アークヒルズ仙石山レジデンス（虎ノ門・六本木地区第一種市街地再開発事業）

[マンコミュファンさん]

都市再生緊急整備地域内に位置する地上47階建ての複合ビル“アークヒルズ仙石山森タワー”。低層部分に住宅が整備されますが、その一部が分譲されます。400平米超の住戸もあるなど庶民にはため息ものですが、情報よろしくお願いします。

公式URL：http://www.hills-sengokuyama.com/shinchiku/C1102001/
着工についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2009/10/200910071330000017...
名称決定についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2012/03/201203291200000023...

≪全体概要≫
所在地：東京都港区六本木1-113-40、虎ノ門5-18-206（地番）
交通：南北線六本木一丁目駅から徒歩4分、日比谷線神谷町駅から徒歩6分
総戸数：243戸（うち販売対象80戸）
間取り：1Bedroom～5Bedroom（総販売戸数に対応）
面積：56.34～416.55平米（総販売戸数に対応）
竣工：2012年8月上旬予定
入居：2012年11月下旬予定

売主：森ビル
設計会社：山下設計、大林組
施工会社：大林組

【公式URLを修正しました。2013.3.19 管理担当】

[142: 購入願望者]

№140様

営業じゃありません。サイオン桜坂は地所さんが販売代理ですから三井さんでは知らない内容です。内覧した人だけが知るものです。

№141様

まともな観点を言うなら口コミサイトの目的は購入検討者が情報収集の場ですから誤ったことや悪いことだけを書き込み正確な情報の場を撹乱する目的は如何なる観点から生じるのでしょうか。

購入を検討しているものにとっては迷惑だから反論しているのです。
サイオン桜坂に限って言えば隣地の問題は前述したとおりですが、そもそも港区はお墓が多いとはいえ、敷地の二方向を完全にお墓に直接接しているものと坪単価が同等である必要がありません。

本当に購入を検討されている方は分別をお持ちの方がほとんどと思われるので無視されているでしょうが、東京タワーはバルコニーに出れば難なく見えます。
営業の仕込みも含め明らかな事実誤認です。

[143: 匿名さん]

つまり営業だ営業だと独りわめいてる１４０＆１４１本人がサイオンの営業ってわけか。
笑えるな。

[144: 匿名さん]

>112
フィットネスが入ってるのは嬉しいですよね。会員制で会費がいくらかわかりませんが、
敷地内で通えるのが嬉しいですね。フィットネスだけでなく、プールも利用できるので、
それもいいと思います。ただ、敷地内なので、住民のみ利用可能だったらもっと良かった
のにと思ってしまいます。

[145: 購入検討中さん]

営業が書き込むのはやめてもらえますか？
ちょっとでもネガなレスポンスが入るとすぐに応じるのがあまりに営業っぽい。
ここを考える人は昼間にそんな暇はありませんよ。

私は不動産関係者についてきてもらいましたが、評価は低かったです。
賃貸なので仕様が低いのは当然らしいですが、その人に言わせると同じ森ビルの平河町よりだいぶ仕様は落ちるということ。
もしかすると森ビルの賃貸仕様より安作りのものを分譲してるのかもしれません。

共用部分がすべて森ビル所有なのでそこら辺も考えればかなり強気な価格設定だということ。
ただ向きによって価格が違うので前面に六本木ファーストなどがあっても気にならないなら、そこは考えてもよさそう。

[146: 匿名]

No.１４３さんに同感です。
No.１４２さんの説明に関係なく、親切心でのネガティブな評価でないのは一目瞭然です。書き込み内容から滲み出る歪んだ性格の人であれば仙石山の購入者を黙って笑えば良いものです。
購入を阻止するためとの書き込みに納得です。購入検討者はバカみたいな言われように私も黙ってはいられません。購入検討者の情報の場ですからNo.１４５さんと同様に退場を勧告いたします。
私も平河町の様な豪華さがないのものの愛宕と同様にシンプルで好きです。好みですし価格も納得して購入するつもりです。スパも元麻布と同様ですが仙石山には特典もあり、更に近隣のアークヒルズや愛宕も利用できるメリットがあります。そちらには美味しいレストランもあり、そちらや六本木ヒルズに会社がある人は仕事帰りもに利用できますので私には羨ましいくらいです。価値が増しますので良く書かれはしても悪く書かれることは不思議です。

[147: 匿名さん]

143
あらら、ついにしっぽ出したか。
自分が営業だからって、人もそうだと思いこまない方がいいよ。
だいたい、森ビルの営業以外、わざわざ143のレスするかね。
というか、ちょっとでもマイナスのレスが入ると長文のレスで必死にこの物件を宣伝する人としては、購入者と営業しか考えられないよ。で、この物件にはまだ購入者はいないので営業さん確定。


あまりにひどい情報で無知な人を誘導しているから正確な情報を与えただけ。
賃貸使用で、管理費＋修繕費があんなに高くて、さらに普通のマンションなら住民共有のスペースもすべて森ビル所有で住民は一回一回使用料を取られる。それなのに坪単価は馬鹿高い。
サイオンとの比較も必死にやってたが、ここも東側は神谷町のスラムで墓も見える。さらに、再開発するからどういうビルが建つかわからない。他の方向はどこもビルが迫っていて眺望なし。サイオンは桜坂に面していているので、そちらが上と言う人も多いだろう。
あと、バルコニーに出て横みてようやく東京タワーの一部が見える部屋は、東京タワーが見える部屋とはいいません。

146

長文で必死に目立たないように持ち上げようとする努力はわかるが、見え見えの営業はやめなさい。

[148: 匿名さん]

ちょっとでもマイナスのレスが入ると、１時間以内に営業さんのレスが入りますねｗ
そういうのって、営業しかいないから。
他の人はもっと忙しいの。営業にとっては仕事なんだろうけど。
森ビルが慣れてないのわかるけど、他のスレ見てもう少し勉強したら？
ネガに必死に抵抗するのは普通は購入者。あと営業。
ただ、この物件は申し込みさえまだなのに必死に長文で持ち上げるのが多すぎ。
つまり営業さんね。
森ビル、キャッシュがんばれよ。

[149: 匿名さん]

こいつ何でいつも２連投なんだろう・・・？

[151: 購入検討中さん]

結論から言いますと今回は見送ります。

神谷町側以外はどこもビルの囲まれ感が半端ない。
SAIONさくら坂も見ましたが、あちらの方が低層の眺望はよいと思います。
平河町は共有施設すべて無料で使えて仕様も驚くほど立派でしたが、ここは仕様はだいぶ落ちるのが残念です。
ただSAIONさくら坂も仕様は低かったので賃貸はこんなものなのかもしれませんね。
価格は毎月の管理費の支払いも含めるとかなり高いと感じました。
この価格を払ってビルに囲まれてるとこ買う気にならないので神谷町側しか候補になりませんが、神谷町側は大規模開発があるということで不安です。

[152: 購入希望者]

141　147

バルコニーに出て、首をねじまげてようやく．．．⇒　横みてようやく見える　？

同じだがへそ曲がりの言い方だな、反論に自分の方が土俵際に追い込まれているのがわかってない。東京タワーが見える部屋の正式な基準は知らないが、普通ならバルコニーに出て体を左に向けて体の正面で東京タワーを見るだろう。それで気が済むか部屋から正面に見えて満足するかは個々の価値観だ。

オマエの意見は完全無視か徹底的に叩かれるかのどちらかに気づいていない。
ケンカ腰のアホな内容にアホは相手にしない人間か売られたケンカは買う人間の二者しかいないよ。
叩きのめされるのも見物だが目障りだから消えてもらいたいな！

[153: 匿名さん]

ここの話に戻りますが、とにかく敷地が大きい・・自分の中ではあんまり見ない規模ですよ。
ちょっとしたことかもしれませんが敷地内の移動も一苦労だったりして（贅沢な悩みです・・）。

植樹も充実してるみたいだから手入れをマメにお願いしたいですね。実は写真が趣味で、特に自然と人工物の共存する場所はいつも注目しています。そしてそんな環境に実際住みたいと思う今日この頃です。

[154: 検討中の奥さま]

フィットネスって結局使わなくなるしなあ・・・

[155: 買い換え検討中]

みなさんが仰るように管理費がすごく高いですね。
固定資産税もびっくりしました。
普通の住戸で他のタワーより月５万くらい上乗せされる印象です。
３０年間で１８００万円、５０年間で３０００万円だとかなり大きいです。
この分を加えるとすごく高い。
赤坂タワーレジデンスの方が格上で内装もだいぶ上ですがあちらの方がだいぶ安いような。
賃貸って管理費とかこんな高いもんなのでしょうか。
さらにフィットネスとか駐車場とか・・・

[156: 匿名]

平河町も含め、管理費･駐車場等が他の分譲より高いのは森ビルの特徴ではないでしょうか。

賃貸も定期借地賃貸で3年の法人契約とか縛りが強い為、敷金も高額です。

六ヒルレジデンスとかも賃貸ですが高額物件は現状復帰の契約でリフォームが出来たりします。

購入者はタイタニウムオーナーとかPBとかキャッシュ購入とか配当金と親族保証でローンを組める方とかがほとんどでしょうし、様々な出費は認識していると思います。

ちなみに一般人です。あしからず。

[157: 匿名]

No.156です。
書き忘れました。

森ビルは賃貸も分譲もあまり違いがないようにランニングがかかるようになっていると。

[158: 物件比較中さん]

賃貸マンションの分譲の場合、分譲主と管理主が同じだから、分譲ですべての投資を回収しなくても管理で回収すればいいんだよね。だから、分譲の価格を安めに見せて、後でこっそり管理費などで取るという場合が多い。最初は安めで後から延々と取られるという割賦販売的な手法。管理費などで安定したキャッシュが入ってくる方がありがたいという面もある。

SAIONが坪３００万円台で安いというレスがあるが、あそこは分譲は安くても管理費は高いから、それを入れて計算すれば実質的には坪４００万円台は行ってるよ。賃貸向けの安仕様だしそんな安いとは思わない。ここがやたら高いだけ。平河町も坪単価はそこそこだったが、トータルじゃかなり高いはず。

こちらの仙石山は、分譲価格自体が賃貸にしてはべらぼうに高いが、管理費なども高いのでそれをちゃんと上乗せするとさらに高くなり目が飛び出るよ。個人的には、共有施設の使用料まで取られるというところでアウト。たしか平河町だってそんなことしてないから、ここは購入後の隠れ出費がかなり仕込んである。値段なんて関係ないって人向けなんだろうね。でもそういう人向けにしては仕様が安っぽすぎる気がするが。

[159: 匿名さん]

152

必死すぎて笑える。
部屋から東京タワーがまったく見えないのに「東京タワーが見える部屋」とは、悪徳不動産でも今どきいいません。
部屋の前には高いビルがそびえてるんだから、「東京タワーが見える部屋」とは大違い。
バルコニーに出ても一番端の方に、東京タワーの一部しか見えない。
まあせいぜい「バルコニーに出ると東京タワーの一部も見えます」くらいだね。

「東京タワーが見える部屋」（実際は見えない、代わりに高いビルが全面にそびえてる）が安いと宣伝して、無知な人たちをおびき出そうとは、営業さんも必死だわｗ

[160: 匿名さん]

＞ちょっとでもマイナスのレスが入ると、１時間以内に営業さんのレスが入りますねｗ

148でこう書いたとたんに、営業さんの反論レスのスピードが落ちましたねーｗ
笑えるよ。キャッシュそんなに困ってるの？

[161: 申込予定さん]

10月19日から21日までが申込期間。複数申込者のいる部屋の抽選は10月22日に実施。ほとんどの部屋が抽選対象となり、倍率もかなり高いとのことです。

ビューラウンジ（２５F）の利用が有料との批判がありますが、屋上回廊（居住者とオフィース棟入居者のみ利用可、無料）からの景観は圧巻。都内が一望でき、東京タワーとスカイツリーが同時に見られるロケーションは、なかなかのものです。

[162: 匿名さん]

>160
あんたが相手にされなくなっただけだろ（笑）
この執拗さで投稿時刻もいちいちチェック・・・アブナイねこの人。

[163: 物件比較中さん]

誰かが住むことになる物件。
冷静にコメントを。
"あなたたち"の住まいではないのだし。

[164: 匿名]

159

「東京タワーの一部が見えます。」→「東京タワーの一部がオランダタワーに隠れています。」が正解！　真逆です。見える部分の方がが多いということです。

皆様、いい加減な情報に惑わされず自身の目でご確認を！

[165: 内覧者]

内覧して参りました。
東京タワー云々、ひどい書かれようですが、６０Aタイプの部屋でしょうか？
流れから言うと6780万円からの予定価格の部屋、反対側の城山ヒルズお見合い住戸より圧迫感ありません。東京タワーも左側の足の部分（？正しい表現分かりません。すみません。）が少し欠けているだけで感激しました。
倍率も一番高いようで激戦のようです。
間取りは使い勝手が良く、私の予算の面からも第一候補です。
皆さん抽選頑張りましょう。

[166: 匿名さん]

164=165

はいはい、必死の自演はもういいよ。

東京タワーが見えるって、単にベランダに出て端っこにやっと見えるだけ。
部屋から東京タワーが見えないんだから終わり。
さらに、その方向はちょうど森ビルの再開発予定地なので、ベランダに出てクビ伸ばして見える東京タワーもそのうち隠れる可能性大。
客が部屋に来たとき、「ベランダの端っこ見てごらん。東京タワーの一部が見えるよ」とでも自慢するのかよ。
間違っても部屋に来る前に「東京タワーが見える」なんて言わない方がいいな。恥かくから。
それより、全面に高層ビルが圧迫。
「高層ビルが全面に見える部屋」の方が正確。

[167: 匿名さん]

部屋からは圧迫している高層ビルしか見えないが、東京タワーがベランダに出て端っこに見える、でも近々に再開発でそれも見えなくなる可能性が高い部屋、が売りなのかよ、森ビルさん。
その程度で、安い仕様で坪単価がやたら高い。

抽選倍率なんてまだわからないって営業は言ってたよ。
申し込み受付してる前から、倍率高いとかこのスレに書いて宣伝してたもんね。

ほんと集客に苦しんでいるんだな。ベランダの端っこにしか見えない（それも再開発前）部屋くらいは倍率つくんだろうな。

[168: 購入検討中さん]

>>158
貴重なレスありがとうございます。
不動産関係者に頼んで管理費・修繕費・固定資産税を含めて計算してもらいました。
普通の分譲マンションに比べて１.５〜２割ほど高くなる感じでした。
管理費などで多く取るのは分譲マンションでは当たり前だそうですが、固定資産税が高いとその方は仰ってました。
私の担当の方は低価格の狭い物件は倍率がつきそうで、高価格は０〜２倍くらいじゃないかと言っていました。
ただ正式申し込みはまだ先なのでわからないと。
やはり購入後の支払いを考えるとなかなか広い物件は考えられませんね。。。
あと下層階に飲食店が入るとゴキブリなどが低層部分に蔓延すると聞いたのでそこも不安です。

[169: 匿名]

どのﾌﾛｱに飲食店が入っても、虫は気圧に敏感なので、意図的に連れ込まなければ、4F以上は繁殖しないと思いますよ。

[170: 匿名]

自家発電分の上乗せってありますか？

[171: 匿名さん]

>>169
それは間違いです。
ゴキブリは８階くらいの高さなら、ゆうに飛んでこられます。
下に飲食店があると不利なのは本当です。

[172: 匿名さん]

確かに階下に飲食店は嫌ですね。隣ですら、嫌ですし。

西麻布のタワーと迷われている方、います？
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/235495/

こちらの方が交通の便は良さそうなんですよね。
あと、森ビルの方がいいですかね？それは好みの問題ですか？

[173: 購入検討中さん]

＞西麻布のタワーと迷われている方、います？
MRの紹介時期が重なっていたので、両方拝見し、話も聞いてきました。

森ビルの方は、

・固定資産が割高
・管理費、修繕費も同じく
ランニングコストが高いので、検討を辞めています。

物件自体も、皆様の書き込みにあるように”賃貸仕様”な感じなんで。。

周りの環境はすごくハイソな感じですごくいいです。落ちついた感じでなかなかないですね。都心では。

西麻布のタワーは、やはり、表通りに面しているのと、価格が割高なので（安く設定しているところもありますが）、こちらも検討を辞めました。麻布台のヒルトップの方、期待したいところですが、さて。。。

[174: 購入検討中さん]

同じ森の平河町は、賃貸向けなのに仕様はここよりだいぶ上だった。
ここはサブプライム後仕様なんだろうな。

[175: 購入検討中さん]

100cm２位の部屋はいくらくらいでしょうか？
ご存じのかた、よろしくお願いいたします。

[176: 購入検討中さん]

間違いました
100ｍｍ２でした。

[177: 匿名さん]

176さん

平均的な部屋で1.4億弱です。
他の方が書かれているように、これに管理費や施設修繕費の上乗せ分も加味して計算してください。

[178: 匿名さん]

ここを購入すべくかねて検討を続けていましたが、つい先日ホーマットロイヤルの資料が届きまして
あちらの海外の富裕層向けとの内装が気になりここをいったんペンディングする方向に決めました。
不動産は難儀ですね。

[179: 匿名さん]

ここはなぜ内装の仕様をあんなに低くしたのだろう。
賃貸とはいえ、同じ賃貸の平河町などよりも格段に低い。
たしか平河町は冷蔵庫なども設置されていたがそういうのさえケチっている。

[180: 購入検討中さん]

＞177さん
ありがとうございます

[181: 匿名さん]

ここの物件概要を見て、良く分からないのですが

駐輪場の数が載っているのになぜ駐車場の数が載ってないのでしょうか。

[182: 匿名さん]

＞10月19日から21日までが申込期間

ここの営業ももう消化試合、今頃見学に行く客は補欠に入れられる？

[183: 匿名さん]

どうりで営業っぽい書き込みが激減したわけだ。
すげえ飛ばしてたからなー。

[186: 匿名さん]

↑こいつの疑心暗鬼っぷりはスレと共にずっと残るわけだ（笑）

[187: 匿名さん]

駐車場は３億以下の物件は抽選。
当たる確率は２０パーセントぐらいだそうです。つまりほとんど駐車場無し。
２億の物件を買ったとしても駐車場無し。

買い物の便があまり良くない所なので車が無いのは痛いですね。
おそらくオフィス用に駐車場を確保したために居住用の駐車場が少なくなったんじゃないですかね。

[188: 匿名さん]

駐車場は平置きですか？

[189: 匿名さん]

平置きじゃありません。

[190: 匿名さん]

187さん
近隣のホーマットロイヤルはこれから販売するそうですが
駐車場は100%とのことでした。販売価格はここより高いみたいですが。

[191: 匿名さん]

187です。
私のところにもこげ茶の資料がおくられてきました。
検討してみましょう。