アークヒルズ仙石山レジデンス（虎ノ門・六本木地区第一種市街地再開発事業）

[マンコミュファンさん]

都市再生緊急整備地域内に位置する地上47階建ての複合ビル“アークヒルズ仙石山森タワー”。低層部分に住宅が整備されますが、その一部が分譲されます。400平米超の住戸もあるなど庶民にはため息ものですが、情報よろしくお願いします。

公式URL：http://www.hills-sengokuyama.com/shinchiku/C1102001/
着工についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2009/10/200910071330000017...
名称決定についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2012/03/201203291200000023...

≪全体概要≫
所在地：東京都港区六本木1-113-40、虎ノ門5-18-206（地番）
交通：南北線六本木一丁目駅から徒歩4分、日比谷線神谷町駅から徒歩6分
総戸数：243戸（うち販売対象80戸）
間取り：1Bedroom～5Bedroom（総販売戸数に対応）
面積：56.34～416.55平米（総販売戸数に対応）
竣工：2012年8月上旬予定
入居：2012年11月下旬予定

売主：森ビル
設計会社：山下設計、大林組
施工会社：大林組

【公式URLを修正しました。2013.3.19 管理担当】

[122: 匿名さん]

営業さん！

屋上に上がれるのは居住者のみ

お勤めの人のみ
居住者とお勤めの人のみ

外部者含め誰でも

誰も上がれない

眺望以外は興味ないので↑を教えて下さい。

回答がなければ上がれないんですよね？

[123: 匿名]

118です。一般人です。
ﾏﾝｼｮﾝ購入1回ﾘﾌｫｰﾑ2回の浅い経験者なので、情報が欲しくて掲示板を利用してみました。

ご招待で行った先のｼﾞﾑや会員制ﾗｳﾝｼﾞに興味が湧き、色々入会して使用してきた経緯もあり、ご存知の方も多いと思いつつ詳細を書いてしまいました。

掲示板の使用方法に疎く、近隣を含め新しい情報が出てくるのを期待していたところもあり、経験を踏まえて意見する事が良いのかと思い違いしておりました。

ご迷惑おかけしました。

[124: 購入検討中さん]

東京タワーの見える５６㎡で６７８０万円から６９８０万円。であれば、かなりお買い得だと思います。
でも、探している物件は、１８０㎡くらいです。

内覧予約は、１０月です。
１０月には、価格が発表になるようですが、申し込みはいつから可能なのでしょう・・・

マンションの仕様の低さを感じた方・・どういったところが気になりましたか？
エントランス等は、どうですか？

[125: 匿名さん]

営業がやたら頑張ってるな
そんなに集客苦労してるのか？

[126: 匿名さん]

＞東京タワーの見える５６㎡で６７８０万円から６９８０万円。であれば、かなりお買い得だと思います。

↑
わざわざ意味のないこの一行を加えて必死の宣伝w
でも、首をねじまげないと東京タワーなぞ見えず、隣の高層ビルが迫ってる部屋でしかない。
管理費と修繕費と賃貸向けの低仕様考えれば割高。
安さを求めるなら近隣のサイソン桜坂の方がよっぽど安いし共用も使用ただ。

この物件を本当に気に入っている素人がいるとしても、わざわざ長文で宣伝・擁護して倍率上げる人はいないよな。
物件を必死で擁護するのは普通は、購入を済ませてしまった人。
ここは、申し込みすら始まっていないのに営業の宣伝がひどくきもい。

[127: 匿名]

仕様の低さは広めの住戸ほど顕著に感じます。
浴室が70㎡の住戸と同じか大差がない点、大きさと質感が同程度です。
シューズインクロークが小型住戸には充分ですが大型には小さいか全く不充分です。
同様に小型住戸は扉が引き戸で上手く作られておりますが、大型住戸は扉同士が干渉する住戸もあり全く配慮に欠けております。
中型住戸もリビングに扉がない住戸は外人専用向けの賃貸住戸のようで私には馴染めませんでした。ただし、他のヒルズの賃貸住戸でも見た記憶がありませんが。
とにかく30㎡台からワンルーム地権者住戸と180㎡超えの分譲住戸の仕様が基本的に大差がないことが要因と思われます。
それから再開発事業も当初は神谷町駅までの広範囲であり長期化を懸念して、分割し仙石山を先行した様子です。ですから森ビル所有の高層階オフィス及び賃貸住戸を分譲住戸の上にしたのは自己所有部分の保全と納得しました。神谷町駅までの南側は16階以上は大丈夫で通常の3階から15階までの分譲住戸は南東側・南西側も眺望及び日照を約束されていないと理解致しました。
分譲でも23、24階の超大型住戸は別格であり例外です。
所詮は商売ですから売主に特別の事由がない限り掘り出し物はないということです。
ですが南東側、南西側の価格設定が思ったより低めに設定されていたり、階層による同タイプ間取りの価格差が小さいのは小心というか正直というか将来予想されるクレーム対応のようで見え透いてかえって安心できます。
東京タワーが見えること、眺望、日照は期間限定のため、正しく価格設定をしておりますから熟考してお買い上げ下さいと言われたと解釈して部屋選びを考える必要があるのではないでしょうか。

[128: 購入検討中さん]

No.124 です。
一般人です。
営業ではありません。
真剣に、マンションを探しております。

No.127　様

ご説明良く分かりました。
ご丁寧にありがとうございます。
参考にさせていただきます！！

[129: 匿名]

再開発も準備組合の設立が既に完了しているようです。
森ビル縁の土地であり、仙石山にアークヒルズと名称したのも神谷町駅までを含んでとのことと思われます。
神谷町駅の現在は乗降の少ない出口側にありあますので、この上に六本木ヒルズのオフィス棟くらいのタワーが出来てもおかしくありません。
規模を顧慮しますと更に2から3棟以上タワーが建ってもおかしくない広さです。南側から飯倉までの広範囲です。
あと、仙石山の地下駐車場に北側に通じる道が記載されていますが、他の森ビルと地下で通じる、あるいは残りの再開発の飯倉方面につながるのでしょうか？
凡人には理解不能です。
社長が亡くなり、多額の負債を危ぶむ声があったとき、資産及び剰余金、利益を見れば問題ないはずなのに前期の決算書では敢て負債の部で現・預金を控除した実質の有利子負債を記載してありました。前々期より増収・増益ですし、素人でも決算書を見れば優良企業であることは分かるのに１兆円の借金で大変だという声に過敏に反応しての対応のようです。実際には１兆円の借金はなく、確か前々期より減少しておりました。更に資産に目を移したら何ら問題ないことは一目瞭然です。そもそも株主対策が必要な上場企業でしたでしょうか。？
地下駐車場の道路のように計り知れない凄さがある反面、決算対応や価格設定に弱気な面があるところ確かに昔の森ビルではありません。
価格決定に最初の内覧会での駆け引きがなく、予定価格を教えてもらったことは評価できます。
当初、内覧会ではモデルルームのみで希望住戸は二回目以降との話でしたので、希望住戸の見学と予定価格の発表には驚きました。
その予定価格も10万円単位であり、ほぼ正式価格と思われました。しかも何処の内覧でも自分でメモして下さいという予定価格を間取図に営業の方が記入して下さったのには何か騙されるようで何故か引いてしまいました。
やはり残りの再開発の方が良いのでしょうか。ただし、地権者の割合は更に多そうですし、分譲があるかは不明です。
仙石山の分譲が遅かったのは販売代理の三井のパークコートと兼ね合いからでしょうし、自己物件と販売代理との天秤の三井、お客も超お金持ちはパークコートのペントハウスをキャンセル（違約金発生）して仙石山に乗り換えているとの情報もあります。
余裕のない私など一発勝負ですので、パークコート→仙石山→南側再開発あるいは更に良い物件の方程式はありません。
正確な情報が欲しいところです。準備組合設立段階でも森ビルには青図面があるでしょうし、認可されていない再開発事業だから開示する理由はないということも正論です。
但し購入検討者は中途半端な立場であり、通常の南側空き地に将来建物が建つ可能性があります程度ではなく、再開発及び森ビルが提起した法改正による想像を絶する建物が建ってもおかしくないことを考慮して購入を検討します。

[130: 検討中]

少しでも物件に対して良い評価が書かれると、何かとすぐ営業だと騒ぐ輩が出現するのは、このマンション掲示板では他でもよく見る光景です(寧ろ輩が他物件の営業です)。
無視しましょう。
しかも、この物件そんなムキになるほどの良い書き込みもないと思いますが(笑)。

[131: 匿名]

No.１２４　様

No.１２７です。
エントランスについてはシンプルイズベストあるいは質実剛健と感じました。
昨今のタワーマンションは何故かエスカレーター付きでホテルのような雰囲気のものがありますので、華美や虚飾がない点で私は好きです。
但し、エレベーターは４機でしかも大型ではなかったので、賃貸部分を含めると少ないと思いましたし、こちらの印象は単純にシンプルでしので、お金の掛け方も他の森ビルレジデンスと比較して劣るのは事実かもしれません。
こちらも中型・大型住戸の検討者には物足りないかも知れません。
知人数人も散々な評価でした。直近では平河町の方が良かったし、赤坂タワーレジデンスの方が現時点でも数段良いとのことでした。
私も平河町と中古の赤坂ターワーレジデンスを自身の目で見て判断の後、検討することが得策と考えております。

[132: 購入検討中さん]

NO.１２４様

NO.１０４コメントした者です。

内覧会で価格表をいただきました。１８０㎡ですと、最安値が４Fの2億2300万円で、おおむね2億の半ばでした。
すでに仮申し込みという形で受け付けており、複数希望者の抽選は10月半ばと聞いております。

[133: いつか買いたいさん]

アークは"ARK"でいいのかしら、

丘の上の箱舟、すごく神秘的な聞こえで名前からして惹かれます。

スケールが大きいからこの名付けは納得ですねえ、複合というのはワタシ初めて見る物件なんですけど、将来の価値を守る面でもメリットはあるんでしょうか。意味があるから複合にしていると考えてるんですけど。

[134: ご近所さん]

Wikipediaより

名称の『ARK』は、赤坂（『A』: Akasaka）と六本木（『R』: Roppongi）のつなぎ目（『K』: knot）に由来する。

とのことです。

http://ja.wikipedia.org/wiki/アークヒルズ#cite_note-0

[135: 購入検討中さん]

No.124で投稿したものです。

No.130様

承知いたしました。
深謝申し上げます。

No.131様

具体的な感想をありがとうございます。
大変参考になります。
深謝申し上げます。

No.132様

情報をありがとうございます。
電話で問い合わせいたしましたが、教えていただけませんでした。
とても助かります。
深謝申し上げます。


海外より、日本での住居を探している日本人です。
日本に帰った時に落ち着ける場所がほしいので、真剣にマンションを探しております。

昨年、帰国した際に、都内マンションをいくつか見てまわりました。
具体的に、場所や、条件を決めておらず、
インスピレーションで判断しようという、
安易な考えでいた為、
不動産会社の方にもご指摘をいただきましたが・・決定づける事が出来ませんでした。

日本の物件は、本当にどこも素晴らしいのですが、
友人より、森ビルさん系列のマンションが特にお薦めだと聞き、
分譲の物件もあるとの事で、こちらを期待しておりました。

恐れながら、皆さまの感想を参考とさせていただいております。
掲示板の使用も初心者にて、失礼もあるかと思いますが、
ご教示いただきました方々、温かいお心に感謝申し上げます。

[136: 購入願望者]

賃貸マンション仕様のためグレード感が劣るとのことでしたが、当初は小型住戸は気にならず、大型住戸購入希望者には物足りないレベルだと思いました。
しかしながら、よくよく比較すると小型住戸も賃貸住戸は間仕切りが木製引き戸で高級感があったり、65㎡クラスの1LDKでもキッチンにエアコンが実装されていたり、72㎡の1LDKで賃貸住戸と全く同じ間取りでも水周りが微妙に変えられておりました、これも賃貸住戸の方が良く見えました。
仙石山に限っては賃貸仕様よりも劣る分譲仕様ということでしょうか？
濃い茶色の方のカラーテイストも若干明るく、木目が映え高級感が賃貸にはありました。
内覧のときは舞い上がってよく見えましたが、リビングと寝室の間仕切り引き戸もソファーを置く側にあり、通路を空けるためにソファーをＴＶ方向に寄せる必要があります。頂いた家具シールにて試行錯誤しましたが大きくないリビングが更に狭く感じました。モデルルームの2LDKの14畳が家具を置くと狭く感じておりましたのでまた更に狭く感じると予想しました。
これも賃貸住戸は間仕切りの引き戸がソファー側に収まるようになっておりましたので、比較的スペースのあるダイニングテーブル側から寝室に移動できるのは良く考えられていると感心いたしました。こちらの方がコストが高いので分譲には採用しなかったのでしょうか？
熟考を要します。平河町も当初の1LDKは8千万円台との記憶がありましたが、現在販売中の物件は少し大きいですが約5千万円高く、金額の根拠が全く分かりません。これも今になると元々賃貸仕様の高級仕様を販売いたしますのでお高いですと言われると納得できます。

[137: 匿名さん]

す、すげえ、営業努力ｗ

[138: 匿名さん]

営業さんにとってショックな事実をここで書いてあげよう。
消すために必死に連投するのだろうが。

すぐそばにある、賃貸仕様のサイソン桜坂、低層部分の坪単価はなんと350万程度。
向こうも高級賃貸の興和不動産（ホーマットシリーズなど）、場所は対等以上。
さらに、共用部は住民の共用で、ここみたいに森ビルの所有（いちいち使用料を払わされる）ではない。
賃貸は仕様が低いし、管理費や修繕費で儲けようとするから、その分、分譲の単価は落ちる。

ここは賃貸で仕様が平河町よりもだいぶ落ちる割に、売値ですでに高い。さらに、普通のマンションに比べて上乗せされてる管理費や修繕費、固定資産税などもちゃんと計算しないとね。ちなみに、営業さんが言っていたような、共用部が荒れてるタワーマンションなんてありませんから。

さあ、営業さん、反論どうぞ。

[139: 購入願望者]

サイオン桜坂は本来サービスアパートメントだったのを分譲にしたので竣工後時間が経過しているので安かったと記憶しております。
メリットととしては低層階の価格が特に安かったこと、サービスアパートメント用の家具一式が付くことでした。家具を不要とすると逆に費用発生しました。
他には興和不動産の高級賃貸物件なのでシンプルでしたがリビング扉等の建具に重厚感があり良い物件でした。
デメリットとしては厳密には新築物件と言えないこと、一部はサービスアパートメントとして短期間使用された住戸もありました。
最大のデメリットは安かった低層階の住戸の約半分がお墓に隣接しており、窓に目隠しのフィルムが施工されて視界が遮られておりました。確か7階位までです。
お墓が見えるのでフィルム施工したのではなく、お墓を有するお寺の意向のようでした。フィルムを剥すことが許されないこと、当初の販売時点ではお寺に面するバルコニーに出ることも許されないとのことで、入居時までには出れるよう改善するとの聞いたことも無い特殊なものでした。実際にドアノブには非常時にしか出られない透明のプラスチックカバーが付いており、ビルの非常階段に出るドアと全く同じで驚きました。
現在はバルコニーに出られるかも知れませんが、お寺さんの方が見られたくなく、強硬な対応に屈しなくてはいけない立場にあると理解いたしました。
それらの隣地関係を含んだ価格設定だと思います。
事実、フィルム施工の無い上層階は坪単価に特段の安さは感じられませんでした。

訳あり物件と解釈しました。金額の魅力から購入検討したのも事実です。
営業ではありません。Ａタイプの2階2ＬＤＫの正にお墓に面する住戸を検討いたしました。
仙石山と同列には出来ません。

[140: 匿名さん]

>>139

さすが営業さん。詳しい上に即レス。
なんでこんなに営業頑張るの？
割高なので売れない上に、森ビル、マッカーサーや鳥居坂のためにキャッシュ足りないんだろうな。

[141: 匿名さん]

あまりに営業の仕込みがひどいので、まともな観点からこの物件の評価を書いてやるよ。

・通常の分譲以上の坪単価（サイおん桜坂ははるかに低い。必死の言い訳レスしてるが、制約なしの住戸含めても向こうの低層がはるかに安い。）
・しかし管理費や修繕費、さらに固定資産税は、賃貸なので馬鹿高い。
・通常の分譲だと住人の共有になるはずの部分がすべて森ビル所有。使用にいちいち金がかかる。スポーツジムの入会費がただだとか喜んでいる工作員（営業）がいたが、普通の分譲なら、住人の共有で無料。月会費や使用料払えば、馬鹿高い管理費・修繕費・固定資産税・駐車場代を含め、いったい毎月森ビルにいくら払うか考えた方がいい。賃貸は、購入後もいかに住人に金を出させるかがカギ。
・営業が必死に宣伝していた「東京タワーが見える？」住戸は、ビルが正面にそびえていて、バルコニーから首をねじまげてようやく東京タワーの一部が見えるという代物。

[142: 購入願望者]

№140様

営業じゃありません。サイオン桜坂は地所さんが販売代理ですから三井さんでは知らない内容です。内覧した人だけが知るものです。

№141様

まともな観点を言うなら口コミサイトの目的は購入検討者が情報収集の場ですから誤ったことや悪いことだけを書き込み正確な情報の場を撹乱する目的は如何なる観点から生じるのでしょうか。

購入を検討しているものにとっては迷惑だから反論しているのです。
サイオン桜坂に限って言えば隣地の問題は前述したとおりですが、そもそも港区はお墓が多いとはいえ、敷地の二方向を完全にお墓に直接接しているものと坪単価が同等である必要がありません。

本当に購入を検討されている方は分別をお持ちの方がほとんどと思われるので無視されているでしょうが、東京タワーはバルコニーに出れば難なく見えます。
営業の仕込みも含め明らかな事実誤認です。

[143: 匿名さん]

つまり営業だ営業だと独りわめいてる１４０＆１４１本人がサイオンの営業ってわけか。
笑えるな。

[144: 匿名さん]

>112
フィットネスが入ってるのは嬉しいですよね。会員制で会費がいくらかわかりませんが、
敷地内で通えるのが嬉しいですね。フィットネスだけでなく、プールも利用できるので、
それもいいと思います。ただ、敷地内なので、住民のみ利用可能だったらもっと良かった
のにと思ってしまいます。

[145: 購入検討中さん]

営業が書き込むのはやめてもらえますか？
ちょっとでもネガなレスポンスが入るとすぐに応じるのがあまりに営業っぽい。
ここを考える人は昼間にそんな暇はありませんよ。

私は不動産関係者についてきてもらいましたが、評価は低かったです。
賃貸なので仕様が低いのは当然らしいですが、その人に言わせると同じ森ビルの平河町よりだいぶ仕様は落ちるということ。
もしかすると森ビルの賃貸仕様より安作りのものを分譲してるのかもしれません。

共用部分がすべて森ビル所有なのでそこら辺も考えればかなり強気な価格設定だということ。
ただ向きによって価格が違うので前面に六本木ファーストなどがあっても気にならないなら、そこは考えてもよさそう。

[146: 匿名]

No.１４３さんに同感です。
No.１４２さんの説明に関係なく、親切心でのネガティブな評価でないのは一目瞭然です。書き込み内容から滲み出る歪んだ性格の人であれば仙石山の購入者を黙って笑えば良いものです。
購入を阻止するためとの書き込みに納得です。購入検討者はバカみたいな言われように私も黙ってはいられません。購入検討者の情報の場ですからNo.１４５さんと同様に退場を勧告いたします。
私も平河町の様な豪華さがないのものの愛宕と同様にシンプルで好きです。好みですし価格も納得して購入するつもりです。スパも元麻布と同様ですが仙石山には特典もあり、更に近隣のアークヒルズや愛宕も利用できるメリットがあります。そちらには美味しいレストランもあり、そちらや六本木ヒルズに会社がある人は仕事帰りもに利用できますので私には羨ましいくらいです。価値が増しますので良く書かれはしても悪く書かれることは不思議です。

[147: 匿名さん]

143
あらら、ついにしっぽ出したか。
自分が営業だからって、人もそうだと思いこまない方がいいよ。
だいたい、森ビルの営業以外、わざわざ143のレスするかね。
というか、ちょっとでもマイナスのレスが入ると長文のレスで必死にこの物件を宣伝する人としては、購入者と営業しか考えられないよ。で、この物件にはまだ購入者はいないので営業さん確定。


あまりにひどい情報で無知な人を誘導しているから正確な情報を与えただけ。
賃貸使用で、管理費＋修繕費があんなに高くて、さらに普通のマンションなら住民共有のスペースもすべて森ビル所有で住民は一回一回使用料を取られる。それなのに坪単価は馬鹿高い。
サイオンとの比較も必死にやってたが、ここも東側は神谷町のスラムで墓も見える。さらに、再開発するからどういうビルが建つかわからない。他の方向はどこもビルが迫っていて眺望なし。サイオンは桜坂に面していているので、そちらが上と言う人も多いだろう。
あと、バルコニーに出て横みてようやく東京タワーの一部が見える部屋は、東京タワーが見える部屋とはいいません。

146

長文で必死に目立たないように持ち上げようとする努力はわかるが、見え見えの営業はやめなさい。

[148: 匿名さん]

ちょっとでもマイナスのレスが入ると、１時間以内に営業さんのレスが入りますねｗ
そういうのって、営業しかいないから。
他の人はもっと忙しいの。営業にとっては仕事なんだろうけど。
森ビルが慣れてないのわかるけど、他のスレ見てもう少し勉強したら？
ネガに必死に抵抗するのは普通は購入者。あと営業。
ただ、この物件は申し込みさえまだなのに必死に長文で持ち上げるのが多すぎ。
つまり営業さんね。
森ビル、キャッシュがんばれよ。

[149: 匿名さん]

こいつ何でいつも２連投なんだろう・・・？

[151: 購入検討中さん]

結論から言いますと今回は見送ります。

神谷町側以外はどこもビルの囲まれ感が半端ない。
SAIONさくら坂も見ましたが、あちらの方が低層の眺望はよいと思います。
平河町は共有施設すべて無料で使えて仕様も驚くほど立派でしたが、ここは仕様はだいぶ落ちるのが残念です。
ただSAIONさくら坂も仕様は低かったので賃貸はこんなものなのかもしれませんね。
価格は毎月の管理費の支払いも含めるとかなり高いと感じました。
この価格を払ってビルに囲まれてるとこ買う気にならないので神谷町側しか候補になりませんが、神谷町側は大規模開発があるということで不安です。

[152: 購入希望者]

141　147

バルコニーに出て、首をねじまげてようやく．．．⇒　横みてようやく見える　？

同じだがへそ曲がりの言い方だな、反論に自分の方が土俵際に追い込まれているのがわかってない。東京タワーが見える部屋の正式な基準は知らないが、普通ならバルコニーに出て体を左に向けて体の正面で東京タワーを見るだろう。それで気が済むか部屋から正面に見えて満足するかは個々の価値観だ。

オマエの意見は完全無視か徹底的に叩かれるかのどちらかに気づいていない。
ケンカ腰のアホな内容にアホは相手にしない人間か売られたケンカは買う人間の二者しかいないよ。
叩きのめされるのも見物だが目障りだから消えてもらいたいな！

[153: 匿名さん]

ここの話に戻りますが、とにかく敷地が大きい・・自分の中ではあんまり見ない規模ですよ。
ちょっとしたことかもしれませんが敷地内の移動も一苦労だったりして（贅沢な悩みです・・）。

植樹も充実してるみたいだから手入れをマメにお願いしたいですね。実は写真が趣味で、特に自然と人工物の共存する場所はいつも注目しています。そしてそんな環境に実際住みたいと思う今日この頃です。

[154: 検討中の奥さま]

フィットネスって結局使わなくなるしなあ・・・

[155: 買い換え検討中]

みなさんが仰るように管理費がすごく高いですね。
固定資産税もびっくりしました。
普通の住戸で他のタワーより月５万くらい上乗せされる印象です。
３０年間で１８００万円、５０年間で３０００万円だとかなり大きいです。
この分を加えるとすごく高い。
赤坂タワーレジデンスの方が格上で内装もだいぶ上ですがあちらの方がだいぶ安いような。
賃貸って管理費とかこんな高いもんなのでしょうか。
さらにフィットネスとか駐車場とか・・・

[156: 匿名]

平河町も含め、管理費･駐車場等が他の分譲より高いのは森ビルの特徴ではないでしょうか。

賃貸も定期借地賃貸で3年の法人契約とか縛りが強い為、敷金も高額です。

六ヒルレジデンスとかも賃貸ですが高額物件は現状復帰の契約でリフォームが出来たりします。

購入者はタイタニウムオーナーとかPBとかキャッシュ購入とか配当金と親族保証でローンを組める方とかがほとんどでしょうし、様々な出費は認識していると思います。

ちなみに一般人です。あしからず。

[157: 匿名]

No.156です。
書き忘れました。

森ビルは賃貸も分譲もあまり違いがないようにランニングがかかるようになっていると。

[158: 物件比較中さん]

賃貸マンションの分譲の場合、分譲主と管理主が同じだから、分譲ですべての投資を回収しなくても管理で回収すればいいんだよね。だから、分譲の価格を安めに見せて、後でこっそり管理費などで取るという場合が多い。最初は安めで後から延々と取られるという割賦販売的な手法。管理費などで安定したキャッシュが入ってくる方がありがたいという面もある。

SAIONが坪３００万円台で安いというレスがあるが、あそこは分譲は安くても管理費は高いから、それを入れて計算すれば実質的には坪４００万円台は行ってるよ。賃貸向けの安仕様だしそんな安いとは思わない。ここがやたら高いだけ。平河町も坪単価はそこそこだったが、トータルじゃかなり高いはず。

こちらの仙石山は、分譲価格自体が賃貸にしてはべらぼうに高いが、管理費なども高いのでそれをちゃんと上乗せするとさらに高くなり目が飛び出るよ。個人的には、共有施設の使用料まで取られるというところでアウト。たしか平河町だってそんなことしてないから、ここは購入後の隠れ出費がかなり仕込んである。値段なんて関係ないって人向けなんだろうね。でもそういう人向けにしては仕様が安っぽすぎる気がするが。

[159: 匿名さん]

152

必死すぎて笑える。
部屋から東京タワーがまったく見えないのに「東京タワーが見える部屋」とは、悪徳不動産でも今どきいいません。
部屋の前には高いビルがそびえてるんだから、「東京タワーが見える部屋」とは大違い。
バルコニーに出ても一番端の方に、東京タワーの一部しか見えない。
まあせいぜい「バルコニーに出ると東京タワーの一部も見えます」くらいだね。

「東京タワーが見える部屋」（実際は見えない、代わりに高いビルが全面にそびえてる）が安いと宣伝して、無知な人たちをおびき出そうとは、営業さんも必死だわｗ

[160: 匿名さん]

＞ちょっとでもマイナスのレスが入ると、１時間以内に営業さんのレスが入りますねｗ

148でこう書いたとたんに、営業さんの反論レスのスピードが落ちましたねーｗ
笑えるよ。キャッシュそんなに困ってるの？

[161: 申込予定さん]

10月19日から21日までが申込期間。複数申込者のいる部屋の抽選は10月22日に実施。ほとんどの部屋が抽選対象となり、倍率もかなり高いとのことです。

ビューラウンジ（２５F）の利用が有料との批判がありますが、屋上回廊（居住者とオフィース棟入居者のみ利用可、無料）からの景観は圧巻。都内が一望でき、東京タワーとスカイツリーが同時に見られるロケーションは、なかなかのものです。

[162: 匿名さん]

>160
あんたが相手にされなくなっただけだろ（笑）
この執拗さで投稿時刻もいちいちチェック・・・アブナイねこの人。

[163: 物件比較中さん]

誰かが住むことになる物件。
冷静にコメントを。
"あなたたち"の住まいではないのだし。

[164: 匿名]

159

「東京タワーの一部が見えます。」→「東京タワーの一部がオランダタワーに隠れています。」が正解！　真逆です。見える部分の方がが多いということです。

皆様、いい加減な情報に惑わされず自身の目でご確認を！

[165: 内覧者]

内覧して参りました。
東京タワー云々、ひどい書かれようですが、６０Aタイプの部屋でしょうか？
流れから言うと6780万円からの予定価格の部屋、反対側の城山ヒルズお見合い住戸より圧迫感ありません。東京タワーも左側の足の部分（？正しい表現分かりません。すみません。）が少し欠けているだけで感激しました。
倍率も一番高いようで激戦のようです。
間取りは使い勝手が良く、私の予算の面からも第一候補です。
皆さん抽選頑張りましょう。

[166: 匿名さん]

164=165

はいはい、必死の自演はもういいよ。

東京タワーが見えるって、単にベランダに出て端っこにやっと見えるだけ。
部屋から東京タワーが見えないんだから終わり。
さらに、その方向はちょうど森ビルの再開発予定地なので、ベランダに出てクビ伸ばして見える東京タワーもそのうち隠れる可能性大。
客が部屋に来たとき、「ベランダの端っこ見てごらん。東京タワーの一部が見えるよ」とでも自慢するのかよ。
間違っても部屋に来る前に「東京タワーが見える」なんて言わない方がいいな。恥かくから。
それより、全面に高層ビルが圧迫。
「高層ビルが全面に見える部屋」の方が正確。

[167: 匿名さん]

部屋からは圧迫している高層ビルしか見えないが、東京タワーがベランダに出て端っこに見える、でも近々に再開発でそれも見えなくなる可能性が高い部屋、が売りなのかよ、森ビルさん。
その程度で、安い仕様で坪単価がやたら高い。

抽選倍率なんてまだわからないって営業は言ってたよ。
申し込み受付してる前から、倍率高いとかこのスレに書いて宣伝してたもんね。

ほんと集客に苦しんでいるんだな。ベランダの端っこにしか見えない（それも再開発前）部屋くらいは倍率つくんだろうな。

[168: 購入検討中さん]

>>158
貴重なレスありがとうございます。
不動産関係者に頼んで管理費・修繕費・固定資産税を含めて計算してもらいました。
普通の分譲マンションに比べて１.５〜２割ほど高くなる感じでした。
管理費などで多く取るのは分譲マンションでは当たり前だそうですが、固定資産税が高いとその方は仰ってました。
私の担当の方は低価格の狭い物件は倍率がつきそうで、高価格は０〜２倍くらいじゃないかと言っていました。
ただ正式申し込みはまだ先なのでわからないと。
やはり購入後の支払いを考えるとなかなか広い物件は考えられませんね。。。
あと下層階に飲食店が入るとゴキブリなどが低層部分に蔓延すると聞いたのでそこも不安です。

[169: 匿名]

どのﾌﾛｱに飲食店が入っても、虫は気圧に敏感なので、意図的に連れ込まなければ、4F以上は繁殖しないと思いますよ。

[170: 匿名]

自家発電分の上乗せってありますか？

[171: 匿名さん]

>>169
それは間違いです。
ゴキブリは８階くらいの高さなら、ゆうに飛んでこられます。
下に飲食店があると不利なのは本当です。

[172: 匿名さん]

確かに階下に飲食店は嫌ですね。隣ですら、嫌ですし。

西麻布のタワーと迷われている方、います？
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/235495/

こちらの方が交通の便は良さそうなんですよね。
あと、森ビルの方がいいですかね？それは好みの問題ですか？

[173: 購入検討中さん]

＞西麻布のタワーと迷われている方、います？
MRの紹介時期が重なっていたので、両方拝見し、話も聞いてきました。

森ビルの方は、

・固定資産が割高
・管理費、修繕費も同じく
ランニングコストが高いので、検討を辞めています。

物件自体も、皆様の書き込みにあるように”賃貸仕様”な感じなんで。。

周りの環境はすごくハイソな感じですごくいいです。落ちついた感じでなかなかないですね。都心では。

西麻布のタワーは、やはり、表通りに面しているのと、価格が割高なので（安く設定しているところもありますが）、こちらも検討を辞めました。麻布台のヒルトップの方、期待したいところですが、さて。。。

[174: 購入検討中さん]

同じ森の平河町は、賃貸向けなのに仕様はここよりだいぶ上だった。
ここはサブプライム後仕様なんだろうな。

[175: 購入検討中さん]

100cm２位の部屋はいくらくらいでしょうか？
ご存じのかた、よろしくお願いいたします。

[176: 購入検討中さん]

間違いました
100ｍｍ２でした。

[177: 匿名さん]

176さん

平均的な部屋で1.4億弱です。
他の方が書かれているように、これに管理費や施設修繕費の上乗せ分も加味して計算してください。

[178: 匿名さん]

ここを購入すべくかねて検討を続けていましたが、つい先日ホーマットロイヤルの資料が届きまして
あちらの海外の富裕層向けとの内装が気になりここをいったんペンディングする方向に決めました。
不動産は難儀ですね。

[179: 匿名さん]

ここはなぜ内装の仕様をあんなに低くしたのだろう。
賃貸とはいえ、同じ賃貸の平河町などよりも格段に低い。
たしか平河町は冷蔵庫なども設置されていたがそういうのさえケチっている。

[180: 購入検討中さん]

＞177さん
ありがとうございます

[181: 匿名さん]

ここの物件概要を見て、良く分からないのですが

駐輪場の数が載っているのになぜ駐車場の数が載ってないのでしょうか。

[182: 匿名さん]

＞10月19日から21日までが申込期間

ここの営業ももう消化試合、今頃見学に行く客は補欠に入れられる？

[183: 匿名さん]

どうりで営業っぽい書き込みが激減したわけだ。
すげえ飛ばしてたからなー。

[186: 匿名さん]

↑こいつの疑心暗鬼っぷりはスレと共にずっと残るわけだ（笑）

[187: 匿名さん]

駐車場は３億以下の物件は抽選。
当たる確率は２０パーセントぐらいだそうです。つまりほとんど駐車場無し。
２億の物件を買ったとしても駐車場無し。

買い物の便があまり良くない所なので車が無いのは痛いですね。
おそらくオフィス用に駐車場を確保したために居住用の駐車場が少なくなったんじゃないですかね。

[188: 匿名さん]

駐車場は平置きですか？

[189: 匿名さん]

平置きじゃありません。

[190: 匿名さん]

187さん
近隣のホーマットロイヤルはこれから販売するそうですが
駐車場は100%とのことでした。販売価格はここより高いみたいですが。

[191: 匿名さん]

187です。
私のところにもこげ茶の資料がおくられてきました。
検討してみましょう。

[192: 匿名さん]

１億以上の物件で駐車場なしなんて今どきありえんの？
共用部有料とかなんかここめちゃくちゃやん。

[193: 匿名さん]

192さん

森ビルにとって賃貸がすべて。
分譲なんて地権者以下の扱いしか受けない。
分譲後もいかにカネを取るかだから共用施設やジムまでカネを取られる。
さらに管理費や修繕費もやたらと高い。
固定資産税が信じられないほど高いのも分譲にしわ寄せさせてるのかと疑ってみたり。

[194: 物件比較中さん]

森ビルからの賃貸だと、狭い部屋でも駐車場は確実に確保できたりするんでしょうね。
ビルの規模から見て、駐車場が不足しているようには見えません。
入居後も森ビル管理ですから何かと賃貸優先にされてしまう気がします。

[195: 匿名さん]

ワテラスと比べてもオフィスと分譲が上下逆さま。
この辺を見ても森ビルの分譲に対する認識がわかる。
駐車場の件もその一つ。都合の悪いことは物件概要にも載せない。
戸内の仕様が低いのも、所々ケチっているのではなく、
最初から分譲のグレードはここまででいいと設定している。
だから戸内どこを見ても一様に仕様が低い。

森ビルのブランドがあればみんなありがたく買っていくと思っている。
実際この物件は売れるかもしれない。
ただ、私はこの物件の各戸の倍率を上げるための手助けをするためだけの
参加賞からは辞退させてもらった。

[196: 匿名さん]

実際、ここは地権者用の居住棟は敷地内に別にあるのだが、
それとは関係なしに市場には出ない縁故物件がそれなりにある。
抽選何倍とか言っても、まともな抽選が行われるのだろうかと言った、
胡散臭い不動産の臭いがした。

[197: 匿名さん]

１９１
たぶん買えないですよ、２００平米４億ですって。

[198: 匿名さん]

地権者をきっちり分けるあたりは、森ビルらしいというか、
好印象ですね。

[199: 匿名さん]

195

オフィスが上で下が住戸。さらにその住戸の中で上が賃貸、下が分譲。
仕様も賃貸の方が分譲より上という報告もあった。
たぶん他の人が言ってるように賃貸ならどんな狭い部屋でも駐車場は確保できるだろう。
森ビルの身分制の中で分譲は最下層民扱い。
ここは住人による管理組合ではなく森ビルが独裁で管理するので、この後の分譲の扱いは想像できる。

[200: 匿名さん]

森ビルは第一期販売でできるだけ各戸これだけ倍率がつきました（抽選は非公開）、即日完売でした、
という評判を作りたいのだろうが、第二期も含め今後は森ビルの物件には要注意！

[201: 内覧者]

↑

公開抽選だよ。
抽選日時：22日（月）11：00〜
抽選場所：「アークヒルズ仙石山レジデンス」ギャラリー
抽選方式：公開抽選・住戸別抽選方式

相変わらず出鱈目野郎の証明です。

[202: 匿名さん]

ここは普通のマンションと同じに計算したらだめですね。
普通のマンションはマンション全体が住民の所有。
ここはマンションの共有部分はほぼ森ビル所有で住民が所有しているのは住戸分だけ。
それ考えると割高。

まず共用部がほとんど森所有。普通のマンションは住民の共有。
共用部やジムの使用料がかかる。他のマンションで共用部で使用料がかかってもそれは管理組合行き。
ここの使用料は森ビル行き。
駐車場さえも森ビル仕様。普通のマンションは駐車場も住民の共有で管理組合の大きな財源。
管理組合にカネが入らないので管理費や修繕費が驚くほど高い。
共用部分のメンテナンスは所有者の森ビルが自分の費用で行うべきだがその割に修繕費がやけに高い。
管理費や修繕費も、森ビル所有の共用部のメンテナンスに使われてしまう可能性あり。
あと固定資産税が異様に高いのも謎。これは前代未聞の高さ。
これも他の部分のしわ寄せをされていると言っていた人がいますがそうかと勘ぐってしまいます。

以上から、通常のマンションと同等に比較するには、分譲価格に２～３割足して考えるべきだと考えます。

[203: 内覧者]

↑

一回書けば分かるよ。ネガティブな繰り返しにうんざり。

[204: 匿名さん]

駐車場さえも森ビル所有というのには驚きました

[205: 匿名さん]

トランクルームは無料or有料？

[206: 匿名さん]

>>204

買っても所有しているイメージが沸きにくいマンションですね。

[207: 匿名さん]

205さん

びっくりするほど高いです。
おそらくあれも森ビル所有なのでしょう。

[208: 匿名さん]

それで今日は公開抽選行われたのかな?

[209: 匿名さん]

賃貸で住めば、ここで挙げられているほとんどの問題は解決するのでは？

[210: 匿名さん]

買わないだけで問題は解決です。

[211: 匿名さん]

公開抽選はどうだったのかな

[212: 匿名さん]

いちおう抽選（２倍）当たりましたが辞退かな。。。迷ってます。
普通の分譲マンションと違って考慮しなければいけない要素が多いので頭が混乱してます。
不動産の専門家に相談してみたらこのスレで書かれてるようなことは指摘されました。
駐車場や共用部がデベ所有なら他の分譲とはまったく違うものだと。
それからなんでこんな固定資産税高いのでしょうか？他のタワーマンションの５倍とかなのですが。
おわかりの方、教えてください。

[213: 匿名さん]

当選しました…。
ですが余りにもこの掲示板での書き込みでの評判が悪いので辞退することにしました。

[214: 匿名さん]

＞２１２
なぜ担当に聞かないのですか？

[215: 物件比較中さん]

緑地等の周囲の土地の為だとか
言っていたと覚えてますが。
でも肝心の駐車場とか共用施設が
森ビル所有で毎月高い
トランクルーム使用料を取られんならね。
仕様も明らかに低いし
私はその時点で意欲を無くしました。

[216: 匿名さん]

仕様があまりに低いのが残念ですね。
しょせん賃貸仕様だからと言われればそれまでですが、森の場合、平河町は仕様が高かったので。
広い部屋でバスが２つあっても、２つとも中規模の同じ大きさとか、細かな配慮もありません。
あと駐車場が高いのは良いですが、そのお金が管理組合でなく森ビルに行くのが普通のマンションと違っておかしいと思います。

[217: 入居予定さん]

当選しました。(２倍)
固定資産税のこと、管理費積立金やこれからの森ビルの運営にたくさんお金を吸収されるのではないかと不安を覚え辞退することに決めました。

[218: 匿名さん]

2倍という話が出てますが、これは1億何千万の部屋ですよね？
普通このぐらいのマンションなら外車停まってますよ。
これだけの部屋でも駐車場は20パーセントの抽選だもな。

[219: 購入検討中さん]

私も当たっちゃいました。
本当に当選なんかあったのかって思うくらい。。
麻布台のタワーとかこれからもこの辺で供給ありそうだし、このマンションは森ビルの為にお金をどんどん使うするような感じだし辞めようかな。

[220: 匿名さん]

緑地等周囲の土地たって別にマンションの住人だけが行き来するわけじゃないのに、
そこは住人の負担で固定資産税。
住人にとって大事な部分は森ビルの所有で毎月料金を払わせられる。
森ビル、アコギだな。

[221: 購入検討中さん]

当選会の時に明らかに堅気ではない若者がいましたね。(いらした方はご存知かと)
あのような方も場所柄的に買われるのでしょうか？
こちらも六本木ヒルズのようにあまりよろしくない方が入居されそうですね。
私も当選しましたが、どのようにして購入資金を貯めたか分からないような方が住まわれるマンションで生活をしていくのは個人的に厳しく、資産価値も落ちそうなので私も辞退しようか検討中です。
お客様を選ぶことはできないのでしょうけど高額物件なのですからもう少し、三井不動産の方にはそういった所も少しきちんとして頂きたいです。