感動大陸ユトリシア(Green Green 家族の森プロジェクト)ってどうですか？ その7

[匿名さん]

新しくその７を作りました。
荒らしはスルーで楽しく情報交換しましょう。


住民版＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47036/
その１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46525/
その２＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46359/
その３＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65097/
その４＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/75821/
その５＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/149988/
その６＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/185511/

所在地＝千葉県習志野市東習志野2丁目1番2他（地番）
交通＝京成本線実籾駅から徒歩11分
総戸数＝1453戸

売主＝有楽土地、名鉄不動産、三交不動産、東レ建設、新日本建設、長谷工コーポレーション
施工＝長谷工コーポレーション・大成建設JV
管理＝長谷工コミュニティ


ユトリシア　三井ゆりのおうちＴＶ
https://www.sumu-log.com/archives/859

[1: 匿名さん]

千葉県の街力ランキング2010

習志野市のランキング
http://mansion-db.com/kanto/12/machiryoku/m-12216/
総合スコア4.22
3位/県内56市町村中
ファミリー層スコア4.34
3位/56
単身者層スコア4.03
3位/56
高齢者層スコア4.15
4位/56
習志野市は県内でも住み良い街として三本の指に入るようですね。
ファミリー層にとっても良いみたいです。

東習志野エリア
http://mansion-db.com/kanto/12/machiryoku/m-12216/small_city/29812/
総合スコア3.77
3363位/県内3444エリア中
ファミリー層スコア3.68
3102位/3444
単身者層スコア3.48
3392位/3444
高齢者層スコア3.58
3402位/3444
しかし、東習志野は県内を見ても抜群にポイントが低い。
これは恐らく、工場がたくさんあるせいで閑静かどうかの指標が非常に低いポイントとなってしまっているからだろう。
もちろん、他の要素である教育、健康、生活利便性のポイントも3点台と高くはないが、子育て安心度が4.29と高いのに、それを引っ張るほど、閑静の指標が2.76と最悪の数字をつけてしまっている。

ただ、実際にユトリシア付近が閑静でないかというと、割りと落ち着いていると思う。
ちなみに、閑静かどうかは、下記の指標で算出される。

千葉県の街力ランキング2010

習志野市のランキング
http://mansion-db.com/kanto/12/machiryoku/m-12216/
総合スコア4.22
3位/県内56市町村中
ファミリー層スコア4.34
3位/56
単身者層スコア4.03
3位/56
高齢者層スコア4.15
4位/56
習志野市は県内でも住み良い街として三本の指に入るようですね。
ファミリー層にとっても良いみたいです。

東習志野エリア
http://mansion-db.com/kanto/12/machiryoku/m-12216/small_city/29812/
総合スコア3.77
3363位/県内3444エリア中
ファミリー層スコア3.68
3102位/3444
単身者層スコア3.48
3392位/3444
高齢者層スコア3.58
3402位/3444
しかし、東習志野は県内を見ても抜群にポイントが低い。
これは恐らく、工場がたくさんあるせいで閑静かどうかの指標が非常に低いポイントとなってしまっているからだろう。
もちろん、他の要素である教育、健康、生活利便性のポイントも3点台と高くはないが、子育て安心度が4.29と高いのに、それを引っ張るほど、閑静の指標が2.76と最悪の数字をつけてしまっている。

ただ、実際にユトリシア付近が閑静でないかというと、割りと落ち着いていると思う。
ちなみに、閑静かどうかは、下記の指標で算出される。

①工場・作業所・鉱業所従業員数 単位面積当たりの数値 06年 事業所・企業統計
②事業所比率（密度） 事業所数÷（事業所数＋世帯数）

①については、まず、ユトリシアができたことで、工場がひとつなくなり、マイナスポイントが少なくなったはずである。
②についても、ユトリシアに1500世帯が増えれば同じ様にマイナスポイントが減る。
つまり、2015年には多少なりとも東習志野エリアのポイントは上がっているはずであり、中位まで一気にいけなかったとしても、さすがにここまで下位には沈まないかもしれない。
あくまで推測なのでなんとも言えないが。

[4: 匿名さん]

実際には工場は日立が近いだけで実際の工場地域に近くはないですからね。実籾が1000位以内には入ってるし気にしなくて良いよ。

[5: 匿名さん]

マックスバリューの先だよね。
工場地域は。

[6: 匿名さん]

あ、ほんとだ。ユトリシアのある東習志野は3363位だけど、実籾は900位だ。
工場地帯じゃないからかな？県内でも上位3分の1ですね。
しかし、ライバルのデュオヒルズは284位、ノルディックは479位。
うーん。。。前のスレではこっちの方が便利で暮らしやすいって誰かが。
3363位と900位の間をとってみても、2100位だからねえ。
そりゃ苦労するよ。

[7: 匿名さん]

おやおや今度はここより駅から遠い徒歩15分の物件までオススメですか…

大和田新田も良いとこだけど、益々そのポイントあてにならん気がするけど。
オフィスや居酒屋や農地やらはあってもＯＫで、工場やらは駄目ってどこ迄ブルーカラー馬鹿にしてるのや…

[8: 匿名さん]

東習志野7丁目と2丁目ではエライ違いがあるよね。

他の地域でも言える事だけど何丁目レベルまで掘り下げないと何の意味もないよね。
勿論八千代市や習志野市の比較じゃ物件比較では何の意味もない訳なんですね。公共サービスや公共施設や財政の健全性なんかは比較出来るけど。

[9: 匿名さん]

徒歩11分と徒歩15分はたいして変わらないだろ。
徒歩6分と10分みたいなもんだよ。
ただ、徒歩7分と徒歩11分は同じ4分差でも大差となる。
それは、消費者心理と、検索の仕方からくる。
徒歩5分以内、10分以内、15分以内と5分おきにグルーピングされてしまうから。

[10: 匿名]

今は売れ残ってるけどこうした完成物件は心配しなくても消費税増税前に駆け込みで完売するのではないでしょうか？

[11: 匿名]

４、５棟も完成しているんですか？

[12: 匿名さん]

してないですよ。
どうなりますかね。

[13: 匿名さん]

4,5番街が、仮に作られない（販売されない）と、共用施設の費用は今まで販売した戸数で再度割り返すのかな？
そうなると、費用は今より高くなるのですか？

[14: 匿名さん]

作らないなんてあり得ないと思います。４、５棟はネーミングも作りもガラッと変えたらよいのではないでしょうか。
千葉ニュータウンのレジデンスがそうしたら好調で残り少ないみたいです

[15: 匿名さん]

>>14さん、

デベはボランティアでマンション事業をやってる訳では無い。あり得ないかどうかでは無く「ビジネスになるかどうか」で4番街、5番街GOかかるかどうかが決まる。

[16: 匿名さん]

ユトリシアは元々工場があった土地で、土壌汚染や水質汚染がありました。
土壌は改良が終わりましたが、地下水はまだ基準値を越えており、経過観察を継続中です。
これはギャラリーに行くと営業さんからオフィシャルに説明してもらえます。
しかし、説明を聞く限りは生活する上で問題はありません。

一方で上記のような背景から、マンション建設用地の取得に関しては、相当安く抑えられていると推測できます。
つまり、土地の値段がもともと安い上に1500世帯で区分所有するとなると、マンション一区画あたりの土地の値段は二束三文程度の費用負担で済むと言うことです。
よって、マンションの値段は建築費をメインで考えれば良いのですが、㎡単価31万円程度から販売してしまうと、営業経費もたくさん使っているので、利益はあまり出なくなってしまいます。

一番街の時には初動ということもあり、コンセプトが直に響いた検討者に対してある程度の値段で売ることができました。
㎡単価は34万円程度からでしたね。
しかし、二番、三番と低い単価で売っているので、もしかしたら逆鞘になるリスクも出てきています。
確かに、四番五番を作ると利益が出なくなるのなら中止という選択もあるもしれません。
ただ、コストを下げる方法はスペックを下げるなどいくらでもあるので、建てることは建てるんじゃないですか？

[17: 入居済み住民さん]

消費税増税に関しては、まだ上がると決まったわけではないですね。
あくまでも今の政府がその方向で動いているだけで、又お決まりの先送りかと。

今のところ５棟とも建設・販売予定と聞いています。（４投目は今建設中です)

[18: 匿名]

当初はいつ完成する計画だったんですか？

[19: 匿名]

４、５番街が造られなかったから、
修繕費は３割増しぐらいになりそう。
１５００戸全体で維持管理していく計算なのだから。

[20: 匿名さん]

４番は既に7階位まで出来上がってるよ。
ここ迄来て解体する訳ないでしょ。

[21: 匿名]

まあ解体はありえないが販売は厳しそう。

３棟目の完売のメドがたってないのにあと２棟売るって大変だな。
ここほしい人はさすがにもう買ってるでしょ。

[22: 匿名]

先月MRに行きました。

４番街の話が出て、
「今年１２月販売　来年３月入居予定。」
と言ってましたよ。

[23: 匿名さん]

今から売っていけば良いと思うけど、なんか理由あるんでしょうか？

[24: 匿名さん]

まだ三番がたくさん残ってるのに四番を売り出してしまったら、四番に需要が流れてしまって三番が残りやすくなってしまうからだよね。
ただ、四番の方が三番よりある程度高い値段で売り出すなら、三番と四番はあまりバッティングしないはずだし、同時に売っていっても三番だけが残りやすくはならないはず。
高くても四番の立地が良いという人は四を買うし、それは別に三番を買う選択肢は持たない。
逆に、安い方が良いという人は、同時に売られていても結局三番を買う。
つまり、同時に売るのを避けているとしたら、四番が三番よりある程度の差で高く売ることを考えていないという裏付けになるのではないかな？
よって、四番は三番より高くなったとしてもそれほど差がない値段で売り出すか、ほぼ同じ値段で売り出すのか、もしくは、下げようとしてるのか、どれかしかないということになる。
不動産の価値的にはどう考えても四番五番が高くなるので、もし三番よりそんなに高くならないなら四番は非常にお買い得といえる。

[25: 匿名さん]

>>18さん、

当初は2010年3月に全戸完成予定でした。このペースで行くと全戸完成は早くて2014年頃でしょうか。

http://tounara.net/

[26: 匿名]

これまでの流れを考えれば四番が高くなることはないのでしょう！
売れないのに高くなることはありえません。
どうせ売れないなら、良くて同額、完売させる気ごあれば、一割位安くなるのでは？

[27: 物件比較中さん]

下手すると１棟目の販売開始から１０年かけて５棟まで完売させるペースですね。
さすがに１０年も違うと普通マンションの設備も随分変わるから
逆に５棟目は設備の古臭さがでるかもな

[28: 匿名さん]

１号棟の竣工はいつでしたか？

[29: 匿名さん]

不動産の価値的には4=5>1>2=3
今のところ販売価格は1>2=3と、順当に来ている。
本来ならば4と5は1より高くて当然。
しかし、もしかしたら3と変わらないかもしれない可能性が出てきた。
それがもし本当だったら一番価値の高い棟を一番安く買える。
そんなうまい話があるだろうか？

[30: 匿名さん]

反対住民ののぼりの旗がボロボロになってるね。
諦めたのかな？

[31: 匿名さん]

どうなんでしょうね。
何に対して反対しているのかわからないですけど、水質汚染を引き起こしたのはこのマンションの建設ではなくて、元々あった工場なんだから、補償を求めるならそちらへ言えば良いと思いますけど。
マンション建設に対して反対してるんですか？
登り旗が並んでいるのは東側なんですから、全く日照権も問題ないはず。
騒音とかなら、我慢するしかないよね。
自分の家が建つときに周囲は我慢してくれたんだから。

それより、4、5が1～3より高くならない可能性があるという件ですが、普通に考えて、南側で駅から近くなってるのにあり得ない話だと思います。
遠くなるのは駐車場ぐらいなので、メリットがデメリットを遥かに凌駕してます。
高くしなきゃ、1～3を買った人が怒りますよね。
中古市場の評価は新しいというだけでなく、どう考えても立地的に4、5の方が高いはずですから。
でも、高くならなかったら、本当に待ってた人はラッキーだと思います。

[32: 匿名さん]

反対住民ではないんですけれど、チラっと主張見た感想ですが
汚染土壌がこのマンションを建築することで土を掘り返したりするときに
飛散するのが怖いということなのではないですか？
有害なものをそっとしておいてほしいという希望のような気がします。
今の放射能汚染土壌に対する気持ちのようなものではないですか。

[33: 匿名さん]

自分の考えでは上物建ててコンクリートで有害なものを覆ってしまうほうが安心だと思いますが・・・・

[34: 匿名さん]

>>31さん、

価格は市況できまります。例えば条件が同等の物件でも、リーマンショック前と後では値段が違う。4、5番街は1〜3番街より価値は上かも知れませんが、売値もそうなるかどうかは別問題です。売値は市況に引っ張られます。

[37: 匿名]

売り切ることができないかもしれなきゃ値段下げるしかないもんね。

[41: 匿名さん]

管理人の人数ならそんなものでしょ。

[42: 入居済み住民さん]

常駐している人の人数を計ったわけではないですが、清掃のおじちゃんおばちゃんは、３－５人います。警備の人もいるが、基本的に遠隔の監視システムを使っているので、常駐は日中、夜間で変わると思います。

また、フロントの受付に10時くらいから夜の8時までいるし、昼間の時間なら総数でかなりの人がいますね。
詳しいこと聞きたいなら、率直にマンションギャラリーで聞いてみたらいいと思います。

[43: 匿名さん]

5番街着工されれば価値があるかもねー。着工されればねー！一番街から考えると、すごい経過している。

[44: 匿名]

先が見えないと買いにくい。本当に五番街まで作るのかな？

[45: ＱＰ様]

最寄駅「実籾」で1,400戸の開発。

事業者はチャレンジャー、購入者もチャレンジャーって感じかな。

完売を末永く応援いたします（笑）

[46: 匿名さん]

いずれ売れるでしょ。
その間の経費や値下げ分を考えると収支がどうなるのか知らないけど。
赤になるなら途中でやめればいいよ。

[47: 匿名さん]

5番街が完売するのが今から5年後としても1番街の方々は築10年で飽き飽きになってますね、
今までこんな所あったのかな〜

[48: 匿名さん]

千葉ニュータウンのレジデンスが７棟建設。販売数はここほど多数ではないですが
、半分くらい？、５棟たてたところで残り２棟はガラッとコンセプトをかえて名前も変えて
売り出したら超強敵の売り出しと重なったのにもかかわらずに健闘して残り僅かです。

ここも大変住みやすそうなコミュニティが形成されていて、共用施設も住民が喜ぶようなものだし、
実籾という地味な駅にしては健闘しているから少し違う形態にするのは可能ですか？
それとも、５棟までで同じコンセプトで街づくりしなければならないような形ですか？

若い人たちにぴったりの物件なのでもったいないです。液状化、津波、放射能からは何気に逃れて
いる気がします。

[49: 入居済み住民さん]

今後快適かどうかは住民次第の面もあると思います。
期待はありますが、様子見の部分もありますね。

色々市況も変わっているのですが、（壱番街販売時のほうが市況は悪かった気がします)今のところ想定どおりに動いているように見えますので、五番街まで計画通り行くでしょう・・

[50: 入居済み住民さん]

↑こことは直接関係ないですが、千葉NTはやはり成田スカイアクセス線の影響が大きいと思います。
電車の通勤だけ考えたら、北総線・都営浅草線というのもありだと思いますが（時間帯にもよりますが京成本線乗り入れよりも込んでいる時はあります)、車でのお出かけ等考えると、私なら実籾のほうを選びますね（というより実際買いましたが)　車での移動を考えるとどの方面にも結構動きやすいです。