【旧住友信託】三井住友信託銀行は？【旧中央三井】

[匿名さん]

2012年4月1日に住友信託銀行・中央三井信託銀行・中央三井アセット信託銀行の3行が合併し、「三井住友信託銀行」となりました。

http://www.smtb.jp/

[1335: 通りがかりさん]

固定は国債連動でしょ
日銀、国債買い入れがんばるから、2パーセントいかんでしょ
と思いたい

[1336: 名無しさん]

来月の住宅ローン金利を決定する大事な時期に長期金利が急上昇するなんて‥‥

[1337: 匿名さん]

長期金利そんなに上がりました？
私はまだ4ヶ月先なのでもっと上がるのか秋を前にちょっと下がるのか...
それでも低いけど変動が低すぎる分ちらつくのがね...

[1338: 匿名さん]

もしかして来月は１０年以下の固定は据置きで１５年以上が引き下げとか。
１０年固定を検討中なので、銀行さんには頑張っていただきたい。

[1339: 匿名さん]

むしろ10年固定を他ががっつり上げたから10年以上を上げる可能性の方が高いかと

[1340: 匿名さん]

今の長期金利の水準で長期間固定が今月よりも上がるとは考えにくいが、１０年固定に関しては、どこの銀行も採算度外視でやってきて今月は大幅に調整が入ったが、ここの銀行もそろそろ調整が入るかどうか。

[1341: 匿名さん]

ここの30年固定とか異常に安いですしね。
他の銀行なんて20年で2%半ばだしなんでここはこんなに安いのか不思議。
だから狙ってるんたけど長期固定はほんと粘ってほしい

[1342: 匿名さん]

今日も長期金利、続伸中ですが、すでに来月の住宅ローン金利は決定済なんですかね?　

[1343: 匿名さん]

日経新聞電子版には 0.015 前日比 ±0　
ここ数日の米国長期金利の急上昇のわりには、踏みとどまっているね。　

[1344: 匿名さん]

日銀が景気を上方修正しましたね(笑)
短期、長期ともに現状維持みたいだが上がるのも時間の問題か...

[1345: 匿名さん]

>>1344
５月は短期、長期ともに現状維持なんですか??

[1346: 匿名さん]

ここがどうなるかは分かんないですよね
あと数日待ちましょう

[1347: 匿名さん]

>>1335 通りがかりさん

完全に連動はしていないです。
Smtbの社員曰く、現役世代との取引機会がないので、住宅ローンで関係構築しているとのこと。
ちなみに、変動はsbiの方に寄せて同様に安くやってます。

[1348: 名無しさん]

>>1338
まさか、最近の長期金利の状況で本当に１０年固定を上げてくるとは。ここはやめて、みず〇銀行にする。固定終了後の優遇幅が、全然違うから。

[1349: 匿名さん]

4月なんぼでした？

狙ってる30年固定は下がってるし今年はなんだかんだでそこまで上がらなそうな気がして安心
早く融資月になってほしい

[1350: 名無しさん]

新築は仕方ないが、借換えの場合は借換えようとする月に前月より金利が上がると相当、萎える。
今月は借換え、やめた。

[1351: 匿名さん]

>>1350 名無しさん
おそらく今の水準から下がる可能性は低いから一生借り換えできないよ。
なぜ去年借り換えしなかったの？？

[1352: 匿名さん]

>>1349 匿名さん

お上はイールドのスティープ化を目指しているので上がらないことはないですよ。

[1353: 匿名さん]

>>1351 匿名さん

おっしゃる通り、さがらないですよね。
長短ともに待つ理由は全くないです。

[1354: 匿名さん]

>>1348 名無しさん
本当にその通りで、smtb10年固定の利用者の方は確認してるのか気になります。

[1355: 匿名さん]

短期で返す計画もないのに10年固定で組んでる人多いですからねー
ここで10年を選ぶメリットはあまりない気がする

[1356: マンション検討中さん]

>>1355 匿名さん
10年以内に売る予定だから10年固定にしたよ。

[1357: マンコミュファンさん]

10年後に一括返済できる
という人にメリット有りますよ。
キャッシュで買えるけど10年固定にした方が得だし。

[1358: 名無しさん]

>>1357 マンコミュファンさん

私はまさしくそのつもりで４月に借り換え実行しました。
３月実行のつもりでUFJさん本命で手続きを進めていたけど、数日の差で間に合わず。
UFJさんの４月金利に目が点になり、控えのSMTBさんで４月に実行です。
20年契約の10年固定だけど10年経過時点で全額繰り上げ返済と思えば0.55は悪くないね。

[1359: 匿名さん]

>>1358 名無しさん
それなら約定をできる限り長くした方がよいと思いますよ。。

[1360: 名無しさん]

>>1354
確かにみずほ銀行よりも固定終了後の優遇幅は減るけど、返済期間が何年かによって、どちらが有利か微妙ですね。
少なくとも同系列のネット銀行よりも、こちらのほうが有利なのは確かですが。

[1361: 住民板ユーザーさん8]

私はここで10年固定にしました。10年後、一括で返済する目処が立ってるんで。

[1362: 匿名さん]

10年後に一括返済予定であれば10年固定一択でしょうね

[1363: 名無しさん]

>>1359 匿名さん
1358です。
そこまで自分を信じられなかったので、10年後には借入金が半額になるようにと設計しました。
返済額の軽減分をキチンと運用できる自信があればそうしたかったんですけどね。

[1364: 匿名さん]

>>1363 名無しさん
約定を長くするは、30年等長くするということです。

[1365: 名無しさん]

>>1364 匿名さん
ん〜そのつもりで書いたんですけどね。
約定期間を20年から30年にすると毎月の返済額が軽減されますが、軽減額をしっかり積み上げて運用しないと10年後の残債が増えるだけで意味は無いですよね。
要は私は月々数万円の軽減額をキチンと積み上げて運用する自信がなかったんですよ。
月々数万円くらいの金額は小遣いが増えた感覚できっと無駄遣いするなぁ・・・と。

[1366: マンション購入済さん]

利上げしたよ。死ねばいいのにクソ。

[1367: 匿名]

私のときよりは全然安い。
翌月から下がっていったタイミングで、自分の運の悪さがくやしい。
職場でいろいろ調子にのってて鼻につくやつが、去年の最低金利0.72で30年組んでて、そいつがヘラヘラしてるのみるとくやしくて仕方ない。

[1368: 匿名]

>>1367 匿名さん
ウケる。それなら借り換えたらいいのに。

[1369: 匿名]

>>1368 匿名さん
もとからここで借りちゃってるから、他行で同じ当初30年をしようとすると、あまり金利変わらないんです(T_T)

一番安い金利だった去年夏は、実行から1年たってなくて借り替えできず。

固定25年0.8とか0.7とかが他行で出たら借り換えたいです。

[1370: 匿名さん]

>>1369 匿名さん

もう出てこないでしょうね。
キャッシュがあるなら東スタとかなら、実質金利下げられますよ。

[1371: 匿名さん]

>>1369 匿名さん
その分住宅価格は安いからいいんじゃないですか？

[1372: 匿名さん]

>>1370 匿名さん
ありがとうございます。
キャッシュないのでためないとです。

[1373: 匿名さん]

来月にこの銀行で申込することになってます！
そこで、詳しい方々教えてください。

いまなら、固定、変動、ミックスローンを
どんな感じにするのがいいんでしょうか。
借り入れ期間35年、元利均等です。

[1374: 匿名さん]

>>1373
お宅の属性、家族構成、借入金額等がわからないと何も言えない
まず、言えるのはミックスはない

[1375: マンション掲示板さん]

>>1373 匿名さん

いい感じにするといいよ！

[1376: eマンションさん]

>>1374 匿名さん

なんでミックスはないんでしょうか？

[1377: 匿名さん]

ミックスを変動と固定のミックスと勘違いされてるのかも。
10年固定と30年固定のミックスとかおすすめですけどね。

[1378: 匿名]

今の金利なら、変動と30年のミックスが良いのでは？
私が借りた時は、10年固定（0.45%)が変動よりも低かったので10年と30年のミックスにしました。
この銀行の30年固定は他行に比べて利率が低いと思いますので、ここで借りるなら使わないともったいないと思います。
変動一本で考えるなら、ネット銀行などでもいいと思います。

[1379: 匿名さん]

私も10年と30年のミックスで借りたのですが、10年後金利が安ければ10年の分だけ借り換えるってできるのでしょうか？

[1380: マンション検討中さん]

昨日のホームページで変動金利が0.525パーセントにさがりましたね。
金利引き下げ競争は続きますね。

[1381: 匿名さん]

家計応援プランも残ってるので
0.525%－0.03%=0.495%

ですね。
SBIが0.444%の８疾病で手数料2.16%-２万キャッシュバック

こっちは、保証料方式で繰上げで返金ありと
長期固定の金利が低いから、諸々を考慮すると
互角な水準だね

[1382: 検討板ユーザーさん]

7月10日以降に、ってなんなのよ

[1383: 名無しさん]

この金利でも利益出るんだから銀行っていい商売ですね

[1384: 匿名さん]

金利の優遇幅が結構ありますけど事前審査の時点で分かるんですかね？下限の金利適用は結構難しいと聞きましたが…

[1385: 口コミ知りたいさん]

主人がハウスメーカー勤務なのでそちらで一軒家購入予定です。
主人の希望により、絶対固定がいいとのことでフラットに決めていましたが、
三井住友の30年固定1.05の方がトータルコストがやすかったので、今の所三井住友30年固定にするつもりですが、
みなさんのいうミックスとどちらがいいのでしょうか？
ミックスの利点
単品の利点を教えてください！

[1386: 口コミ知りたいさん]

>>1377 匿名さん
なぜ、10年と30年ミックスがオススメですか？

[1387: 匿名さん]

>>1385
三井住友信託を選ぶ人って
固定志向の人が多いのですか？

私なら10年か、30年かの選択を選ぶのですが…
皆さんは？

[1388: e戸建てファンさん]

つなぎ融資ありますか？

[1389: 匿名さん]

30年固定で検討していますが少し上がりましたね！来月は上がるところ多いですね

[1390: 匿名さん]

>>1389 匿名さん
去年はよかったな〜

[1391: 匿名さん]

>>1390 匿名さん
まぁ、去年が異常だったんですよね…一昨年までの水準を見れば今も十分低金利なんだけどさ

[1392: マンション検討中さん]

はじめまして。一つ質問させてください。

30年固定を考えています。
ホームページでは引き下げ幅が2.55から2.85%となっていますが、この差は何ですか？
職業などによって変わってくるものなのでしょうか？
また、交渉などによってこの下げ幅よりもさがることはあるのでしょうか？

初歩的な質問で恐縮ですが、教えてください。

[1393: 検討板ユーザーさん]

>>1392 その人ごとの属性とかで決まるみたいよ。
年収とか勤め先とか、そういうスペックが高ければ割引が大きい。

[1394: マンション検討中さん]

長期固定を考えています。
他と比べるとここの金利は安いと思うのですが（検討を始めたばかりですのであまり詳しくないです）、他の銀行でも長期固定がおすすめな銀行はありますか？
もしあればご教授ください。

[1395: 匿名さん]

>>1394 マンション検討中さん
変動ならたくさんありますけど、長期固定だと比較できるのはフラットくらいじゃないですかね

[1396: 匿名さん]

それでも私が借りた去年の3月より金利安い。
安くなる前のタイミングに借りたのが未だにくやしくてしかたない。

[1397: マンション検討中さん]

去年の８月付近は特に低かったみたいですね。
羨ましいです。

最近の流れは上昇傾向でしょうか？
まだまだ先の話ですが、来年の３月に借り入れを検討しています。
このまま以上ってわけにはいかないですよね…？

[1398: 匿名さん]

新規契約を検討している者です。
まだNISA口座がないため、家計応援プランを申し込むことを考えています。

仮に金利引き下げが適用されて、契約ができた場合、契約後にNISA口座を三井住友信託から他行に変更することは可能なのでしょうか？
また、その場合、金利が上がることになるのでしょうか？

[1399: 匿名さん]

>>1398 匿名さん
変更可能ですし、変更しても金利は上がりません。
私はローン実行後、数ヵ月経ってから証券口座とNISAは解約しました。

[1400: 匿名さん]

>>1399 匿名さん

ご丁寧にありがとうございました！

[1401: マンション検討中さん]

来月どうなりますかね？

[1402: マンション検討中さん]

来月は下がるよ

[1403: 匿名さん]

自分も下げを予想してましたが据え置きましたね

[1404: マンション検討中さん]

３月実行予定だから、下がってほしいな。
まだ気が早いけど。

[1405: 匿名さん]

ここの提携ローンで考えてるけど、10年後にまとめて繰り上げする時は300万が上限ですかね？あと、現金を振り込まないといけないのでしょうか？ネットバンクでできるといいのですが。。

[1406: 検討板ユーザーさん]

>>1405 匿名さん
特に金額に制限ないと思いますが。
返済口座に資金入れて、ネットバンキングで手続きで良いかと。

[1407: マンション検討中さん]

ここは繰り上げ返済するために、自動返済というのが
あるみたいですが、実は毎回手数料として、
保証料の返戻金から最大で１万円抜かれるんですよね？

それってコツコツ返しても、繰上げ返済に伴う
返戻金はほとんどないってことでしょうか？

[1408: マンション検討中さん]

来月はどうですかね？

[1409: 名無しさん]

ここか住信sbiかじぶんの変動で迷ってます。
提携がここしかない、保証料戻ってくるということから、ここにしようと思ってるのですが、ネット銀行も捨てがたいです。
金利だけでいうとネット銀行が最安なのに、何故メガバンクを選ぶ人が多いのですかね？やっぱり提携だから？

[1410: 匿名さん]

金利の設定基準がハッキリとしているから。
あとは店舗もそこそこあるので、何かあったら相談に行ける。

この部分に価値を感じなければネット銀行でもいいんじゃないかな。
私は特に前者が重要なのでネット銀行を外したけれども。

[1411: 匿名さん]

やっぱり窓口がある方が何かといいです。
金利は確かに安いけど、結局のところ
トータルの金額差を年数、月数で割った時の
差額で、「何かあったら相談に行ける。」
「何かあったら向こうが動いてくれる。」
に、価値を感じて銀行を選びました。

ネット銀行との違いは、ほぼそこのみだと思います。

[1412: 名無しさん]

なるほどー、何かあったときは確かに重要ですね。あまり考えていませんでした。
提携の方が手続も色々楽そうだし、こちらを中心に検討し進めます。

[1413: 購入経験者さん]

トータルで５００万とか違ってくるなら
考えますけど、これだけ金利が低いと
変わっても１００万も変わらないと思います。（今の金利差での場合）
SMTBはガン団信とかついてるし、メリットも大きいです。

ネット銀行の団信は実際には使えそうにないものが
多い気がします。（当てはまりにくい）

SMTBを使うなら変動ですけどね。
私はさすがに次の１０年の間に金利変動あると
睨んだので、保険のつもりで違う銀行で
１０年間は金利の低い固定を選んじゃいました。

それが良かったのかどうかは分かりません。

[1414: 匿名さん]

当初30年固定を本審査出す直前で止まっています。
3月に融資実行で、販売会社からは12月までには住宅ローンを決めてくれと言われていて、いつ出すか悩んでいます。
ギリギリまで伸ばしてもあまり変わらないでしょうか？

[1415: 匿名さん]

>>1409 名無しさん
自分も全く同じ。最初は住信SBIで考えていたのですが、本審査のめんどくささとそれだけやっても最優遇保証されないのとで、結局提携の三井住友信託にしてしまいました。

・提携なので即最優遇金利
・証券口座作れば0.525%→0.495%まで引き下げ
・営業の方の対応よかった
・繰り上げ返済予定なので多少保証料が戻ってくる
・手続きがとにかく楽

このへんが決め手でした。
デベへの手数料が3万2400円かかったけど、かからないところもあるようなので確認してみたらどうでしょうか。値引き交渉試みましたがそこはさすがに無理みたいでしたw
あとその営業の方もSBIのガン特約は条件厳しいと言ってました。ないよりはある方がいいくらいに思ってた方がいいと。

長文すまん。参考までに

[1416: 名無しさん]

>>1415 匿名さん
同じようなこと考えてました。
SBI最優遇受けれないなら選ぶ意味なさそうですね。仮審査だけしてみて最優遇受けれそうかだけ確認してみることにします。最優遇受けれたとしても決めるかは微妙ですが。
私も繰り上げ返済予定はないので、保証料戻り考えると大差なさそうですね。途中で環境変わって売却する可能性もあるかもしれませんし、それ考えると手数料は勿体無い気もしてきました？

[1417: マンション検討中さん]

繰上げ返済のとき手数料取られるって本当ですか？

[1418: 匿名さん]

>>1417 マンション検討中さん
web手続きだと取られないよ
電話や窓口だと取られたはず

[1419: 購入経験者さん]

銀行での手数料は取られませんが、
保証会社には取られます。
取られるというか、繰上げ返済による、保証料の
返戻金からの相殺です。ですので持ち出しはありませんが
返戻金が減ります。１回につき１万円です。
返戻金が１万円以下なら、１円も返戻されません。
仮に返戻金が３万円ならば、１万円引かれて、
２万円返戻されます。

[1420: 購入経験者さん]

繰上げ返済に関して、銀行の手数料が
無料（ネットバンキング等を使う）の
銀行は多いですが、保証会社への手数料は
銀行によって違います。金額も違えば、
手数料がかからない銀行もあります。

小さく記載されているか、カタログに
書いていない場合もあります。

ＵＦＪ信託は不要だったと思います。
普通は１回につき返戻金からの相殺は
５０００円の銀行が多いですが、
ＳＭＴＢは１万円で高い方でした。

[1421: マンション検討中さん]

勉強になりました。

[1422: 匿名さん]

ここは銀行指定の司法書士に依頼しなければいけないんでしたっけ？？
HMで概算の見積書を出してもらったのですが、他で見る諸費用より若干高いような気がして。

[1423: 匿名さん]

返戻金から引かれんですね。そんなこと何処にも書かれてない気がしました。
ということは繰り上げ返済はまとまった単位でやるのがらよいってことですかね？

[1424: 検討板ユーザーさん]

保証会社への手数料って保証料の返戻金が発生する全額繰上返済の場合のみですよね。一部繰上返済では保証料の返金がないので手数料は掛らないと思います。

あと、ウチの時の司法書士は不動産会社指定の司法書士が所有権から抵当権までまとめて登記してました。

[1425: マンション検討中さん]

一部繰上げでも、「月々の支払減額」ではなく「期間短縮」繰上げの場合は保証料が帰ってきますよ。
全額の場合は保証料から手数料を引かれた額が振り込まれます。

[1426: 匿名さん]

>>1424 検討板ユーザーさん
ありがとうございます！HMに確認してみます。

[1427: マンション検討中さん]

今月も金利同じでしたね。

[1428: マンション検討中さん]

住信SBIは変動上がりましたね。
うーん迷う

[1429: 名無しさん]

いやいや、ちゃんと調べた方がいいですよ！
保証会社には、相殺の形で返戻金から
手数料を引かれます。
だから、ここのうりの自動返済では、
ほとんど返戻金なくなるんじゃないかなー？
返戻金が一万円に満たないときは、返戻金無いです。
だから、するならある程度まとめてね！
よーく調べてね！

[1430: 匿名さん]

>>1429 名無しさん
意味がよくわからないので詳しくお願いします。

[1431: 名無しさん]

まっ、いいです。
ここを覗いている人は
そんな小金、気にしてないでしょうし
がばっと繰上げ返済するでしょうから
大勢に影響がない話です。

[1432: 匿名さん]

横ばいとニュースで掲載されてましたが30年固定は微妙に上げてますね…

[1433: マンション掲示板さん]

三菱東京U FJ信託の住宅ローン撤退やみずほの地方の住宅ローン撤退のなかここは強気ですね！

[1434: 匿名さん]

>>1433 マンション掲示板さん

三菱東京U FJ信託……こんな名前の銀行ありません。

[1435: 名無しさん]

メガバンクの人員削減、住宅ローン撤退など、ニュースが絶えませんね。
やはり店舗を持たないネット銀行の時代になるのでしょうか。。
ネット銀行は低金利継続、メガは金利上げとかの動きになるんですかね。ただそうすると全部がネット銀行に流れてしまうわけで、、もうどうなるかわかりません。
3月実行で提携ローンのここに決めようとしてるので低金利継続して欲しいです！

[1436: 匿名さん]

ここのワンライティングミックスローンで10年固定と30年固定にしたけど、繰り上げ返済をどちらか一方だけって選べますよね。
10年固定だけ先に繰り上げ返済してしまったら金利上昇しても怖くないと思ってるんですが同じような人いますか？

[1437: 匿名さん]

自分は変動と30年固定を考えています。
10年目に繰り上げ返済しますが、その時の金利状況で変動か30年固定のどちらかを繰り上げ返済します。
10年固定だと10年以降の金利が上がるので、選択肢が増える変動の方がいいのではないでしょうか？
10年以降も変動の金利が低い可能性はあるかと思います。

[1438: 通りがかりさん]

>>1435 名無しさん

いやメガが上がったらネットはつれ上がりするでしょ。金利幅を一定に保ったまま。

[1439: 匿名さん]

1436さんは10年後に10年固定の分を繰り上げで全部返済するってことでしょう？
私も実行1年前でしたが、10年固定と30年固定のミックスにして、10年後に10年固定分を全部一括返済の予定です。

[1440: 匿名さん]

>>1439
５年ほど前だけど、政権交代とアベノミクスや日銀の緩和とかで金利が上がる論調の
ニュースや識者談ばかりの頃、変動0.775と30年固定1.8%、あわせて1%の金利で借りたけど
その後上がるどころかどんどん下がって、繰上げ資金も順調に貯まってきたから、借換たのですが

良く考えたら１０年後繰上げ返済すると、残高も少なく返済額も少額になってくるから
金利を率でなくて額で比較すると全然たいしたことないんですよね。

なので、昨年、５年固定0.33%と変動の0.525%で借りて、５年後（減税終了時に）繰上げるようにしました

[1441: 名無しさん]

繰り上げ返済なんてよっぽど理由がない限りはしないほうがいいでしょ
その分投資に回したら、かなりローリスクな銘柄でも４〜５％は稼げるし、
１％未満で何千万というお金を借りることができるのは住宅ローンだけなんだから、
現金があるなら他のモノに回したほうがベターだと思う

[1442: 匿名さん]

>かなりローリスクな銘柄でも４〜５％は稼げる

[1443: 匿名さん]

>>1441 匿名さん
仰る通りだと思います。だけど日本人にはそれを理解できない人が多いですね。

[1444: 匿名さん]

保証会社が2社（三井住友トラスト保証と全国保証）がありますが、手数料以外にどういった差があるのでしょうか？銀行側は優先的に三井住友トラスト保証で審査を通すのでしょうか？
無知ですみません。どなたか教えていただけないでしょうか。

[1445: 名無しさん]

>>1444 匿名さん
どちらがどちらか忘れてしまったのですが、固定金利＋固定金利のミックスローンを組みたい場合どちらかの保証会社を選ばないとできないとのことでした。それぐらい、、、なんですかね？

[1446: 匿名さん]

こちらで再来年3月入居予定の新築マンションのローンを借りるつもりでいます。仮審査は通っています。
皆さんが入居前の本審査で提出された住民票は現住所のものでしたか？入荷前のマンションのものでしたか？子どもの学校のことがあり住民票は転居後に提出するつもりでいたのですが、住宅ローンのことを調べていくうちに転居前に新築マンションの住民票が必要な場合があると知り焦ってます。

[1447: 匿名さん]

当然転居前でＯＫ

[1448: 匿名さん]

>>1447 匿名さん
ありがとうございます。ほっとしました。

[1449: 匿名さん]

３月に3000万借入予定です。
30固定また上がりましたね…
変動一本で考えています。

変動0.475というのが始まっているようですが、手数料を払うだけで何かデメリットはあるのでしょうか？

[1450: 通りがかりさん]

ネット銀行と同じ手数料制度ですかね、前倒ししても保証料が戻ってこないだけかと。
それにしてもネット銀行とほぼ同等の金利ってのが凄いですね。私も変動で借りる予定ですが、手数料型か保証料型か悩んでます

[1451: 匿名さん]

>>1450 通りがかりさん
前倒しとはどういう事なのでしょうか？
勉強不足ですみません。

[1452: 匿名さん]

繰上げ返済のことでは？

[1453: 通りがかりさん]

最近検討しはじめたものです。
質問させてください。
下記の解釈であってますか？

1000万借入の場合。

①手数料型は1000の2.16%
21万6000円手数料。
保証料0円
金利4.75%
②保証料の一括支払い方式の場合
保証取扱手数料32400＋保証料206110
＝20万38510円。
金利5.25%


①の手数料は戻ってこない。
②の保証料は最終的には戻ってくる。

またそれぞれの一長一短などありましたら教えていただけませんか？
シンプルに金利が低い方を選べばいいのでしょうか？

[1454: 匿名さん]

新しいの、手数料方式と保証料方式でミックスできるのかな？

減税考慮で10年後に、頭金相当含め、多く繰上返済するのなら
保証料方式のほうが良いけど

繰上ないで返済続ける部分は金利低いほうが得だと思う

[1455: 通りがかりさん]

保証料方式でも、繰り上げ返済なんどもしたら、返ってくる保証料の金額が減ると聞いたのですが本当ですか？
どうして減るのでしょうか？

[1456: 通りがかりさん]

回数によって変わるものではありませんよ。保証料は35年の借入額に対してかかるものなので、早く返せば返すほど戻ってきます。
正確な返戻金はわかりませんが、15〜20年くらいで返せればトントンな感じではないでしょうか。
20年以上で返済なら手数料型、それ以内であれば保証料がよいかと思います。
永住でゆっくり返済なら手数料でよいと思いますが、売却も予定されてるのであれば保証料でよいかと。
我が家は売却する予定はないですが、どうなるかわからないので保証料形式で借入します。

それにしても家族応援プランを使えば、変動0.445になり、ネット銀行含めても最低金利で凄いですね！

[1457: 通りがかりさん]

>>1456 通りがかりさん

とても勉強になりました。
うちは永住の予定ですので、手数料型を検討したいと思います。
3月実行なので、それまでこのキャンペーンが続けばいいのですが。

ネット銀行より安いのはすごいですよね。
ネット銀行のメリットなくなりますね。

[1458: マンション検討中さん]

私も3月実行です、この金利はきっと続いているので大丈夫でしょう。
ネット銀行よりメガバンクの方が金利上昇局面で強いので今ここで借りるのは最適ですね。
永住予定とはいえ10年したらどう考えてるかわからないのでわたしは保証料型利用予定です。
6500借入で50万くらいの差額です。

[1459: 匿名さん]

>>1456 通りがかりさん

保証料の返金時に、保証会社が10800円の手数料を差し引くので

住宅ローン減税期間が終わったときにまとめてが良いと思う

[1460: 通りがかりさん]

万一借り換えを行う場合、
手数料は返ってこないですよね？
保証料は返ってくるのですか？

[1461: マンション検討中さん]

そうですね。それが保証料のメリット。

[1462: 匿名さん]

でも、さすがにここまで下がると
借り替えメリットがある水準まで下がるとはなかなか思えない

どちらかというと、短期固定明けでの計画的な繰上とか
10年後の繰上ぐらいしか

[1463: 通りがかりさん]

ネット銀行のメリットはあるのでしょうか？
これだけ下がると、やはりこちらの方がいいでふかね？

[1464: 通りがかりさん]

>>1463 通りがかりさん
この金利ならネット銀行選択の余地はないのでは？

[1465: 検討板ユーザーさん]

ですね、あとは疾病保障がネット銀行やや有利なくらい。変動金利ならここの方が上がりづらいだろうし最有力ですかね。

[1466: 匿名さん]

ここは繰上げの際の手数料必要ですよ。
銀行にではなく、保証会社への手数料。

実際は繰上げ金額に対する返戻金から
相殺されますがね。

ですので、細かく繰上げ返済すると
返戻金は目減りします。

銀行への手数料はネットバンキングで無料です。

[1467: 匿名さん]

自動繰上返済？では、返戻金よりも手数料の方が
上回ることが多いので、毎回返戻金は０です。
細かく返し過ぎると返戻金は無いままなんじゃないでしょうかねー

自由繰上返済？では、がばっと多く返すなら、返戻金が手数料を下回ることは
ないので、返戻金はあります。

繰上げ返済に関しては、銀行への手数料だけでなく
保証会社への手数料も確認必要ですね

[1468: 通りがかりさん]

手数料タイプだと、保証料は銀行負担だから問題はないということですか？
保証会社への手数料はどんなのでしょうか？

[1469: マンション比較中さん]

保証料　物件や金額により変動　３０万円〜６０万円

[1470: マンション検討中さん]

１０年期間固定と２０年期間固定のミックスローン（最年２４年）を検討中です。１０年期間固定は１０年経過後に一括返済し、２０年期間固定分については無理のない範囲で繰上げして行く計画です。
三井住友信託とＳＢＩネットで迷っています。利率はほぼ一緒ですが、全疾病保障団信が金利上乗せ無しのＳＢＩに惹かれています。充実した団信を望むと俄然ＳＢＩが魅力的に見えてくるのですが、借り入れ後のサービスや保証料の返戻、対面店舗ということなどを考えると三井住友信託が無難かなとも。
皆様のご意見をお聞かせください。

[1471: 匿名]

ＳＢＩは支店はないけど、マネープラザでの相談なら対面で出来そうですよ。

[1472: マンション検討中さん]

>>1471 匿名さん
ありがとうございます。マネープラザはローン申込みまでの窓口だと言われました。
対面してどうする訳ではありませんが、融資実行後の住友信託とSBIネットとの相違点が気になっています。

[1473: マンション検討中さん]

金利交渉が出来るとしたら住友信託でしょうね。
住友信託の方が金利変動が少ないと思うので個人的には住友信託です。金利上昇局面で強いのはネット銀行よりも大手銀行ですよ。
疾病保障をとるか金利リスクをとるかは個人の判断です。

[1474: マンコミュファンさん]

>>1473 マンション検討中さん
ありがとうございます。
住友信託、SBIネット共に期間固定ミックスを選択しています。固定期間中の繰上げを必須条件とし金利リスクが同じだとすると、実際に適用されるのか一抹の不安は残るものの、疾病保障の点でSBIかなと思っています。

[1475: 匿名さん]

「住信SBIネット銀行が三井住友信託銀行の銀行代理業者として販売ご契約（金銭消費貸借契約）は三井住友信託銀行との契約となります」
だそうです、

うちは三井不動産ですが、信託銀行だと0.1%の優遇がありネットより低い金利でした
他でも住友林業とか提携してたと思います

[1476: マンション検討中さん]

>>1475 匿名さん
ありがとうございます。
当方も三井住友信託が提携先とはなっていますが、ネットで公開されいる最優遇金利と同じ金利でした。つなぎ融資が不要とはいえ、提携ローン手数料払ってまで提携ローンを使う意味があるのか疑問に思っています。

[1477: マンション検討中さん]

>>1476 マンション検討中さん
うちも同じ状況ですが提携ローン使うことに決めました。理由はただ手続きが楽だからです。ローン手続き以外にもやること沢山あるので、手間を省きたいので。。
それに信託銀行の最優遇金利とるのはなかなかハードル高いらしいですよ、提携なら最優遇確定なのでその辺もメリットなのかも。
三井は更に0.1低いのですね、、羨ましい。三井のマンションにすればよかった？かなー

[1478: 匿名さん]

私も三井住友信託とSBIで迷っています。10年固定と20年固定のミックスを考えているとろまで一緒です。

総支払額の試算について、仮に1000万10年、3000万20年のミックスで組んだ場合、固定期間内に繰上完済、保証料返戻率をりそなの公開データで計算すると、信託の方が数万円お得でした。

金利はSBIが対面専用金利で信託の最優遇より若干低いですが、信託のワンライティング利用による印紙、司法書士報酬の軽減が大きいと思います。

団信について、SBIの全疾病保証の適用条件は極めて厳しいと考えており、それなら信託で金利割増でガン系の保証つけるか、別途保険を契約した方がいいかなと思っています。

あと、毎月の返済口座への入金を考えると、面倒くさがりなのでSBIの定額自動入金サービスにこころ惹かれています。

こんな感じでどちらにしようか考えているところです。

[1479: マンション検討中さん]

>>1477 マンション検討中さん
ありがとうございます。
仰るとおり手間をはぶく費用と割り切るしかないのかもしれませんね。提携と言うくらいですから、特別な金利が提示されるものと思い込んでいました。それにしても、三井の営業は何も有益な事をしてくれませんでした。

[1480: マンション検討中さん]

>>1478 匿名さん
ありがとうございます。
当方も貴殿と全く同じ部分で悩んでおります。団信は基本団信で十分、住宅ローンとは切り離して別途癌保険等を考えています。振込の手間だけでSBIに決めて良いのか迷い中です。住友信託ならでは、またはSBIならではの融資決定後のサービス等はないものでしょうか？

[1481: 検討板ユーザーさん]

考え方は人それぞれですが私も10年固定最初検討しましたけど、変動の方が良いと思いますよ。
変動といってもそう簡単に上がらないし、残債が多い時期により低金利の方が返済額も下がりますし。。

[1482: マンション検討中さん]

>>1481 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。
特別控除の恩恵を受ける10年間は返済をしない予定なので、万が一変動金利が上昇し始めた時のことを考慮し固定にしましたが、10年いや5年なら上がらないような気も確かにしますね。

[1483: 匿名さん]

>>1480
敢えて繰り上げ返済をしないという方限定でしょうが、別途がん保険に入るよりも団信＋癌特約の方が費用対効果は良いと思いますよ。上皮内は対象外ですが、それを考慮してもなお。

[1484: 通りがかりさん]

皆さんは癌特約は全額、半額どちらを考慮していますか？
0.1%0.2%で悩んでいます。

[1485: 匿名さん]

>>1484 通りがかりさん

うちはガン家系でないので半額保証の0.1にしました。

[1486: マンション検討中さん]

>>1483 匿名さん
>>団信+癌特約の方が費用対効果が良い
この点について、よろしければもう少し詳細に教えてください。私の場合は70歳くらいまで返済が続くのですが、癌など疾病発生のリスクが高まるのはこの後ではないか、ならば住宅ローンと癌保険とは別に考えた方が良いのではないかと思った次第です。

[1487: 通りがかりさん]

私は定年60歳までに完済を目指す予定で、ガン保証0.2％を乗っけると、年間4万円程度支払いが増えるイメージです。これなら今は年1回の人間ドックを2回に増やして、見つかれば早期治療で何とかなるのではと考えています。

あと、ガンは60歳以降で発症率が上がるようですし、仮にそれより前にガンにかかり、一時的に働けなくなったとしても、短期間なら会社の福利制度、傷病手当金で生活できると考えており、長期間になれば、それは死ぬときで、団信で保証されると思ってます。今後心配になれば就業不能保険をつけます。

長くなりましたが、私はガン保証をつけませんでした。

[1488: マンション購入予定]

ガン保障をつけるか迷っています。ガン家系ではないし、それなりにしっかりと医療保険には入っている。診断されただけで返済金額が半分になったりする、、というのは魅力だけど、かと言ってガンにはなりたくはない。悩みます。

[1489: マンション検討中さん]

同じく悩んでました。
がんにかかっても落胆が減るのでそれもメリットだと思いましたが、0.1〜0.2 でもそれなりに利息が増えてしまいます。
住宅ローンと保険は切り離した方が動きやすいと考えたので、私はつけない結論を選びました。
がん保険あると繰り上げ返済をためらうようなきもしたので。

[1490: マンション検討中さん]

住友信託銀行とSBIネット銀行を比較しています。金利はほぼ互角、基本団信ではSBIネット、金融機関としての安定感では住友信託、返済の容易さではSBI等と感じています。皆様のご意見をお聞かせください。

[1491: 匿名さん]

三井住友信託の金利とMIXがやりやすいことから、ここで借りようと思っています。まだ、じぶん銀行も候補には残ってます。
ただ、ここは生活応援の0.03パーセント引きはありきで考えているため、少し悩んでいます。NISA口座を作って、何も取引をしなくてもやはり1年間は別の金融機関に移せないですよね。口座はみなさん作られてますか？すぐ解約予定でしょうか？教えて下さい。

[1492: 検討板ユーザーさん]

>>1491 匿名さん
NISAは口座開設が条件で、入金は条件になっていないので開設後は何もしてないですね

[1493: 名無しさん]

約2年前にネット銀行から、こちらに借り換えました。決め手は固定期間終了後の優遇幅と保証料の扱いの違いです。
確かに繰上返済で1万円以上からとか期間短縮か返済額軽減かを任意に選択できない等、不便はありますが、固定期間終了後の期間が10年弱ある私は、その点を重視しました。
ネット銀行の場合、保証料は銀行負担で、いくら繰上返済をしても返ってきませんでしたが、去年10万円ほど繰上返済した時に数千円ですが保証料が戻ってきたのには驚きました。今後、他行に借り換える場合も残高にもよりますが保証料は、いくらかでも戻ってきます。

私もNISA口座は作っただけで入金はしていません。
信託銀行なので、投資信託等の運用を勧めるダイレクトメールが結構来ますが、無視しています。

[1494: 匿名さん]

>>1492さん、>>1493さん
ありがとうございます。NISA口座は作って、入金はしないでいこうと思います。
条件をみると口座開設は1年に1つということが書いてありました。
検討してみます。

[1495: 匿名さん]

ワンライディングローンでの契約を検討しています。
2000万円変動、2000万円30年固定としたいのですが住宅ローン減税は変動、30年固定の合算額について受けられるとの理解で正しいでしょうか？

[1496: マンション検討中さん]

>>1495 匿名さん
その通りです。年末の合算借入残高になります。しかしミックスローンは中途半端なスキームですね。おそらく10年後に一括完済できる金額が半分とのお考えかと思いますが、多くの人のように繰上げで20年未満で完済することを考えれば、すべて変動で組んで10年後に1%上昇＝短プラ2.475%になったとしても（過去20年間の最高は1.875）結果的にミックスローンよりは利息総額は低いはずですし、残高2000万円くらいの金利上昇リスクはたかが知れてます。
もっとも、そのような金利環境にならば、賃料水準も今よりかなり高くなってるはずなので立地が都内の徒歩圏内なら数年間は賃貸に出すだけで完済できるはずですね。

[1497: 通りすがり]

>>1496 マンション検討中さん
便乗ですみませんがご教示ください。
私もミックスローンを10年固定分だけ一括完済の予定です。理由は定年を控えており、年金生活が始まったら返済額を大きく減らしたかったからです。65歳時点で残額1000万の予定ですが、変動で組んでも同じように返済額を減らすことは可能とお考えでしょうか？
また、変動から固定への借り換えは、65歳以降でも可能なのでしょうか？

[1498: 匿名さん]

>>1496 マンション検討中さん

ありがとうございます。参考になりました。

ワンライディングミックスローンではなく、通常のミックスローンでの借入をする場合、金銭消費貸借契約を2本に分けることによるデメリットがありますが、逆にメリットはあるのでしょうか？

[1499: マンション検討中さん]

>>1497 通りすがりさん
大先輩に語れるほど知見豊富ではありませが、セオリー的には10年後にたった1000万円程度の残高なら変動でいいのでは？と思いました。

ただし、10年後に収入減が分かっていて、1〜2%上昇のワーストシナリオを許容できないなら全額変動よりは、ミックスの方が安心できると思います。

現役世代なら、それなりに繰上げ返済は毎年100万円以上は可能なはずなので、たとえすべて変動でも金利が2%近くまで上がったときは全速力で繰上げで対応できます。

ミックスローンの意義は、20年超の返済計画を立てていて、金利上昇による支払利息の拡大リスクを低減しつつ、足許の低金利の恩恵もそれなりに享受できることだと思います。

だとしたら、10年で返せる最大の金額を変動金利にし、それ以上どうしてもかかってしまう長期の分を固定にすれば、65歳以降の支払額が確定するので安心ではないでしょうか？
もちろん、10年後に繰上げするのは低金利が続いていたなら、固定の方でもいいと思います。

個人的には、先進国の物価上昇も不確かな中で、増税を控えて、団塊のジュニアの社会保険負担増、将来の年金受給年齢は闇の中、共働き体制も道半ば、生産労働人口が減ることが確定している不安いっぱいの日本で、国内の資金需要が拡大して、新築マンションが売れまくることは仮にあったとしても10年以内にはない。短プラが変わるほどではないと考えます。

最後に変動から固定に変えることはできますが、先に上昇するのは長期金利なので、かなりの賭けになりますね。

[1500: 購入経験者さん]

>期間短縮か返済額軽減かを任意に選択できない等

え、いまって選択できないんでしょうか？
昨年繰り上げたときに期間短縮を選択したんですけど。。

[1501: 匿名さん]

よその都市銀行より金利が安いので、第一候補なのですが、何かデメリットはありますでしょうか？

[1502: 通りすがり]

>>1499 マンション検討中さん
貴重なご意見をありがとうございました。
おかげさまでグラついていた考えが纏まりました。
当初はマンション購入など全く考えていませんでしたので、見事に出遅れました。
その中で出来る事は、まず10年後完済のミッションを完遂して、その後は確定済みの計画に沿って粛々と恙無く返済を続ける事だと思い直すに至りました。

[1503: 通りがかりさん]

2月金利出ましたね。

[1504: 匿名さん]

>>1475 匿名さん
三井のマンションですが、さらなる優遇の案内はありません。担当者に交渉？

[1505: 匿名]

元銀行員の主婦です。
三井住友信託は店舗がすくなく、かつ住宅ローンの宣伝も
あまり行っていないため、金利が安いのかと思います。
よって通帳の記帳は近所に支店がない場合頻繁にはできません。
審査もバッサリ否決される場合がありきびしめです。
上場企業勤務の会社員や公務員なら問題ないかと思います。
信託銀行ならではの特典も多く都銀の銀行員でも信託銀行が借りる
方も多いですよ。

[1506: マンション検討中さん]

>>1505 匿名さん

信託銀行ならではの特典は
例えばどんなものがあるのでしょうか？

[1507: 通りがかりさん]

もしわかる方がいれば…教えていただきたいです。

ローン申込み予定です。
ニーサ 口座の開設を急いでしている段階なのですが、
口座の開設は、
契約時には必要なのでしょうか？
それとも借り入れ開始時に必要なのでしょうか？


時間的にぎりぎりで少し焦っています…

[1508: 匿名さん]

>>1507 通りがかりさん
家族応援プラン（？)については契約時に案内すると言われましたよ。

[1509: 匿名さん]

>>1507
おととし実行の者ですが、ローンの本申込みと同時申込みで大丈夫でしたよ。

[1510: 通りがかりさん]

1507です。
ありがとうございました！

[1511: マンション掲示板さん]

金利いつのまにか高くなったんですね。
1.17かー。

[1512: 匿名さん]

それでもまだ全然安いですけどね。借り手側に良心的なレート設定や支払い体制が概ね整備されててありがたい。

まぁ住宅ローンは呼び水で、真の狙いは投資信託の顧客獲得だろうけど。ローンの金利がディスカウントされるから何も考えずに証券口座開いたけど、ここって投信の売買手数料とかって安いんだろうか？

[1513: マンション検討中さん]

疑問なんですが、SMTBの変動金利ってどうして人気ないんでしょうか？

NISA開けばSBIよりも低いし、窓口もあるのに。。

SBI 0.457
SMTB 0.445

[1514: 匿名さん]

>>1513 マンション検討中さん
一般的には団信加入を前提として、金利を比較してしまうからではないでしょうか？

[1515: マンション検討中さん]

>>1514 匿名さん
どちらも団信付きですよ。
疾病保険が付いてくるかいなかの違いでしょうかね。

[1516: 匿名さん]

本日、本申込みしてきました。
生活応援プラン2項目で-0.02％
疾病保障はさんざん悩みましたが
三大50％で＋0.15％つけました。

[1517: 通りがかりさん]

ここで住宅ローンを検討していたのですが、三井住友トラスト保証の方は難しいので全国保証にと言われました。
一部上場勤務、年収700万で4600万の借入なのですが、ほどほどに審査厳しいんだなと思いました。

[1518: 匿名]

私もこちらで事前審査しましたが、
トラスト保証は金利3～4％、65歳完済で試算するようで
希望の金額にまったく届かずでした。
結果、0.05％金利は高くなりますが全国保証にしました。

[1519: 匿名さん]

この銀行は審査が異常に厳しかった。。。

[1520: 匿名]

全国保証であれば、比較的ゆるいと思います
地銀よりも額面アップで借入れできました
金利も地銀よりわずかに低く、トータル的に
満足しています

[1521: 匿名さん]

ここで借りました。契約の時に、保険、信託投資、カードローンの営業がありました。カードローンはかなり有利な条件。住宅ローンは営業ツールだと捉えているようです。

[1522: 匿名さん]

保証会社って選べるんですか？知らなかった
うちのときは、まったく気にせず
保証料は一括前払いで三井住友トラストのほうでした

[1523: 匿名さん]

>>1519 匿名さん さん
審査厳しい？所定の書類だけ出したらすぐにOKの回答きましたけどねぇ。属性や金額によりだいぶ違うのでしょうかね。

[1524: 匿名さん]

>>1523 匿名さん
どうなんだろう。。
他の都銀で審査したら仮審査せずにいきなり本審査して最優遇金利だったから審査基準の問題かもしれない。

[1525: マンション検討中さん]

sbiネットの三井住友信託銀行ネット専用との違いは、なんですか？

[1526: 匿名さん]

三井住友信託銀行の団信の引受保険会社って
どこになりますか？

[1527: 匿名さん]

>>1526 匿名さん
住友生命だったかな？

[1528: 匿名さん]

今思えば、2016年8月に固定30年0.72%で組んだ人は勝ち組ですね。

[1529: 匿名さん]

変動0.745だったので0.72だと手数料損でメリットが見いだせなかったのと
繰上げ分も予定通りに貯まってきたので短期固定の0.33にしました

[1530: 匿名さん]

三井住友信託銀行って住宅ローンを考えております。変動と固定のどちらにするのか皆さんどう判断しているのでしょうか。

[1531: 匿名さん]

>>1530 匿名さん
変動です。10年後に全て繰り上げする予定ですから、変動で上がっても大きな影響はないだろうと考えます。

[1532: 匿名さん]

三井住友信託銀行でローンを組んだ方は、
火災保険も三井住友信託銀行で加入していますか？

[1533: 匿名さん]

火災保険、どこでも良かったですよ。

[1534: 住宅検討中さん]

融資手数料型と保証料型のどちらを選ぶのが正解ですか？