アークヒルズ仙石山レジデンス（虎ノ門・六本木地区第一種市街地再開発事業）

[マンコミュファンさん]

都市再生緊急整備地域内に位置する地上47階建ての複合ビル“アークヒルズ仙石山森タワー”。低層部分に住宅が整備されますが、その一部が分譲されます。400平米超の住戸もあるなど庶民にはため息ものですが、情報よろしくお願いします。

公式URL：http://www.hills-sengokuyama.com/shinchiku/C1102001/
着工についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2009/10/200910071330000017...
名称決定についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2012/03/201203291200000023...

≪全体概要≫
所在地：東京都港区六本木1-113-40、虎ノ門5-18-206（地番）
交通：南北線六本木一丁目駅から徒歩4分、日比谷線神谷町駅から徒歩6分
総戸数：243戸（うち販売対象80戸）
間取り：1Bedroom～5Bedroom（総販売戸数に対応）
面積：56.34～416.55平米（総販売戸数に対応）
竣工：2012年8月上旬予定
入居：2012年11月下旬予定

売主：森ビル
設計会社：山下設計、大林組
施工会社：大林組

【公式URLを修正しました。2013.3.19 管理担当】

[122: 匿名さん]

営業さん！

屋上に上がれるのは居住者のみ

お勤めの人のみ
居住者とお勤めの人のみ

外部者含め誰でも

誰も上がれない

眺望以外は興味ないので↑を教えて下さい。

回答がなければ上がれないんですよね？

[123: 匿名]

118です。一般人です。
ﾏﾝｼｮﾝ購入1回ﾘﾌｫｰﾑ2回の浅い経験者なので、情報が欲しくて掲示板を利用してみました。

ご招待で行った先のｼﾞﾑや会員制ﾗｳﾝｼﾞに興味が湧き、色々入会して使用してきた経緯もあり、ご存知の方も多いと思いつつ詳細を書いてしまいました。

掲示板の使用方法に疎く、近隣を含め新しい情報が出てくるのを期待していたところもあり、経験を踏まえて意見する事が良いのかと思い違いしておりました。

ご迷惑おかけしました。

[124: 購入検討中さん]

東京タワーの見える５６㎡で６７８０万円から６９８０万円。であれば、かなりお買い得だと思います。
でも、探している物件は、１８０㎡くらいです。

内覧予約は、１０月です。
１０月には、価格が発表になるようですが、申し込みはいつから可能なのでしょう・・・

マンションの仕様の低さを感じた方・・どういったところが気になりましたか？
エントランス等は、どうですか？

[125: 匿名さん]

営業がやたら頑張ってるな
そんなに集客苦労してるのか？

[126: 匿名さん]

＞東京タワーの見える５６㎡で６７８０万円から６９８０万円。であれば、かなりお買い得だと思います。

↑
わざわざ意味のないこの一行を加えて必死の宣伝w
でも、首をねじまげないと東京タワーなぞ見えず、隣の高層ビルが迫ってる部屋でしかない。
管理費と修繕費と賃貸向けの低仕様考えれば割高。
安さを求めるなら近隣のサイソン桜坂の方がよっぽど安いし共用も使用ただ。

この物件を本当に気に入っている素人がいるとしても、わざわざ長文で宣伝・擁護して倍率上げる人はいないよな。
物件を必死で擁護するのは普通は、購入を済ませてしまった人。
ここは、申し込みすら始まっていないのに営業の宣伝がひどくきもい。

[127: 匿名]

仕様の低さは広めの住戸ほど顕著に感じます。
浴室が70㎡の住戸と同じか大差がない点、大きさと質感が同程度です。
シューズインクロークが小型住戸には充分ですが大型には小さいか全く不充分です。
同様に小型住戸は扉が引き戸で上手く作られておりますが、大型住戸は扉同士が干渉する住戸もあり全く配慮に欠けております。
中型住戸もリビングに扉がない住戸は外人専用向けの賃貸住戸のようで私には馴染めませんでした。ただし、他のヒルズの賃貸住戸でも見た記憶がありませんが。
とにかく30㎡台からワンルーム地権者住戸と180㎡超えの分譲住戸の仕様が基本的に大差がないことが要因と思われます。
それから再開発事業も当初は神谷町駅までの広範囲であり長期化を懸念して、分割し仙石山を先行した様子です。ですから森ビル所有の高層階オフィス及び賃貸住戸を分譲住戸の上にしたのは自己所有部分の保全と納得しました。神谷町駅までの南側は16階以上は大丈夫で通常の3階から15階までの分譲住戸は南東側・南西側も眺望及び日照を約束されていないと理解致しました。
分譲でも23、24階の超大型住戸は別格であり例外です。
所詮は商売ですから売主に特別の事由がない限り掘り出し物はないということです。
ですが南東側、南西側の価格設定が思ったより低めに設定されていたり、階層による同タイプ間取りの価格差が小さいのは小心というか正直というか将来予想されるクレーム対応のようで見え透いてかえって安心できます。
東京タワーが見えること、眺望、日照は期間限定のため、正しく価格設定をしておりますから熟考してお買い上げ下さいと言われたと解釈して部屋選びを考える必要があるのではないでしょうか。

[128: 購入検討中さん]

No.124 です。
一般人です。
営業ではありません。
真剣に、マンションを探しております。

No.127　様

ご説明良く分かりました。
ご丁寧にありがとうございます。
参考にさせていただきます！！

[129: 匿名]

再開発も準備組合の設立が既に完了しているようです。
森ビル縁の土地であり、仙石山にアークヒルズと名称したのも神谷町駅までを含んでとのことと思われます。
神谷町駅の現在は乗降の少ない出口側にありあますので、この上に六本木ヒルズのオフィス棟くらいのタワーが出来てもおかしくありません。
規模を顧慮しますと更に2から3棟以上タワーが建ってもおかしくない広さです。南側から飯倉までの広範囲です。
あと、仙石山の地下駐車場に北側に通じる道が記載されていますが、他の森ビルと地下で通じる、あるいは残りの再開発の飯倉方面につながるのでしょうか？
凡人には理解不能です。
社長が亡くなり、多額の負債を危ぶむ声があったとき、資産及び剰余金、利益を見れば問題ないはずなのに前期の決算書では敢て負債の部で現・預金を控除した実質の有利子負債を記載してありました。前々期より増収・増益ですし、素人でも決算書を見れば優良企業であることは分かるのに１兆円の借金で大変だという声に過敏に反応しての対応のようです。実際には１兆円の借金はなく、確か前々期より減少しておりました。更に資産に目を移したら何ら問題ないことは一目瞭然です。そもそも株主対策が必要な上場企業でしたでしょうか。？
地下駐車場の道路のように計り知れない凄さがある反面、決算対応や価格設定に弱気な面があるところ確かに昔の森ビルではありません。
価格決定に最初の内覧会での駆け引きがなく、予定価格を教えてもらったことは評価できます。
当初、内覧会ではモデルルームのみで希望住戸は二回目以降との話でしたので、希望住戸の見学と予定価格の発表には驚きました。
その予定価格も10万円単位であり、ほぼ正式価格と思われました。しかも何処の内覧でも自分でメモして下さいという予定価格を間取図に営業の方が記入して下さったのには何か騙されるようで何故か引いてしまいました。
やはり残りの再開発の方が良いのでしょうか。ただし、地権者の割合は更に多そうですし、分譲があるかは不明です。
仙石山の分譲が遅かったのは販売代理の三井のパークコートと兼ね合いからでしょうし、自己物件と販売代理との天秤の三井、お客も超お金持ちはパークコートのペントハウスをキャンセル（違約金発生）して仙石山に乗り換えているとの情報もあります。
余裕のない私など一発勝負ですので、パークコート→仙石山→南側再開発あるいは更に良い物件の方程式はありません。
正確な情報が欲しいところです。準備組合設立段階でも森ビルには青図面があるでしょうし、認可されていない再開発事業だから開示する理由はないということも正論です。
但し購入検討者は中途半端な立場であり、通常の南側空き地に将来建物が建つ可能性があります程度ではなく、再開発及び森ビルが提起した法改正による想像を絶する建物が建ってもおかしくないことを考慮して購入を検討します。

[130: 検討中]

少しでも物件に対して良い評価が書かれると、何かとすぐ営業だと騒ぐ輩が出現するのは、このマンション掲示板では他でもよく見る光景です(寧ろ輩が他物件の営業です)。
無視しましょう。
しかも、この物件そんなムキになるほどの良い書き込みもないと思いますが(笑)。

[131: 匿名]

No.１２４　様

No.１２７です。
エントランスについてはシンプルイズベストあるいは質実剛健と感じました。
昨今のタワーマンションは何故かエスカレーター付きでホテルのような雰囲気のものがありますので、華美や虚飾がない点で私は好きです。
但し、エレベーターは４機でしかも大型ではなかったので、賃貸部分を含めると少ないと思いましたし、こちらの印象は単純にシンプルでしので、お金の掛け方も他の森ビルレジデンスと比較して劣るのは事実かもしれません。
こちらも中型・大型住戸の検討者には物足りないかも知れません。
知人数人も散々な評価でした。直近では平河町の方が良かったし、赤坂タワーレジデンスの方が現時点でも数段良いとのことでした。
私も平河町と中古の赤坂ターワーレジデンスを自身の目で見て判断の後、検討することが得策と考えております。

[132: 購入検討中さん]

NO.１２４様

NO.１０４コメントした者です。

内覧会で価格表をいただきました。１８０㎡ですと、最安値が４Fの2億2300万円で、おおむね2億の半ばでした。
すでに仮申し込みという形で受け付けており、複数希望者の抽選は10月半ばと聞いております。

[133: いつか買いたいさん]

アークは"ARK"でいいのかしら、

丘の上の箱舟、すごく神秘的な聞こえで名前からして惹かれます。

スケールが大きいからこの名付けは納得ですねえ、複合というのはワタシ初めて見る物件なんですけど、将来の価値を守る面でもメリットはあるんでしょうか。意味があるから複合にしていると考えてるんですけど。

[134: ご近所さん]

Wikipediaより

名称の『ARK』は、赤坂（『A』: Akasaka）と六本木（『R』: Roppongi）のつなぎ目（『K』: knot）に由来する。

とのことです。

http://ja.wikipedia.org/wiki/アークヒルズ#cite_note-0

[135: 購入検討中さん]

No.124で投稿したものです。

No.130様

承知いたしました。
深謝申し上げます。

No.131様

具体的な感想をありがとうございます。
大変参考になります。
深謝申し上げます。

No.132様

情報をありがとうございます。
電話で問い合わせいたしましたが、教えていただけませんでした。
とても助かります。
深謝申し上げます。


海外より、日本での住居を探している日本人です。
日本に帰った時に落ち着ける場所がほしいので、真剣にマンションを探しております。

昨年、帰国した際に、都内マンションをいくつか見てまわりました。
具体的に、場所や、条件を決めておらず、
インスピレーションで判断しようという、
安易な考えでいた為、
不動産会社の方にもご指摘をいただきましたが・・決定づける事が出来ませんでした。

日本の物件は、本当にどこも素晴らしいのですが、
友人より、森ビルさん系列のマンションが特にお薦めだと聞き、
分譲の物件もあるとの事で、こちらを期待しておりました。

恐れながら、皆さまの感想を参考とさせていただいております。
掲示板の使用も初心者にて、失礼もあるかと思いますが、
ご教示いただきました方々、温かいお心に感謝申し上げます。

[136: 購入願望者]

賃貸マンション仕様のためグレード感が劣るとのことでしたが、当初は小型住戸は気にならず、大型住戸購入希望者には物足りないレベルだと思いました。
しかしながら、よくよく比較すると小型住戸も賃貸住戸は間仕切りが木製引き戸で高級感があったり、65㎡クラスの1LDKでもキッチンにエアコンが実装されていたり、72㎡の1LDKで賃貸住戸と全く同じ間取りでも水周りが微妙に変えられておりました、これも賃貸住戸の方が良く見えました。
仙石山に限っては賃貸仕様よりも劣る分譲仕様ということでしょうか？
濃い茶色の方のカラーテイストも若干明るく、木目が映え高級感が賃貸にはありました。
内覧のときは舞い上がってよく見えましたが、リビングと寝室の間仕切り引き戸もソファーを置く側にあり、通路を空けるためにソファーをＴＶ方向に寄せる必要があります。頂いた家具シールにて試行錯誤しましたが大きくないリビングが更に狭く感じました。モデルルームの2LDKの14畳が家具を置くと狭く感じておりましたのでまた更に狭く感じると予想しました。
これも賃貸住戸は間仕切りの引き戸がソファー側に収まるようになっておりましたので、比較的スペースのあるダイニングテーブル側から寝室に移動できるのは良く考えられていると感心いたしました。こちらの方がコストが高いので分譲には採用しなかったのでしょうか？
熟考を要します。平河町も当初の1LDKは8千万円台との記憶がありましたが、現在販売中の物件は少し大きいですが約5千万円高く、金額の根拠が全く分かりません。これも今になると元々賃貸仕様の高級仕様を販売いたしますのでお高いですと言われると納得できます。

[137: 匿名さん]

す、すげえ、営業努力ｗ

[138: 匿名さん]

営業さんにとってショックな事実をここで書いてあげよう。
消すために必死に連投するのだろうが。

すぐそばにある、賃貸仕様のサイソン桜坂、低層部分の坪単価はなんと350万程度。
向こうも高級賃貸の興和不動産（ホーマットシリーズなど）、場所は対等以上。
さらに、共用部は住民の共用で、ここみたいに森ビルの所有（いちいち使用料を払わされる）ではない。
賃貸は仕様が低いし、管理費や修繕費で儲けようとするから、その分、分譲の単価は落ちる。

ここは賃貸で仕様が平河町よりもだいぶ落ちる割に、売値ですでに高い。さらに、普通のマンションに比べて上乗せされてる管理費や修繕費、固定資産税などもちゃんと計算しないとね。ちなみに、営業さんが言っていたような、共用部が荒れてるタワーマンションなんてありませんから。

さあ、営業さん、反論どうぞ。

[139: 購入願望者]

サイオン桜坂は本来サービスアパートメントだったのを分譲にしたので竣工後時間が経過しているので安かったと記憶しております。
メリットととしては低層階の価格が特に安かったこと、サービスアパートメント用の家具一式が付くことでした。家具を不要とすると逆に費用発生しました。
他には興和不動産の高級賃貸物件なのでシンプルでしたがリビング扉等の建具に重厚感があり良い物件でした。
デメリットとしては厳密には新築物件と言えないこと、一部はサービスアパートメントとして短期間使用された住戸もありました。
最大のデメリットは安かった低層階の住戸の約半分がお墓に隣接しており、窓に目隠しのフィルムが施工されて視界が遮られておりました。確か7階位までです。
お墓が見えるのでフィルム施工したのではなく、お墓を有するお寺の意向のようでした。フィルムを剥すことが許されないこと、当初の販売時点ではお寺に面するバルコニーに出ることも許されないとのことで、入居時までには出れるよう改善するとの聞いたことも無い特殊なものでした。実際にドアノブには非常時にしか出られない透明のプラスチックカバーが付いており、ビルの非常階段に出るドアと全く同じで驚きました。
現在はバルコニーに出られるかも知れませんが、お寺さんの方が見られたくなく、強硬な対応に屈しなくてはいけない立場にあると理解いたしました。
それらの隣地関係を含んだ価格設定だと思います。
事実、フィルム施工の無い上層階は坪単価に特段の安さは感じられませんでした。

訳あり物件と解釈しました。金額の魅力から購入検討したのも事実です。
営業ではありません。Ａタイプの2階2ＬＤＫの正にお墓に面する住戸を検討いたしました。
仙石山と同列には出来ません。

[140: 匿名さん]

>>139

さすが営業さん。詳しい上に即レス。
なんでこんなに営業頑張るの？
割高なので売れない上に、森ビル、マッカーサーや鳥居坂のためにキャッシュ足りないんだろうな。

[141: 匿名さん]

あまりに営業の仕込みがひどいので、まともな観点からこの物件の評価を書いてやるよ。

・通常の分譲以上の坪単価（サイおん桜坂ははるかに低い。必死の言い訳レスしてるが、制約なしの住戸含めても向こうの低層がはるかに安い。）
・しかし管理費や修繕費、さらに固定資産税は、賃貸なので馬鹿高い。
・通常の分譲だと住人の共有になるはずの部分がすべて森ビル所有。使用にいちいち金がかかる。スポーツジムの入会費がただだとか喜んでいる工作員（営業）がいたが、普通の分譲なら、住人の共有で無料。月会費や使用料払えば、馬鹿高い管理費・修繕費・固定資産税・駐車場代を含め、いったい毎月森ビルにいくら払うか考えた方がいい。賃貸は、購入後もいかに住人に金を出させるかがカギ。
・営業が必死に宣伝していた「東京タワーが見える？」住戸は、ビルが正面にそびえていて、バルコニーから首をねじまげてようやく東京タワーの一部が見えるという代物。