アークヒルズ仙石山レジデンス（虎ノ門・六本木地区第一種市街地再開発事業）

[マンコミュファンさん]

都市再生緊急整備地域内に位置する地上47階建ての複合ビル“アークヒルズ仙石山森タワー”。低層部分に住宅が整備されますが、その一部が分譲されます。400平米超の住戸もあるなど庶民にはため息ものですが、情報よろしくお願いします。

公式URL：http://www.hills-sengokuyama.com/shinchiku/C1102001/
着工についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2009/10/200910071330000017...
名称決定についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2012/03/201203291200000023...

≪全体概要≫
所在地：東京都港区六本木1-113-40、虎ノ門5-18-206（地番）
交通：南北線六本木一丁目駅から徒歩4分、日比谷線神谷町駅から徒歩6分
総戸数：243戸（うち販売対象80戸）
間取り：1Bedroom～5Bedroom（総販売戸数に対応）
面積：56.34～416.55平米（総販売戸数に対応）
竣工：2012年8月上旬予定
入居：2012年11月下旬予定

売主：森ビル
設計会社：山下設計、大林組
施工会社：大林組

【公式URLを修正しました。2013.3.19 管理担当】

[201: 内覧者]

↑

公開抽選だよ。
抽選日時：22日（月）11：00〜
抽選場所：「アークヒルズ仙石山レジデンス」ギャラリー
抽選方式：公開抽選・住戸別抽選方式

相変わらず出鱈目野郎の証明です。

[202: 匿名さん]

ここは普通のマンションと同じに計算したらだめですね。
普通のマンションはマンション全体が住民の所有。
ここはマンションの共有部分はほぼ森ビル所有で住民が所有しているのは住戸分だけ。
それ考えると割高。

まず共用部がほとんど森所有。普通のマンションは住民の共有。
共用部やジムの使用料がかかる。他のマンションで共用部で使用料がかかってもそれは管理組合行き。
ここの使用料は森ビル行き。
駐車場さえも森ビル仕様。普通のマンションは駐車場も住民の共有で管理組合の大きな財源。
管理組合にカネが入らないので管理費や修繕費が驚くほど高い。
共用部分のメンテナンスは所有者の森ビルが自分の費用で行うべきだがその割に修繕費がやけに高い。
管理費や修繕費も、森ビル所有の共用部のメンテナンスに使われてしまう可能性あり。
あと固定資産税が異様に高いのも謎。これは前代未聞の高さ。
これも他の部分のしわ寄せをされていると言っていた人がいますがそうかと勘ぐってしまいます。

以上から、通常のマンションと同等に比較するには、分譲価格に２～３割足して考えるべきだと考えます。

[203: 内覧者]

↑

一回書けば分かるよ。ネガティブな繰り返しにうんざり。

[204: 匿名さん]

駐車場さえも森ビル所有というのには驚きました

[205: 匿名さん]

トランクルームは無料or有料？

[206: 匿名さん]

>>204

買っても所有しているイメージが沸きにくいマンションですね。

[207: 匿名さん]

205さん

びっくりするほど高いです。
おそらくあれも森ビル所有なのでしょう。

[208: 匿名さん]

それで今日は公開抽選行われたのかな?

[209: 匿名さん]

賃貸で住めば、ここで挙げられているほとんどの問題は解決するのでは？

[210: 匿名さん]

買わないだけで問題は解決です。

[211: 匿名さん]

公開抽選はどうだったのかな

[212: 匿名さん]

いちおう抽選（２倍）当たりましたが辞退かな。。。迷ってます。
普通の分譲マンションと違って考慮しなければいけない要素が多いので頭が混乱してます。
不動産の専門家に相談してみたらこのスレで書かれてるようなことは指摘されました。
駐車場や共用部がデベ所有なら他の分譲とはまったく違うものだと。
それからなんでこんな固定資産税高いのでしょうか？他のタワーマンションの５倍とかなのですが。
おわかりの方、教えてください。

[213: 匿名さん]

当選しました…。
ですが余りにもこの掲示板での書き込みでの評判が悪いので辞退することにしました。

[214: 匿名さん]

＞２１２
なぜ担当に聞かないのですか？

[215: 物件比較中さん]

緑地等の周囲の土地の為だとか
言っていたと覚えてますが。
でも肝心の駐車場とか共用施設が
森ビル所有で毎月高い
トランクルーム使用料を取られんならね。
仕様も明らかに低いし
私はその時点で意欲を無くしました。

[216: 匿名さん]

仕様があまりに低いのが残念ですね。
しょせん賃貸仕様だからと言われればそれまでですが、森の場合、平河町は仕様が高かったので。
広い部屋でバスが２つあっても、２つとも中規模の同じ大きさとか、細かな配慮もありません。
あと駐車場が高いのは良いですが、そのお金が管理組合でなく森ビルに行くのが普通のマンションと違っておかしいと思います。

[217: 入居予定さん]

当選しました。(２倍)
固定資産税のこと、管理費積立金やこれからの森ビルの運営にたくさんお金を吸収されるのではないかと不安を覚え辞退することに決めました。

[218: 匿名さん]

2倍という話が出てますが、これは1億何千万の部屋ですよね？
普通このぐらいのマンションなら外車停まってますよ。
これだけの部屋でも駐車場は20パーセントの抽選だもな。

[219: 購入検討中さん]

私も当たっちゃいました。
本当に当選なんかあったのかって思うくらい。。
麻布台のタワーとかこれからもこの辺で供給ありそうだし、このマンションは森ビルの為にお金をどんどん使うするような感じだし辞めようかな。

[220: 匿名さん]

緑地等周囲の土地たって別にマンションの住人だけが行き来するわけじゃないのに、
そこは住人の負担で固定資産税。
住人にとって大事な部分は森ビルの所有で毎月料金を払わせられる。
森ビル、アコギだな。

[221: 購入検討中さん]

当選会の時に明らかに堅気ではない若者がいましたね。(いらした方はご存知かと)
あのような方も場所柄的に買われるのでしょうか？
こちらも六本木ヒルズのようにあまりよろしくない方が入居されそうですね。
私も当選しましたが、どのようにして購入資金を貯めたか分からないような方が住まわれるマンションで生活をしていくのは個人的に厳しく、資産価値も落ちそうなので私も辞退しようか検討中です。
お客様を選ぶことはできないのでしょうけど高額物件なのですからもう少し、三井不動産の方にはそういった所も少しきちんとして頂きたいです。

[222: 匿名さん]

>明らかに堅気ではない若者がいましたね

六本木のマンションってこの手の話が出てきますが
ここもですか、

これまでの話を窺っていると、たたけば埃が出てきそうなマンションですね。

私は何故森ビルが建て売りでマンションを販売するのか怪しんでいるのですが。
普通このクラスのマンションは竣工する前に内装の選択肢としていくつかパターンがあり、
購入者は好きなのを選べるようになっています。
ここは内装の仕様を落としワンパターンにして安く仕上げて、
客に有無を言わせずに買わせてしまう作戦なのかなと。

[223: 匿名]

221 じゃあビルごと買えば。お宅みたいに他の客の事うだうだ言っている人間の方がやだな。第一、購入資金どうやって貯めたとかなにさま

[224: 私も検討中]

当選者の方の投稿が増えてますが、私も当選組です。競争率高かったのでにわかに信じがたかったです。
それでもってやっぱりこの期におよんで尻込みしています。セレブではないので勇気入りますね。投稿内容を拝見していると辞退の気分になってきます。

[225: 匿名]

クレーマー達が多いマンションだな。嫌なら買わなければよし。

[226: 物件比較中さん]

営業の人は隣のパークコートの方が仕様は上とはっきりと言っていた。
ここは場所はいいんだが、今回は辞めとく。

[227: 匿名]

抽選は落選でしたのでキャンセル待ちになりました。こんなに辞めようとしてる人が多いのは信じられないけど、買わないから早く辞退して欲しい！

[228: 匿名さん]

買わないから早く辞退して欲しい！

↓

買わないなら早く辞退して欲しい！

ですよね

[229: 匿名さん]

223は登録にジャージ姿で来てたチンピラ君かな。
マンションの登録会に来るのはここで三件目だけど、(全て平均一億円以上)君みたいな人がいて正直びっくりしているよ。
このマンション買う層は私みたいな、人は多いと思うよ、住民層は大事だからね。私も今のマンションの方が住民の方が良さそうなので辞退いたします。

[230: マンション投資家さん]

私は購入します。高い倍率当選したのでラッキーです！

[231: 匿名さん]

明らかに堅気ではない若者
ジャージ姿で来てたチンピラ君、

本人に登場してもらえるとはラッキィー

[232: 匿名さん]

229の方に同意です、
抽選会には行っていませんが、私も当選しましたが、高いお金を出してあぶく銭でマンションを買うような輩と一緒のマンションに住むのはごめんです。
管理組合が住民同士結束してそういう方には出て行って貰うべきです。
しかし、ここは森ビルが運営していくためその様な事は難しそうですね。
反社会的な人間がこのような高額物件に住める事じたい間違っています。
森ビルさん！
きちんと入金者を選んで下さい、私はキャンセルするつもりは無いですが、反社会的な方が住める物件となれば、ブランドにケチがつきますよ！！

[233: 匿名]

なんか掲示板で中傷しあってる面倒くさそうなのが多いのでキャンセルします

[234: 物件比較中さん]

うわ！　こりゃほんとに駄目だ。

[235: 匿名さん]

私の他に知り合いも申し込みました。
二人とも高倍率と聞いていたので「どうせ通らない」という思いもあって気軽な気分で申し込みましたが、２人ともあっさり当選して驚いています。確率的に２人とも当選というのは難しいはずなので本当に抽選があったのかという気分にさえなりましたが、ここ見ると、他に通った人がキャンセルしたのかな。
仕様は低いですね。パークコートも見ましたが、担当者の方はパークコートの方が仕様は上だと断言してました。
ここは初期の分譲価格が抑えられ気味な反面、管理費や税金やもろもろの費用がものすごく高いので毎月かなり森ビルに取られる構造なのでトータルではやはりかなり高く、セレブではない自分にはちと厳しい気もしてます。ジムもいいのですが毎月毎回払うとなると……。
あと２日間、じっくり考えてみます。

[236: 匿名さん]

抽選終わってコメントも慌ただしくなってきましたね。

[237: 匿名さん]

狭くて安い住戸が意外にあるので、六本木ヒルズに入りたくて入れないような見栄っ張りのチンピラや水商売が入ってきそうで不安ですね。

[238: 不動産購入勉強中さん]

管理費等が高いことについて
六本木ヒルズ、平河町などと比べて特段高い気もしませんが　

内装の貧弱さ、低層階分譲について
販売価格を下げるには仕方ないことかと

マンションに合わない方々について
普通のサラリーマンには購入出来ない物件なので、怪しい方は仕方ないかと

駐車場について
たとえば一億以上の物件には一台分は付けるべきかと
高級マンションに住む方は外車所有は常識かも？

[239: 不動産購入勉強中さん]

森ビルの本当の意図はわかりませんが
たとえば50年後再開発する際に森ビルが中心にいないとまずいからだと思います
高層階は賃貸でも、また分譲でも有利ですから森ビル所有で
また中心にいるためには分譲しない方が有利です

皆さんにお聞きしたいですが、プールやパーテイルームが必要ですか？
駅前にきれいなジムはたくさんあるじゃないですか？　
パーテイルームも一部の方の宴会場化してませんか？

そもそも、仙石山に住む理由はないです
見栄以外の何ものでもありません
そうい方は管理費、税金が高いと文句を言ってはいけません
銀座のすし屋が高いと文句を言っているレベルです

ただし高級マンションに駐車場の割り当てが少ないのは問題とおもいます

怪しい方々、非常識の方々はどのマンションにも見受けられます

[240: 匿名]

当選してから管理費や固定資産税等が高いとか貧乏人の見栄っ張りが多いですね。始めから抽選に参加しなければいいのに

[241: 匿名]

私も辞退かな

管理費は何とか受忍出来ますが、固定資産税の高額さにはビックリしました。
平河町の中古も見ましたが、現時点で年間約17万円、減税終了後でも年間27万円くらいでした。
こちらの日割り計算の精算額を年税額に直すのも恐ろしい。

平河町は大通りに面しているので高いですよと説明されましたが、こちらは何故高いのでしょうか？

タワーマンションは固定資産税が安いと聞いていたのでビックリです。
比較にはなりませんが、知人の勝どきのTHE TOKYO 何某は3万円くらいで安くて驚きましたが、こちらとは天と地くらいの開きです。

森ビルは天ですから仕方ないですが、私には中間くらいが相応しいと諦めます。

近くのアークヒルズに中古物件が少し前に出ておりましたが、所有権物件があるのも驚きましたが、修繕積立金に毎月3万円以上必要な上、至近で修繕名目の一時金に200万円以上の拠出金が必要であるとの特記事項がありました。

私にはとても維持出来そうにありません。

当選して残念ですが、運を使い果たしたくないので...。

[242: 匿名]

駐車場はやはり厳しいでしょうか？

所有している車のサイズに関係なく大型も含め第２希望まで入れ、余分な高額料金も甘んじるつもりでした。
当初から説明のあった城山ヒルズか泉ガーデンの外部駐車場行きです。

地図に外部駐車場とその駐車料金が記載された完璧な資料があったことが頭から消えません。

[243: 要駐車場]

間もなく新車が納車されます。屋内駐車場を諦めるか仙石山を諦めるか位に車の重要度が高いのですが、駐車場の優先順位の何番までが借りられるのでしょうか？
最初に説明のあった１LDK住戸は難しいというのが正解で1番は待ちの1番が正解のような気がします。

賃貸では65㎡の１LDKも駐車場有りとなってましたが、ここ最近登場した30㎡のワンルームも有り！になっています。

やはり分譲は最下層という指摘に納得です。30㎡の募集が全て終わり、3億円クラスの分譲が終わった時点で余りがあればということでしょうか？

馬鹿にされているようなのでご辞退申し上げます。

[244: 匿名さん]

一番大事なここの固定資産税額を書かないのはなぜなんだろう？


つうか、ひとりで何役やったら気が済むんだよ（笑）

[245: 当選者]

２４３さん

３０㎡のワンルーム確かに三井のレジデントファーストに出てます。
正確には３３．９㎡ですが８戸もあり、駐車場全てOKです。
愛宕とかだと１LDKは要相談でした。

募集住戸５０戸に増殖中です。

問題は、

①　駐車場優先順位は賃貸５０戸の後回し
②　ワンルーム　７階から９階　分譲フロアーじゃないの？
③　ワンルームは地権者住戸でなくて良かっただろうか　地権者＝同じ所有権

分譲は最下層ではなく賃貸のワンルームと同列で少しほっとした？
ワンルームと同じフロアーが当選なんだけど微妙？

＝　購入意思表示した後でも辞退可能でしょうか？

[246: 匿名]

固定資産税は１５０平米で１００万位

[247: 匿名]

固定資産税は６５㎡で精算額１３万円です。契約日を考えると約2ヵ月分相当ですから、年税額は７０万円超えということでしょうか。

[248: 不動産購入勉強中さん]

固定資産税が高い理由について考えて見ました
間違いがあればご指摘願います
　
固定資産税は税金なので管理費みたいに不動産屋で勝手には決められない
お気楽に考えれば土地、建物の資産価値が有るから(笑）

固定資産税の説明に
ー略ー固定資産税額の計算からいきます。まず、土地に対する課税は評価額の1.4％です。ただし、軽減措置があります。住宅用地は200平方メートル以下の部分を「小規模住宅用地」と呼び、課税標準額が1/6に軽減ー略ー

ここは住宅用地で無い可能性があります　確かに上層階は商業用賃貸だし

つまりここは住宅用マンションでなく、商業用建物と考えたら固定資産税は高くなるのでは

[249: 匿名さん]

私は現在1億何千万で取得した物件に住んでおりますが、
公示地価など出ると商業地と表示されますが、
固定資産税そんな高額にはなりませんよ。

[250: 都内土地所有者]

親から中野区の土地約40坪相続しました

ＪＲ中野駅から徒歩8分の住宅街です

家屋は築40年なので価値はほとんど無し

固定資産税は年12万円です

マンションには厳しいと聞いておりますが本当ですね