アークヒルズ仙石山レジデンス（虎ノ門・六本木地区第一種市街地再開発事業）

[マンコミュファンさん]

都市再生緊急整備地域内に位置する地上47階建ての複合ビル“アークヒルズ仙石山森タワー”。低層部分に住宅が整備されますが、その一部が分譲されます。400平米超の住戸もあるなど庶民にはため息ものですが、情報よろしくお願いします。

公式URL：http://www.hills-sengokuyama.com/shinchiku/C1102001/
着工についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2009/10/200910071330000017...
名称決定についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2012/03/201203291200000023...

≪全体概要≫
所在地：東京都港区六本木1-113-40、虎ノ門5-18-206（地番）
交通：南北線六本木一丁目駅から徒歩4分、日比谷線神谷町駅から徒歩6分
総戸数：243戸（うち販売対象80戸）
間取り：1Bedroom～5Bedroom（総販売戸数に対応）
面積：56.34～416.55平米（総販売戸数に対応）
竣工：2012年8月上旬予定
入居：2012年11月下旬予定

売主：森ビル
設計会社：山下設計、大林組
施工会社：大林組

【公式URLを修正しました。2013.3.19 管理担当】

[265: 匿名]

30平米台ワンルームの募集ページ(三井のレジデントファースト)を見てみたのですが、駐車場は「有」とは書いてないようです。

[266: 落選者]

落選の理由はやっぱりあて馬なのかな〜。
繰り上がりにも序列があって、他の部屋の次点が繰り上がるような気がしてきました。
さすがに森ビルの敷居は高いと痛感しました。

第二期の敗者復活もないか。

[267: 匿名さん]

>>258
それは三井さんのお答えならそうでしょうね。
某人気物件の折は違いましたよ。
三井のお客でないのが当然してしまった場合には、館内でも遠い方のトランクルームを押し付けて嫌がらせ。
その後に近辺で出した三井のマンションが売れなかった時は、散々某人気マンションの悪口を書きまくっていましたっけ。

[268: 匿名さん]

見せかけの分譲価格にだまされて、諸々の諸費用の異常とも言える高さ、グレードに見合わない安っぽい仕様、さらに様々な条件の悪さ（駐車場すら住民の共有ではない、駐車場の賃貸への優先割り当て、共有部分の使用まで有料など）、すら計算できない情弱がいるのかい。
すぐそばでほぼ同グレードの賃貸中心マンションのサイオン桜坂の低層は坪単価300万円台前半。だがそれも見せかけの価格。あそこも諸費用高いし（ここほどではない）、仕様もここと同様ひどいもんだった。

[269: 匿名]

サイオン…床暖房なし？

[270: 物件比較中さん]

>計算できない情弱がいるのかい

既にこころは次の物件、でもここの掲示板は参考になりましたよ。

[271: 落選者です]

固定資産税の高さは248様の説明プラス敷地の大きさと再開発の終了による評価増だと思われます。
元々都心部の高い評価額に再開発による評価額の上昇、敷地の大きさ、商業施設混在により税法上の軽減措置を享受できないことが要因の思われます。
但し、平河町も商業施設混在ですので敷地の大きさと再開発の評価増が主要因ではないでしょうか。

[272: 匿名さん]

評価増ですか。
再開発で何倍評価上がってるんでしょう。
固定資産税は何倍ですか?

[273: 落選者です]

評価増は何倍ではなく何割ですから、固定資産税も何割かアップです。
正確な評価はこれからですが、売主との精算金の額を拝見すると６５㎡の住戸で５年間の軽減措置が終わり、正規の税額になった時点で３０万円は超える様な気がします。
この金額ですと他の都心部のタワーマンションでも８０㎡クラスの税額です。
平河町の２７万円の例もありますが、やはり８３㎡の住戸ですので床面積を考慮すると、同じ森ビルでも２割から３割高いと思われます。
経験と推測なので誤っているかも知れません。
三井の仲介ですと物件概要書に固定資産税額も記載されておりますので青山パークタワー等で比較されると良いと思います。

[274: 購入検討中さん]

目玉の１LDKは第一期で放出済みで第二期は期待出来ない様子。
人気の７０Gタイプは少なかったので第二期に再チャレンジと思っていたのですが、賃貸住戸の募集住戸に１５階以下がありましたので販売は期待薄。
６０の各タイプは殆どの階数が売りに出ていたので完全に諦めです。
分譲住戸のリビングに扉がないタイプやエアコンがマルチになっている住戸は元々賃貸住戸かも知れません。キッチンにエアコンがあったり、室外機置場が一カ所の住戸の方が多少高級感がありました。クローゼット内に自動照明があったりと微妙に良かった。
残念です。

[275: 匿名]

確か週末からウェブページに掲載してますが、先着順で販売してるのは2ベッドルーム以上のようですね。。

[276: 匿名さん]

私を含めて迷ってる人はまだたくさんいますよ。
ちなみにもう一人知り合いがいてその人も表向きの倍率３倍だったけど当選してました。
私の周りの普通に頭金があってローン組める人は普通に当選しているようです。
事前審査入れると事実上は１倍からせいぜい２倍で、これからキャンセルが出るので二期もたくさん出ると思いますよ。

[277: 購入検討中さん]

２７５様　２７６様

情報ありがとうございます。

私も最初の事前内覧会から参加し、提携ローンの事前審査や自宅売却を完了しておりました。
当選された方は申込み期間中に初来場とのことでしたからローンや買い替えの問題で繰り上げの可能性も有り得ます。
もし、現金購入でしたら望みはなくなりますが、少し希望が持てます。

ありがとうございました。

[278: 匿名さん]

最初は一瞬、思ったほど高くないなあ、と思いましたが、この掲示板でからくりがよくわかりました。

たしかに管理費とか本当に高いし税金も赤坂タワーレジデンスの４倍以上です。
駐車場も赤坂は住民の共有なのにここは森ビル所有でそもそも当たるかどうかもわからない……。
駐車場が住民の共有ってことも意識したことありませんでした。
いかに自分のマンションについての知識が浅いか思い知らされました。
それもこれもこのマンションが普通のマンションと大きく違う売り方だからでしょう。
森ビルの賃貸マンションなのですから賃貸が優先されたり森ビルに金が回るようにするのは経済原理で当然なのでしょう。

これを糧にして次回からもっときちんと選ぼうと思います。
皆さん本当にありがとうございました。

[280: 匿名さん]

２７８さんかわいそう。

掲示板を参考にして、きちんと判断しているのに情弱呼ばわり。
情弱とは情報収集出来ないひとを罵倒する言葉だよ。

言葉の使い方も知らない失礼な人の文章には説得力は皆無だよ。
ケンカ腰で蘊蓄述べても誰も耳を貸さないことを理解していないよ。

[281: 匿名]

何も知らずに勝手なこと言ったら気分を害するかもしれないが、279様は、この物件を買いたかったんだろうか。そうじゃなきゃ、自分に関係ない興味もない物件について色々分析して何度も書き込みしないでしょう。279様を始めとして複数の書き込み見れば情報は認識できるんだし。まあ、生きてリゃ、残念なこともあるだろうが、何かしら良いこともある。ムカつくこともあるし、ハッピーな気分にもなれる。たかだかマンション、大したことない話さ。気にせず前向きに生きよう。

[282: 匿名さん]

279さん

いろいろと教えてもらって私もからくりがわかりました。
１年ほどマンション探しをやっているのでそれなりに勉強したつもりですが、
こちらのような賃貸主体のマンションは初めてだったので……。
サイオンのこともこの掲示板で調べてすごく（ここよりもずっと）坪単価が安かったのでびっくりしました。
それも理由がちゃんとあるのですね。
これからも教えてください。でもお手柔らかに。

280さん

ありがとうございます。
このマンションは特殊なせいかこの掲示板がすごく参考になりました。
皆さんの評価がすごく低いので最初は驚きましたが。

[283: 匿名さん]

とは言え、不評なの買えない人の中での話みたい。

この価格、ランニングでも順調に売れてる。

次元が違うんjyないかな。

ここかう紳士、婦人はこんな掲示板に
書き込まないでしょう。

[285: 匿名さん]

迷いに迷った末に申し込んで外れた者です。
買い換えもあってローンもぎりぎりなので、
厳しかったのだと思います。

申込日に初めて行った私の２人の知り合いは、
あっさり通っていて、他もみんな通ったよと行っていたので。

買い換えをやめようかと担当の方にお聞きしたところ、
当選した人で迷っていたり、
すでにキャンセルした人がけっこう多いということなので、
まだ可能性は十分にあるということでした。

金額的に厳しいのと皆さんの仰る諸費用や税金の高さから、
私も申し込みする迷いましたが、もう少し考えてみます。

いろいろな意味で特殊な物権なので難しいですね。

[287: 匿名さん]

３倍のとこ申込日に登録してあっさり通った。
こんな短期間で決められるわけない。
表向きの倍率はともかく実際の倍率はどうだったんだろ。
倍率５倍とか言われてた人もみんな通ったみたいだし。
事前審査や抽選会場に来てたチンピラとかはねたらせいぜい１～２倍くらいか。
みんなこんな感じだろうからこれからキャンセル住戸も出てくるよ。

[288: 落選者]

キャンセル待ちです。

ここに書かれている管理費の高さは森ビルのサービスを賃貸で経験済みなので納得済みです。

駐車場についても将来発生する設備の更新費用や駐車場空きの収入減による管理会計及び修繕会計の不足を心配する必要がないとポジティブに考えております。駐車場利用の可能性につては賃貸がある程度埋まれば空きが生じると思います。
私が現在住んでいるマンションでも駐車場の空き問題、設備更新に頭を悩ませました。駐車場収入は一般会計ですから会計不足は管理費の値上げを余儀なくされます。駐車場は地下の二段昇降式ですが国交省のガイドラインでも竣工当初から一台当たり月額7,085円の専用積み立てを行わないと設備更新が困難になるとされております。途中で気が付いた場合は不足分を上乗せするか設備更新時に一時金で徴収する必要があります。私の場合は全戸分１００％のマンションでしたので組合員が等しく負担するので容易に合意形成できましたが、本来の修繕積立金のほかに新たに駐車場名目の修繕積立金を月額15,000円の負担することになりました。
この経験からも問題と考えておりません。52,500円の空きが出れば駐車場の利用の有無にかかわらず住戸数で割った金額を今すぐか将来の一時金で負担するのです。なぜなら駐車場収入は一般会計だからです。だから料金も高い安いを議論するものではありません。マンションの管理（委託）にかかる費用を管理費・駐車場収入・バルコニー使用料等で振り分けいるだけで、駐車場が高いからと料金を下げても管理にかかる費用は同じですから穴埋め分を管理費で調整することになるのです。

スポーツクラブについても同様です。維持管理は管理費に上乗せされますし、マシーンだけではなくスタッフがいるクラブの
共用などは私は恐ろしいと思います。事実、中規模マンションの設備があるマンションで月額20万円近くの管理費のマンションがありますし、大規模マンションでもマシーンだけのクラブでもマシーンそのものを新しく出来ないばかり修理さえも行えず問題化しているのを知っていれば一目瞭然です。
駐車場と同じ会計ですが利用料なしでは維持管理費が問題化するのは当たり前です。共有でもっているのにもかかわらず、駐車場のように利用していないから負担する義務はないと合意形成できません。では受益者負担とすると高額な利用料を中途から徴収する必要があり、外部のスポーツクラブを利用した方が安い場合は利用者が減り悪循環になるのではないでしょうか？

書かれているデメリットと上記のメリットを勘案されたら如何でしょうか。

私は繰り上がったら購入したいです。

[290: 匿名さん]

だいたい、なんで落選者が、
わざわざ何十分もかけて長レスして、この物件擁護してんだよｗ

よっぽどキャンセルしてほしくないのかｗ？　キャンセルしなかったら自分のとこ回ってこないよｗ？
そもそもこの物件で落選したのなんて本当にいんの？

必死の長レスもどれも屁理屈ばっか。
答は単純なんだよ。住民の所有権が共有物に及ぶ方が住民には得なの。終わり。

管理の問題にすり替えてるが、森ビルに独裁管理されたらそれも問題。
賃貸人が優先されまくってるってるって駐車場の割り当てで話題になってだだろ。

[292: 匿名さん]

今晩は家族会議で、辞退するかどうか決めます。
森の独裁管理は心配してます。駐車場の割り当ては明らかにおかしい。
入居後も賃貸フロアが優先されたり、賃貸に有利だからと、修繕に必要以上の金を出させられるのではないか心配です。
アークヒルズのレジデンスが中古で出てましたが百万単位の修繕費を払うことが条件になってました。
もしかすると途中で上乗せとかされるのではないか心配です。あれはどうなってるのでしょう？詳しい方教えてください。

[293: 匿名さん]

区分所有なんて持ってないに等しいから、駐車場とか、ジムとか、余計なのものはいらないよ。それで初期金額が抑えられるなら、合理的。

[294: 落選者]

営業でもないし落選者だから私に対する指摘も大間違い。

資産も有するが負債も負う。貸借の問題、それが債務超過に陥るか陥る可能性がある場合は憂慮するのが当然。
所有するメリットは確実に利用出来ること、ジムは１００％可能で駐車場は少ないのは事実だが、所有しても１００％以上の付帯率でなければ確実に利用可能ではない。

２９３様　賢いと思います。

[295: 匿名さん]

293

駐車場を所有していないのが管理費がやたらと高い一因でしょう。
駐車場代の収入は普通のマンションであれば、管理組合に入ります。
駐車場の維持費の方が、駐車場代の収入より高いということは普通に考えればありえない。
そもそもこれだけ駐車場の確率が低いのは、管理組合が駐車場を保有していないから。

あと共有スペースの使用料がいちいちかかるのにはびっくり。
その使用料も、もし管理組合に入るならまだいいですが、ここは森ビル行き。

やっぱり営業の人のステマかな。

[297: 購入予定者]

掲示板マナーの悪い方がいますね。物件の悪口ばかりでなくや購入希望者を誹謗中傷する内容に驚きです。
購入検討していない明らかなスタンス、他の投稿者や検討者を馬鹿にする内容を含むものは削除要件に該当とあります。
検討者の情報の場を愚弄しないで欲しいものです。

[298: 匿名さん]

おっと、営業と一発で分かる書き込みが多いね。

仙石山、消費者をなめた仕様で結構苦戦してるな。

[299: 匿名さん]

今どき、１億超える分譲で駐車場の当選確率が２割なんてありえないでしょ。
おまけに駐車場代金はすべて森ビル行き。
おかげで管理組合の収入がなくて管理費などが異様に高い。
それもこれも、この物件では、駐車場でさえ住民の共有でなく、森ビルのものだから。
ネガの人の肩を持つわけじゃないけど、さすがに住民共有より森ビル所有の方が良いなんてありえません。
ここはそういう特殊で普通の物件に比べて住民に不利な条件をどう考えるか。
私は不動産屋に相談して普通の分譲と同じに考えてはだめだと言われました。
ここも大変参考になりました。
あまりに変な論理なのでやっぱり営業なのかなと思ってしまいます。
複雑な物件でみんな迷ってるので焦ってるのかもしれませんね。

[300: 匿名さん]

辞退がやっぱり多いんですかね。
実質倍率も低そうでしたし、
森ビルさん焦ってるのかな。
駐車場が共有より森ビル所有が良いなんて、
あまりに暴論ですよ。

駐車場は当選確率もそうですが、
賃貸ならワンルームでも確保できるのに、
分譲だと２億の部屋でも抽選というのが、
あまりにおかしいです。

管理が公明正大なら独裁管理もいいですが、
すでにあまりに賃貸びいき。
他とあまりに違うし不利な条件多いので、
なかなか決め切れません。

[301: 匿名さん]

第一期完売おめでとうごいざいます。第二期で購入を希望していたのですが、第二期の予定が決定していないので、第一期の全部屋の価格記載の価格表を提示されました。この価格表を参考にして下さいと言われました。第一期で完売してるので、あまり参考にならないのではないかと思いました。

[302: 匿名さん]

完売だったのですね。繰り上がりありませんでした。
今日・明日で契約会ですが、現金購入か頭金が多くローンの割合が少ない方が多いと聞いておりますので今後の辞退者は少ないと予想してます。

[303: 匿名さん]

私は辞退者がかなり出そうなので連絡を待ってくださいと言われました。

[304: 匿名さん]

普通の物件だと、現金購入組のキャンセルは結構あるようです。直前になって資金のやりくりがつかなくなる方がいるようです。
この物件は色々な意味で購入層が特殊だと思うので、どうなるかわかりませんが。

[305: 匿名さん]

私はこの後に及んでまだ迷ってますよ。
重要事項説明は受けました。
登録日に初めて行っていちおう申し込んでみたらいきなり当選して心の準備がつきません。
キャッシュ比率は高いです。
私の周りもみんな当選しましたが１人は辞退、他は迷ってるみたいです。
皆さんが言うように普通の物権に比べると購入者に不利な条件が多いので難しいですよ。

[306: 購入経験者さん]

ここは立地と安全性を買うようなもの。
抽選外れた感じでは、あっという間に
売れてしまいそう。ただ、二期に希望
の部屋がない。

[307: 匿名さん]

>>306

営業さん、お疲れさまです。

不人気物件ですでに先着順まで売り出しているというのに。

[308: 匿名さん]

辞退者続出で、営業の動きが活発化してきました。

しかし、キャンセル待ちしてると言いながら、必死の長文擁護とか、分譲慣れてないのわかるけどもう少しうまいやり方考えろよ。

[309: 匿名さん]

昨日、アークヒルズでランチをしながら妻と話し合って、結局キャンセルすることにしました。

この掲示板も大変参考になりました。
もちろん最終的には同僚の不動産ファイナンス担当などに話を聞いて裏は取りました。
諸費用入れて計算してもらうと分譲価格より実質２割～３割高いことと、
駐車場の割り当てのやり方を見て、今後数十年の管理に不安を覚えたことが大きかったです。

他に１人辞退した人知っていますし、私のように登録日に初めて来た人が普通に当たるなど、
実質倍率は低そうだったので、今後いろいろ出てくると思います。
まだ考えられている方は、頑張ってください。

[310: 落選者]

何で物件ほめると営業と言われるのでしょう。物件が気に入っているから申込みをした。落選したが今でも欲しい。
そもそも物件検討しているからここを覗いており、同じ様な方々が意見交換する場ではないのですか？
落選者が何で擁護する長文書くのかと言うと、ここで否定する特定の方は物件否定のみならず購入検討者までも否定するからです。
私を否定するのは構いませんが、ここに集まる方全てを完全否定しております。黙っていられないのが理由です。
私も熱くなり辞退者の繰り上がりにプラスにならないことは失念しておりました。馬鹿と言われれば馬鹿だと思います。

ナンバー１の物件では無いかも知れませんが大変良いマンションです。あたかも欠陥マンションのごとき言われ方に本当に購入を検討されている方には自身を否定されたように感じるのではないでしょうか。

駐車場に関しても知人は確保できました。私は物件そのものが落選ですから詳細は分かりませんが、１LDKに駐車場枠がないとは聞いておりました。２割と書かれいるから多分事実なのでしょう。私はそこまで確認しませんでした。サイズによる第一希望・第二希望を申込書に記入しただけです。１LDKは１戸を除き全て一億円以下です。３５戸販売した第１期販売住戸の２割ですから７台前後です。知人は１LDK住戸の当選者で駐車場希望がそこまでいなかったようだと言っておりました。

２LDK以上一億円超え住戸は駐車場大丈夫ですし、１LDKの一億円越えも価格が15500万円で高額ですから付くと思われます。ですから一億円以上の物件で駐車場が確保出来ないというのは事実と異なりますし、それ以下でも希望者は順当に確保出来たという事実は適正な駐車場数ということではないでしょうか。

[311: 購入経験者さん]

なるほど。

[314: 落選者]

落選により契約会に行けないので昼間も暇です。
サイオンに落選、ガーデンフォレスト見合わせ、グランドメゾン白金落選、グランドメゾン西麻布予算不足、プラウド南麻布見合わせ、パークハウス西麻布間取りがいまいち、ウェリス有栖川はここが完全に落選してから一番安い半地下住戸に希望を託しております。しかし、ここが私には一番良かった。
勉強しているので少し詳しいのです。
三井の営業じゃありません。中小企業勤務の為、三井の社員という一部上場企業勤務には憧れますが。