アークヒルズ仙石山レジデンス（虎ノ門・六本木地区第一種市街地再開発事業）

[マンコミュファンさん]

都市再生緊急整備地域内に位置する地上47階建ての複合ビル“アークヒルズ仙石山森タワー”。低層部分に住宅が整備されますが、その一部が分譲されます。400平米超の住戸もあるなど庶民にはため息ものですが、情報よろしくお願いします。

公式URL：http://www.hills-sengokuyama.com/shinchiku/C1102001/
着工についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2009/10/200910071330000017...
名称決定についてのリリース：http://www.mori.co.jp/company/press/release/2012/03/201203291200000023...

≪全体概要≫
所在地：東京都港区六本木1-113-40、虎ノ門5-18-206（地番）
交通：南北線六本木一丁目駅から徒歩4分、日比谷線神谷町駅から徒歩6分
総戸数：243戸（うち販売対象80戸）
間取り：1Bedroom～5Bedroom（総販売戸数に対応）
面積：56.34～416.55平米（総販売戸数に対応）
竣工：2012年8月上旬予定
入居：2012年11月下旬予定

売主：森ビル
設計会社：山下設計、大林組
施工会社：大林組

【公式URLを修正しました。2013.3.19 管理担当】

[21: 匿名さん]

ペントハウス以外はどんな価格帯ですか？

[22: 不動産業者]

２ＬＤＫ１２２．２７平米　２億前半、１９８．５８平米　２億後半
２億以下の物件は三井のみ、売りずらい高額帯のみ１部業者に情報を出しました。
複数社扱えるということです。

[23: 不動産業者]

あくまでも予定価格です。正式発表は１０月です。賃貸は９月入居でスタートします。　

[24: 匿名さん]

賃貸情報です。

http://www.moriliving.com/ja/estate/residence/sengokuyama/roomplan

[25: 匿名さん]

庶民の発想だけど、中層階の４００㎡に１４億出すなら、１９８㎡２戸買うよね？（笑）

[26: 購入検討中さん]

当該マンションの購入を検討させて頂いておりますが、反面、売主さんの100%主導？ が見え隠れする
気もして、少々、悩んでおります。
#25さんのご発言ではないですが、確かに、その様な考え方も一理あると感じた次第です。（参考にな
ります。）※自然体で販売開始を待つことにします。

[27: 匿名さん]

俺買えるかな・・・。
買えたとしても庶民が背伸びして買う物件ではないですよね？

[28: 匿名さん]

平河町とか見てると、森の高級賃貸コンボは維持費が高そう。

１９８㎡は買える人には坪単価的にお買い得かもね。
東京タワーが見えるとしたら尚更。

[29: 購入検討中さん]

#26です。
上層部がオフィスで、下層部がレジデンス・・・は、一般的なのでしょうか？
中国・上海にあるグランド ハィアット（ホテル）ではないですが、下層部（
確か、地上50F位まで）がオフィスになっており、それ以上の上層階がホテル
になっていたかと思いますが、要する、景色を見ながら仕事をするわけではな
いので、上層部にレジデンスをもってきた方が、普通、ベストかと考えるので
すが・・・　少々、悩む点です。

[30: 匿名さん]

まあ、レジデンスが上層部にあった方が理想的ではありますよね。
タワーレジデンスの場合は眺望が大事ですから。

オフィスビルの上層部がホテルの場合、
一般的にはグラウンドレベルからエレベーターでロビーフロアまで行き、
そこから各自のフロアまで別のエレベーターに乗り換えますよね。
同じように、上層部がレジデンス仕様の御茶ノ水のワテラスの場合も同様、
２？階あたりのフロント階でエレベーター乗り換えです。
自分はこれが原因でワテラスを諦めました。

やはりホテルと違い毎日の事となると、
途中の乗り換えなしで出入りできた方がストレスがないという発想ではないでしょうか。

[31: 匿名さん]

あえて下層部に住居をもってきたということは周辺の再開発で
眺望がいずれにしろ望めない、とかって理由でしょうか？
確かに不思議ですね。
でも逆に言うと思ったより価格は抑えめになるのかもと思ったのは
甘いですか？？

[32: 不動産業者]

分譲部分を下に持ってきたのはもともと森ビルで所有賃貸する為だと思います。
近隣のオランダヒルズが同様のやり方で下層階住居、高層階オフィスになっています。理由はオフィスのほうが高い賃料（坪単価）をとれるからです。同じ質問を森ビル担当者に私もしました。諸般の事情で分譲にするのではと推測します。眺望の件ですが個人的には必ずしも高い階が良いとは言えないのではと思います。緑が見える環境こそが都心部では希少価値であり、スカイビューはどこからでも見えます。向きによっては公園部分（総合設計による緑地帯）に面していると思われそれこそが希少価値ではないでしょうか？六本木ファーストプラザやアークフォレストプラザでは低層階でもかなりの眺望はありました。

[33: 物件比較中さん]

森ビルの分譲マンションはおもしろい間取りが多いので
期待していたのですが、公開されているのをみると
普通な感じが多い気がしました。三井っぽいと
思うのは私だけでしょうか

[34: 匿名さん]

>32さん

＞緑が見える環境こそが都心部では希少価値であり、スカイビューはどこからでも見えます。向きによっては公園部分（総合設計による緑地帯）に面していると思われそれこそが希少価値ではないでしょうか？

→個人的には、凄く同意できます。
でも、都心で緑が綺麗に見える部屋というのは、なかなかありませんよね。
個人的には、リビングからも寝室からも、緑ビューがあるといいな、と思っています。


＞六本木ファーストプラザやアークフォレストプラザでは低層階でもかなりの眺望はありました。

話変わって恐縮なのですが、六本木ファーストプラザとアークフォレストテラス？の間の空間、
変な機械音がずっとしませんか？以前、アークフォレストテラスに賃貸で住もうとしたのですが、
どうもあの音が嫌で、やめました（あそこは、特に音が大きいというか、響く気がします。）。
高層ビルってあの独特の音がすると思うのですが、高層ビルの低層階（あるいは高層ビルの近く
の低層階）に住む弱点は、あの音だと、個人的には、思っています。

泉ガーデンレジデンスや、元麻布ヒルズの低層階も、やはり独特の音が聞こえますね。
（以前、緑が綺麗にみえる低層階ということで、かなりこだわってあちこち探したので、
色々とノウハウ？が蓄積されています（笑）。）。窓閉めれば、気にならない程度とは
思われますが。

[35: 購入検討中さん]

#26です。
>#32/高層階がオフィスのほうが高い賃料（坪単価）をとれるからです。。。
→なるほど、そういうことなんですね。実は、息子が#30さんが書かれております
お茶の水のワテラスを購入させて戴き、何でも、こちらのマンションは上層階が
レジデンスとのことですが、いずれのマンションも売主方が所有権の大半を持つ
複合的？マンションにあって、管理規約の改訂や管理（費）等々については、や
はり売主主導？になってしまうのでしょうか？

[36: 不動産業者]

#２６さんのご心配はごもっともです。今は亡き投資法人のアセマネが８０％区分所有していたマンションの管理総会に出席の依頼を同僚に頼むにあたりでかい顔していれるぞと、冗談を言ってた事を思い出しました。反面、管理維持を考えた場合、
彼らが収益物件として所有している事を考えると必要な時に敏速に行動できる利点もあるのではと思います。
昔話ですが広尾ガーデンヒルズのサウス棟以外の住戸にＣATVがなかなか入りませんでした。管理組合の総会で導入の同意がえれない為です。所有者の数が多いとまとまらない弊害があると思います。高級賃貸の営業をやっていたのでその当時はもしＣＡＴＶがあれば簡単に決まるのにといつも感じてました。
必要な保全管理をプロの目で半ば強制的にやってもらうのもよいかもしれません。無責任な発言ですみません。

[37: 不動産業者]

低層階の機械音に関しては今まで感じたことがありませんでした。勉強不足です。今度タワーマンションの低層階を案内する時は注意しておきます。

[38: 不動産業者]

森ビルと三井を比較した場合、個人的には森ビルが数段上ではと思っています。同時期にできた汐留と六本木ヒルズを見て感じる事は汐留の場合２棟がほぼ平行に建っており１面がつぶれています。六本木の場合微妙に向きがずれていて経験上どの部屋を案内しても眺望はとれてました。聞くところによると同じ階層でも目線が合わないように高さを変えているそうです。
配置の仕方が絶妙です。もちろん地形の違いはありますがミッドタウンでもあまり進歩しているとは思えません。ミッドタウンは大手２社の専任で気分が悪いから案内すらしてませんがお見合いをする部屋は多いです。間取りも森ビルの場合とってつけたような寝室がある物件が少ないのではと思います。外国人がメインだった為、キングサイズのベットをおいても余裕ある
部屋をデザインしています。三井の場合、幅広い層の物件を作っている為その辺が高級マンションとしてはあいまいな気がします。外国ではベッドをヘッドボードを壁に向けておきますが日本では違います。細長い６畳の居室は個人的に高級マンションの間取りとは思えません。

[39: 購入検討中さん]

#２６です。
さすが業者さんですね。
私ども素人では、なかなか知り得ない情報等を教えて頂き、感謝いたします。
今後も、こちらのサイトを拝読させて頂く所存ですので、よろしくお願いします。

[40: 匿名さん]

高層マンションって、館内の空気を入れ換えるための？
大きなファンみたいのが、地上にありませんか？

高層マンションの地上や低層階で聞こえるのは、あの音だと思うんですよね。
（普通のマンションにもあるのかもしれませんが、高層マンションのやつは、
パワーが強くて？音が大きいのかもしれません。）

アークフォレストテラスは知りませんが、六本木ファーストプラザ、
を借りる際には、重要事項説明か何かで、その類の記載があったような
記憶もかすかにあるのですが、昔のことなので、忘れました…。