アークヒルズ仙石山レジデンス（虎ノ門・六本木地区第一種市街地再開発事業）

[マンコミュファンさん]

都市再生緊急整備地域内に位置する地上47階建ての複合ビル“アークヒルズ仙石山森タワー”。低層部分に住宅が整備されますが、その一部が分譲されます。400平米超の住戸もあるなど庶民にはため息ものですが、情報よろしくお願いします。

公式URL：http://www.hills-sengokuyama.com/shinchiku/C1102001/
着工についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2009/10/200910071330000017...
名称決定についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2012/03/201203291200000023...

≪全体概要≫
所在地：東京都港区六本木1-113-40、虎ノ門5-18-206（地番）
交通：南北線六本木一丁目駅から徒歩4分、日比谷線神谷町駅から徒歩6分
総戸数：243戸（うち販売対象80戸）
間取り：1Bedroom～5Bedroom（総販売戸数に対応）
面積：56.34～416.55平米（総販売戸数に対応）
竣工：2012年8月上旬予定
入居：2012年11月下旬予定

売主：森ビル
設計会社：山下設計、大林組
施工会社：大林組

【公式URLを修正しました。2013.3.19 管理担当】

[288: 落選者]

キャンセル待ちです。

ここに書かれている管理費の高さは森ビルのサービスを賃貸で経験済みなので納得済みです。

駐車場についても将来発生する設備の更新費用や駐車場空きの収入減による管理会計及び修繕会計の不足を心配する必要がないとポジティブに考えております。駐車場利用の可能性につては賃貸がある程度埋まれば空きが生じると思います。
私が現在住んでいるマンションでも駐車場の空き問題、設備更新に頭を悩ませました。駐車場収入は一般会計ですから会計不足は管理費の値上げを余儀なくされます。駐車場は地下の二段昇降式ですが国交省のガイドラインでも竣工当初から一台当たり月額7,085円の専用積み立てを行わないと設備更新が困難になるとされております。途中で気が付いた場合は不足分を上乗せするか設備更新時に一時金で徴収する必要があります。私の場合は全戸分１００％のマンションでしたので組合員が等しく負担するので容易に合意形成できましたが、本来の修繕積立金のほかに新たに駐車場名目の修繕積立金を月額15,000円の負担することになりました。
この経験からも問題と考えておりません。52,500円の空きが出れば駐車場の利用の有無にかかわらず住戸数で割った金額を今すぐか将来の一時金で負担するのです。なぜなら駐車場収入は一般会計だからです。だから料金も高い安いを議論するものではありません。マンションの管理（委託）にかかる費用を管理費・駐車場収入・バルコニー使用料等で振り分けいるだけで、駐車場が高いからと料金を下げても管理にかかる費用は同じですから穴埋め分を管理費で調整することになるのです。

スポーツクラブについても同様です。維持管理は管理費に上乗せされますし、マシーンだけではなくスタッフがいるクラブの
共用などは私は恐ろしいと思います。事実、中規模マンションの設備があるマンションで月額20万円近くの管理費のマンションがありますし、大規模マンションでもマシーンだけのクラブでもマシーンそのものを新しく出来ないばかり修理さえも行えず問題化しているのを知っていれば一目瞭然です。
駐車場と同じ会計ですが利用料なしでは維持管理費が問題化するのは当たり前です。共有でもっているのにもかかわらず、駐車場のように利用していないから負担する義務はないと合意形成できません。では受益者負担とすると高額な利用料を中途から徴収する必要があり、外部のスポーツクラブを利用した方が安い場合は利用者が減り悪循環になるのではないでしょうか？

書かれているデメリットと上記のメリットを勘案されたら如何でしょうか。

私は繰り上がったら購入したいです。

[290: 匿名さん]

だいたい、なんで落選者が、
わざわざ何十分もかけて長レスして、この物件擁護してんだよｗ

よっぽどキャンセルしてほしくないのかｗ？　キャンセルしなかったら自分のとこ回ってこないよｗ？
そもそもこの物件で落選したのなんて本当にいんの？

必死の長レスもどれも屁理屈ばっか。
答は単純なんだよ。住民の所有権が共有物に及ぶ方が住民には得なの。終わり。

管理の問題にすり替えてるが、森ビルに独裁管理されたらそれも問題。
賃貸人が優先されまくってるってるって駐車場の割り当てで話題になってだだろ。

[292: 匿名さん]

今晩は家族会議で、辞退するかどうか決めます。
森の独裁管理は心配してます。駐車場の割り当ては明らかにおかしい。
入居後も賃貸フロアが優先されたり、賃貸に有利だからと、修繕に必要以上の金を出させられるのではないか心配です。
アークヒルズのレジデンスが中古で出てましたが百万単位の修繕費を払うことが条件になってました。
もしかすると途中で上乗せとかされるのではないか心配です。あれはどうなってるのでしょう？詳しい方教えてください。

[293: 匿名さん]

区分所有なんて持ってないに等しいから、駐車場とか、ジムとか、余計なのものはいらないよ。それで初期金額が抑えられるなら、合理的。

[294: 落選者]

営業でもないし落選者だから私に対する指摘も大間違い。

資産も有するが負債も負う。貸借の問題、それが債務超過に陥るか陥る可能性がある場合は憂慮するのが当然。
所有するメリットは確実に利用出来ること、ジムは１００％可能で駐車場は少ないのは事実だが、所有しても１００％以上の付帯率でなければ確実に利用可能ではない。

２９３様　賢いと思います。

[295: 匿名さん]

293

駐車場を所有していないのが管理費がやたらと高い一因でしょう。
駐車場代の収入は普通のマンションであれば、管理組合に入ります。
駐車場の維持費の方が、駐車場代の収入より高いということは普通に考えればありえない。
そもそもこれだけ駐車場の確率が低いのは、管理組合が駐車場を保有していないから。

あと共有スペースの使用料がいちいちかかるのにはびっくり。
その使用料も、もし管理組合に入るならまだいいですが、ここは森ビル行き。

やっぱり営業の人のステマかな。

[297: 購入予定者]

掲示板マナーの悪い方がいますね。物件の悪口ばかりでなくや購入希望者を誹謗中傷する内容に驚きです。
購入検討していない明らかなスタンス、他の投稿者や検討者を馬鹿にする内容を含むものは削除要件に該当とあります。
検討者の情報の場を愚弄しないで欲しいものです。

[298: 匿名さん]

おっと、営業と一発で分かる書き込みが多いね。

仙石山、消費者をなめた仕様で結構苦戦してるな。

[299: 匿名さん]

今どき、１億超える分譲で駐車場の当選確率が２割なんてありえないでしょ。
おまけに駐車場代金はすべて森ビル行き。
おかげで管理組合の収入がなくて管理費などが異様に高い。
それもこれも、この物件では、駐車場でさえ住民の共有でなく、森ビルのものだから。
ネガの人の肩を持つわけじゃないけど、さすがに住民共有より森ビル所有の方が良いなんてありえません。
ここはそういう特殊で普通の物件に比べて住民に不利な条件をどう考えるか。
私は不動産屋に相談して普通の分譲と同じに考えてはだめだと言われました。
ここも大変参考になりました。
あまりに変な論理なのでやっぱり営業なのかなと思ってしまいます。
複雑な物件でみんな迷ってるので焦ってるのかもしれませんね。

[300: 匿名さん]

辞退がやっぱり多いんですかね。
実質倍率も低そうでしたし、
森ビルさん焦ってるのかな。
駐車場が共有より森ビル所有が良いなんて、
あまりに暴論ですよ。

駐車場は当選確率もそうですが、
賃貸ならワンルームでも確保できるのに、
分譲だと２億の部屋でも抽選というのが、
あまりにおかしいです。

管理が公明正大なら独裁管理もいいですが、
すでにあまりに賃貸びいき。
他とあまりに違うし不利な条件多いので、
なかなか決め切れません。

[301: 匿名さん]

第一期完売おめでとうごいざいます。第二期で購入を希望していたのですが、第二期の予定が決定していないので、第一期の全部屋の価格記載の価格表を提示されました。この価格表を参考にして下さいと言われました。第一期で完売してるので、あまり参考にならないのではないかと思いました。

[302: 匿名さん]

完売だったのですね。繰り上がりありませんでした。
今日・明日で契約会ですが、現金購入か頭金が多くローンの割合が少ない方が多いと聞いておりますので今後の辞退者は少ないと予想してます。

[303: 匿名さん]

私は辞退者がかなり出そうなので連絡を待ってくださいと言われました。

[304: 匿名さん]

普通の物件だと、現金購入組のキャンセルは結構あるようです。直前になって資金のやりくりがつかなくなる方がいるようです。
この物件は色々な意味で購入層が特殊だと思うので、どうなるかわかりませんが。

[305: 匿名さん]

私はこの後に及んでまだ迷ってますよ。
重要事項説明は受けました。
登録日に初めて行っていちおう申し込んでみたらいきなり当選して心の準備がつきません。
キャッシュ比率は高いです。
私の周りもみんな当選しましたが１人は辞退、他は迷ってるみたいです。
皆さんが言うように普通の物権に比べると購入者に不利な条件が多いので難しいですよ。

[306: 購入経験者さん]

ここは立地と安全性を買うようなもの。
抽選外れた感じでは、あっという間に
売れてしまいそう。ただ、二期に希望
の部屋がない。

[307: 匿名さん]

>>306

営業さん、お疲れさまです。

不人気物件ですでに先着順まで売り出しているというのに。

[308: 匿名さん]

辞退者続出で、営業の動きが活発化してきました。

しかし、キャンセル待ちしてると言いながら、必死の長文擁護とか、分譲慣れてないのわかるけどもう少しうまいやり方考えろよ。

[309: 匿名さん]

昨日、アークヒルズでランチをしながら妻と話し合って、結局キャンセルすることにしました。

この掲示板も大変参考になりました。
もちろん最終的には同僚の不動産ファイナンス担当などに話を聞いて裏は取りました。
諸費用入れて計算してもらうと分譲価格より実質２割～３割高いことと、
駐車場の割り当てのやり方を見て、今後数十年の管理に不安を覚えたことが大きかったです。

他に１人辞退した人知っていますし、私のように登録日に初めて来た人が普通に当たるなど、
実質倍率は低そうだったので、今後いろいろ出てくると思います。
まだ考えられている方は、頑張ってください。

[310: 落選者]

何で物件ほめると営業と言われるのでしょう。物件が気に入っているから申込みをした。落選したが今でも欲しい。
そもそも物件検討しているからここを覗いており、同じ様な方々が意見交換する場ではないのですか？
落選者が何で擁護する長文書くのかと言うと、ここで否定する特定の方は物件否定のみならず購入検討者までも否定するからです。
私を否定するのは構いませんが、ここに集まる方全てを完全否定しております。黙っていられないのが理由です。
私も熱くなり辞退者の繰り上がりにプラスにならないことは失念しておりました。馬鹿と言われれば馬鹿だと思います。

ナンバー１の物件では無いかも知れませんが大変良いマンションです。あたかも欠陥マンションのごとき言われ方に本当に購入を検討されている方には自身を否定されたように感じるのではないでしょうか。

駐車場に関しても知人は確保できました。私は物件そのものが落選ですから詳細は分かりませんが、１LDKに駐車場枠がないとは聞いておりました。２割と書かれいるから多分事実なのでしょう。私はそこまで確認しませんでした。サイズによる第一希望・第二希望を申込書に記入しただけです。１LDKは１戸を除き全て一億円以下です。３５戸販売した第１期販売住戸の２割ですから７台前後です。知人は１LDK住戸の当選者で駐車場希望がそこまでいなかったようだと言っておりました。

２LDK以上一億円超え住戸は駐車場大丈夫ですし、１LDKの一億円越えも価格が15500万円で高額ですから付くと思われます。ですから一億円以上の物件で駐車場が確保出来ないというのは事実と異なりますし、それ以下でも希望者は順当に確保出来たという事実は適正な駐車場数ということではないでしょうか。

[311: 購入経験者さん]

なるほど。

[314: 落選者]

落選により契約会に行けないので昼間も暇です。
サイオンに落選、ガーデンフォレスト見合わせ、グランドメゾン白金落選、グランドメゾン西麻布予算不足、プラウド南麻布見合わせ、パークハウス西麻布間取りがいまいち、ウェリス有栖川はここが完全に落選してから一番安い半地下住戸に希望を託しております。しかし、ここが私には一番良かった。
勉強しているので少し詳しいのです。
三井の営業じゃありません。中小企業勤務の為、三井の社員という一部上場企業勤務には憧れますが。

[315: 落選者]

先着順住戸は２LDK以上の中型・大型住戸の高額物件販売です。
情報操作も甚だしい。

それから隣のパークコートが抜けておりました。予算不足で希望間取り住戸を購入不可能でした。坪５００万円以上です。
サイオンを比較されていますが、隣接と比較しても高くも悪くもありません。

しかしながら、サイオンもパークコートも良い物件だと思います。立地はどちらも近隣ですから規模・間取り・予算・テイスト等の好みにより個々の価値観で選んで納得すれば良いのではないでしょうか。

物件がはずれとか当りとかは購入したものが判断すべきものであり、他人や他人のものをとやかく言うものではありません。

[316: 落選者]

訂正、私にはサイオンが一番良かった、同じ予算で２LDKが購入可能だった。
間取りも癖が無かったし、中規模だから角住戸比率も多かった。
一番の理由は私の選択基準において予算が大きなウェイトを占めているからです。
家具付きも大きな魅力だった。ソファー、ベット、机、カーテン、洗濯機に至るまで全て完備でした。
確か食器もあった。

サイオンの検討の数年前から物件を探していますが、私に見合う物件は少なく、サイオンとここだけが合格でした。殆どは予算で私の方から落選宣告でした。

私は一番でなくても良いです。でも二番のここも落選です。

ウェリス有栖川も高そうなので自主落選濃厚です。
厳しい判断基準をお持ちなようですから、逆に良い物件を紹介してもらいたい。

[318: 匿名さん]

あと営業は三井じゃなくて森だろうな。

三井の人間ははっきりとパークコートの方がこっちよりはるかに仕様が高いと言っていたから。

まあここのあまりの低仕様（豊洲以下、東雲並）と比べても意味ないんだがね。

[319: 匿名さん]

サイオンの方がここよりはるかに安いじゃん。
賃貸マンションの相場なんてあんなものなのにここは異様に高い。
低層の眺望は向こうの方が上。
駐車場も１００％当たる。
固定資産税は向こうの方がよっぽど安い。

ちなみにここは１億越えの物件でも駐車場当選確率３０％と言われましたよ。
ようやく実態がばれてきて辞退者続出とともに営業努力が目立つようになりましたね。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[320: 落選者]

森ビルでもないよ。森ビル勤務にも憧れるのも同様ですが。

[321: 匿名さん]

>落選者

書き込まれている内容が本当でしたら、このエリアの物件は背伸びしすぎではないでしょうか？資金計画に無理があるせいで落選しているのではないかと考えます。
予算を最重視ならどこかで妥協するしかありません。間取りと設備が譲れないのなら、もう少し都心から離れることも視野に入れてはいかがでしょう。

[322: 匿名さん]

パークコートよりは遥かに良いとおもいましたか、あれこれ考えていると、そもそもこの辺りに住む意味がない気がして来て、振り出しに戻った感じです。

プラウド南麻布を買っておけばよかったです。高速・大通りに近いことや、周辺環境の悪さから、いまいち踏み切れなかったんですよね。でも、緑ビューは忘れられません。

ここは対照的に、周辺環境は綺麗なんですよね。異物が少ないというか。その意味で埋立地の再開発エリアに似ているきがするのですが、生活感に乏しいというか、雑味のなさがいまいちうけつけませんでした。今思えば、プラウド位ごちゃごちゃしてよかったかとおもいます。

[326: 購入検討中さん]

マンション選びで一番大切なのは予算であって
予算が足りない時点でその物件を語ってもみっとも
ないだけだと思う。例えば予算300万/坪の人がパークマンションの
間取りとか立地がどうだこうだというのは見当違い。

[329: 匿名さん]

HPには１つしか出てませんが、他では先着順でもっとたくさんの物件が出てますね。
やっぱりキャンセルが多かったのかな。

駐車場は住民共有よりデベ所有の方が良いという極論もありましたが、ここは何かと賃貸優先で、また賃貸主に金が行くようにできていますからね。さすがにサイオンとかと比べると高すぎるので、もう少し価格を下げてくるのを期待してます。

[330: 匿名さん]

本日の日経新聞によれば、オフィス階の賃貸はほぼ全部埋まったようです。
マンションのほうに、どう影響してくるでしょうかね。

[331: 不動産業者さん]

周辺の物件の営業が、ここの契約者をあおっているようですが
物件のレベルが違う。

高台の尾根ながら一応奥まった立地
特急の耐震性
中圧ガス

全熱交換くらいは当然のレベルかな。

[332: 匿名さん]

いずれにしても誰かが気持ちよく住む古ことになる物件。

ケチつけるのはお子ちゃまか人間のくずがすることです。

[333: 落選者]

検討者でもないのにケチつける方削除されたようです。
一部削除もあります。これで漸く掲示板が有意義なものになります。
ここは私が見た物件の中で最高です。３３１様の通りですし、売主、建設会社、環境、交通の便等全てにおいて最高レベルです。価格も低層階の小型住戸でも坪500万円から600万円を予想しておりましたので安くて驚いたほどです。
落選者が物件を擁護していると罵られても、ここで申し込まれた皆さんは他人に影響されることなく、ご自身で正しい判断すると思います。
第一期の契約会が終わりましたので書きますが、書かれている難点での辞退者は少ないと思います。それより契約スケジュールのタイトさで辞退する方が多いと思います。
理由はというと森ビルを購入するクラスの方なら難点ではない部分だからです。平河町とは少し条件が異なりますが、元麻布と比較すれば共用部の扱いは一目瞭然です。
重要事項説明会と契約会の間隔は一週間でした。それぞれ２日間しかありませんでした。とりわけ契約日に至っては仏滅と大安でした。これだけは購入者軽視かも知れません。

あとはローン審査でのキャンセル待ちです。買い替えに関しては契約が白紙にならない契約と伺っておりましたので、現金を用意するか手付金放棄による解約なので皆無と思われます。

あと二週間くらいは首の皮一枚で繋がっている状態です。ダメなら当分物件探しが出来ないくらい落ち込むと思います。
それ位ここは良かった。

[334: 匿名さん]

ここ以外に耐震性が特級レベルのマンションって
他にあるのでしょうか。

この絶対的な安心性は、金の問題じゃない。

[335: 匿名さん]

そうですね。2種類の制震装置を組み合わせて
長周期地震動の対策済みなのもすごいと思う。

[336: 匿名さん]

>落選者

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