アークヒルズ仙石山レジデンス（虎ノ門・六本木地区第一種市街地再開発事業）

[マンコミュファンさん]

都市再生緊急整備地域内に位置する地上47階建ての複合ビル“アークヒルズ仙石山森タワー”。低層部分に住宅が整備されますが、その一部が分譲されます。400平米超の住戸もあるなど庶民にはため息ものですが、情報よろしくお願いします。

公式URL：http://www.hills-sengokuyama.com/shinchiku/C1102001/
着工についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2009/10/200910071330000017...
名称決定についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2012/03/201203291200000023...

≪全体概要≫
所在地：東京都港区六本木1-113-40、虎ノ門5-18-206（地番）
交通：南北線六本木一丁目駅から徒歩4分、日比谷線神谷町駅から徒歩6分
総戸数：243戸（うち販売対象80戸）
間取り：1Bedroom～5Bedroom（総販売戸数に対応）
面積：56.34～416.55平米（総販売戸数に対応）
竣工：2012年8月上旬予定
入居：2012年11月下旬予定

売主：森ビル
設計会社：山下設計、大林組
施工会社：大林組

【公式URLを修正しました。2013.3.19 管理担当】

[387: 購入検討中さん]

ここ興味でてきました。

80平米、一億程度の物件ありますか？

あったら残ってますかね？

[388: 物件比較中さん]

これだけネットでの情報がいきわたり、消費者が
「適正価格」というのがわかっているのに
いまだ値付け価格をミスするデベ・・・・・・

[389: 匿名]

結局、土地の仕入価格次第です…………。

[390: 匿名さん]

消費者はよく見てるよ。
プラウド南麻布は定期借地権にしてもまあまあな価格付けだと思ったら一瞬で売れた。
仙石山も価格付けだけはまあまあなので、ぜんぜん宣伝してないのと高額物件にしちゃ売れ行きいい。

しかし飯田橋が売れているとしたら驚きだ。
三井としちゃあプチバブル期に高値で仕入れたから高く売るため必死なのだろうが。

[391: 匿名さん]

情報弱者

飯田橋＝坪４７４万円＝高い！　→　仙石山＝安い！飯田橋が474ならここは600あってもいい！　→　衝動買いｗ

しかし実際は飯田橋が異様に高いだけｗ

ここはもろもろ考えれば普通。

[392: 匿名さん]

この地域には豊洲のような将来性は見込めないんじゃ・・・・

[393: 匿名さん]

でも、埋立地ではないだけマシ。

[394: 匿名さん]

確かに、最近の都心の一流物件はそれなりに高いですね。
湾岸が控えめな価格になっているのとは対照的に、あまり
価格を落としていない印象です。

[395: 匿名さん]

確かにここは下落率は大きいと思う。
なぜかといえば将来性が乏しいから。

この点、将来性が豊かな豊洲の方が賢明かも知れない。

[396: 匿名さん]

何を根拠に言ってるんですか？
麻布台一丁目や虎ノ門パストラル跡地、第21・25森ビル建て替え、IBM跡地など、周辺では大規模な再開発計画が多数進行中です。
地域全体としてさらなる発展を遂げる可能性は十分ありそうです。

[397: 匿名さん]

少なくとも、オフィス街としての将来性はありそうだね。

[398: 匿名]

隣接地もね！

[399: 入居予定さん]

２５階の販売事務所のブースにこれまで何回か行きました。しかし、その時の飲み物のサービスに、皆さんびっくりしませんでしたか。プラスチックの容器にペットボトル又は紙容器のまま出されたのには、あまりにもあきれてしまいました。この物件の価額からして、購入者は、社会的に地位の高い方だとおもいますので、このような非常識な接待を受けたことが無いと思うのです。三井不動産の接客スタンスなのでしょうか、それとも森ビルの意向なのでしょうか。もしかしたら、これまで2000万円前後の分譲を担当していたレジデンシャルのチームが、何かの間違えでこの様な高級マンションを担当してしまったのでしょうか。販売担当者は、やはり自宅の来客に対しても、このようにプラ容器にペットボトルでもてなしているのかな、とつい想像してしまいます。
飲み物のサービスは、やめた方がいいと思うのですが。

[400: 匿名]

いや、別に非常識でもないと思うが。

[401: 販売関係者さん]

いくらなんでも超高額の契約客までペットボトルで接客してないんじゃない。価格の幅が広いから、接客待遇にも差を付けているような気がするね。一億未満の客は、森ビルからすればいわば馬の糞なんだよ。

[402: 購入検討中さん]

飲み物ごときで気にしすぎじゃありません？

[403: 物件比較中さん]

399さんが購入された物件価格が安かったんだと思います。

飲み物位で文句をいうのは見苦しいのではないでしょうか？

[404: 販売関係者さん]

400,402,403同一人物。森ビルか三井の営業だろ。

[405: 匿名さん]

営業がこんなに暗躍しなければ、ここまで叩かれずに済んだのに。
価格自体は実は他との比較で見て安いんだからさ。

[406: 新築マンション４件目]

営業スタッフとしても出来るだけ簡便に済ませたいでしょうし、購入検討のこちら側としても必要不可欠な事を手際よくヒアリングし、手短に処理して行きたかったので飲み物のスタイルなんぞカジュアルだなと思う程度で気にも留めませんでした。大体、高級ホテルで会食している様な状況とは異なる訳なので、その様な事（飲み物の形態など）は購入前の打合せ時においては枝葉末節、どうでもいい次元の事だと思いますが。

[407: 契約者]

４０６に同意。どうでもいいし無くてもいい。

[408: 匿名さん]

ところで、環状2号線プロジェクト物件だけど、事務所とホテルの間にある住居（37-46階172室）って、賃貸なんだろうなーと思ってたけど、まさかの分譲なんですよね？環状線の上だから空気は微妙かもしれない。でも超高層位置だから景色は良さそう。やっぱ、ここより値段高いんだろか。

[409: 匿名さん]

ヒルトップでないし、でも、仕様次第かな、

[410: 匿名さん]

値段は５０歩１００歩でしょう。が、それ以前に新橋の商店街の延長みたいな周囲の環境や
雰囲気が個人的には評価できません。緑地を造っても元々、木々も無い所の低地部に植栽するわけで、言ってみれば俄か作りの緑地で空気も淀んでいそうだし。トータル的には仙石山に圧倒的に軍配を上げます。仙石山を検討する時に環2プロジェクト物件も頭をかすめましたが、以上の要素で直ぐに対象から外しました。

[411: 周辺住民さん]

建ちあがるのをずっと見物させてもらったけど、粗製乱造ぽいね
日陰のキノコみたいにあっという間にニョキニョキ建っちゃった（笑
M不動産のほうは手間隙かけてじっくり建ててたけどね。

[412: 匿名さん]

Mビルはサブプライム後に銀行の貸出枠が減って、
キャッシュがほしくて困ってるから、
どんどん急いで建てて、分譲もするようにしてる。
そうじゃないとマッカーサーや第二六本木ヒルズ、
建てられないから。
ここが安いのも森ビルの営業ががんばるのも理由あり。

[413: ご近所さん]

中国の建設バブルみたいだね
あれがこっちに移ってきたのかな
買う人もあっちの人か？

[414: 匿名さん]

＞Mビルはサブプライム後に銀行の貸出枠が減って、
キャッシュがほしくて困ってるから、
どんどん急いで建てて、分譲もするようにしてる。

理由はともかくとして分譲タイプと賃貸タイプの二つがあるのはありがたいんじゃない？
ずっと住み続ける人ばかりでもないだろうから。

[415: 匿名さん]

ここのスレの検討者はたぶん居住目的だからいいけど投資目的の人は分譲マンション買って賃貸で貸し出すのが出来ないからどうなんだろうね

[416: 匿名さん]

415さんの「投資目的の人は分譲マンション買って賃貸で貸し出すのが出来ないからどうなんだろうね」のご意見は間違いでは？　何故かというと購入後に諸事情で賃貸せざるを得なくなる人とかはあり得るので、「出来ない」とかの制限は無いと思いますが。
又、411さんの手間かけるから云々に関しても、経済原理から言えば可能な限り短期間、省コストで仕上げるのが（手抜きは論外だが）優良且つ健全な発注者/受注者と言える訳で見た目の抽象的判断、すなわち「あっという間に」だから良くない（手抜きと類推）とするのは短絡過ぎると思われます。

[417: 匿名さん]

この前見てきたが、みんなが言うように、
管理費＋修繕費＋固定資産税が異様に高いので、そこを加えれば割高過ぎるマンションだね。
３割増しだから坪単価が４５０万なら、実質は５８５万円。

[418: 入居予定さん]

ここは最高です。

当初から金額がリーズナブルと予想して購入準備をしてきました。
理由は再開発だからです。
１．再開発のメリットとして、事業計画・地盤調査・建築設計、古い家屋等の除却や整地費用、空地の整備（広場等）、共同施設設備費（駐車場等）を１/３の補助率で助成金を受け開発コストが安くなること。
２．日本政策投資銀行等から有利な融資を受けられ低金利で開発コストが抑えられること。
３．開発後の権利変換は行政の認可があり、従前の土地と等価となることから販売に際し暴利を乗せられないのではという期待。
結果は期待通りでした。

[419: 匿名さん]

でも、他の再開発物件は安くもないよ。

別に再開発だから安くなるというわけではないと思うし、そもそもここが安いのかという気もするし。

[420: 匿名さん]

営業さん相変わらず出演していますね。

[421: 匿名さん]

>>417

西向き１．３億円程度の物件を検討して、不動産の知り合いに相談しました。
やはり賃貸は管理費や修繕費は通常の分譲と比較にならないほど高いので、
そこを入れて計算するように言われました。今度はきちんと正確に平均を取って比較しましたのでまた紹介します。
あとその知り合いが驚いていたのは固定資産税の高さで見たことのないレベルだそうです。
賃貸だからといって固定資産税が高いと決まったわけでないので、どういうからくりだろうと首をひねってました。

比較対象としたのは以前に購入を検討したパークコート麻布十番や赤坂タワーレジデンスの100平米物件です。

管理費・修繕費　月間＋５万円、年間＋６０万円
固定資産税　年間＋５０万円
駐車場・トランクルームなど　月間＋２万円、年間＋２４万円

総額で、通常の最高級タワーマンションと比べて、年間＋１３４万円です。
３０年間住むと＋４０００万円、５０年間住むと＋６５００万円です。
デフレの時代なので金利の調整はあまり必要ないでしょう。

１．３億円＋４０００万だと、通常の分譲マンションより、＋３０％増しです。
坪単価４５０万なら、実際は、坪単価５８５万円。

１．３億円＋６５００万だと、通常の分譲マンションより、＋５０％増しです。
坪単価４５０万円なら、実際は、坪単価６７５万円。

同グレードのサイオン桜坂もそうですが、賃貸マンションは、分譲マンションと同じ目線で見てはいけませんね。
最高の物件だと絶賛レスをされている方もいるようなので、この都内最高レベルの価格に見合うものがあるかが決めてでしょう。

[422: 匿名さん]

価格がどうのは難して俺にはわからんが、そもそも、オフィスと同じビルに住むという思考回路が自分にはないな。サラリーマンに囲まれて過ごしたくないよ。

[423: 匿名さん]

というか、賃貸マンションと、分譲マンションじゃ、まったくの別物だろ。
サイオン桜坂が安いとか言ってる馬鹿がいるが、あそこは賃貸だから、
仕様は低いわ、管理費や修繕費は馬鹿高いわ、駐車場は高いわ、で
結局は高くつく。
ここだって同じだよ。

[424: 匿名]

つか、この物件、30年とか50年とか住む前提で、買う人いるんでしょうか。

[425: 匿名]

ネガ営業も大変ですな。

[426: 匿名さん]

管理費・修繕費が高いと中古では売れないと言うね。
ここはそれがあまりに高いので見送った。あと税金。
あとここ、森が大量に賃貸に出してるから、個人ではなかなか貸せないのでは？とも思った。
どうせ借りるなら個人からじゃなく森から借りるでしょ。
ここはずっと住み続ける人向きだね。

[427: 匿名]

で、結局、皆さん、どこを買ったんでしょうか。

[428: 入居予定さん]

私はここの環境、設備、施設、構造、安全性、利便性、スペース、品格、ステイタス等　どれをとっても当代超一級だったので
長期に自らが住む為に選びました。　私は是までにマンション購入とその後の賃貸や売却をそれぞれ経験していますが、自らが厳選した物件であれば将来、生活の変化で賃貸しようと売却しようとそれなりに好結果が得られるものと経験に基づき確信しています。税金については私企業の森ビルではなく公が決める事で、高い事はざっくり言うならば総合的品質が良質/超一級品の証明ではないでしょうか。

[429: 匿名さん]

最近、中古が値を下げているので、管理費・修繕費のことを考えれば、赤坂タワーレジデンスあたりの方がはるかに割安になっていますね。あそこは森ビル管理なのに管理費など激安ですね。
駐車場が住民所有かどうかとかが効いてると思います。

すぐそばの虎ノ門タワーレジデンスはもっと安くなってますね。

仙石山が赤坂タワーレジデンスに勝てる要素ないと思います。
仕様も、眺望も、ブランドも、共有設備も。
なんで上層階を住居にしなかったのかなと思います。

ジムがよっぽど好きで、さらに毎月何万円かのお金と１回あたり１０００円を森ビルにお布施して良い人はこっちですね。
そうなると毎月諸経費だけで２０万円以上取られて、賃貸に住んでる感覚になるでしょう。

[430: 匿名さん]

平河町も完工して何年も経ってるのにいまだに売りがたくさん出てるし、こちらも１期ですでに先着順が多数出ているようですし（HPに出ていない先着順がいくつも送られてきました）、森ビルは苦労してますね。やっぱりここまで諸経費が高いと皆さん敬遠してしまうのでしょう。

[431: 入居予定さん]

仙石山の大多数の部屋を占めた一億円前後の価格帯には希望者多数で抽選となりました。バブルの頃と異なり最近では珍しいケースです。４３０さんの話が事実だとすれば、（言うまでもなく）ごく一部の高価格帯のケースでしょう。恐らく大変床面積が広くて当然数億円の高額な物件だと思われます。そういう価格帯であれば諸経費が云々ではなく、単純に価格が高額ゆえに取得できる人が限られてくるという当然な結果だと思われますね。森ビルが苦労しているかどうかは別にして、一般的にはそうそう簡単に右から左に処分されるケースで無い事は簡単に想像できますがね。このレスで云々せずとも、イワズモガナと思いますが・・・？

[432: 匿名さん]

誰がなんと言おうと、結果的に、１期でこれだけ先着順が出てしまった物件はそうはないよね。
販売センターに問い合わせるとホームページに出てない売れ残りをいくつも紹介してくれるよ。
平河町もまだ売れ残ってるし、そんなに戸数多くないのに、中古に新築流れと思われる物件が多数出ているね。
森ビルの物件は価格よりも諸経費の高さがマイナスになってると思うね。
分譲なのに月２０万も管理費修繕費や税金などを支払ってたら、よっぽどの金持ちしか維持できないよ。
駐車場やジムやトランクルームも払ったら、月３０万超えちゃうよ。
ある意味、それで貧乏人をスクリーニングできるのだから良いのでは？
でもその割にここの仕様は賃貸なのでかなり低いのがミスマッチ。
（平河町は内覧してないけど、同じ賃貸でも仕様はここよりだいぶ高かったようだね。）

[433: 匿名さん]

諸経費や修繕費で月２０万、３０万払うくらいでひいひいするリーマン層にはここは縁がないということ。

仕様は賃貸なのだから低いのは当たり前。平河町は例外。
高い仕様を求めるなら隣のパークコートか、今度できるパークマンションを買えば良い。

[434: 匿名さん]

＞そうなると毎月諸経費だけで２０万円以上取られて、賃貸に住んでる感覚になるでしょう

そのとおり。　ここは区分所有権ですが実質は賃貸のようなものです。
長く住むつもりなら、将来は管理費や管理規約が管理組合の総会で変更されることも考慮しなくてはならないが、
その時大口の所有者＝Mビルの都合の良いようになるのは明白ですね。
それなら、いっそ定期借地権のマンションを買ったほうがましですよ。

[435: 入居予定さん]

４２８さんに同意です。

管理費も確かに高いですが内容も超一流です。先日カーテンの採寸で部屋に行きましたが、駐車場のスタッフが私の顔を覚えていて、「先日は契約駐車場の入庫確認を行いましたが、本日は時間貸の駐車場で宜しいのですか。」と問われたり、入館するとメッセージが表示されるのは他の森ビルレジデンスと同じですが、フロントに行くと部屋番号と名前を告げなくとも用件が済みました。引越前の為、入居届と写真は未だ提出しておりません。住戸内の設備説明の一度で顔を覚えているのです。
以前住んだことのあるレジデンスでは写真で覚えていると思っておりましたので恐れ入った次第です。

設備面でもセキュリティーキーによりエレベーターは住戸階しか停止しないのは常識ですが、エレベーターが呼び出されれのは知りませんでした。最近のものではあるのかも知れませんが待ち時間が少なくて感激でした。エントランスからエレベーターホールに付く頃に丁度到着でした。当然に入館管理もされているため、カーテン業者採寸の僅かな時間にフロントから内線がありました。

部外者が平気で入館出来るマンションが多い中、この管理内容で管理費が高いとは思いません。金額だけの比較ではなく内容を勘案した場合に充分に見合うものです。

[436: 匿名さん]

部外者かんたんにはいれるよ。六本木ヒルズとかひどいじゃん。