アークヒルズ仙石山レジデンス（虎ノ門・六本木地区第一種市街地再開発事業）

[マンコミュファンさん]

都市再生緊急整備地域内に位置する地上47階建ての複合ビル“アークヒルズ仙石山森タワー”。低層部分に住宅が整備されますが、その一部が分譲されます。400平米超の住戸もあるなど庶民にはため息ものですが、情報よろしくお願いします。

公式URL：http://www.hills-sengokuyama.com/shinchiku/C1102001/
着工についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2009/10/200910071330000017...
名称決定についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2012/03/201203291200000023...

≪全体概要≫
所在地：東京都港区六本木1-113-40、虎ノ門5-18-206（地番）
交通：南北線六本木一丁目駅から徒歩4分、日比谷線神谷町駅から徒歩6分
総戸数：243戸（うち販売対象80戸）
間取り：1Bedroom～5Bedroom（総販売戸数に対応）
面積：56.34～416.55平米（総販売戸数に対応）
竣工：2012年8月上旬予定
入居：2012年11月下旬予定

売主：森ビル
設計会社：山下設計、大林組
施工会社：大林組

【公式URLを修正しました。2013.3.19 管理担当】

[21: 匿名さん]

ペントハウス以外はどんな価格帯ですか？

[22: 不動産業者]

２ＬＤＫ１２２．２７平米　２億前半、１９８．５８平米　２億後半
２億以下の物件は三井のみ、売りずらい高額帯のみ１部業者に情報を出しました。
複数社扱えるということです。

[23: 不動産業者]

あくまでも予定価格です。正式発表は１０月です。賃貸は９月入居でスタートします。　

[24: 匿名さん]

賃貸情報です。

http://www.moriliving.com/ja/estate/residence/sengokuyama/roomplan

[25: 匿名さん]

庶民の発想だけど、中層階の４００㎡に１４億出すなら、１９８㎡２戸買うよね？（笑）

[26: 購入検討中さん]

当該マンションの購入を検討させて頂いておりますが、反面、売主さんの100%主導？ が見え隠れする
気もして、少々、悩んでおります。
#25さんのご発言ではないですが、確かに、その様な考え方も一理あると感じた次第です。（参考にな
ります。）※自然体で販売開始を待つことにします。

[27: 匿名さん]

俺買えるかな・・・。
買えたとしても庶民が背伸びして買う物件ではないですよね？

[28: 匿名さん]

平河町とか見てると、森の高級賃貸コンボは維持費が高そう。

１９８㎡は買える人には坪単価的にお買い得かもね。
東京タワーが見えるとしたら尚更。

[29: 購入検討中さん]

#26です。
上層部がオフィスで、下層部がレジデンス・・・は、一般的なのでしょうか？
中国・上海にあるグランド ハィアット（ホテル）ではないですが、下層部（
確か、地上50F位まで）がオフィスになっており、それ以上の上層階がホテル
になっていたかと思いますが、要する、景色を見ながら仕事をするわけではな
いので、上層部にレジデンスをもってきた方が、普通、ベストかと考えるので
すが・・・　少々、悩む点です。

[30: 匿名さん]

まあ、レジデンスが上層部にあった方が理想的ではありますよね。
タワーレジデンスの場合は眺望が大事ですから。

オフィスビルの上層部がホテルの場合、
一般的にはグラウンドレベルからエレベーターでロビーフロアまで行き、
そこから各自のフロアまで別のエレベーターに乗り換えますよね。
同じように、上層部がレジデンス仕様の御茶ノ水のワテラスの場合も同様、
２？階あたりのフロント階でエレベーター乗り換えです。
自分はこれが原因でワテラスを諦めました。

やはりホテルと違い毎日の事となると、
途中の乗り換えなしで出入りできた方がストレスがないという発想ではないでしょうか。

[31: 匿名さん]

あえて下層部に住居をもってきたということは周辺の再開発で
眺望がいずれにしろ望めない、とかって理由でしょうか？
確かに不思議ですね。
でも逆に言うと思ったより価格は抑えめになるのかもと思ったのは
甘いですか？？

[32: 不動産業者]

分譲部分を下に持ってきたのはもともと森ビルで所有賃貸する為だと思います。
近隣のオランダヒルズが同様のやり方で下層階住居、高層階オフィスになっています。理由はオフィスのほうが高い賃料（坪単価）をとれるからです。同じ質問を森ビル担当者に私もしました。諸般の事情で分譲にするのではと推測します。眺望の件ですが個人的には必ずしも高い階が良いとは言えないのではと思います。緑が見える環境こそが都心部では希少価値であり、スカイビューはどこからでも見えます。向きによっては公園部分（総合設計による緑地帯）に面していると思われそれこそが希少価値ではないでしょうか？六本木ファーストプラザやアークフォレストプラザでは低層階でもかなりの眺望はありました。

[33: 物件比較中さん]

森ビルの分譲マンションはおもしろい間取りが多いので
期待していたのですが、公開されているのをみると
普通な感じが多い気がしました。三井っぽいと
思うのは私だけでしょうか

[34: 匿名さん]

>32さん

＞緑が見える環境こそが都心部では希少価値であり、スカイビューはどこからでも見えます。向きによっては公園部分（総合設計による緑地帯）に面していると思われそれこそが希少価値ではないでしょうか？

→個人的には、凄く同意できます。
でも、都心で緑が綺麗に見える部屋というのは、なかなかありませんよね。
個人的には、リビングからも寝室からも、緑ビューがあるといいな、と思っています。


＞六本木ファーストプラザやアークフォレストプラザでは低層階でもかなりの眺望はありました。

話変わって恐縮なのですが、六本木ファーストプラザとアークフォレストテラス？の間の空間、
変な機械音がずっとしませんか？以前、アークフォレストテラスに賃貸で住もうとしたのですが、
どうもあの音が嫌で、やめました（あそこは、特に音が大きいというか、響く気がします。）。
高層ビルってあの独特の音がすると思うのですが、高層ビルの低層階（あるいは高層ビルの近く
の低層階）に住む弱点は、あの音だと、個人的には、思っています。

泉ガーデンレジデンスや、元麻布ヒルズの低層階も、やはり独特の音が聞こえますね。
（以前、緑が綺麗にみえる低層階ということで、かなりこだわってあちこち探したので、
色々とノウハウ？が蓄積されています（笑）。）。窓閉めれば、気にならない程度とは
思われますが。

[35: 購入検討中さん]

#26です。
>#32/高層階がオフィスのほうが高い賃料（坪単価）をとれるからです。。。
→なるほど、そういうことなんですね。実は、息子が#30さんが書かれております
お茶の水のワテラスを購入させて戴き、何でも、こちらのマンションは上層階が
レジデンスとのことですが、いずれのマンションも売主方が所有権の大半を持つ
複合的？マンションにあって、管理規約の改訂や管理（費）等々については、や
はり売主主導？になってしまうのでしょうか？

[36: 不動産業者]

#２６さんのご心配はごもっともです。今は亡き投資法人のアセマネが８０％区分所有していたマンションの管理総会に出席の依頼を同僚に頼むにあたりでかい顔していれるぞと、冗談を言ってた事を思い出しました。反面、管理維持を考えた場合、
彼らが収益物件として所有している事を考えると必要な時に敏速に行動できる利点もあるのではと思います。
昔話ですが広尾ガーデンヒルズのサウス棟以外の住戸にＣATVがなかなか入りませんでした。管理組合の総会で導入の同意がえれない為です。所有者の数が多いとまとまらない弊害があると思います。高級賃貸の営業をやっていたのでその当時はもしＣＡＴＶがあれば簡単に決まるのにといつも感じてました。
必要な保全管理をプロの目で半ば強制的にやってもらうのもよいかもしれません。無責任な発言ですみません。

[37: 不動産業者]

低層階の機械音に関しては今まで感じたことがありませんでした。勉強不足です。今度タワーマンションの低層階を案内する時は注意しておきます。

[38: 不動産業者]

森ビルと三井を比較した場合、個人的には森ビルが数段上ではと思っています。同時期にできた汐留と六本木ヒルズを見て感じる事は汐留の場合２棟がほぼ平行に建っており１面がつぶれています。六本木の場合微妙に向きがずれていて経験上どの部屋を案内しても眺望はとれてました。聞くところによると同じ階層でも目線が合わないように高さを変えているそうです。
配置の仕方が絶妙です。もちろん地形の違いはありますがミッドタウンでもあまり進歩しているとは思えません。ミッドタウンは大手２社の専任で気分が悪いから案内すらしてませんがお見合いをする部屋は多いです。間取りも森ビルの場合とってつけたような寝室がある物件が少ないのではと思います。外国人がメインだった為、キングサイズのベットをおいても余裕ある
部屋をデザインしています。三井の場合、幅広い層の物件を作っている為その辺が高級マンションとしてはあいまいな気がします。外国ではベッドをヘッドボードを壁に向けておきますが日本では違います。細長い６畳の居室は個人的に高級マンションの間取りとは思えません。

[39: 購入検討中さん]

#２６です。
さすが業者さんですね。
私ども素人では、なかなか知り得ない情報等を教えて頂き、感謝いたします。
今後も、こちらのサイトを拝読させて頂く所存ですので、よろしくお願いします。

[40: 匿名さん]

高層マンションって、館内の空気を入れ換えるための？
大きなファンみたいのが、地上にありませんか？

高層マンションの地上や低層階で聞こえるのは、あの音だと思うんですよね。
（普通のマンションにもあるのかもしれませんが、高層マンションのやつは、
パワーが強くて？音が大きいのかもしれません。）

アークフォレストテラスは知りませんが、六本木ファーストプラザ、
を借りる際には、重要事項説明か何かで、その類の記載があったような
記憶もかすかにあるのですが、昔のことなので、忘れました…。

[41: 匿名さん]

確かに、風車（風力発電に用いられる様なやつ。昔ながらのものではなくて）の近くに住むと、体調崩すっていいますね。

高層ビルのファンがどれ位の威力か知りませんが、考慮要素の一つにはなりそうですね。敏感さが人によって随分違うのだろうけど。

[42: 匿名さん]

大きなファンは24時間換気をするためのものでしょうか？
24時間換気は部屋の中でも結構音がしますよね。
低層階の廊下もゴーという音がしますが、そのファンが原因だったのか。

[43: 匿名さん]

いちばん狭いタイプの部屋で、いくらくらいなのでしょうか？

[44: 匿名さん]

隣のパークコートがだいたい坪450万からなので、多分それ以上でしょう。

[45: 匿名さん]

＞大きなファンは24時間換気をするためのものでしょうか？

24時間、というか、換気のためのものなのではないか、
と思われますが、高層ビルの麓にあるファンの大きさはハンパ
ないですよ（上手く隠してみえないようにするみたいですが）。


＞24時間換気は部屋の中でも結構音がしますよね。

高級マンションであれば、音が気にならない位置に設置されて
いますけどね。

[46: 匿名さん]

＞大きなファンは24時間換気をするためのものでしょうか？

24時間、というか、換気のためのものなのではないか、
と思われますが、高層ビルの麓にあるファンの大きさはハンパ
ないですよ（上手く隠してみえないようにするみたいですが）。


＞24時間換気は部屋の中でも結構音がしますよね。

高級マンションであれば、音が気にならない位置に設置されて
いますけどね。

[47: 匿名さん]

住友の再開発の方が、安いんですかね…まだ、先の話しですが。

[48: ご近所さん]

住友もグループ所縁の地だから気合入れるんじゃないかな。賃貸ならラトゥール代官山クラス、分譲はグランドヒルズが失敗続きだからね・・・

[49: 匿名さん]

私は、狭い物件で大丈夫なので、30平米で5,000万くらいの新築タワーできないかな？

[50: 匿名さん]

>49
訂正です。4,000万台希望。

[51: 匿名さん]

>50
居住目的でしたら賃貸でいくらでもありそうですが。

[52: 匿名さん]

専有面積をあまり小さくすると、マンション自体のステ－タス性がなくなりませんか？

[53: 購入検討中さん]

ワテラスとか買ってしまった人はここやら続々と高品質マンション登場して後悔してそうですね。

[54: 匿名]

しないでしょう。

[55: 匿名さん]

早まった感はある

[56: 匿名さん]

そういえば、ここは、大通り沿いからある程度離れた
ところにある、都心部では貴重なタワマンだね。

高速から１００ｍくらい離れていても、タワマンだと、
結構音を拾ってしまうけど、ここなら、結構期待
できるかな？２００ｍくらい離れている？

[57: 購入検討中さん]

>55
早まった感も無いでしょう。
今後、新築で同じものを造ろうとしたら、建築費の高騰分だけでなく、建物部分の消費税だけでも
下手したら数百万オ－バ－の差になるのでは。。。
施工内容についても、現在、他で建てている新築マンションよりも良いと思いますよ。時間があり
ましたら、一度、比較してみたら如何でしょうか？こちらの仙石山も素晴らしいマンションですが、
ワテラスも良いマンションです。

[58: 匿名さん]

よく建築費高騰といわれますが、これだけデフレと円高のなかで、費用が上がる要素って、何なんでしょう？

[59: 匿名さん]

ワテラス購入されたのに何故色んな物件に顔出してるの？よくみかけますが？57さん！

[60: 購入検討中さん]

>58
建築関係の方の話によると、やはり建築職人は東北方面へ流れ、職人の手間代だけでもかなり
高騰しているそうです。また、大手施工会社は良くても、中小施工会社は苦しく、アジア圏の
新興国へ活路を求め出ざるを得ず、建築技術の流出とあわせて懸念しておりました。（何処の
業界にも似たようなことが言えますが。。。）
今後、デベは建築費の値上がり分を用地の仕入れでカバ－するようになると考えますが、もし、
そうなると、土地自体の相場に影響が出るのではないでしょうか？
個人的なことですが、不動産はマンションでも売却や買い換えは考えない主義ですので、世情・
経済状況に関係なく、良い物件で気に入れば購入したいと考えております。

>59
昔から不動産が大好きで、今までは投資物件を購入させて頂いてきましたが、あの3.11の大震
災を期に、自身の住まいに投資することにいたしました。
その様なわけで、今は、都内にもう一つ良い物件（今度は低層階）を購入したいと考え、探し
ております。
ところで、59さんはいろいろなスレッドを閲覧されているようですが、どちらか良い物件をご
購入出来るといいですね。人のことを気にされ、あれこれ書かれるよりも、ご自身の購入のこ
とを考えられた方がよろしいですよ。（笑）

長文、お許しを。

[61: 匿名さん]

さっき近くを通りかかったので見てみました。
確かだと低層階の空調の音が結構鳴ってました。
しかし、近隣のTHE ROPPONGI TOKYOに比べると格段に静かですね。
まあどちらも周囲は準ス○ムみたいなのが周りにあるけども、
こっちは飲み屋が無い分大分良いです。
オークラ方面は緑も深いし、汚い六本木駅周辺とは別世界。

[62: 匿名さん]

＞ご参考まで、、、
#60さんの言われる職人の手間賃の大幅値上がりに加え、下記のような工事が今後の分譲マンション価格にどの様な影響を与えるでしょうか？

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被災地で生コン・セメント需要急増　原料の砂利不足　復旧の足かせ

SankeiBiz 7月31日(火)8時15分配信 より

　東日本大震災の被災地で建設資材のセメントや生コンクリートの販売や出荷が大きく伸びている。震災から５００日が経過し、被災３県（岩手、宮城、福島）の沿岸部を中心に港湾などの復旧工事が本格化してきたためだ。一方で需要急増に伴い、生コンの原材料となる「骨材」と呼ばれる砂や砂利の不足が顕在化している。

　セメント国内最大手の太平洋セメントの場合、被災３県を含む東北全体でのセメント販売量は、足元で前年同時期より５割弱も増えている。「前年は震災の影響で販売が落ち込んでおり、その反動増に加え津波の被害を受けた沿岸部で防潮堤や護岸の復旧工事が一部で始まっているのが大きい」と幹部は語る。

　セメント協会が２６日に発表した６月の被災３県のセメント販売高は計２１万１４９３トンで、前年同月比６２％増だ。また、粉末状のセメントに骨材の砂や砂利、水などを混ぜてつくる生コンも需要が急増。全国生コンクリート工業組合連合会によると、６月の被災３県の生コン総出荷は計４４万５７５５立方メートルで、前年同月からほぼ倍増した。

　一方、復旧の動きに伴って懸念が高まっているのが資材の調達難だ。生コン原材料となる骨材の需給が逼迫（ひっぱく）しているのだ。国土交通省が２５日に発表した建設資材の動向調査結果では、被災３県での砂や砂利の在庫状況は「やや品不足」で、６月以降に不足感が強まっている。「宮城県では一時、骨材の出荷を制限する事態もあった」（業界関係者）ほどだ。「同じ生コンの原材料でもセメントは大手メーカーが相応の供給態勢を取れるのに対し、砂や砂利は中小メーカーが主体。復旧需要が急増しても一気に供給を増やすのは難しい」（経済調査会）とされ、骨材不足が復興の足を引っ張る恐れがある。

　一方、東日本大震災の被災地では、コンクリートを大量に使用する港湾施設の復興工事はこれからが本番だ。船舶から荷物の積み卸しをする岸壁の復旧工事。東北地方整備局によると、東北６県の水深４．５メートル以上の公共岸壁（２９９カ所）のうち、津波対策のかさ上げ工事などが必要な岸壁は全体の約７割に当たる２１０カ所も残っている。整備局は２年後の復旧を目指し、補修工事などを進めていく。復興庁は、地元産業に重要な役割を果たす港湾施設については、２０１２年度中の完全復旧を目指す。

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[63: ご近所さん]

竣工したので見に行ってきました。規模のわりに飲食店とかショップが貧弱だな。

[64: 不動産業者]

同僚が案内で賃貸住戸を見てきました。分譲のモデルルームも見れたみたいです。スパは見れなかったそうですが、印象はエントランスがしょぼい、今年竣工した三菱のパークハビオ新宿タワー（賃貸専用マンション）のほうが凄かったと言ってます。

[65: 匿名]

あんな水商売マンションと比較したら森ビルに悪いだろ。あんたの同僚も目が節穴やな

[66: 不動産業者]

パークハビオができた時、だれもがあんな場所じゃ決まらないと思って内覧会に行ったのですがあまりの出来の良さに驚いて帰ってきました。これなら決まるかもしれないと考え直して帰ってきました。おっしゃる通り、森ビルと比べるのは失礼なはなしですが、森ビルの新築案件に行くたびに感動して帰ってきたのですが今回はそれがなかっただけです。私は見てませんが写真で判断する限り、同僚の意見に納得します。正直、レジに関しては森ビルが１番だと思っていますから。
細かい事ですが森ビルのレジのバルコニーには植栽が施されていて、テナントが管理維持することなく、自動的に給水がされる、エアコンの室外機を完全に目隠しするなど細部にわたり、うまく設計されていましたが、今回はバルコニーの写真を見る限り、植栽なし、エアコンの室外機がバルコニーにただ置いてあるだけで回りを囲っているだけなど今までとちょっと違うなと感じております。あの植栽のシステムを省くとかなりのコストダウンになるなと思いました。来週には私も内見しますのでまたご報告いたします。それから水商売の人たちどこにでもいますよ。どんなに審査を厳しくしてもなぜか入っています。ファンドの物件は基本的にダメなんですが紛れてますね。不思議です。

[67: 購入検討中さん]

報告待ってます

[68: 匿名]

此処は水商売じゃ借りれないでしょ。間取りも広く家賃が高いから。水商売じゃだせて２０〜３０万位だからハビオは人気なんでしょ。プールなんかキャバ嬢ばっかり。まー賃貸版にスレあるから見てみな

[69: 匿名さん]

不動産業者さん

プロの視点からの解説、ありがとうございます。内見後の詳細なレポートお待ちしています。
仙石山はすでに敷地が開放されているので私も周りやレジデンス入り口を見てきましたが、たしかに森ビルの大規模物件のゴージャス感は感じられませんでした。オフィス入口横にあるのが上島珈琲店というのも何とも。。。外国人居住者も減って、ここもデフレ仕様なのかもしれません。その分、価格が安いことをせめて期待します。

[70: 購入検討中さん]

このような社員が在籍していた会社の物件なぞ買う気失せました。。。
↓
逮捕された男は、「弱そうな奴なら文句を言われないと思った」と供述しています。

　不動産開発大手「森ビル」社員の桜井民也容疑者（23）は15日午前1時半ごろ、東京・歌舞伎町の路上で、通りがかった男性（20）に突然、飛び蹴りし、現金約7万円が入った財布を奪った疑いで現行犯逮捕されました。男性は右手を切るなどの軽傷です。警視庁によりますと、男性が「お金を返してほしい」と食い下がると、桜井容疑者は男性の顔を目がけて財布を投げつけた後、約3万円を返したということです。取り調べに対し、「金がなく、稼ごうと思い、弱そうな奴なら文句を言われないと思った」と容疑を認めています。最終更新:8月15日(水)19時24分