アークヒルズ仙石山レジデンス（虎ノ門・六本木地区第一種市街地再開発事業）

[マンコミュファンさん]

都市再生緊急整備地域内に位置する地上47階建ての複合ビル“アークヒルズ仙石山森タワー”。低層部分に住宅が整備されますが、その一部が分譲されます。400平米超の住戸もあるなど庶民にはため息ものですが、情報よろしくお願いします。

公式URL：http://www.hills-sengokuyama.com/shinchiku/C1102001/
着工についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2009/10/200910071330000017...
名称決定についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2012/03/201203291200000023...

≪全体概要≫
所在地：東京都港区六本木1-113-40、虎ノ門5-18-206（地番）
交通：南北線六本木一丁目駅から徒歩4分、日比谷線神谷町駅から徒歩6分
総戸数：243戸（うち販売対象80戸）
間取り：1Bedroom～5Bedroom（総販売戸数に対応）
面積：56.34～416.55平米（総販売戸数に対応）
竣工：2012年8月上旬予定
入居：2012年11月下旬予定

売主：森ビル
設計会社：山下設計、大林組
施工会社：大林組

【公式URLを修正しました。2013.3.19 管理担当】

[343: 匿名]

隣接する虎ノ門･麻布台地区市街地再開発準備組合…森ビルのウェブページを見る限りカバーエリアは相当に広大なようですが、地権者を上手く纏めることができたら、どんだけデカいヒルズになるのでしょうか。まだまだ先の話でしょうが。

[344: 匿名さん]

ヒルズと言いましても、虎ノ門～麻布台再開発計画地域は、大部分が谷間状の窪地ですけどね。
そういえば、六本木ヒルズが建てられた麻布日ヶ窪町(現在の六本木6丁目)も元々は窪地でしたが、盛り土をして人工地盤をつくって、その上にあのような超高層ビルができたという経緯があります。
この一帯はこれからどのように変化していくのか・・・まだ予想がつきません。

[346: 匿名]

では、谷＋盛(森)⇒丘になる日も来るかもしれないですね。どうなるか(開発主体以外には)検討もつきませんが、仙石山にとってプラスだと良いのですが。

[347: ご近所さん]

開発されるのは嬉しいですが、固定資産税があがり
喜んで良いのか悪いのか迷います
またバブルが来て、高値で売り逃げできれば言う事ないです（笑）

[348: 匿名さん]

平河町を見た時にも思いましたが、
分譲部分と賃貸部分とがあるマンションだと、内装等は賃貸にあわせたレベルになってしまいますね。
なんであんなに安っぽいんだろうと、残念です。

[349: 匿名さん]

ミッドタウンみたいな緑地の多い開発をしてほしいですね。六本木ヒルズもそうですけど、森ビルの開発は、あまり緑地を設けないんですよね。ここなんか、ほとんどありませんが。

よく森ビルのポスターで、高層化して地上に緑地を、とか唱っているけど、口だけになっている。

[351: 匿名]

そうですね、緑が更に多い再開発だと嬉しいです。

[353: 匿名さん]

静かになりましたね…。

[354: 匿名さん]

やっぱりキャンセルが多かったみたいで先着順が多数出ましたね。。
送付されたものの他にもいくつもあるので興味がある方が問い合わせてください。

[355: 住まいに詳しい人]

イヤ、キャンセルは少なかったようですね。
オクションは様子を見ながらで構わないのでしょう。
中規模以下の売れ行きは凄まじいものがあったようです。

[356: 匿名さん]

先着順がすごく多いですね。
ここまで１期の後に先着順が多いマンションは珍しいでしょう。

やっぱいろいろマイナスの条件が多いから最後は辞退者続出なのかな。

[357: 匿名さん]

そんなことないよ。ここはヴィンテージだよ。

圧倒的な高級使用だよ。


特級耐震や中圧ガスなどなど。


これを見抜けないようじゃ住宅の素人だよ。個人よりひどいな♪

[359: 匿名さん]

仕様は明らかにパークコートより大きく落ちますよ。
同じ森の中でも平河町よりだいぶ低いですし。
販売の人も認めていました。
それにしてもここはほんのちょっとしたマイナス評価に対しても反論が速いですね（笑）
客観的に見て１期ですでにこれだけ先着順が出ている事実に向き合わないとと。
他のタワーで１期でこんなに先着順が出てるとこありますか？低層で狭い物件は比較的どこでも売れます。
素早い反論をお待ちしています。

[360: 匿名]

きっと恨みでもあるんでしょう。

[361: 住まいに詳しい人]

パークコート、仙石山、どちらもよい物件でいいのではないですか。パークコートは無垢床材、大理石すてきですね。私個人は、天井高、平米あたり部屋数、管理の容易さ、念のため、仕様についてもシンプルで気に入っていますので、仙石山に軍配を上げます。一億円超の先着順はこんなもんでしょう。パークコートの先着順もあわせて今後順調に売れるといいですね。

もう一つ気に入った点は、オフィスと一体であること。タクシー乗り場、ジム、レストラン、コンビニまで、オフィスならではの商業施設が同じ建物にある、かつ、これらマンション所有ではないので維持、管理の懸念もなく利便性だけ享受できるのは決定的です。

引き続き森ビル、三井不動産には、日本の住環境の改善、魅力あふれる都市開発を期待しています。

[362: 匿名さん]

また３５９のあれが始まるのか。。。

[363: ＯＬさん]

ここの書き込みはすべて不動産屋さん？

[364: 匿名さん]

>361さん
三井さんはこういうhttp://www.31sumai.com/mfr/X1012/
魅力的な案件もやってますが。老婆心ながら

[365: 匿名さん]

たしかに１期なのにすでに先着順が多数出ていますね
実際に販売センターに聞いてみたらたくさん出てきたので驚きました

通常の分譲と大きく異なるのは皆様の指摘のとおりだと思います
月別で通常のマンションに比べてここが高い分を計算した方が良い詳しい人に言われました
考えているのは１億超のところです。比較の対象にしたのは赤坂タワーレジデンスなどです。

管理費＋修繕費で　＋５万円（月）
固定資産税で　＋２万円（月）
共有施設使用料や駐車場の割高分で　＋１．５万円

月８．５万円　余計にかかります。
これは、年間で　１０２万円　余計にかかります
３０年間で　３０６０万円
５０年間で　５１００万円　余計にかかります

金利もあるので一概に計算できませんが、１．２億円の物件だと、だいたい４割くらい上乗せされるイメージです
以前に、ここは２～３割程度の上乗せがあるとレスされていた方がいましたが、どう計算されたのでしょうか？

[366: 匿名さん]

部分だけ見てレッテル貼っちゃう輩って
厄介だよね。

[367: 匿名さん]

森さんの賃貸価格、強気過ぎない？（結構、裏で値引きしているようですが）
分譲購入者の物件が賃貸にもちらほら出始めていますが、プロと素人の違いを感じますな。

[368: 匿名さん]

オフィスと一体、これは、むしろ、マイナスポイントと感じる人のほうが多いと思っておりますが・・・如何でしょう？

[369: 物件比較中さん]

>>368　雰囲気の話になりますがお店がたくさん入るよりは上品なのかなーと。

ただオフィスの撤退などの際のマンションへの影響はどうなんでしょうか・・すみません全然そういうのわからないんですけど368さんが心配なさる点の一つなんじゃないかと思いまして。

諸々のコストってオフィスも入ることを前提に計算されてるんですよね。

[370: 匿名さん]

１期は登録しませんでしたが、この前、先着順住戸の案内が家に送られてきました。
電話して確認してみたところ送られてきたものよりもさらに案内できる部屋があるとのことです。
売れ行き不調を見せないためかHPには先着順は１件しか出てませんが、
実際は沢山出てるので、ここで絶賛されてる方は覗かれてみたら？
やはり苦戦しているみたいですね。
各種費用を入れるとかなり割高だという結論で１期は見送り、先着順も見送るつもりです。
わが家の試算では、普通の分譲に比べて、諸費用の割高分を入れると３割増しくらいでした。
専有面積によって多少変わってくるのかもしれません。

オフィスやレストランと一体の、下駄履きマンションは格が下がるのは常識です。
古くなると、ゴキブリなど害虫とかも這い上がってきます。
森ビルでも、人気物件の六本木ヒルズや元麻布ヒルズは住居棟が独立してますね。

[371: 匿名さん]

なんで突然下駄履きマンションの話になるのか知らんけど、六本木は下駄履きだな。

[372: 匿名さん]

ここの立地と特級レベルの耐震魅力ですね。

1億以下がすべて売り切れで残念です。

[373: 匿名さん]

また営業さん登場しましたね。

[374: 匿名さん]

わが家にも先着順申込みの案内メールが来ました。
HPではなくこそっと出しているのでしょうか。
電話をかければもっとあるというのは驚きです。

ここは販売担当の方もセールストークがすごかったですね。
全部屋申し込みが入るような話をしてましたが、蓋を開ければ、１期なのにすでに大量の先着順。
このスレも情報戦ぽくなってましたが、この先着順の多さを見て真実がわかりました。

平河町森タワーもいまだ先着順が出てますし、中古でも大量の物件が販売価格割れで売られています。
あそこは分譲価格自体はそんな高くない感じでしたが、やっぱり管理費などがすごく高くて、
本当の価格は数割増しという感じの物件でした。
購入後に各種費用の負担が高すぎて手放しているのかもしれません。

やっぱり分譲主体のマンションと賃貸主体のマンションは比較が難しいですね。

[375: 匿名さん]

嘘っぽい投稿だなあ

嘘は訴えられるよ。

[376: 匿名さん]

365さん

賃貸マンションと分譲マンションは、価格付けなど別物ですよ。

最大の違いは、賃貸マンションはデベがその後の管理なども受け持つこと。
分譲マンションは分譲後はデベは関係なくなります。
だから、賃貸マンションの場合は分譲時だけでなく、その後の管理でも資金を回収していく。
分譲マンションは分譲時だけで資金を回収する。

だから賃貸マンションの場合は、分譲価格は低く抑えても、その後の管理費などを高くできれば、
それで良いのです。
あと賃貸の方が仕様は低いのが普通です。
駐車場もデベ所有ということが多い。ここみたいに共有スペースまですべてデベ所有というのは珍しいですが。

ここで出ていたサイオン桜坂は、分譲の坪単価だけで見れば豊洲並で超お安いということになります。
でも、管理費や修繕費が割高でその後デベに吸い取られるようになっている。
実際は、365さんの計算のように管理費など入れて計算し直せば４割増しとかになるから、豊洲よりずっと高いわけです（当たり前ですが）。

サイオン桜坂が豊洲並の坪単価でも一気に売れなかったのも、そういうのをちゃんと計算した人がいるからでしょう。

ここも坪単価が450万円でも、実際はその数割増しでしょう。
365さんより安めに見積もって３割増しだとしても坪単価575万円でだいぶ変わってきますね。
とにかく実際の価格の計算とか難しいのはたしかでだからいろいろな意見を言う人が出てくるのだと思います。

[377: 匿名さん]

今時の高額物件としては驚くほど売れ行きいいようですよ。
第一期で全戸出したので、他のマンションのように事前に申し込みだけある住戸だけ出すのとは違います。

坪単価が予想外に安かったのが大きいと思います。
飯田橋のパークコートより安いですから。

質感は平河町より落ちるというのは同意です。

[378: 匿名さん]

1戸売れたみたいですね～。先着順の戸数が減っています。

[379: ご近所さん]

管理費がバカみたいに高い。。。。。。。

[380: 新築マンション４件目]

駐車場所有は零細デべと異なり森ビルクラスなら森ビル所有が絶対安全/有利です。何故なら長期修繕の居住者負担やメンテの心配がないからです。第一期販売は抽選状態で大変でした。もしキャンセルがあれば、高額物件で資金が間に合わなかった方だと思われますが、宣伝も控えめで短期間内での販売にも拘らず抽選になるとは凄いと思いました。その点、ヒルトップは未だ販売広告が入ってきますよね。各要素での格の違いがあると思います。

[381: 匿名さん]

管理費、かなり安いと思います。
私個人的には高いけど、特急の耐震性と
中圧ガス、バックアップ電源が住戸まで
来ている。

この世界一の安心安全仕様、お金持ちは
安いと思うでしょう。

[382: 契約済みさん]

３８１様　

同感です。愛宕のサービスアパートメントを利用した際、２ヶ月間の短期でしたがフロント、駐車場のスタッフ全員が私の顔と名前を把握しておりました。確かに顔写真を提出するのですが、入居間もない私がフロントを通過する際に名前と連絡事項がありますと名前を呼ばれた時に驚きました。
これが本物の管理だと感激いたしました。酔って帰った際には赤ら顔でフロントを通るのが気恥ずかしくてペット・搬入用のエレベーターを利用しようとすると呼び止められて、何か問題がありましたかと心配されました。普通なら不審者なのですが、入居者であることは把握している対応だと思われます。
最上級のサービスに対して管理費は確かに安いです。今後は長いお付き合いになりますが更なる感激があると期待しております。

[383: 匿名さん]

この前の震度四の地震で、アークヒルズのエレベーターは結構長い間止まっていましたよ。


地震気にするなら、そもそも高層を避けるのが賢明だと思う。

[384: 匿名さん]

営業がんばってるなー。

ここは坪単価がグレードの割に予想外に安かっただけだろ。

[385: 匿名さん]

ここが安いというよりは三井の他が高いだけ。

隣のパークコートが高すぎるからここがすごく安く見える。
しかし飯田橋のパークコートは飯田橋のくせに坪単価450万越え。

ここより高いなんて常識じゃありえないから大して宣伝もせずに売れてるだけ。

客観的に見れば別に安くも高くもないよ。

[386: 匿名さん]

まったくそのとおり。
パークコート千代田富士見は完全なぼったくり価格。
消費増税前の駆け込み需要を当て込んだ価格付け。
平均坪単価は４７４万円！共有部は悪くないが専有部分の仕様はかなり低い。
あそこで坪単価474万円なら仙石山は坪単価600万でも良いと思い込んでしまうのが素人。
そもそもパークコート千代田富士見が高すぎるんだよ。
なんであれが売れているのか疑問。
あと仙石山の周辺でも丸紅の麻布台も三菱の西麻布もやたら高いがあれも値付けミス。
他の分譲は、今出てるとだいたい消費税直前に振り込みだから、消費税意識しすぎなんだな。

[387: 購入検討中さん]

ここ興味でてきました。

80平米、一億程度の物件ありますか？

あったら残ってますかね？

[388: 物件比較中さん]

これだけネットでの情報がいきわたり、消費者が
「適正価格」というのがわかっているのに
いまだ値付け価格をミスするデベ・・・・・・

[389: 匿名]

結局、土地の仕入価格次第です…………。

[390: 匿名さん]

消費者はよく見てるよ。
プラウド南麻布は定期借地権にしてもまあまあな価格付けだと思ったら一瞬で売れた。
仙石山も価格付けだけはまあまあなので、ぜんぜん宣伝してないのと高額物件にしちゃ売れ行きいい。

しかし飯田橋が売れているとしたら驚きだ。
三井としちゃあプチバブル期に高値で仕入れたから高く売るため必死なのだろうが。

[391: 匿名さん]

情報弱者

飯田橋＝坪４７４万円＝高い！　→　仙石山＝安い！飯田橋が474ならここは600あってもいい！　→　衝動買いｗ

しかし実際は飯田橋が異様に高いだけｗ

ここはもろもろ考えれば普通。

[392: 匿名さん]

この地域には豊洲のような将来性は見込めないんじゃ・・・・