アークヒルズ仙石山レジデンス（虎ノ門・六本木地区第一種市街地再開発事業）

[マンコミュファンさん]

都市再生緊急整備地域内に位置する地上47階建ての複合ビル“アークヒルズ仙石山森タワー”。低層部分に住宅が整備されますが、その一部が分譲されます。400平米超の住戸もあるなど庶民にはため息ものですが、情報よろしくお願いします。

公式URL：http://www.hills-sengokuyama.com/shinchiku/C1102001/
着工についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2009/10/200910071330000017...
名称決定についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2012/03/201203291200000023...

≪全体概要≫
所在地：東京都港区六本木1-113-40、虎ノ門5-18-206（地番）
交通：南北線六本木一丁目駅から徒歩4分、日比谷線神谷町駅から徒歩6分
総戸数：243戸（うち販売対象80戸）
間取り：1Bedroom～5Bedroom（総販売戸数に対応）
面積：56.34～416.55平米（総販売戸数に対応）
竣工：2012年8月上旬予定
入居：2012年11月下旬予定

売主：森ビル
設計会社：山下設計、大林組
施工会社：大林組

【公式URLを修正しました。2013.3.19 管理担当】

[163: 物件比較中さん]

誰かが住むことになる物件。
冷静にコメントを。
"あなたたち"の住まいではないのだし。

[164: 匿名]

159

「東京タワーの一部が見えます。」→「東京タワーの一部がオランダタワーに隠れています。」が正解！　真逆です。見える部分の方がが多いということです。

皆様、いい加減な情報に惑わされず自身の目でご確認を！

[165: 内覧者]

内覧して参りました。
東京タワー云々、ひどい書かれようですが、６０Aタイプの部屋でしょうか？
流れから言うと6780万円からの予定価格の部屋、反対側の城山ヒルズお見合い住戸より圧迫感ありません。東京タワーも左側の足の部分（？正しい表現分かりません。すみません。）が少し欠けているだけで感激しました。
倍率も一番高いようで激戦のようです。
間取りは使い勝手が良く、私の予算の面からも第一候補です。
皆さん抽選頑張りましょう。

[166: 匿名さん]

164=165

はいはい、必死の自演はもういいよ。

東京タワーが見えるって、単にベランダに出て端っこにやっと見えるだけ。
部屋から東京タワーが見えないんだから終わり。
さらに、その方向はちょうど森ビルの再開発予定地なので、ベランダに出てクビ伸ばして見える東京タワーもそのうち隠れる可能性大。
客が部屋に来たとき、「ベランダの端っこ見てごらん。東京タワーの一部が見えるよ」とでも自慢するのかよ。
間違っても部屋に来る前に「東京タワーが見える」なんて言わない方がいいな。恥かくから。
それより、全面に高層ビルが圧迫。
「高層ビルが全面に見える部屋」の方が正確。

[167: 匿名さん]

部屋からは圧迫している高層ビルしか見えないが、東京タワーがベランダに出て端っこに見える、でも近々に再開発でそれも見えなくなる可能性が高い部屋、が売りなのかよ、森ビルさん。
その程度で、安い仕様で坪単価がやたら高い。

抽選倍率なんてまだわからないって営業は言ってたよ。
申し込み受付してる前から、倍率高いとかこのスレに書いて宣伝してたもんね。

ほんと集客に苦しんでいるんだな。ベランダの端っこにしか見えない（それも再開発前）部屋くらいは倍率つくんだろうな。

[168: 購入検討中さん]

>>158
貴重なレスありがとうございます。
不動産関係者に頼んで管理費・修繕費・固定資産税を含めて計算してもらいました。
普通の分譲マンションに比べて１.５〜２割ほど高くなる感じでした。
管理費などで多く取るのは分譲マンションでは当たり前だそうですが、固定資産税が高いとその方は仰ってました。
私の担当の方は低価格の狭い物件は倍率がつきそうで、高価格は０〜２倍くらいじゃないかと言っていました。
ただ正式申し込みはまだ先なのでわからないと。
やはり購入後の支払いを考えるとなかなか広い物件は考えられませんね。。。
あと下層階に飲食店が入るとゴキブリなどが低層部分に蔓延すると聞いたのでそこも不安です。

[169: 匿名]

どのﾌﾛｱに飲食店が入っても、虫は気圧に敏感なので、意図的に連れ込まなければ、4F以上は繁殖しないと思いますよ。

[170: 匿名]

自家発電分の上乗せってありますか？

[171: 匿名さん]

>>169
それは間違いです。
ゴキブリは８階くらいの高さなら、ゆうに飛んでこられます。
下に飲食店があると不利なのは本当です。

[172: 匿名さん]

確かに階下に飲食店は嫌ですね。隣ですら、嫌ですし。

西麻布のタワーと迷われている方、います？
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/235495/

こちらの方が交通の便は良さそうなんですよね。
あと、森ビルの方がいいですかね？それは好みの問題ですか？

[173: 購入検討中さん]

＞西麻布のタワーと迷われている方、います？
MRの紹介時期が重なっていたので、両方拝見し、話も聞いてきました。

森ビルの方は、

・固定資産が割高
・管理費、修繕費も同じく
ランニングコストが高いので、検討を辞めています。

物件自体も、皆様の書き込みにあるように”賃貸仕様”な感じなんで。。

周りの環境はすごくハイソな感じですごくいいです。落ちついた感じでなかなかないですね。都心では。

西麻布のタワーは、やはり、表通りに面しているのと、価格が割高なので（安く設定しているところもありますが）、こちらも検討を辞めました。麻布台のヒルトップの方、期待したいところですが、さて。。。

[174: 購入検討中さん]

同じ森の平河町は、賃貸向けなのに仕様はここよりだいぶ上だった。
ここはサブプライム後仕様なんだろうな。

[175: 購入検討中さん]

100cm２位の部屋はいくらくらいでしょうか？
ご存じのかた、よろしくお願いいたします。

[176: 購入検討中さん]

間違いました
100ｍｍ２でした。

[177: 匿名さん]

176さん

平均的な部屋で1.4億弱です。
他の方が書かれているように、これに管理費や施設修繕費の上乗せ分も加味して計算してください。

[178: 匿名さん]

ここを購入すべくかねて検討を続けていましたが、つい先日ホーマットロイヤルの資料が届きまして
あちらの海外の富裕層向けとの内装が気になりここをいったんペンディングする方向に決めました。
不動産は難儀ですね。

[179: 匿名さん]

ここはなぜ内装の仕様をあんなに低くしたのだろう。
賃貸とはいえ、同じ賃貸の平河町などよりも格段に低い。
たしか平河町は冷蔵庫なども設置されていたがそういうのさえケチっている。

[180: 購入検討中さん]

＞177さん
ありがとうございます

[181: 匿名さん]

ここの物件概要を見て、良く分からないのですが

駐輪場の数が載っているのになぜ駐車場の数が載ってないのでしょうか。

[182: 匿名さん]

＞10月19日から21日までが申込期間

ここの営業ももう消化試合、今頃見学に行く客は補欠に入れられる？

[183: 匿名さん]

どうりで営業っぽい書き込みが激減したわけだ。
すげえ飛ばしてたからなー。

[186: 匿名さん]

↑こいつの疑心暗鬼っぷりはスレと共にずっと残るわけだ（笑）

[187: 匿名さん]

駐車場は３億以下の物件は抽選。
当たる確率は２０パーセントぐらいだそうです。つまりほとんど駐車場無し。
２億の物件を買ったとしても駐車場無し。

買い物の便があまり良くない所なので車が無いのは痛いですね。
おそらくオフィス用に駐車場を確保したために居住用の駐車場が少なくなったんじゃないですかね。

[188: 匿名さん]

駐車場は平置きですか？

[189: 匿名さん]

平置きじゃありません。

[190: 匿名さん]

187さん
近隣のホーマットロイヤルはこれから販売するそうですが
駐車場は100%とのことでした。販売価格はここより高いみたいですが。

[191: 匿名さん]

187です。
私のところにもこげ茶の資料がおくられてきました。
検討してみましょう。

[192: 匿名さん]

１億以上の物件で駐車場なしなんて今どきありえんの？
共用部有料とかなんかここめちゃくちゃやん。

[193: 匿名さん]

192さん

森ビルにとって賃貸がすべて。
分譲なんて地権者以下の扱いしか受けない。
分譲後もいかにカネを取るかだから共用施設やジムまでカネを取られる。
さらに管理費や修繕費もやたらと高い。
固定資産税が信じられないほど高いのも分譲にしわ寄せさせてるのかと疑ってみたり。

[194: 物件比較中さん]

森ビルからの賃貸だと、狭い部屋でも駐車場は確実に確保できたりするんでしょうね。
ビルの規模から見て、駐車場が不足しているようには見えません。
入居後も森ビル管理ですから何かと賃貸優先にされてしまう気がします。

[195: 匿名さん]

ワテラスと比べてもオフィスと分譲が上下逆さま。
この辺を見ても森ビルの分譲に対する認識がわかる。
駐車場の件もその一つ。都合の悪いことは物件概要にも載せない。
戸内の仕様が低いのも、所々ケチっているのではなく、
最初から分譲のグレードはここまででいいと設定している。
だから戸内どこを見ても一様に仕様が低い。

森ビルのブランドがあればみんなありがたく買っていくと思っている。
実際この物件は売れるかもしれない。
ただ、私はこの物件の各戸の倍率を上げるための手助けをするためだけの
参加賞からは辞退させてもらった。

[196: 匿名さん]

実際、ここは地権者用の居住棟は敷地内に別にあるのだが、
それとは関係なしに市場には出ない縁故物件がそれなりにある。
抽選何倍とか言っても、まともな抽選が行われるのだろうかと言った、
胡散臭い不動産の臭いがした。

[197: 匿名さん]

１９１
たぶん買えないですよ、２００平米４億ですって。

[198: 匿名さん]

地権者をきっちり分けるあたりは、森ビルらしいというか、
好印象ですね。

[199: 匿名さん]

195

オフィスが上で下が住戸。さらにその住戸の中で上が賃貸、下が分譲。
仕様も賃貸の方が分譲より上という報告もあった。
たぶん他の人が言ってるように賃貸ならどんな狭い部屋でも駐車場は確保できるだろう。
森ビルの身分制の中で分譲は最下層民扱い。
ここは住人による管理組合ではなく森ビルが独裁で管理するので、この後の分譲の扱いは想像できる。

[200: 匿名さん]

森ビルは第一期販売でできるだけ各戸これだけ倍率がつきました（抽選は非公開）、即日完売でした、
という評判を作りたいのだろうが、第二期も含め今後は森ビルの物件には要注意！

[201: 内覧者]

↑

公開抽選だよ。
抽選日時：22日（月）11：00〜
抽選場所：「アークヒルズ仙石山レジデンス」ギャラリー
抽選方式：公開抽選・住戸別抽選方式

相変わらず出鱈目野郎の証明です。

[202: 匿名さん]

ここは普通のマンションと同じに計算したらだめですね。
普通のマンションはマンション全体が住民の所有。
ここはマンションの共有部分はほぼ森ビル所有で住民が所有しているのは住戸分だけ。
それ考えると割高。

まず共用部がほとんど森所有。普通のマンションは住民の共有。
共用部やジムの使用料がかかる。他のマンションで共用部で使用料がかかってもそれは管理組合行き。
ここの使用料は森ビル行き。
駐車場さえも森ビル仕様。普通のマンションは駐車場も住民の共有で管理組合の大きな財源。
管理組合にカネが入らないので管理費や修繕費が驚くほど高い。
共用部分のメンテナンスは所有者の森ビルが自分の費用で行うべきだがその割に修繕費がやけに高い。
管理費や修繕費も、森ビル所有の共用部のメンテナンスに使われてしまう可能性あり。
あと固定資産税が異様に高いのも謎。これは前代未聞の高さ。
これも他の部分のしわ寄せをされていると言っていた人がいますがそうかと勘ぐってしまいます。

以上から、通常のマンションと同等に比較するには、分譲価格に２～３割足して考えるべきだと考えます。

[203: 内覧者]

↑

一回書けば分かるよ。ネガティブな繰り返しにうんざり。

[204: 匿名さん]

駐車場さえも森ビル所有というのには驚きました

[205: 匿名さん]

トランクルームは無料or有料？

[206: 匿名さん]

>>204

買っても所有しているイメージが沸きにくいマンションですね。

[207: 匿名さん]

205さん

びっくりするほど高いです。
おそらくあれも森ビル所有なのでしょう。

[208: 匿名さん]

それで今日は公開抽選行われたのかな?

[209: 匿名さん]

賃貸で住めば、ここで挙げられているほとんどの問題は解決するのでは？

[210: 匿名さん]

買わないだけで問題は解決です。

[211: 匿名さん]

公開抽選はどうだったのかな

[212: 匿名さん]

いちおう抽選（２倍）当たりましたが辞退かな。。。迷ってます。
普通の分譲マンションと違って考慮しなければいけない要素が多いので頭が混乱してます。
不動産の専門家に相談してみたらこのスレで書かれてるようなことは指摘されました。
駐車場や共用部がデベ所有なら他の分譲とはまったく違うものだと。
それからなんでこんな固定資産税高いのでしょうか？他のタワーマンションの５倍とかなのですが。
おわかりの方、教えてください。