【旧住友信託】三井住友信託銀行は？【旧中央三井】

[匿名さん]

2012年4月1日に住友信託銀行・中央三井信託銀行・中央三井アセット信託銀行の3行が合併し、「三井住友信託銀行」となりました。

http://www.smtb.jp/

[1451: 匿名さん]

>>1450 通りがかりさん
前倒しとはどういう事なのでしょうか？
勉強不足ですみません。

[1452: 匿名さん]

繰上げ返済のことでは？

[1453: 通りがかりさん]

最近検討しはじめたものです。
質問させてください。
下記の解釈であってますか？

1000万借入の場合。

①手数料型は1000の2.16%
21万6000円手数料。
保証料0円
金利4.75%
②保証料の一括支払い方式の場合
保証取扱手数料32400＋保証料206110
＝20万38510円。
金利5.25%


①の手数料は戻ってこない。
②の保証料は最終的には戻ってくる。

またそれぞれの一長一短などありましたら教えていただけませんか？
シンプルに金利が低い方を選べばいいのでしょうか？

[1454: 匿名さん]

新しいの、手数料方式と保証料方式でミックスできるのかな？

減税考慮で10年後に、頭金相当含め、多く繰上返済するのなら
保証料方式のほうが良いけど

繰上ないで返済続ける部分は金利低いほうが得だと思う

[1455: 通りがかりさん]

保証料方式でも、繰り上げ返済なんどもしたら、返ってくる保証料の金額が減ると聞いたのですが本当ですか？
どうして減るのでしょうか？

[1456: 通りがかりさん]

回数によって変わるものではありませんよ。保証料は35年の借入額に対してかかるものなので、早く返せば返すほど戻ってきます。
正確な返戻金はわかりませんが、15〜20年くらいで返せればトントンな感じではないでしょうか。
20年以上で返済なら手数料型、それ以内であれば保証料がよいかと思います。
永住でゆっくり返済なら手数料でよいと思いますが、売却も予定されてるのであれば保証料でよいかと。
我が家は売却する予定はないですが、どうなるかわからないので保証料形式で借入します。

それにしても家族応援プランを使えば、変動0.445になり、ネット銀行含めても最低金利で凄いですね！

[1457: 通りがかりさん]

>>1456 通りがかりさん

とても勉強になりました。
うちは永住の予定ですので、手数料型を検討したいと思います。
3月実行なので、それまでこのキャンペーンが続けばいいのですが。

ネット銀行より安いのはすごいですよね。
ネット銀行のメリットなくなりますね。

[1458: マンション検討中さん]

私も3月実行です、この金利はきっと続いているので大丈夫でしょう。
ネット銀行よりメガバンクの方が金利上昇局面で強いので今ここで借りるのは最適ですね。
永住予定とはいえ10年したらどう考えてるかわからないのでわたしは保証料型利用予定です。
6500借入で50万くらいの差額です。

[1459: 匿名さん]

>>1456 通りがかりさん

保証料の返金時に、保証会社が10800円の手数料を差し引くので

住宅ローン減税期間が終わったときにまとめてが良いと思う

[1460: 通りがかりさん]

万一借り換えを行う場合、
手数料は返ってこないですよね？
保証料は返ってくるのですか？

[1461: マンション検討中さん]

そうですね。それが保証料のメリット。

[1462: 匿名さん]

でも、さすがにここまで下がると
借り替えメリットがある水準まで下がるとはなかなか思えない

どちらかというと、短期固定明けでの計画的な繰上とか
10年後の繰上ぐらいしか

[1463: 通りがかりさん]

ネット銀行のメリットはあるのでしょうか？
これだけ下がると、やはりこちらの方がいいでふかね？

[1464: 通りがかりさん]

>>1463 通りがかりさん
この金利ならネット銀行選択の余地はないのでは？

[1465: 検討板ユーザーさん]

ですね、あとは疾病保障がネット銀行やや有利なくらい。変動金利ならここの方が上がりづらいだろうし最有力ですかね。

[1466: 匿名さん]

ここは繰上げの際の手数料必要ですよ。
銀行にではなく、保証会社への手数料。

実際は繰上げ金額に対する返戻金から
相殺されますがね。

ですので、細かく繰上げ返済すると
返戻金は目減りします。

銀行への手数料はネットバンキングで無料です。

[1467: 匿名さん]

自動繰上返済？では、返戻金よりも手数料の方が
上回ることが多いので、毎回返戻金は０です。
細かく返し過ぎると返戻金は無いままなんじゃないでしょうかねー

自由繰上返済？では、がばっと多く返すなら、返戻金が手数料を下回ることは
ないので、返戻金はあります。

繰上げ返済に関しては、銀行への手数料だけでなく
保証会社への手数料も確認必要ですね

[1468: 通りがかりさん]

手数料タイプだと、保証料は銀行負担だから問題はないということですか？
保証会社への手数料はどんなのでしょうか？

[1469: マンション比較中さん]

保証料　物件や金額により変動　３０万円〜６０万円

[1470: マンション検討中さん]

１０年期間固定と２０年期間固定のミックスローン（最年２４年）を検討中です。１０年期間固定は１０年経過後に一括返済し、２０年期間固定分については無理のない範囲で繰上げして行く計画です。
三井住友信託とＳＢＩネットで迷っています。利率はほぼ一緒ですが、全疾病保障団信が金利上乗せ無しのＳＢＩに惹かれています。充実した団信を望むと俄然ＳＢＩが魅力的に見えてくるのですが、借り入れ後のサービスや保証料の返戻、対面店舗ということなどを考えると三井住友信託が無難かなとも。
皆様のご意見をお聞かせください。

[1471: 匿名]

ＳＢＩは支店はないけど、マネープラザでの相談なら対面で出来そうですよ。

[1472: マンション検討中さん]

>>1471 匿名さん
ありがとうございます。マネープラザはローン申込みまでの窓口だと言われました。
対面してどうする訳ではありませんが、融資実行後の住友信託とSBIネットとの相違点が気になっています。

[1473: マンション検討中さん]

金利交渉が出来るとしたら住友信託でしょうね。
住友信託の方が金利変動が少ないと思うので個人的には住友信託です。金利上昇局面で強いのはネット銀行よりも大手銀行ですよ。
疾病保障をとるか金利リスクをとるかは個人の判断です。

[1474: マンコミュファンさん]

>>1473 マンション検討中さん
ありがとうございます。
住友信託、SBIネット共に期間固定ミックスを選択しています。固定期間中の繰上げを必須条件とし金利リスクが同じだとすると、実際に適用されるのか一抹の不安は残るものの、疾病保障の点でSBIかなと思っています。

[1475: 匿名さん]

「住信SBIネット銀行が三井住友信託銀行の銀行代理業者として販売ご契約（金銭消費貸借契約）は三井住友信託銀行との契約となります」
だそうです、

うちは三井不動産ですが、信託銀行だと0.1%の優遇がありネットより低い金利でした
他でも住友林業とか提携してたと思います

[1476: マンション検討中さん]

>>1475 匿名さん
ありがとうございます。
当方も三井住友信託が提携先とはなっていますが、ネットで公開されいる最優遇金利と同じ金利でした。つなぎ融資が不要とはいえ、提携ローン手数料払ってまで提携ローンを使う意味があるのか疑問に思っています。

[1477: マンション検討中さん]

>>1476 マンション検討中さん
うちも同じ状況ですが提携ローン使うことに決めました。理由はただ手続きが楽だからです。ローン手続き以外にもやること沢山あるので、手間を省きたいので。。
それに信託銀行の最優遇金利とるのはなかなかハードル高いらしいですよ、提携なら最優遇確定なのでその辺もメリットなのかも。
三井は更に0.1低いのですね、、羨ましい。三井のマンションにすればよかった？かなー

[1478: 匿名さん]

私も三井住友信託とSBIで迷っています。10年固定と20年固定のミックスを考えているとろまで一緒です。

総支払額の試算について、仮に1000万10年、3000万20年のミックスで組んだ場合、固定期間内に繰上完済、保証料返戻率をりそなの公開データで計算すると、信託の方が数万円お得でした。

金利はSBIが対面専用金利で信託の最優遇より若干低いですが、信託のワンライティング利用による印紙、司法書士報酬の軽減が大きいと思います。

団信について、SBIの全疾病保証の適用条件は極めて厳しいと考えており、それなら信託で金利割増でガン系の保証つけるか、別途保険を契約した方がいいかなと思っています。

あと、毎月の返済口座への入金を考えると、面倒くさがりなのでSBIの定額自動入金サービスにこころ惹かれています。

こんな感じでどちらにしようか考えているところです。

[1479: マンション検討中さん]

>>1477 マンション検討中さん
ありがとうございます。
仰るとおり手間をはぶく費用と割り切るしかないのかもしれませんね。提携と言うくらいですから、特別な金利が提示されるものと思い込んでいました。それにしても、三井の営業は何も有益な事をしてくれませんでした。

[1480: マンション検討中さん]

>>1478 匿名さん
ありがとうございます。
当方も貴殿と全く同じ部分で悩んでおります。団信は基本団信で十分、住宅ローンとは切り離して別途癌保険等を考えています。振込の手間だけでSBIに決めて良いのか迷い中です。住友信託ならでは、またはSBIならではの融資決定後のサービス等はないものでしょうか？

[1481: 検討板ユーザーさん]

考え方は人それぞれですが私も10年固定最初検討しましたけど、変動の方が良いと思いますよ。
変動といってもそう簡単に上がらないし、残債が多い時期により低金利の方が返済額も下がりますし。。

[1482: マンション検討中さん]

>>1481 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。
特別控除の恩恵を受ける10年間は返済をしない予定なので、万が一変動金利が上昇し始めた時のことを考慮し固定にしましたが、10年いや5年なら上がらないような気も確かにしますね。

[1483: 匿名さん]

>>1480
敢えて繰り上げ返済をしないという方限定でしょうが、別途がん保険に入るよりも団信＋癌特約の方が費用対効果は良いと思いますよ。上皮内は対象外ですが、それを考慮してもなお。

[1484: 通りがかりさん]

皆さんは癌特約は全額、半額どちらを考慮していますか？
0.1%0.2%で悩んでいます。

[1485: 匿名さん]

>>1484 通りがかりさん

うちはガン家系でないので半額保証の0.1にしました。

[1486: マンション検討中さん]

>>1483 匿名さん
>>団信+癌特約の方が費用対効果が良い
この点について、よろしければもう少し詳細に教えてください。私の場合は70歳くらいまで返済が続くのですが、癌など疾病発生のリスクが高まるのはこの後ではないか、ならば住宅ローンと癌保険とは別に考えた方が良いのではないかと思った次第です。

[1487: 通りがかりさん]

私は定年60歳までに完済を目指す予定で、ガン保証0.2％を乗っけると、年間4万円程度支払いが増えるイメージです。これなら今は年1回の人間ドックを2回に増やして、見つかれば早期治療で何とかなるのではと考えています。

あと、ガンは60歳以降で発症率が上がるようですし、仮にそれより前にガンにかかり、一時的に働けなくなったとしても、短期間なら会社の福利制度、傷病手当金で生活できると考えており、長期間になれば、それは死ぬときで、団信で保証されると思ってます。今後心配になれば就業不能保険をつけます。

長くなりましたが、私はガン保証をつけませんでした。

[1488: マンション購入予定]

ガン保障をつけるか迷っています。ガン家系ではないし、それなりにしっかりと医療保険には入っている。診断されただけで返済金額が半分になったりする、、というのは魅力だけど、かと言ってガンにはなりたくはない。悩みます。

[1489: マンション検討中さん]

同じく悩んでました。
がんにかかっても落胆が減るのでそれもメリットだと思いましたが、0.1〜0.2 でもそれなりに利息が増えてしまいます。
住宅ローンと保険は切り離した方が動きやすいと考えたので、私はつけない結論を選びました。
がん保険あると繰り上げ返済をためらうようなきもしたので。

[1490: マンション検討中さん]

住友信託銀行とSBIネット銀行を比較しています。金利はほぼ互角、基本団信ではSBIネット、金融機関としての安定感では住友信託、返済の容易さではSBI等と感じています。皆様のご意見をお聞かせください。

[1491: 匿名さん]

三井住友信託の金利とMIXがやりやすいことから、ここで借りようと思っています。まだ、じぶん銀行も候補には残ってます。
ただ、ここは生活応援の0.03パーセント引きはありきで考えているため、少し悩んでいます。NISA口座を作って、何も取引をしなくてもやはり1年間は別の金融機関に移せないですよね。口座はみなさん作られてますか？すぐ解約予定でしょうか？教えて下さい。

[1492: 検討板ユーザーさん]

>>1491 匿名さん
NISAは口座開設が条件で、入金は条件になっていないので開設後は何もしてないですね

[1493: 名無しさん]

約2年前にネット銀行から、こちらに借り換えました。決め手は固定期間終了後の優遇幅と保証料の扱いの違いです。
確かに繰上返済で1万円以上からとか期間短縮か返済額軽減かを任意に選択できない等、不便はありますが、固定期間終了後の期間が10年弱ある私は、その点を重視しました。
ネット銀行の場合、保証料は銀行負担で、いくら繰上返済をしても返ってきませんでしたが、去年10万円ほど繰上返済した時に数千円ですが保証料が戻ってきたのには驚きました。今後、他行に借り換える場合も残高にもよりますが保証料は、いくらかでも戻ってきます。

私もNISA口座は作っただけで入金はしていません。
信託銀行なので、投資信託等の運用を勧めるダイレクトメールが結構来ますが、無視しています。

[1494: 匿名さん]

>>1492さん、>>1493さん
ありがとうございます。NISA口座は作って、入金はしないでいこうと思います。
条件をみると口座開設は1年に1つということが書いてありました。
検討してみます。

[1495: 匿名さん]

ワンライディングローンでの契約を検討しています。
2000万円変動、2000万円30年固定としたいのですが住宅ローン減税は変動、30年固定の合算額について受けられるとの理解で正しいでしょうか？

[1496: マンション検討中さん]

>>1495 匿名さん
その通りです。年末の合算借入残高になります。しかしミックスローンは中途半端なスキームですね。おそらく10年後に一括完済できる金額が半分とのお考えかと思いますが、多くの人のように繰上げで20年未満で完済することを考えれば、すべて変動で組んで10年後に1%上昇＝短プラ2.475%になったとしても（過去20年間の最高は1.875）結果的にミックスローンよりは利息総額は低いはずですし、残高2000万円くらいの金利上昇リスクはたかが知れてます。
もっとも、そのような金利環境にならば、賃料水準も今よりかなり高くなってるはずなので立地が都内の徒歩圏内なら数年間は賃貸に出すだけで完済できるはずですね。

[1497: 通りすがり]

>>1496 マンション検討中さん
便乗ですみませんがご教示ください。
私もミックスローンを10年固定分だけ一括完済の予定です。理由は定年を控えており、年金生活が始まったら返済額を大きく減らしたかったからです。65歳時点で残額1000万の予定ですが、変動で組んでも同じように返済額を減らすことは可能とお考えでしょうか？
また、変動から固定への借り換えは、65歳以降でも可能なのでしょうか？

[1498: 匿名さん]

>>1496 マンション検討中さん

ありがとうございます。参考になりました。

ワンライディングミックスローンではなく、通常のミックスローンでの借入をする場合、金銭消費貸借契約を2本に分けることによるデメリットがありますが、逆にメリットはあるのでしょうか？

[1499: マンション検討中さん]

>>1497 通りすがりさん
大先輩に語れるほど知見豊富ではありませが、セオリー的には10年後にたった1000万円程度の残高なら変動でいいのでは？と思いました。

ただし、10年後に収入減が分かっていて、1〜2%上昇のワーストシナリオを許容できないなら全額変動よりは、ミックスの方が安心できると思います。

現役世代なら、それなりに繰上げ返済は毎年100万円以上は可能なはずなので、たとえすべて変動でも金利が2%近くまで上がったときは全速力で繰上げで対応できます。

ミックスローンの意義は、20年超の返済計画を立てていて、金利上昇による支払利息の拡大リスクを低減しつつ、足許の低金利の恩恵もそれなりに享受できることだと思います。

だとしたら、10年で返せる最大の金額を変動金利にし、それ以上どうしてもかかってしまう長期の分を固定にすれば、65歳以降の支払額が確定するので安心ではないでしょうか？
もちろん、10年後に繰上げするのは低金利が続いていたなら、固定の方でもいいと思います。

個人的には、先進国の物価上昇も不確かな中で、増税を控えて、団塊のジュニアの社会保険負担増、将来の年金受給年齢は闇の中、共働き体制も道半ば、生産労働人口が減ることが確定している不安いっぱいの日本で、国内の資金需要が拡大して、新築マンションが売れまくることは仮にあったとしても10年以内にはない。短プラが変わるほどではないと考えます。

最後に変動から固定に変えることはできますが、先に上昇するのは長期金利なので、かなりの賭けになりますね。

[1500: 購入経験者さん]

>期間短縮か返済額軽減かを任意に選択できない等

え、いまって選択できないんでしょうか？
昨年繰り上げたときに期間短縮を選択したんですけど。。

[1501: 匿名さん]

よその都市銀行より金利が安いので、第一候補なのですが、何かデメリットはありますでしょうか？

[1502: 通りすがり]

>>1499 マンション検討中さん
貴重なご意見をありがとうございました。
おかげさまでグラついていた考えが纏まりました。
当初はマンション購入など全く考えていませんでしたので、見事に出遅れました。
その中で出来る事は、まず10年後完済のミッションを完遂して、その後は確定済みの計画に沿って粛々と恙無く返済を続ける事だと思い直すに至りました。

[1503: 通りがかりさん]

2月金利出ましたね。

[1504: 匿名さん]

>>1475 匿名さん
三井のマンションですが、さらなる優遇の案内はありません。担当者に交渉？

[1505: 匿名]

元銀行員の主婦です。
三井住友信託は店舗がすくなく、かつ住宅ローンの宣伝も
あまり行っていないため、金利が安いのかと思います。
よって通帳の記帳は近所に支店がない場合頻繁にはできません。
審査もバッサリ否決される場合がありきびしめです。
上場企業勤務の会社員や公務員なら問題ないかと思います。
信託銀行ならではの特典も多く都銀の銀行員でも信託銀行が借りる
方も多いですよ。

[1506: マンション検討中さん]

>>1505 匿名さん

信託銀行ならではの特典は
例えばどんなものがあるのでしょうか？

[1507: 通りがかりさん]

もしわかる方がいれば…教えていただきたいです。

ローン申込み予定です。
ニーサ 口座の開設を急いでしている段階なのですが、
口座の開設は、
契約時には必要なのでしょうか？
それとも借り入れ開始時に必要なのでしょうか？


時間的にぎりぎりで少し焦っています…

[1508: 匿名さん]

>>1507 通りがかりさん
家族応援プラン（？)については契約時に案内すると言われましたよ。

[1509: 匿名さん]

>>1507
おととし実行の者ですが、ローンの本申込みと同時申込みで大丈夫でしたよ。

[1510: 通りがかりさん]

1507です。
ありがとうございました！

[1511: マンション掲示板さん]

金利いつのまにか高くなったんですね。
1.17かー。

[1512: 匿名さん]

それでもまだ全然安いですけどね。借り手側に良心的なレート設定や支払い体制が概ね整備されててありがたい。

まぁ住宅ローンは呼び水で、真の狙いは投資信託の顧客獲得だろうけど。ローンの金利がディスカウントされるから何も考えずに証券口座開いたけど、ここって投信の売買手数料とかって安いんだろうか？

[1513: マンション検討中さん]

疑問なんですが、SMTBの変動金利ってどうして人気ないんでしょうか？

NISA開けばSBIよりも低いし、窓口もあるのに。。

SBI 0.457
SMTB 0.445

[1514: 匿名さん]

>>1513 マンション検討中さん
一般的には団信加入を前提として、金利を比較してしまうからではないでしょうか？

[1515: マンション検討中さん]

>>1514 匿名さん
どちらも団信付きですよ。
疾病保険が付いてくるかいなかの違いでしょうかね。

[1516: 匿名さん]

本日、本申込みしてきました。
生活応援プラン2項目で-0.02％
疾病保障はさんざん悩みましたが
三大50％で＋0.15％つけました。

[1517: 通りがかりさん]

ここで住宅ローンを検討していたのですが、三井住友トラスト保証の方は難しいので全国保証にと言われました。
一部上場勤務、年収700万で4600万の借入なのですが、ほどほどに審査厳しいんだなと思いました。

[1518: 匿名]

私もこちらで事前審査しましたが、
トラスト保証は金利3～4％、65歳完済で試算するようで
希望の金額にまったく届かずでした。
結果、0.05％金利は高くなりますが全国保証にしました。

[1519: 匿名さん]

この銀行は審査が異常に厳しかった。。。

[1520: 匿名]

全国保証であれば、比較的ゆるいと思います
地銀よりも額面アップで借入れできました
金利も地銀よりわずかに低く、トータル的に
満足しています

[1521: 匿名さん]

ここで借りました。契約の時に、保険、信託投資、カードローンの営業がありました。カードローンはかなり有利な条件。住宅ローンは営業ツールだと捉えているようです。

[1522: 匿名さん]

保証会社って選べるんですか？知らなかった
うちのときは、まったく気にせず
保証料は一括前払いで三井住友トラストのほうでした

[1523: 匿名さん]

>>1519 匿名さん さん
審査厳しい？所定の書類だけ出したらすぐにOKの回答きましたけどねぇ。属性や金額によりだいぶ違うのでしょうかね。

[1524: 匿名さん]

>>1523 匿名さん
どうなんだろう。。
他の都銀で審査したら仮審査せずにいきなり本審査して最優遇金利だったから審査基準の問題かもしれない。

[1525: マンション検討中さん]

sbiネットの三井住友信託銀行ネット専用との違いは、なんですか？

[1526: 匿名さん]

三井住友信託銀行の団信の引受保険会社って
どこになりますか？

[1527: 匿名さん]

>>1526 匿名さん
住友生命だったかな？

[1528: 匿名さん]

今思えば、2016年8月に固定30年0.72%で組んだ人は勝ち組ですね。

[1529: 匿名さん]

変動0.745だったので0.72だと手数料損でメリットが見いだせなかったのと
繰上げ分も予定通りに貯まってきたので短期固定の0.33にしました

[1530: 匿名さん]

三井住友信託銀行って住宅ローンを考えております。変動と固定のどちらにするのか皆さんどう判断しているのでしょうか。

[1531: 匿名さん]

>>1530 匿名さん
変動です。10年後に全て繰り上げする予定ですから、変動で上がっても大きな影響はないだろうと考えます。

[1532: 匿名さん]

三井住友信託銀行でローンを組んだ方は、
火災保険も三井住友信託銀行で加入していますか？

[1533: 匿名さん]

火災保険、どこでも良かったですよ。

[1534: 住宅検討中さん]

融資手数料型と保証料型のどちらを選ぶのが正解ですか？