります。人に問われたならば、「六本木は六本木でも仙石山レジはアメリカ大使館を初めとする各国大使館やホテル大倉、ｻﾝﾄﾘｰﾎｰﾙや桜坂の上部に位置し、緑溢れる高台のロケーションです」で十二分に納得が得られるでしょう。

[448: 匿名さん]

あーこりゃたしかにチャラいわ

[450: 匿名]

欲しくても買えない人のレスが多いですね。
検討していないなら来なければいいのに（笑）

[451: 匿名さん]

なんで虎ノ門のままにしなかったのかね？

[452: 匿名さん]

どこに住んでいるの？って聞かれた時に虎ノ門だと東京の人（もしかしたら神奈川や千葉の人も）しか分からないけれど
六本木なら日本中の誰でも高級なところって分かるからじゃないんですか

[453: 匿名さん]

事件も多い繁華街のイメージではありますが。

[456: 匿名]

452さんとかの意見だとマンションの名前もアークヒルズ六本木とかにしないと、仙石山なんて東京に住んでる人でもどこそれ？な人が多い気がしますね。

[457: 匿名さん]

あえて仙石山って名前にすることで453の人が言うような繁華街のイメージと一線を画す意図があるのでは？

[458: 匿名]

虎ノ門が大好きなんすね。今も虎ノ門に住んでるんすか。森ビルの本拠だね、ってのが最後に出てくるのは意味が解りませんでした。

[459: 匿名]

六本木は六本木ヒルズがありますし、虎ノ門は環状2号線で虎ノ門ヒルズとかに使うのかな。虎ノ門でも六本木でもないから、高台のイメージの仙石山を使ったのでしょうかね。

[460: 契約済みさん]

ネーミングは人それぞれにｲﾒｰｼﾞに繋がるので重要です。が、虎の門、六本木でもなく仙石山で大正解でしょう。おNEWなので知名度が無いのは当たり前で、来て、見て、実態を検証すれば分かる事。山と言う程ですから高台に間違いなし。周囲近辺で、ここより《ずば抜けて》標高が高い所がありますか？高いって事はすなわち山であり、山なら緑も滴る癒しの緑陰です。皇居、寺社、公園を除き中心部のﾏﾝｼｮﾝでこんな緑一杯は無いですから、静かで環境抜群、居住性抜群にも繋がります。気づかれた方がいらっしゃるかもしれませんが、11/28・日経夕刊・一面の記事を紹介し百論は一見に如かずとお伝えします。直接転載します：「江戸の森」を再現/森ビル、環境配慮の街づくり/自然との共生をめざす/とのﾀｲﾄﾙで「ｱｰｸﾋﾙｽﾞ仙石山森ﾀﾜｰ」で地域由来の植生を再現した緑地を設けた。とに続き詳述されていました。是がまさしく虎の門、六本木でもなく仙石山のｱｲﾃﾞﾝﾃｨﾃｨｰです。

[461: 契約済みさん]

地名、住所、ネーミングに関し百家争鳴で批判、中傷、無責任な輩も４６０さんの内実と格調に沈黙してしまいましたね。再開発の雄＝森ビルのポリシーが、この仙石山という地名と地形をベースにしたネーミングに凝縮されたんだと思っていいのではないでしょうか。そういえば、道向こうの同時期販売のマンシオンには六本木の名が配されています。批判はしませんが建物の環境、風格、たたずまい等々比肩するべくもないでしょう。六本木何々という通俗的なネーミングでなくて大変良かったと思っています。

[462: 匿名さん]

そうですね、住所も六本木でなければ完璧でしたね。
尾根道より虎ノ門側、オークラ側のこの落ち着いた立
地と雰囲気好きです。

[463: 匿名さん]

少なくとも、この再開発自体は緑は全然ないよね。江戸の森を再現って、ちっこい池があるだけじゃん。

[464: 匿名さん]

湾岸の人って、ここみたいな都心の穴場って、知っているのかな？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/293374/res/872-951
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/304102/res/15-111

都心の変な写真ばかりアップさせて満足しているみたいだけど。

[465: 匿名さん]

>463
森ビルの再開発はいつもそう。六本木六丁目(六本木ヒルズ)の時も、かつてのニッカ池の雰囲気など影もかたちもなくなってしまい、ひどいと思ったものです。でもここはさらに悪い。どうせなら近くの城山緑道をうまく生かして、ミッドタウンの檜町公園みたいな感じを目指してほしかった。

[466: 入居済み住民さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[468: 匿名さん]

問題は高額な管理費に見合うサービスかどうかですね。

[469: 匿名さん]

確かに城山緑道並の緑を取り入れたり、
少なくとも、城山緑道との一体化はし
て欲しかった。今からだと歩道橋で繋
ぐことくらいしかできなそうだが。

[470: 入居済み住民さん]

城山緑道はお隣さんだから道を隔てての感じでいいのでは？仙石山の緑は樹集も圧倒的に豊富で春の芽吹き、秋の紅葉と今後が楽しみです。着生し落ち着く迄２～３年はかかるかもしれませんが期待していいと思います（庭造りが趣味の経験者）。又また、管理費を口に出す人がいますが、折込み済み且つ私を含め購入者の大多数はその程度の金額ははっきり言うと些少。４６７さんの「どこがトータル的？」⇒既に数例、具体例を上げていますので、後は推して知るべし！時間と紙面の都合上、カット！

[471: 匿名さん]

それなら豪華ホテルに泊まった方がもっとサービスが受けられますよね。
こちらの管理費に見合った良い点を箇条書にしてください。

[472: 入居済み住民さん]

豪華ホテルは他所で有期限、仙石山は自己所有の自宅兼財産。次元、土俵の違いが有り過ぎるのでサービスのみの一点評価を問うのは？＝無意味。箇条書きも有り過ぎるので、まともにﾋﾟｯｸｱｯﾌﾟしてたら　∞（これ何だか分かります？仙石山レジのシンボルマーク！）。思考態度はバランス良く、と会社、他でしょっちゅう言われているでしょう？。

[473: 別の入居済み住民さん]

どうぞ冷静に（…と言ったら、冷静だと怒られそうですが）。仙石山で快適な年末年始をお過ごしください。まだ入居者も少ないので、屋上の回廊から朝日をゆったり眺めることができそうですね。私は、今年の年末年始は地方なので、ちょっと残念です。

[474: 匿名さん]

ここに入居できるくらいで有頂天になってるレベルじゃ、大した入居者いなそうだな。
地位と収入のある人間は住居なんかで自慢したりしないし、本当の金持ちはもっと上のレベルに住む。
管理費などは馬鹿高いが、分譲は１億割れの物件も多かったから、背伸びしてそういうの買ったのが大騒ぎしてるんだろうな。
でも管理費諸費用含めるとここは超割高物件なので、せいぜい苦労してください。

[475: 入居済み住民さん１．]

この前、屋上の回廊ってどんな所だろうと、行ってみました。驚く事、新発見が多々ありましたが、その一つはこれです。どこからも、そびえ立って見えている　あの東京タワーが、眼下にやけに小さく、やけに貧弱に見えた事です。考えると確かに東京タワーを至近距離で見下ろすなんて体験は是まで全くした事がない訳で、あの東京タワーがこんな風になるのかと何故か分かりませんでしたがゾクット一寸怖いぐらいになり、大変驚きました。是は価値ある、なかなかできない体験ですよ！

[476: 入居済み住民さん２．]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[477: 匿名さん]

宣伝活動のおじさんおもしろい！（笑）
必死なんだから写メ載せればいいのに。
載せ方知らないのかな。

[478: 匿名]

嫌いじゃないが、頑張れば頑張るほど、悪化すると思うので、差し支えなければ、その辺にしといた方が良いかもしれない。仙石山が良いと思う方は買えば良いし、そうでもない方は買わなければ良い、それだけです。マンコミュ検討板なんて、同業者、審査/ローン/抽選落ちした方、個人的な事情がある方、ポジション無関係にとにかくネガが趣味な方などが、けなしてなんぼのサイトですから。

[480: 匿名さん]

１期で売れ残りまくってるのでなかなか次が出せないが、まだ森としては出したいみたいだよ。
まだまだ頑張らないと。
宣伝おじさん、頑張れ。今日もまた、仙石山の素晴らしさを語れ！

[481: 匿名さん]

入居済み住人１だの２だの、ここって、大晦日に掲示板に必死に書き込む住人だらけなのかｗ？
まだ分譲住戸ってそんな多くないだろうに。

いやーレベル低い住人だらけだこと。

（宣伝オジサン、いちいち名称変えなくていいからｗ）

[482: 匿名さん]

宣伝おじさん負けないで！私はこの辺は、ヒルズか十番まつりしか行かないのでレス楽しませてもらってますよ。
ぜひ素敵な写メを載せてください。

[483: 匿名]

私もここに住めたらこんなレスの応戦なんか見てないで優雅に都心の夜景みたりスパでゆっくりできるのに…

[484: 匿名さん]

宣伝おじさん！
あんなにスレ上げていたのにもう諦めたの？
年越し宣伝活動しないとスレ下がっちゃいますよ。

[486: 宣伝おじさん]

夜に前のみちを通ったけど、殺風景なところだけにあのイルミネーションはきれいでそれなりに良かったな。森ビルも粋なことやるね。季節限定だろうけど正直、外灯代わりにもなるし。

[487: 匿名さん]

あけましておめでとう御座います。

東京タワーに覆いかぶさるように建った高層雑居ビルの新住人の方々も良いお正月を迎えられたこととでしょう。
都民自慢の歴史あるランドマークを一挙にみすぼらしい過去の遺物にしてしまうとは港区のガン、盛りビルもたいした物だ。
入り口に巨大なメビウスの帯がありますが、どこまでも果てしない費用請求に住民の方々も答えていかれる事を望みます。

[490: 匿名]

488も宣伝おじさんです。
まぁ頑張って（笑）

[491: 宣伝おじさん]

【ご本人様からの以来により削除しました。管理担当】

[492: 宣伝おじさん]

今回の「Hills　Life」の中に、「予約が取りにくい西麻布の人気店が登場“ハレカイズ”1月17日ニューオープン予定」と出ていました。どういうお店か？又マンションライフの楽しみがふえそうです。

[494: 匿名さん]

宣伝おじさんサポーター様も、昨春から年明けまで、強弱・趣向を変えて、ネガなフォロー継続大変ですな。

[495: 匿名さん]

宣伝おじさんが
実はこのマンションの住民じゃなかったら怖い。

[496: 匿名さん]

ヒルズライフは、ヒルズ内にもおいてありますよ。私はアーク勤務なので、たまに読んでいます。一般人でも入手可能です。森ビルの宣伝記事が多いですが（笑）

[497: 匿名さん]

近くのパストラル・鞆絵小跡地って
そろそろ動き出さないのかなあ？

[498: 宣伝おじさん]

今年の冬休み（年末年始）は永いから暇持て余してね～～。刺激を求めているから、も少し核心ついた手ごたえのある新/真情報を返してちょうだい。４９３君、分譲済が３～４０戸では情報にうといな～！！。相手にならないヨ。８０戸ほどが殆ど完売との情報をつかんでいるがね。酔いが冷めそ～。　

[500: 匿名さん]

お陰様で第一期の反響と応募がすご過ぎ抽選続出となったので、当初予定以上に賃貸戸数まで供出してしまいました。第二期については供出戸数に達しているために賃貸予定住戸をいかにするかと超高額住戸をいかにするかを只今検討中でございますので、今しばらくお時間を賜りたく存じます。尚、場合によっては超高額物件のみを先着で売り出し他は販売を終息させていただく可能性も御座いますがその節はご容赦お願い致します。　とりあえず現況ご報告まで。　本日はこれより銀ブラと会食の為に対応できませんのでお許し下さいませ。（宣伝おじさん３より）

[502: 匿名さん]

ライフスタイルの変化やライフステージに合わせて必要なときに仙石山のような新築高級賃貸を借りて住む。
そういうのが真の勝ち組だよ。
将来のさまざまなリスクを負ってまで購入する価値はないね。

[503: 買いたいけど買えない人]

第１期の１LDKだけで４０戸あったよね。これだけで５０％販売済み、２LDKは予算外で記録していないけど小さめは売れた様子。この販売割合なら第１期で終わりじゃないの？
ここの第１期の第８次販売のようなマンションと同じ言われようの理由は如何に、購入者は早く住民版に移行した方が得策のようです。

[504: 匿名さん]

異国人ならいざ知らず。それなりの日本人なら、その場所で何か有った時に肩身の狭い恥をかくよりオーナー、泰然。リスクも覚悟のうえ所有する余裕。これこそ責任と義務を享受する真のオンリーワン、真の勝ち組だよ！（･･ですよ！と私は考えます。宜しくお願い致します）

[505: 匿名さん]

333メートルの東京タワーが眼下に見えるはずはないと思うが、屋上回廊には行ってみたい！
視界360度？赤坂TRみたいにお茶出来ます。居住者専用？

[506: 匿名]

仙石山は東京タワーに比較的近く、回廊は東京タワーの第一展望台よりずっと高い位置にあるので、東京タワーを見下ろす不思議な感じがします。赤坂TRはお茶ができるんですか。仙石山の回廊は屋外だから、今はとても寒いですよ。レジデンス居住者&森タワー勤務者の専用のようです。

[508: 買いたいけど買えない人]

事実と異なると情報に対して正確な情報提供すると事実を棚に上げて投稿者の誹謗中傷しか出来ない人間ですね。

ここまで酷いと営業妨害と名誉毀損以外の何物でもない。

宣伝おじさんは応援しておりますが、私は宣伝おじさんではありません。
これも誤った情報です。

[509: 入居済み住民さん]

確かに。
論点が捻曲がって分譲派か賃貸派論に移行している。
そもそも賃貸派ならここを覗くあるいは投稿する理由は？　単に自己弁護でボロが出たようにしか見えないが。

良い材料を出してあげます。高い高いと酷評して頂きました固定資産税・都市計画税の件、清算額が出ました。
預け金の半分近くが戻ってきました。つまり多めに試算したということでしょう。不足したら追加徴収は難しいですから。
これも土地のみですから、今後建物の評価額が確定したら報告して差し上げます。
こちらも多めの試算でしょうから当初の予定額は過大というのが結論になると思われます。

まあ、これも論点・争点捻曲げられて、何故か住民のレベルが低いと罵られると予想できます。このようなサイト内ですから受忍限度は寛大としますが、以前のように人のお財布の心配や使い道まで兎や角言われるのは勘弁願いたいです。

人の着ている服を安物だとかそんな高価なものを着るのは馬鹿じゃないかと批判するのと同じです。

[511: 匿名さん]

＞論点が捻曲がって分譲派か賃貸派論に移行している。

文章読解力ゼロだな。
分譲派とか賃貸派とかどこに出ている？
ちゃんとした資産価値のある物件なら購入したいが、ここは森ビルの賃貸が主流であって
将来売却したり運用したりの可能性を考えると、個人は購入には二の足を踏むということだ。

[512: 匿名]

なんだ、欲しいなら、そう言えば良いのよ…。まわりくどくて自信過剰なのはモテないわよ。

[513: 買いたいけど買えない人]

また少し脱線しているのに気づかないとは如何に。

[514: 不動産業者さん]

自身の考え方や自身の住む住戸が最善で、まるで全知全能の神のような方ですな。
神のお告げに従い購入を諦めるか、触らぬ神に祟りなしか、信心深い方には究極の選択ですな。
私には本スレの究極の荒らしの方にお見受けいたします。

[515: 入居済み住民さん]

購入には二の足を踏むのは結構ですが、購入者を誹謗中傷する理由にはなりません。
これを論点がそれていると言います。
文章読解力ゼロの為、再度検証を試みようと思いましたが削除されて検証不可能でした。

全知全能の神が削除されるとは驚きです！

[516: 匿名さん]

仙石山おじさん
ここは坪いくらくらいですか？

[517: 東京タワー]

屋上回廊は、本当に「回廊」で、大きな丸い輪っかを
ぐるっと一周する感じです。
東京タワーが下に見える感じ、は本当です。
なんとも不思議な感覚です。

初めて昇ったときは、圧倒的な夜景に息をのみましたが、
屋外なので、今の時期は寒くて行かないし、
夜なんかはちょっと怖い感じかな？
それに、本当に通路だけで、座る場所なんか
まったくありません。

その屋上回廊から１階下にあたる部分には、たくさんの
植物がある素敵なテラスが見えるのですが、そこは
その階の会社のもので、居住者は入れません。

見た目はもちろん、何から何まで、オフィス優先の建物で、
居住用はエントランスも淋しいし、廊下にも人の気配が
なく、はっきり言って、なんでここを買ったのかわかりません。
親ですけど。

[518: 匿名さん]

変わった物件ですね。少なくとも、素人には手を出せない物件です。

[519: 匿名さん]

いまだに多数の１期の先着順が出てますね･･･
HPでも隠れてるページ見れば出てきますよ。
月20～30万円の管理費・諸経費は普通の人には厳しいかと。

[520: 入居済み住民さん]

６戸が多数？
隠れてるページはいつもの三井扱いの物件概要から販売住戸一覧に至る通常の経路。
管理費・諸経費も膨らまし過ぎ、７万円台から２４万円台、正論を書くといつものごとく駐車場、租税公課、スパ利用料金まで含めてのすり替え論法、もうウンザリです。

大人しくはなりましたが、いつものパターンの嫌がらせです。
刑法の信用毀損罪、業務妨害罪に該当します。
素人には手を出せない・普通の人には厳しいでもアウトです。

告訴により裁判所から発信者情報の開示要求が可能です。
それから他の方の指摘にあるように名誉毀損罪もありますよね。

削除を教訓に大人しくしても目的（不明ですが）・行為に変化はなく、やはりアウトです。

[522: 匿名]

三井のページ見ても間取り図出ないんだけど、資料請求しなきゃ見れないの？

[523: 匿名さん]

ついに宣伝おじさんが脅し始めたよ。

再開発という名の下に巨大ビル建てて、申し訳程度に緑化して誤魔化し、周辺環境を台無しにして置いてよく言ったものだ。

意味不明なオブジェおくスペースがあるなら、樹の一本でも植えればいいのに。

[524: 匿名さん]

何が名誉毀損なのやら。
ここを買うくらいの人なら他に実物資産金融資産を多数持って投資家マインドもお持ちなはず。
資産家というものは株式などの相場が低迷し先の見通しが最悪な時に買い集めて資産を増やすものですよ。
エンパイヤステートビルディングも完成した時は不況の最中で、エンプティステートビルディングと揶揄されたが、
その後ニューヨークの摩天楼の象徴的物件になりました。
仙石山レジも将来東京都心の象徴として羨望の的になるやもしれません。
総悲観は買いと言いますから、掲示板の書き込みなどにヒステリーを起こさず、淡々と他の部屋も買い増すのが
資産家の採るべき姿勢です（笑）

[525: 宣伝おじさん]

５２３君へ：僕こそ当初、自称した真の宣伝おじさん（の一人の内かな？）です。君、邪推も程々に、間違う事なかれ。５２０さんに替り立証しておきます。∞を嫉んではいけないね。あのスペースには必要不可欠で樹木もﾌﾛﾝﾄ面にはあの程度がﾊﾞﾗﾝｽかな？
ついでながらｲﾙﾐﾈｰｼｮﾝもシャープ且つ上品で副次的には明るさも提供しててＧｏｏｄ。
５１９君へ：君もかなりの虚言癖と嫉み屋だね。２～３０万なんてどこまでの費用を包含しての数字ですか？「多数の一期の先着順」の表現も誤認への誘導表現でヨロシク無い！物事は公明正大で堂々とあらねば情報公開になりませんヨ。
他の方へ：欠番がありますよね。これは余程の虚言か暴言か野卑な表現、内容だったのでしょう。反省されよ！
私は宣伝おじさんながら、決して利益関係者ではありません。嘘を平気で言う人と、マナーが悪い人が小さい頃から嫌いだったおじさんです。

[526: 匿名さん]

宣伝おじさんさん、黙って複数戸購入するのが一番の宣伝だよ

[527: 匿名さん]

ここは、江戸の森が再現されているそうなのですが、どこにありますでしょうか？探したものの、森はおろか、樹がそれなりにまとまって生えているところもなかったのですが。
あと、大ケヤキ広場というのがあるそうなのですが、これも見当たりませんでした。普通のケヤキが生えた小さなスペースはありましたが。
購入者しかわからない感じでしょうか？

[528: 匿名さん]

当社比ってやつじゃないかな。比較対象が森だけに。

[529: 宣伝おじさん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[530: 匿名]

本当の宣伝おじ様、贅沢な使い方をなさる実需不動産を多数お持ちのようで資産家ですね。うらやましいです。

[531: 匿名さん]

>>506>>517
返レス有難うございます。
休みが明けたら忙しくって、なかなか来られずにいました。
展望回廊は外なんですね、長居は厳しいかも。
赤坂TRは夜はお酒も出ます。
高さは仙石山には及びませんが、最上階がラウンジで東西南の三方向が空いているので、迎賓館以外のスポットは室内から見えたかな。
仙石山は高層階にレストランがあれば最強なのに、どうも低層階にしかないらしいのが残念でなりません。

[532: 宣伝おじさん]

５１７さんの「居住用はエントランスも淋しいし、廊下にも人の気配がなく、はっきり言って、なんでここを買ったのかわかりません。親ですけど。」に対し、私は全く逆の考えです。内見会の初インスピレーションで寧ろこの点を高く評価し即購入の大きな要素の一つにしました。人それぞれなので否定的な発言は寛容に願うとして、考えてもみて下さいよ。殆どのﾏﾝｼｮﾝは高い土地代に縛られて部屋数と部屋スペース確保に汲汲とした結果ｴﾝﾄﾗﾝｽに面積を割くなんてどこもできず（億ｼｮﾝでもできにくい）チマチマしたスペースでしょう？天井も高く、広々と静やかで高級ホテルなみですよ。ﾏﾝｼｮﾝは共同住宅ながら、ここはｴﾝﾄﾗﾝｽや廊下がゆったりし、一人当たりのｽﾍﾟｰｽをとれるが故に結果的にザワツイテ、顔合わせて、すれ違ってをしなくていいなんて、最高の贅沢でしょう。宣伝の積りは全く有りませんよ。飽く迄も私の美意識です。他にも言いたい事が多々ありますが時間と紙面の関係でおいおいその都度考えを投稿させて頂きます。

[533: 匿名さん]

いくら宣伝おじさんが２４時間体制で仙石山を絶賛しても、１期の先着順がたくさん出ている状態じゃ説得力ないよ。
他のタワマンで１期ですでに先着順が出てるとこって少ないでしょ。
宣伝おじさんは資産家だそうだから、そんなに素晴らしいと思うなら、残りの先着順を買い占めたら？
そしたらHPには「１期完売！」と出て、人気が一気に上がるかもしれないよ。やっとのことで２期も出せるかもしれないし。

[534: 匿名]

2期なんて、ホントにあるんでしょうか。昨秋の販売時には、2期未定又は無いかもしれないと聞いた気がします。まあ何れにしても、残りは概ね2ベッドルーム以上、しかも(レジの)高層階のはずだから、私には手が出せない物件ばかりでしょうが。

[536: 宣伝おじさん]

５３４さんへ：２期の販売計画はいろんな意味で微妙だと思われます。もし販売するとなると今のところは、やはり超高額物件になる可能性が高い様です。私が収集した情報と私見を混えますと／何故ならば：森ビルは１期の途中、売り出しが好調だった為に手持ちの賃貸物件（広さも価格も手頃な部屋）も供出したぐらいですから、計画上の放出物件は数限られている居る様です。今は、計画/対策をｹｰｽｽﾀﾃﾞｨしていると思われます。景況感と消費税含みで行けそうだと判断すればある程度の放出もあり得ますし、否なら賃貸へ回すでしょう。建前上（社会責任上）、もし供出しても当然戸数は少ないし、その時は当然ながら２期も高倍率抽選となるでしょうね。又、宣伝しちゃいました。有象無象君たち、わかるかな～この情報収集力と経済分析力。おじさんは明日から北陸（蟹三昧）～大阪（フグ三昧）への出張で帰京は週明けになるから、その時はインテリゼンスなコメントを待っています。くれぐれも幼稚語コメントはお控え下さい。

[541: 匿名さん]

私はこの辺りがすきで、丸の内に張り合えるオフィス街にして欲しいと思っています。というか、開発の方向性はうまく行っていると思うので、今後の再開発の際も、高層＋緑のスペースという方向性を貫き、また、強化し、ビルだけではない、素敵なオフィス街にして欲しい。それは、森ビルの悲願でもあると思っているのですが。

[542: 匿名さん]

最寄り駅の六本木一丁目からも神谷町からも高低差ありすぎじゃないか
オフィス街としては発展しないよ

[543: 宣伝おじさん]

私も５４１さんに総論で同感です。５４１さんは「今後の再開発」においてと仰っているので、コンセプトと設計力さえあれば高低差なんて問題外であり、今後においても継続的に素敵なオフィス街の現出は可能と思います。何故ならば、港区では三菱、三井が絶対に及ばない（その理由は敢えて述べませんが）再開発の雄の森ビルですから、期待していいと思います。　今後再開発が計画されているのは現レジデンスの南エリアです。森マジックでどのように変貌するのか楽しみですね。更に、個人的には職住近接で、自然溢れる、空間を保った落ち着きのある街の演出を森ビルさんには期待したいですね。

[544: 匿名]

まだまだ先の話でしょうが、私も仙石山の隣接地には期待しています(以前も述べました)。エリアマネジメントというのでしょうか、これまでのヒルズ達に加え、仙石山･隣接地、環状2号線PJ、六本木五丁目などが実っていったら、更に魅力ある独特なエリアになっていくはずです(森ビル考えるグランドデザインに近づいて行くのかもしれませんね)。私は森の社員でもデベの社員でもありませんが、信念に基づいた辛抱強い都市再開発の取組を評価していますし、色々問題はあるかもしれませんが、私は今後とも期待しています。こういうことを書くと、またぞろあの方のあれが始まるかもしれませんが。また1戸売れ、残り５戸みたいです。

[549: 匿名さん]

購入検討スレなのに、購入について議論してる人ぜんぜんいないじゃん。

[550: 物件比較中さん]

「宣伝おじさん」のせいで逆効果！

[551: 匿名]

ここってとっくに終わっている物件じゃないの？まだ売れ残っている？

[553: 匿名さん]

本当に金持ちの人は自分で金持ちだって豪語しないでしょ。
このスレは見てておもしろい。

[554: 匿名]

本当に〜な人は…というフレーズがとても好きなんですね。

[555: 匿名さん]

ここの所、物件情報や業界情報が全く寄せられていず、レベルの低い内容ばかりです。何の役にも立たない、情報無しの方は登場資格無しだと思うし、意見出尽くしならそろそろ終わっても？。

[556: 匿名]

そもそも住民の方は住民スレッドに行くべきでは？

[557: 匿名さん]

一方的な絶賛自画自賛レスばかりでまともな人はみんな遠ざかってしまいましたね。
販売から聞いた情報によると、分譲予定物件のうち購入希望が出たものを中心に１期に出したものの、
諸経費が高いことや完成物件ゆえ支払時期が早いことでキャンセル＝先着順が多く出て、
それがある程度はけるまで２期は出せないということです。

分譲単価はともかく諸経費が通常の分譲物件に比べて以上に高いのが苦戦の要因だと思いますが、
皆さんはどうそこを計算されていますか？　ここで出ていたSAION桜坂はここより単価はもっと安いですが、
やはり諸経費のせいか売却に苦戦していまだ売れ残っているようです。

過去レスで具体的な数字が出ているのがあったので下記に貼りました。他で計算されている方がいらしたら教えてください。
私の計算でも通常の分譲に比べて３割増しくらいかな？という感じです。無意味で抽象的な絶賛レスは住民すれでどうぞ。

>>
通常の分譲と大きく異なるのは皆様の指摘のとおりだと思います
月別で通常のマンションに比べてここが高い分を計算した方が良い詳しい人に言われました
考えているのは１億超のところです。比較の対象にしたのは赤坂タワーレジデンスなどです。

管理費＋修繕費で　＋５万円（月）
固定資産税で　＋２万円（月）
共有施設使用料や駐車場の割高分で　＋１．５万円

月８．５万円　余計にかかります。
これは、年間で　１０２万円　余計にかかります
３０年間で　３０６０万円
５０年間で　５１００万円　余計にかかります

金利もあるので一概に計算できませんが、１．２億円の物件だと、だいたい４割くらい上乗せされるイメージです
以前に、ここは２～３割程度の上乗せがあるとレスされていた方がいましたが、どう計算されたのでしょうか？

[558: 匿名]

また同じ話の繰り返しか。

[559: 匿名さん]

５５８さんの仰る通り。なんか内容が似てるあーと私も思い遡及したら、４２１で同じ事を投稿していますヨ！。計算が明らかにオカシカッタ？⇒間違っているのでは？。管理費修繕費が＋５万とは他所が０って？事は無いでしょう！だって仙石山はたかだか確か５万ですけど。この管理費５万は高級住宅地では普通だよ？今日は酔っているので細かい分析は後に回しますが、議論は正直に！誤認誘導なし！のフェアーでいかないとダメ！！

[560: 匿名さん]

559の宣伝おじさんｗ
今日は匿名さんになったんですね。
変なところでいつもカタカナ使うので分かりやすい。

[561: 匿名さん]

ベースを間違うと後々の乖離が大きくなるので、５５７さん、も少し情報を集積し、精度を上げてご提案下さい。

[562: 匿名さん]

559さん

管理費修繕費が仙石山で月５万円って、559さん（もしかして宣伝おじさん？）はよっぽど狭い部屋を購入されたんですね。
南側の狭い部屋でしょうか。

557は、ここでの議論を、具体的な数字ベースに戻すために過去レスを貼ったものですが（そう書いてますよね）、私も100平米超の部屋を検討していましたが、管理費＋修繕費は１０万円弱でした。赤坂タワーレジデンスなどだと、同じくらいの広さで管理費３万円＋修繕費１万円＝４万円くらいですから、管理費＋修繕費で仙石山が他のマンションより５万円くらい高いのはおかしくない試算だと思います。

仙石山で一番狭い部屋だと管理費＋修繕費は５万くらいかもしれませんが、その分、同等の他のマンションも低くなりますし、ベースとなる分譲価格も安くなる（8000万くらいでしたか？）ので、割増の割合は変わらないはず。こういう算数、わかりますか？

結局、SAION桜坂もそうですが、賃貸中心のマンションだとデベがその後も管理を続けてそこで利益を出せばいいので、分譲の価格に比べて管理費や修繕費が大幅に高くなるのは事実でしょう。分譲中心のマンションだと、デベは売るときにすべての利益を回収しなければなりません。SAION桜坂など分譲価格だけを見れば檄安物件だったのにいまだに売れ残っているのは、管理費＋修繕費の割高部分を換算すると、決して安くはないという結論に達した人が多かったからだと思います。

仙石山は分譲価格ですでにかなり高いですが、管理費や修繕費も同等の分譲マンション（タワーレジデンスなど）に比べて大幅に高いので、そこを加算しないと他の分譲マンションと対等な比較はできないでしょう。（まともだった頃の）このスレでもその点の指摘が多かったですが、私が専門家に相談したときもそう言われました。中古物件でも、管理費など諸経費が高いマンションは売れないそうです。

このマンションで希望住戸のみを出した１期がまだ売れ残って、先着順物件のダイレクトメールを方々に送っているのは、やはり管理費など諸経費に引っかかっている人が多いからだと思いますし、私もそこが気になって今のところ購入には至っていません。そこでどうすればきちんとした計算ができるか教えてほしいと思ったのです。だいたい３割増しかなあ？（坪単価５００万だと実質的には６５０万）というのが私のざっとした計算ですが557だともっと割高なようで実際はどうでしょうか。

なお有益な情報としては、１期の売れ残り先着順がなかなかはけないので２期は２月以降に先延ばしらしいですが、２期はもともと購入希望もつかなかった物件なので１期よりさらに苦戦しそうなため（１期は購入希望がついたとこだけ出したのにキャンセルなどが多くて先着順になっているそうです）、小出しにしたりすることを考えているようです。

[563: 匿名さん／おじさん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[564: 匿名さん]

世田谷が自宅で、池袋と青山、麻布にマンションを所有、那須に別荘がある我が家と一緒ですね。
違った環境で気分転換するのっていいですよね。
うちは子供の大学の近くに所有していますが。

[565: 匿名さん]

こんなオフィスビルの下層に押し込められたような物件のどこが良いんでしょうね？買ってる人が桁違いの資産家というのは理解できますが、私は普通の検討者ですので。自分の目線では、価格に見合う価値が感じられませんでした。

[566: 匿名]

私は虎ノ門/環状2号線に興味があります。

[567: 匿名さん]

諸費用込みで考えると分譲価格の３～４割増なのでべらぼうに高い物件ではありますね。
固定資産税の高さにはさらにびっくり。
トランクルームと駐車場の高さにもびっくり。
毎月数十万、森ビルに支払い続けるシステムになってます。

その割に低層で、眺望開けるのは東向きだけだし、微妙だなあ、と感じました。
１期ですでに苦戦しているのもわかります。
どうせ毎月数十万森ビルに払うなら環状線待つ人は多いでしょうね。あそこは高層が住居になるようです。
ただ周りが殺風景ですよねえ。あっちも微妙だなあ。

宣伝おじさんの長レス・絶賛レスにもかかわらず、１期で先着順物件がぞろぞろというのは悲しい。
遅くて年初と言われていた２期も２月以降らしいのでゆっくり。
宣伝おじさんはもういいから、有益な情報ください。

[568: 物件比較中さん]

虎ノ門/環状2号線物件の販売はいつ頃になるのでしょうか？

[569: 匿名さん]

宣伝おじさん！
住民しか入れないスペースから撮った綺麗な写メ載せてください。

[570: 匿名]

同じく完成売りなら、2014年の何月かですよね。

[571: 匿名さん]

宣伝おじさんは白金のモデルルームに出勤してるんだね
お勤めご苦労さん

[572: 匿名さん]

眺望はどこもイマイチ。まともなのは南東角部屋、北西角部屋高層くらい。
他のタワマンと比べたら悲しくなるレベル。
眺望狙うなら環状線でしょ。

北　正面にマンション。後ろにオークラ。高層は多少抜けるかも。北西角部屋高層は良いが高い。
東　抜けてはいるが汚い雑居ビルが並ぶだけ。再開発の可能性も。高い割に冴えない眺望。
南　横に高層ビルが壁のようにそびえる。安いだけが取り柄。南東角部屋は良いが高い。
西　そこそこ開けてるが周りはビルだらけ。きれいなビルが多いのが多少の救い。

宣伝おじさんは南の狭い部屋の購入者？地権者？

[573: 匿名さん]

いつの間にか１期２次が売り出されてるぞ

[574: 匿名]

何だか裏をかかれたみたいな変な言い方ですね(お仕事ですか)。HP見れば判るけど、登録は昨日でした。記憶違いでなければ、確か2億の部屋だったと思います。HPトップと物件概要ページに出てた。今はトップだけのようですが。

[575: 匿名さん]

>>574
さすがお詳しい。
HPにないということは一瞬で出て一瞬で売れたということですが・・・なるほど・・・

[576: 匿名さん]

そろそろ決算期末ですからね、仲間内でグルグル飛ばして

[579: 匿名さん]

ちょっと不便な場所だよね、ららぽやビバホのような利便性の高い施設も無いし。。。

[580: 匿名さん]

本当に価値ある物件ならば宣伝おじさん＜ごとき＞が頑張らなくても右から左にすぐ売れるさ

[581: 匿名さん]

おじさん、南側の狭い部屋の居心地はどうですか？

[582: 匿名さん]

公式サイトで間取りみれるようになったね

[583: 匿名]

第2期の予告も出ましたね。

[584: 匿名さん]

検討できる値段じゃありませんが、8億円の部屋ってお風呂が三つもあるんですね。
もう売れてしまった13億の部屋は４つくらいあったんでしょうかね。

[585: いつか買いたいさん]

あのおもてにある
NHKのプレミアム８のマークみたいなモニュメント
なんとかなりませんかね

[586: 物件比較中さん]

あの水周りの仕様は？
もったいないですね

[587: 匿名さん]

宣伝おじさん、南側の狭い部屋の購入者だと指摘されたら、途端にいなくなりましたね。

売れ行きはアベノミクスでだいぶ良くなったようですが。

[588: 周辺住民さん]

こちらのイルミネーションは本当に目立ちますね。
赤坂在住ですが、うちから見える中で一番目立ってます。

[589: 匿名さん]

一期の売れ残りも含め二期は一気に売れたみたいですね。
まあ割安といえば割安な物件ですからね。

安い部屋しか買えないのに大自慢の宣伝おじさんが哀れでした。

[590: 匿名さん]

すごいですね、ここは。私などは到底購入できませんが、間取りマニアなので
ついつい見入ってしまいます。
310Aタイプはリビングダイニングが54畳、トイレが4つ、お風呂が3つ、
ライブラリーまでついているんですね。一体どんな人が住むのやら・・・。

[591: 匿名]

仙石山は静かで好きです。来年、虎ノ門ヒルズからの天空ビューを見てみたいとは思う。

[592: 匿名さん]

この辺りも再開発で凄く綺麗になっていることは認めますが、
如何せん、高層ビルが建ち過ぎですし、サラリーマンが多すぎて、
息苦しいですよね。

子供が遊べるような、広くて・綺麗で・大通りから離れている
公園も、近くにはないですし。ミッドタウンは近いですが、
あそこも、広くて気持ちいいけど、子供の遊び場としては、
ちょっと物足りないよね。

で、結論として、やはり湾岸再開発エリアだと思うんですよ。
この解放感、整然とした街並み、利便性、職住を上手く切り分けた
開発、どれをとっても、この辺りに引けを取らない・あるいは上回って
いるのに、リーズナブル。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/293374/res/872-951
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/304102/res/15-111

[593: 匿名さん]

５９２／湾岸宣伝さんへの回答：どこかのスレでこういうのがのってたので参考にして下さい⇒

「豊洲の方がおしゃれで快適なアーバンリゾートライフが送れると思う。
しかも富裕層が多いので町全体がお上品。小学生もレベルが高い。」って理解不可能ですね。
その理由はどうしてかと言うとこの歴史的で由緒ある地名が理解できないなんて田舎っぺ？
付近にはＢＳの石橋一族ほか一流著名人が軒を並べている。埋立地の豊洲なんて津波で潮に
つかりそう低地及びパンピーと諸大名が屋敷を構えた麻布の高台及びセレブとを比較する事
自体が身の程知らずの田舎っぺですね。

超一流ﾏﾝｼｮﾝの定義をお報せします（経済誌及び住宅雑誌からの集積）
＊山手線内側
＊最寄駅徒歩１０分以内＊周辺より絶対的（相対的ではダメ）高台に立地
＊付近に老舗一流ホテルが有る＊付近に大使館が有る＊付近に政財界の大物が居住
＊デベは一部上場（それに類する）企業＊他にも末節的な要件が有りますが概ね以上が
超一流マンションの絶対必要条件です。
チェックリストでご評価ください。
⇔　以上です。チェックリストでご評価された結果はいかがだったでしょうか？

[594: 住まいに詳しい人・おじさん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[595: 住まいに詳しい人・おじさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[596: 匿名さん]

宣伝おじさん、他のスレで必死に仙石山の宣伝してましたね。
安い部屋しか買えない人に限って自慢するんだね。

[597: 住まいに詳しい人・おじさん]

↑又、マイナー君、極度な邪推、暴言を吐いているな。「他の・・・」も間違っているし、「安い・・」も私の部屋の特定（マイナー達は私の部屋を間違っている）も出来ていない上に、安い、高いは購入してから言って貰いたいな。こういう次元の応酬は、面白半分でやるのもいいが、内容と品が無いのでここで私は止めにする。それと是から出張準備に入るので中断する。

[598: 物件比較中さん]

いまどきカッシーで自慢されてても（笑）
とういうかブランドを書くこと自体、場の雰囲気にあっていないということを
理解されていないみたい。書き込み自体が気持ち悪いです

[600: 匿名さん]

宣伝オジサンの、カッシーナはまだぎりぎり許せるとしても、アルフレックスで笑った。
ここ買う人はB&Bとかドリアデでしょう。

背伸びして一番狭い安い部屋買って、朝から朝まで大宣伝。
かえって逆効果だったみたいだけどね。
宣伝オジサンがいなくなってから物件は売れるようになった。