シティタワー大阪天満ｐａｒｔ１６

[匿名]

シティタワー大阪天満 ザ・リバー＆パークスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市北区樋之口町38番1（地番）
交通：大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分
大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分
大阪環状線 「天満」駅 徒歩9分
間取：1LDK～4LDK
面積：56.03平米～96.83平米
売主：住友不動産 関西支店

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/temma/
施工会社：(株)大林組
管理会社：住友不動産

[461: 匿名さん]

築2年9ヶ月の築古、駅遠、ラブホ真正面、管理怠慢(ロビーゲロまみれ長時間放置)等、悪条件てんこ盛り！最悪の間取りを勝手にリフォームし、その費用は負担しますと胸を張る(失笑)

これでまさかの値引き無し！誰が買うの？

パークタワー梅田か、ジオ天六にします…

[462: 匿名さん]

買う金あるのか疑問。

[463: 匿名さん]

ここはもう、素人が手出しできる物件じゃないような気がする。
海千山千の業者が、この悪条件をいかに値引きに変えられるかが勝負の物件。
もしどうしても気になるなら、一度賃貸で住んで見るのを勧める。ほぼすべての間取りが賃貸できるし、仮にそれでも購入したけりゃ、中古で買えばいい。
大人気のパークタワー梅田や、ジオ天六は竣工前完売は必至だし、スピードが勝負だが、ここは完成して2年9ヶ月たっても大量に在庫があるから、急ぐことは無い。

[464: 購入検討中さん]

買えないと営業に思われてるから、サービスの提示がないだけでしょう。
しっかりと購入意欲と資力を伝えないとダメですよ！

[465: 匿名さん]

結局、ジオ天六やパーク梅田の予行演習や、値引材料の仕入れにやってくる冷やかし客ばっかりで、はなから買う気ないのが見え見えなんでしょ。それで営業がやる気無くす→客の心象を悪くする→ス○フ態度悪いイメージ定着→益々売れないの悪循環でしょ。

[466: 匿名さん]

アデニウムの横がシティタワーという噂だけど本当？？？
相乗効果が期待できる！？

[467: 匿名さん]

相乗効果？ますます売れなくなるでしょう。
このマンションは今さら買う物件じゃないでしょ。
北区ならパークタワー梅田か、ジオタワー天六の二択です。どちらかを買っとけば間違いないです。
ここは資産価値無いから、手放す時苦労するよ。

[468: 匿名さん]

アデ横ならなかなか悪くない場所。
立派なタワー立てる野郎がまた空気読めない価格で来るんやろうな。
しかし住友タワーって豪華なもんあちこちで売れ残らせてるがそんなもん維持させる財力があるって相当やなー。
倒産しても不思議じゃない案件ばかり！

[469: 匿名さん]

住友不動産のマンションは、安い土地に豪華な建物を建てて立地の駄目さを目くらましさせる戦法で戦ってきましたからね。利益率は非常に高い。ただ、そういうバブリーな戦法も、この不景気で消費者の選択眼がシビアになり、行き詰まってきました。やはりマンションは上物はオマケ、立地が全てです。

[470: 匿名さん]

シティタワー天王寺真田山が売れていない件…

[471: 購入検討中さん]

あそこはほら、例の件がニュースになったりして…

[472: 匿名さん]

でも、立地がイマイチだから値段は安い。その辺をどう考えるかやね。

[473: 匿名さん]

例の件とは?

[475: 入居済み住民さん]

引っ越しの車よく見かける。見学者も多い。

[476: 匿名さん]

素人はやめた方がいいんじゃない？
もう新築じゃないし、中古でも新古が大量に余ってるから、いざという時売れなくて苦労するよ。

[477: 匿名さん]

新古を安く買えば問題ない。交渉力やな。

[478: 購入検討中さん]

中古物件も探したけど、新築と同じくらいするので価値はまだ下がってない気がする。新築で検討中です。

[479: 匿名さん]

ちなみに中古価格を設定するのは売主の自由。
要はその価格で実際に売れてるかって事。
ここは同じ部屋が随分長いこと残っているような…

[480: 匿名さん]

転売して儲けようとするから売れないんでしょう。中古なら安くないとね・・・。

[481: 匿名さん]

ここは転売して利ザヤが出るようなマンションじゃないのにね。新古が大量に売れ残ってるのに。

[482: 匿名さん]

あと何戸くらい残っているのでしょうか？

[485: 購入検討中さん]

減価償却分安くなったことを聞いたのですが100万くらいでしょうか。
今購入すれば固定資産税も新築からの減価償却分安くなるのでしょうか

[486: 匿名さん]

ここは法律上はもう中古扱いなので、税制面、保障面で新築の優遇はもう有りません。
大量(築2年9ヶ月を経過して、いまだ3桁台の在庫があるそうです)の在庫を抱えているそうなので、資産としての価値も期待できません(イザという時に売れない、売れても二束三文)。
たとえ値引きがあっても、大量の空室を抱えたまま年数を重ねたマンションの管理や修繕の負担は計り知れません。
素人の方が、こちらを住居として購入するのは非常にリスクが高いと思われます。
逆にそこまでリスクを犯してまで購入するメリットがあるのかな？このマンションに。

[487: 匿名さん]

The Best of SUUMO 掲載賞　
　
ってイメージです。毎回TOPに出てるけど宣伝費大丈夫？

[489: 匿名さん]

もう誰もが知ってるマンションだから宣伝しなくてもいいのでは(・.・;)

あんまり掲載しすぎるとホント売れ残り感が増大して印象良くないです。

[490: 匿名さん]

あと3桁台も残ってたら必死に宣伝しなきゃまずいでしょ。
板状マンションなら丸々1棟分以上の数ですよ。

確かに有名なマンションではありますが(前代未聞の売れ残り数で)

[491: 購入検討中さん]

外観はほかのタワーより高級感あるしかっこいいのになー

[492: 購入検討中さん]

見学の家族は結構いますよ。商談コーナーに誰もいないことはないので、心配いらないのでは。税制面の優遇は変わらずありますよ。金利も変わらないし。

[493: 匿名さん]

宣伝費使うぐらいなら管理修繕費に回せよ。AHOスミフ。

[494: 匿名さん]

建物や公開地は一流。そのまま北ヤードに運んだらいいのに。

[495: 匿名さん]

建物が良いって、馬鹿の一つ覚えみたいにいってる人がたまにいるけど、そんなの思い込みだから。なぜなら、他のマンションとキチンと比較したデータが存在しないし、こういう事って、デザイン以外の部分はで確認のしようが無いからね。確認しようが無い所で優位を吹聴するのは詐欺師の常套手段。マインドコントロールそのもの。

[496: 購入検討中さん]

昨日、ジオのチラシが送られてきて、２８０戸超販売できてると書いてあった。残りはどちらも１００戸くらい。ジオの方が５００万円くらい高いから悩む所ですね。

[497: 匿名さん]

駅直結の最新マンションと、築3年近く経過して尚、100戸以上売れ残りのある不人気マンションを比較する意味ありますかね？安物買いの銭失いにご注意ください(笑)

[498: 匿名さん]

住民かわいそうに…

[499: マンション投資家さん]

9/15 最上階１LDK61平米,100万引き、4380万円。

まったく動かぬこの物件。
1980万なら売れると思いますよ。家主様。

[501: 検討中の奥さま]

貧乏人の発想

[502: 匿名さん]

>499
この中古って、1年以上前からずっと出てるよね。
売れないんだな〜、最上階なのに…

[503: ご近所さん]

未入居部屋の売れ残りがあるのに、手垢のついた中古が売れる訳ない。
この立地で最上階は何のプレミアムにもならないし。
高層ビルに囲まれた都心ではないから、15階以上であれば眺望に大きな差は無い。

[504: 購入検討中さん]

けど外観は一番いい

[506: 匿名さん]

駅直結や1・2分は味気ないし、10分とかになると遠いですけど
駅徒歩6分は、ほど良い感じじゃないですか？

[507: 物件比較中さん]

6分なんて無理です。

[508: 物件比較中さん]

ここは駅入口から、ホームまですごく遠いから、ドアｔｏドアで考えると、15分はかかりますね。残念です。

[509: ご近所さん]

数年前、北区限定で新築を探したところ
当時はここと中津のと２択のみでした。

ＭＲ見学にも通い、建築中の現地も見せてもらい。
実際竣工前の部屋も、内廊下も素敵でした。
ここ建物は本当にしっかりしていますよ。
流石住友さんだと思いました。

仮審査も通り、決心するだけだったのですが…
オール電化という点だけが、最後まで引っかかって
心残りながら諦めた翌年、あの大震災が。

うちにはタワマンは贅沢だったかもしれませんが
資金に余裕があれば良い物件と思います。

[510: 匿名さん]

いい物件だったらこんなに売れ残らんだろうｍ９(-_-)/~~~ピシー!ピシー!

[511: 匿名さん]

住友は入居基準が厳しいから、中々買えない。

[512: 匿名さん]

↑選ばれし人はグランフロントに入居します。グランに比べたら、ここはプレハブですね(笑)

ビンボータワー

[513: 匿名さん]

住友は外観がカッコいいけど、あの大きな窓って、夏、暑くないのかな？
昔、西梅田のシティタワーの東南角部屋を見に行ったけど、天井から床までの
カクカクした大きな窓に陽が燦々と・・
風も通らず、お洒落でカッコいいけど暮らしにくそうと感じてしまいました。

[514: 購入検討中さん]

外観だけならグラフロや堂島以上

[515: ご近所さん]

ダイレクトウインドウはカッコイイしとても明るかったですよ

ただ室内の端は、足元の窓からすぐ外（当然ですが）のような視界なので
ガラスを挟むとはいえ高所恐怖症の人は無理だろうなと思いました

外側はゴンドラ清掃が入りますが、汚れたところを拭けないとストレスかも。

[516: 匿名さん]

イズミヤだけではどうにもならないね。
シティタワー天王寺真田山の売れ残りも気になる。
アッコは学区もいいし、駅・スーパー・銀行などそろっているが、オール電化がまずいのだろうか？

[517: 購入検討中さん]

初めて、見学に行ってきましたが、まずまずかなって感じですね。見学者が他にいなかったら警戒しますけど、２組いました。価格からしてこのくらいかなと思っています。検討中です。

[518: 匿名さん]

でも、完成して3年近くたってるから、唯一国の保障である瑕疵担保履行法の対象外になるんじゃない？

[519: 周辺住民さん]

外観がいいといってる人がいますが、私はこのようなオフィスビルのような外観はいやです。

[520: 匿名さん]

外観がグラフロより上ってw
どんだけ見る目ないんだか。本当の高級を知らない人ですねwww

[521: 匿名さん]

シティタワー西梅田では、夏クーラーが効かない位暑くて
カーテンを二重にしてるって聞いたけど、ここはどうなんだろう。
住友さんも後の建物ほど工夫して、窓が少し開いて風が通るようにしてるのかな？

お洒落で都会的な建物は素敵だと思うので、セカンドハウスなどにいいかも。
住むなら、一日中クーラー最強でガンガンかけて苦にならない人か。
でも値段の安さや立地で、ここを検討する人は西梅田を検討する人とは違うから
外観のカッコよさだけで購入したら、生活しづらいかも。
なんかファミリー層と住友さんのマンションって合わない気がする。

[522: 購入検討中さん]

ダイレクトスカイビューは好き好きだと思います。高層階を希望しています。５５０戸が販売できているわけですから好む人もいた訳です。

[523: 匿名さん]

これだけ梅田徒歩圏内、駅直結のタワーが乱立してしまうと、ここは危ないですね。ここもあと7年もすれば大規模修繕になるし、その前に売り逃げようとしてもかなり買い叩かれそう。そうなると民度はさがるし、スラム化一直線。

[524: 匿名さん]

まぁ3000万程度の部屋があるぐらいだからねぇ（笑）
モノだけじゃあ話にならんよ。

[525: by 匿名さん]

初めて、このページを拝見しました。検討中の方に、参考になればと、思ったので、書き込みします。

賛否両論あるんですねぇ。

でっかい窓、名前忘れましたが、夏は、確かにありえないほど暑いです！
風、通りません。でも、内廊下になるタワーマンションは全部そうなんじゃないかな？
住友不動産が好きなわけでも、大林組がすきなわけでも、営業マンが信頼できるわけでもないです。

このマンションの土地は、都市計画図上、準工業地帯に属するので、容積率・建ぺい率を上限計算するとこのマンションをこの土地に立てるには、広い公開空地が必要になります。
なので、あまり使われてませんが、公開空地が広いです。ということは、隣の建物との距離が長く取れるのでいいのじゃないかな？隣のラブホテルですが、気にしたことないです。
公開空地の樹木やハーブは、かなり丁寧に管理されているのでいいです。

マンションの東側の古民家のところですが、大阪府の事業計画が入っていて、都市計画図上の交通公園にするらしいですが、土地所有者がたくさんいて、交渉に時間がかかっているらしいです。直接、大阪府の担当者に聞いたので、間違いないでしょう。散歩してますよ。

「シティタワーに住んでいる」ということに、なんの気持ちよさ？ブランド意識？も感じないし、別に名前は「シティタワー」じゃなくていいです。でも、住友不動産が立てると名前が決まるのかな？詳しくないので、わかりません。住友不動産というのも、あとで知った程度のことなので、こだわる人はこだわるんだなぁとこのページを読んで感心してます。

ちなみに、値引きはありませんでした。

そして、お金持ちも人も住んでいるかもしれませんが、庶民たくさん住んでると思います。ごみ捨てのクリーンステーションには、天満市場のプラスチック袋いっぱいあります。
あと、通販は流行ってるのかも？たくさん天然水とかのダンボールが捨ててあります。

窓は思っていたほど汚れないです。窓の外側が拭けないからとイライラしたことはないです。

窓があかないので、阪神高速の音も気にならないですし、感じ方は人によって違うと思いますが。

土地が悪いとか、よいとかは、よくわかりません。でも、化学工場の跡地ではないことは確かです。健康への被害は気になるので調べました。

でも、地下鉄の駅からも、JRの駅からも程よい距離だと思っています。運動不足になるので、そのくらいは歩こうよ。という、感じです。個人的に、好んで運動しないので、敢えてちょっと駅から離れたマンションを買いたいと思っていました。

あと、駅が近いと、土地計画図上、商業地となる場合があります。建ぺい率・容積率が変わってくるので、緑地は少なくなります。当然、隣の建物との距離も近いですし、高層階でないと、息がつまると感じる人もいらっしゃるかもしれません。

価値観は人それぞれなので、よくよく考えて購入されることをオススメします。

ちなみに、私がこだわった点は、
・２重床・２重天井であること。
・家の中のドアが１枚１０万円切るような家には住みたくない。
・怖くて青田は買えない。
くらいですかね。

検討者の方の参考になれば、嬉しいです。失礼しました。

[526: 匿名さん]

窓が開かないっていうのは嘘でしょ。

棟内ＭＲ行ったことあるけど、ダイレクトウィンドウに突き出し窓が付いてて開くことができて、
それなりに空気の循環を感じましたけどね。

西梅田は一切開かないのでその失敗を活かしたんだとか。

ダイレクトウィンドウじゃない部屋はちゃんと大きな窓がありました。

[527: 匿名]

完成して3年近く経過したマンションなのに値引きも無いんですね。瑕疵担保も対象外になってしまっている築古マンションなのに、あえてこの条件で購入するメリットとかあるんでしょうか？ふつうにジオ天六とか、パーク梅田とか買ったほうがいいような気がしますね。どちらも人気マンションでリセールバリューもバッチリですし。ここは最上階の中古が1年以上ずっと販売中ですね。やっぱり売れないんだな〜と思いました。いざという時に売れないんじゃ、所有する意味ないですよね。

[528: ご近所さん]

最近買ったとは書いてないじゃん。
昔はやっぱ値引きとかなかったんだろうけど
今はさすがにあるんだと思うよ。

瑕疵担保責任が無いというのも違う。
築古であろうが不動産業者から買うのと
一般人から買うのは条件が違うから。
しっかり情報は得た方がいいよ。

[529: 匿名]

住宅瑕疵担保履行法は「人が住んだことのない完成後1年以内の住宅」と規定されてるので、ここはやっぱり対象外でしょう？

[530: 匿名さん]

法律は難しいから素人がちょっと読んだくらいではわからない。国の責任がなくても住友が保証する。知ってて書いてる気がする。営業か？

[531: 匿名]

国が保証するから意味のある法律なんですけどね。

[532: 匿名さん]

>>525
慈円様乙でござる。

[533: 購入検討中さん]

イズミヤ１分では到底いけない…

[534: by 匿名さん]

No.525です。

窓があかないと記入しましたが、手で押してあくタイプの窓が大きな窓の両脇についています。すみません。

住んでないのによくご存知なんですね。

品格法の話ですか？そのあたりの法解釈は、とても難しいので、正しく説明できる方に、聞かれるのがいいと思います。

品格法も都市計画法も消防法も建築基準法も、家を買うんでしたら、ある程度ご自身で勉強されることをオススメします。

[535: 匿名]

瑕疵担保履行法では、完成後1年以内の新築住宅とキッチリ明記されています。ネットで検索すれば、素人でも簡単にわかるように説明してくれているサイトがたくさんありますよ。

[536: 匿名さん]

気にしないので明日またモデルルームに行ってみます。

[537: 匿名さん]

このマンション、計画持ち上がってた時が懐かしい。
今は黄昏の時～か。
時代の変化は早い。

[538: 匿名さん]

窓、開くんですね～。それじゃあ、西梅田と違って風も通るのかな？

[539: 匿名さん]

>536
もうこういうお花畑ちゃんしか、このマンションには寄りつかないでしょうねw

[540: 入居済み住民さん]

くそ～、天六の西側に大規模の高級シティハウスができるそうや。アデニウムタワーの横らしい。
ここより値段が大分安いので、もう少し待ったほうがよかったな。
えらいことした。

[541: 購入検討中さん]

シティタワーの方が格上でしょ

[542: 匿名さん]

見栄は張らない主義なんで・・

[544: 匿名さん]

タワーが建つのは間違いないらしい。ローレルアイの担当が言ってた。これで、ジオも苦労するな。

[546: 匿名さん]

まぁ大阪都心部のまとまった空き地・コインＰは、間違いなくマンションになると思っていい。

[547: 匿名さん]

入居まで３年以上かかるだろうから待てないな。

[548: 匿名さん]

最上階の中古、100万円値下げしてますね。
もう1年位ずっと売りにでてるけど、売れないんだろうなぁ。

[549: 匿名さん]

良く見てますね。仲介手数料もかかるし、中古もしんどいでしょうね。

[550: 匿名さん]

ここの中古はもはや厳しいでしょうねぇ。
センプレもジオもパークもアデも売れ残ってる。

[551: 匿名さん]

パークとジオは完成まであと1年もあるから、売れ残りではないけど、ここは完成して既に3年近くになりますからね。まともに検討してる人はいないでしょう。将来手放す時の事を考えるなら、駅直結のジオか、梅田徒歩県内のパークでしょうね。ここは危険だと思います。

[552: 購入検討中さん]

そうですよね。見学者が多いのが不思議ですね。いつも他にもきてますよ。新築の時よりメリットが欲しいですね。

[553: 匿名]

パークタワー梅田の方が危険な臭い…

[554: 匿名さん]

繁盛してるのは間違いないよ
俺も行ったもん

お茶飲みながら綺麗な景色が見れる
営業の話は右から左で適当に頷いておけば快適空間

買うそぶりを見せたら色んな部屋を見せてくれる
マンションマニアにはたまらない聖地

[555: 匿名さん]

ジオ天六は、完全に販売ストップ状態らしく契約者が不安な様子。

[556: 匿名さん]

>554
後でしつこく電話かかってきたりしない？

[557: 匿名さん]

>>556
登録してる番号以外は電話に出ないからかかってきてるのか
よく分からないけど、郵便物はそこそこ来る

福島や神戸や真田山など他のCTのも来るんだけど
これはルール的にOKなの？

[558: 購入検討中さん]

同じ会社だからＯＫでしょ。ジオやプラウドからも来るよ。マンション建ちすぎの気がする。人口減ってるのに。

[559: 匿名さん]

過剰供給だからこそ、買うほうはよく吟味しないと後で手離す時に泣きをみる。そうなると立地が良い事が最優先。いくら見た目や間取りがよくても、立地が悪いだけでまず売れない。
「住み潰すから売れなくても平気」みたいな足りない人もいるけど、快適なマンションライフは管理が命。不人気マンションは安く買い叩かれ、民度もどんどん下がってくる。
そうなると新築時は美しかったマンションもスラム化一直線！巨大な魔窟に変貌し、売れない、すさむの無限スパイラル！

[560: 購入検討中さん]

管理費、修繕積立金は高いからしっかりしてるみたいだけど、安くしてほしいな。