都市再生緊急整備地域内に位置する地上47階建ての複合ビル“アークヒルズ仙石山森タワー”。低層部分に住宅が整備されますが、その一部が分譲されます。400平米超の住戸もあるなど庶民にはため息ものですが、情報よろしくお願いします。
公式URL：http://www.hills-sengokuyama.com/shinchiku/C1102001/
着工についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2009/10/200910071330000017...
名称決定についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2012/03/201203291200000023...
≪全体概要≫
所在地：東京都港区六本木1-113-40、虎ノ門5-18-206（地番）
交通：南北線六本木一丁目駅から徒歩4分、日比谷線神谷町駅から徒歩6分
総戸数：243戸（うち販売対象80戸）
間取り：1Bedroom～5Bedroom（総販売戸数に対応）
面積：56.34～416.55平米（総販売戸数に対応）
竣工：2012年8月上旬予定
入居：2012年11月下旬予定
売主：森ビル
設計会社：山下設計、大林組
施工会社：大林組
【公式URLを修正しました。2013.3.19 管理担当】
[スレ作成日時]2012-04-08 10:23:05
アークヒルズ仙石山レジデンス（虎ノ門・六本木地区第一種市街地再開発事業）
| No.151 |
by 購入検討中さん 2012-09-28 10:00:55
投稿する
削除依頼
結論から言いますと今回は見送ります。
神谷町側以外はどこもビルの囲まれ感が半端ない。 SAIONさくら坂も見ましたが、あちらの方が低層の眺望はよいと思います。 平河町は共有施設すべて無料で使えて仕様も驚くほど立派でしたが、ここは仕様はだいぶ落ちるのが残念です。 ただSAIONさくら坂も仕様は低かったので賃貸はこんなものなのかもしれませんね。 価格は毎月の管理費の支払いも含めるとかなり高いと感じました。 この価格を払ってビルに囲まれてるとこ買う気にならないので神谷町側しか候補になりませんが、神谷町側は大規模開発があるということで不安です。 |
|
|---|---|---|
| No.152 |
141 147
バルコニーに出て、首をねじまげてようやく．．．⇒ 横みてようやく見える ？ 同じだがへそ曲がりの言い方だな、反論に自分の方が土俵際に追い込まれているのがわかってない。東京タワーが見える部屋の正式な基準は知らないが、普通ならバルコニーに出て体を左に向けて体の正面で東京タワーを見るだろう。それで気が済むか部屋から正面に見えて満足するかは個々の価値観だ。 オマエの意見は完全無視か徹底的に叩かれるかのどちらかに気づいていない。 ケンカ腰のアホな内容にアホは相手にしない人間か売られたケンカは買う人間の二者しかいないよ。 叩きのめされるのも見物だが目障りだから消えてもらいたいな！ |
|
| No.153 |
ここの話に戻りますが、とにかく敷地が大きい・・自分の中ではあんまり見ない規模ですよ。
ちょっとしたことかもしれませんが敷地内の移動も一苦労だったりして（贅沢な悩みです・・）。 植樹も充実してるみたいだから手入れをマメにお願いしたいですね。実は写真が趣味で、特に自然と人工物の共存する場所はいつも注目しています。そしてそんな環境に実際住みたいと思う今日この頃です。 |
|
| No.154 |
フィットネスって結局使わなくなるしなあ・・・
|
|
| No.155 |
みなさんが仰るように管理費がすごく高いですね。 固定資産税もびっくりしました。 普通の住戸で他のタワーより月５万くらい上乗せされる印象です。 ３０年間で１８００万円、５０年間で３０００万円だとかなり大きいです。 この分を加えるとすごく高い。 赤坂タワーレジデンスの方が格上で内装もだいぶ上ですがあちらの方がだいぶ安いような。 賃貸って管理費とかこんな高いもんなのでしょうか。 さらにフィットネスとか駐車場とか・・・ |
|
| No.156 |
平河町も含め、管理費･駐車場等が他の分譲より高いのは森ビルの特徴ではないでしょうか。
賃貸も定期借地賃貸で3年の法人契約とか縛りが強い為、敷金も高額です。 六ヒルレジデンスとかも賃貸ですが高額物件は現状復帰の契約でリフォームが出来たりします。 購入者はタイタニウムオーナーとかPBとかキャッシュ購入とか配当金と親族保証でローンを組める方とかがほとんどでしょうし、様々な出費は認識していると思います。 ちなみに一般人です。あしからず。 |
|
| No.157 |
No.156です。
書き忘れました。 森ビルは賃貸も分譲もあまり違いがないようにランニングがかかるようになっていると。 |
|
| No.158 |
賃貸マンションの分譲の場合、分譲主と管理主が同じだから、分譲ですべての投資を回収しなくても管理で回収すればいいんだよね。だから、分譲の価格を安めに見せて、後でこっそり管理費などで取るという場合が多い。最初は安めで後から延々と取られるという割賦販売的な手法。管理費などで安定したキャッシュが入ってくる方がありがたいという面もある。
SAIONが坪３００万円台で安いというレスがあるが、あそこは分譲は安くても管理費は高いから、それを入れて計算すれば実質的には坪４００万円台は行ってるよ。賃貸向けの安仕様だしそんな安いとは思わない。ここがやたら高いだけ。平河町も坪単価はそこそこだったが、トータルじゃかなり高いはず。 こちらの仙石山は、分譲価格自体が賃貸にしてはべらぼうに高いが、管理費なども高いのでそれをちゃんと上乗せするとさらに高くなり目が飛び出るよ。個人的には、共有施設の使用料まで取られるというところでアウト。たしか平河町だってそんなことしてないから、ここは購入後の隠れ出費がかなり仕込んである。値段なんて関係ないって人向けなんだろうね。でもそういう人向けにしては仕様が安っぽすぎる気がするが。 |
|
| No.159 |
152
必死すぎて笑える。 部屋から東京タワーがまったく見えないのに「東京タワーが見える部屋」とは、悪徳不動産でも今どきいいません。 部屋の前には高いビルがそびえてるんだから、「東京タワーが見える部屋」とは大違い。 バルコニーに出ても一番端の方に、東京タワーの一部しか見えない。 まあせいぜい「バルコニーに出ると東京タワーの一部も見えます」くらいだね。 「東京タワーが見える部屋」（実際は見えない、代わりに高いビルが全面にそびえてる）が安いと宣伝して、無知な人たちをおびき出そうとは、営業さんも必死だわｗ |
|
| No.160 |
＞ちょっとでもマイナスのレスが入ると、１時間以内に営業さんのレスが入りますねｗ 148でこう書いたとたんに、営業さんの反論レスのスピードが落ちましたねーｗ 笑えるよ。キャッシュそんなに困ってるの？ |
|
| No.161 |
10月19日から21日までが申込期間。複数申込者のいる部屋の抽選は10月22日に実施。ほとんどの部屋が抽選対象となり、倍率もかなり高いとのことです。
ビューラウンジ（２５F）の利用が有料との批判がありますが、屋上回廊（居住者とオフィース棟入居者のみ利用可、無料）からの景観は圧巻。都内が一望でき、東京タワーとスカイツリーが同時に見られるロケーションは、なかなかのものです。 |
|
| No.162 |
|
|
| No.163 |
誰かが住むことになる物件。
冷静にコメントを。 "あなたたち"の住まいではないのだし。 |
|
| No.164 |
159
「東京タワーの一部が見えます。」→「東京タワーの一部がオランダタワーに隠れています。」が正解！ 真逆です。見える部分の方がが多いということです。 皆様、いい加減な情報に惑わされず自身の目でご確認を！ |
|
| No.165 |
内覧して参りました。
東京タワー云々、ひどい書かれようですが、６０Aタイプの部屋でしょうか？ 流れから言うと6780万円からの予定価格の部屋、反対側の城山ヒルズお見合い住戸より圧迫感ありません。東京タワーも左側の足の部分（？正しい表現分かりません。すみません。）が少し欠けているだけで感激しました。 倍率も一番高いようで激戦のようです。 間取りは使い勝手が良く、私の予算の面からも第一候補です。 皆さん抽選頑張りましょう。 |
|
| No.166 |
164=165
はいはい、必死の自演はもういいよ。 東京タワーが見えるって、単にベランダに出て端っこにやっと見えるだけ。 部屋から東京タワーが見えないんだから終わり。 さらに、その方向はちょうど森ビルの再開発予定地なので、ベランダに出てクビ伸ばして見える東京タワーもそのうち隠れる可能性大。 客が部屋に来たとき、「ベランダの端っこ見てごらん。東京タワーの一部が見えるよ」とでも自慢するのかよ。 間違っても部屋に来る前に「東京タワーが見える」なんて言わない方がいいな。恥かくから。 それより、全面に高層ビルが圧迫。 「高層ビルが全面に見える部屋」の方が正確。 |
|
| No.167 |
部屋からは圧迫している高層ビルしか見えないが、東京タワーがベランダに出て端っこに見える、でも近々に再開発でそれも見えなくなる可能性が高い部屋、が売りなのかよ、森ビルさん。 その程度で、安い仕様で坪単価がやたら高い。 抽選倍率なんてまだわからないって営業は言ってたよ。 申し込み受付してる前から、倍率高いとかこのスレに書いて宣伝してたもんね。 ほんと集客に苦しんでいるんだな。ベランダの端っこにしか見えない（それも再開発前）部屋くらいは倍率つくんだろうな。 |
|
| No.168 |
>>158
貴重なレスありがとうございます。 不動産関係者に頼んで管理費・修繕費・固定資産税を含めて計算してもらいました。 普通の分譲マンションに比べて１.５〜２割ほど高くなる感じでした。 管理費などで多く取るのは分譲マンションでは当たり前だそうですが、固定資産税が高いとその方は仰ってました。 私の担当の方は低価格の狭い物件は倍率がつきそうで、高価格は０〜２倍くらいじゃないかと言っていました。 ただ正式申し込みはまだ先なのでわからないと。 やはり購入後の支払いを考えるとなかなか広い物件は考えられませんね。。。 あと下層階に飲食店が入るとゴキブリなどが低層部分に蔓延すると聞いたのでそこも不安です。 |
|
| No.169 |
どのﾌﾛｱに飲食店が入っても、虫は気圧に敏感なので、意図的に連れ込まなければ、4F以上は繁殖しないと思いますよ。
|
|
| No.170 |
自家発電分の上乗せってありますか？
|
|
| No.171 |
|
|
| No.172 |
確かに階下に飲食店は嫌ですね。隣ですら、嫌ですし。
西麻布のタワーと迷われている方、います？ //www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/235495/ こちらの方が交通の便は良さそうなんですよね。 あと、森ビルの方がいいですかね？それは好みの問題ですか？ |
|
| No.173 |
＞西麻布のタワーと迷われている方、います？
MRの紹介時期が重なっていたので、両方拝見し、話も聞いてきました。 森ビルの方は、 ・固定資産が割高 ・管理費、修繕費も同じく ランニングコストが高いので、検討を辞めています。 物件自体も、皆様の書き込みにあるように”賃貸仕様”な感じなんで。。 周りの環境はすごくハイソな感じですごくいいです。落ちついた感じでなかなかないですね。都心では。 西麻布のタワーは、やはり、表通りに面しているのと、価格が割高なので（安く設定しているところもありますが）、こちらも検討を辞めました。麻布台のヒルトップの方、期待したいところですが、さて。。。 |
|
| No.174 |
同じ森の平河町は、賃貸向けなのに仕様はここよりだいぶ上だった。
ここはサブプライム後仕様なんだろうな。 |
|
| No.175 |
100cm２位の部屋はいくらくらいでしょうか？
ご存じのかた、よろしくお願いいたします。 |
|
| No.176 |
間違いました
100ｍｍ２でした。 |
|
| No.177 |
176さん
平均的な部屋で1.4億弱です。 他の方が書かれているように、これに管理費や施設修繕費の上乗せ分も加味して計算してください。 |
|
| No.178 |
ここを購入すべくかねて検討を続けていましたが、つい先日ホーマットロイヤルの資料が届きまして
あちらの海外の富裕層向けとの内装が気になりここをいったんペンディングする方向に決めました。 不動産は難儀ですね。 |
|
| No.179 |
ここはなぜ内装の仕様をあんなに低くしたのだろう。
賃貸とはいえ、同じ賃貸の平河町などよりも格段に低い。 たしか平河町は冷蔵庫なども設置されていたがそういうのさえケチっている。 |
|
| No.180 |
|
|
| No.181 |
ここの物件概要を見て、良く分からないのですが
駐輪場の数が載っているのになぜ駐車場の数が載ってないのでしょうか。 |
|
| No.182 |
|
|
| No.183 |
どうりで営業っぽい書き込みが激減したわけだ。
すげえ飛ばしてたからなー。 |
|
| No.186 |
↑こいつの疑心暗鬼っぷりはスレと共にずっと残るわけだ（笑）
|
|
| No.187 |
駐車場は３億以下の物件は抽選。
当たる確率は２０パーセントぐらいだそうです。つまりほとんど駐車場無し。 ２億の物件を買ったとしても駐車場無し。 買い物の便があまり良くない所なので車が無いのは痛いですね。 おそらくオフィス用に駐車場を確保したために居住用の駐車場が少なくなったんじゃないですかね。 |
|
| No.188 |
駐車場は平置きですか？
|
|
| No.189 |
平置きじゃありません。
|
|
| No.190 |
187さん
近隣のホーマットロイヤルはこれから販売するそうですが 駐車場は100%とのことでした。販売価格はここより高いみたいですが。 |
|
| No.191 |
187です。
私のところにもこげ茶の資料がおくられてきました。 検討してみましょう。 |
|
| No.192 |
１億以上の物件で駐車場なしなんて今どきありえんの？
共用部有料とかなんかここめちゃくちゃやん。 |
|
| No.193 |
192さん
森ビルにとって賃貸がすべて。 分譲なんて地権者以下の扱いしか受けない。 分譲後もいかにカネを取るかだから共用施設やジムまでカネを取られる。 さらに管理費や修繕費もやたらと高い。 固定資産税が信じられないほど高いのも分譲にしわ寄せさせてるのかと疑ってみたり。 |
|
| No.194 |
森ビルからの賃貸だと、狭い部屋でも駐車場は確実に確保できたりするんでしょうね。
ビルの規模から見て、駐車場が不足しているようには見えません。 入居後も森ビル管理ですから何かと賃貸優先にされてしまう気がします。 |
|
| No.195 |
ワテラスと比べてもオフィスと分譲が上下逆さま。
この辺を見ても森ビルの分譲に対する認識がわかる。 駐車場の件もその一つ。都合の悪いことは物件概要にも載せない。 戸内の仕様が低いのも、所々ケチっているのではなく、 最初から分譲のグレードはここまででいいと設定している。 だから戸内どこを見ても一様に仕様が低い。 森ビルのブランドがあればみんなありがたく買っていくと思っている。 実際この物件は売れるかもしれない。 ただ、私はこの物件の各戸の倍率を上げるための手助けをするためだけの 参加賞からは辞退させてもらった。 |
|
| No.196 |
実際、ここは地権者用の居住棟は敷地内に別にあるのだが、
それとは関係なしに市場には出ない縁故物件がそれなりにある。 抽選何倍とか言っても、まともな抽選が行われるのだろうかと言った、 胡散臭い不動産の臭いがした。 |
|
| No.197 |
１９１
たぶん買えないですよ、２００平米４億ですって。 |
|
| No.198 |
地権者をきっちり分けるあたりは、森ビルらしいというか、
好印象ですね。 |
|
| No.199 |
195
オフィスが上で下が住戸。さらにその住戸の中で上が賃貸、下が分譲。 仕様も賃貸の方が分譲より上という報告もあった。 たぶん他の人が言ってるように賃貸ならどんな狭い部屋でも駐車場は確保できるだろう。 森ビルの身分制の中で分譲は最下層民扱い。 ここは住人による管理組合ではなく森ビルが独裁で管理するので、この後の分譲の扱いは想像できる。 |
|
| No.200 |
森ビルは第一期販売でできるだけ各戸これだけ倍率がつきました（抽選は非公開）、即日完売でした、
という評判を作りたいのだろうが、第二期も含め今後は森ビルの物件には要注意！ |
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
