シティタワー大阪天満ｐａｒｔ１６

[匿名]

シティタワー大阪天満 ザ・リバー＆パークスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市北区樋之口町38番1（地番）
交通：大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分
大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩6分
大阪環状線 「天満」駅 徒歩9分
間取：1LDK～4LDK
面積：56.03平米～96.83平米
売主：住友不動産 関西支店

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/temma/
施工会社：(株)大林組
管理会社：住友不動産

[161: 匿名さん]

天六も天満も、梅田と名乗ってる中崎、扇町も
どこも大阪らしくて良いんでないの？

食べ物も安くて旨くて
おばちゃんも、じいちゃんばあちゃんも個性的で

こんな場所に高級を望むからおかしくなるんでないの？

この近辺に通天閣みたいなマンション建ったら欲しいかも♡

[163: 匿名さん]

>160

駐車場収入を見込んで管理会社の管理委託費やその他（キックバック込み）は目いっぱい高く
設定されている。これらはそのままスミフの子会社の管理会社の売り上げなので、スミフ側は
痛くもかゆくも無い。一方、修繕積立金の月額はスミフが負担しても、その金が管理子会社に
支払われる保障がないので、目いっぱい安く設定してある。

駐車場の売り上げが少ないと、管理費口の余剰金が少なく、下手をすると赤字で修繕積立口
からお金を回さなくてはならない。管理費口の余剰金は将来的には修繕口に振替られるから、
駐車場の売り上げ減は修繕費用不足となってあらわれる。

以上、解説おわり

[165: 匿名]

正直、ジオより天満が良かったと思った者です。多分こっちを買う気ですが、なにが不利なのか、営業さん以外の意見が聞きたいです。ジオはそんなに凄いんですか？素直な意見として教えてください。

[166: 匿名]

確かにジオは新築だが設備は今さら設備。特にトイレは残念。でも駅はほんまに近い。
どっちもモデルルームみたけど大差はなかった。まあ、新築ってことでジオかなあ…天満も値下げすりゃ大した差はないんやと思います。ジオで気になるのは、売れ残りが出たときに、数年後に今のクオリティを維持できるかですけどね。どうしても建物は古くなりますから。今の２年差を取るか将来の２年差を取るか…正直悩みます。

[169: 匿名さん]

詳しいことはわかりませんが、外観はシティータワーの方が好きです。

[170: 匿名さん]

４～５年したら日本経済の内需は瀕死状態です。
どっちもどっち。献花したら余計に式が早まるだけですよ。

[173: 匿名さん]

築3年近くも経ってて、立地も今一つで、まだまだ売れ残りの部屋もあるのに、これだけネガティブキャンペーンを張られなければならないほど他社にとって脅威の物件。それがすべてです。

[176: 匿名さん]

これからの日本経済は全く問題ないです。
だめだめと思うから沈滞するんです。
明るくがんばりましょう！

[181: 匿名さん]

仕様は普通ですよ

数が多すぎましたね

[182: 匿名さん]

管理費解説むちゃくちゃ被害妄想ですね
早くマンション買って実務勉強したほうがよいよ
管理組合の議決権割合がどうあれ、売主保有の議決権で強権決議されるとは限らない。すみふくらいになるとね。
なので管理委託費嫌なら管理会社変更決議すればよいだけ。

[183: 匿名さん]

まあ、これだけ駅直結だの、梅田徒歩圏内のマンションだのが建設されると、
将来こういう立地条件の悪い物件はゴースト化するんじゃないでしょうか。
人の数はどんどん減ってきてますからね。
一般層にこれだけ人気がないと、空き部屋には、金はあるけど普通のマンションには
入れない企業なんかがどんどん事務所構えるかもしれませんね。

[184: 匿名さん]

>182
実務を知らないフリしてるのはどちらですか。

マンションの管理組合の仕事なんて熱心にやる区分所有者はほとんどいません。
管理会社を変更するのにはそれなりの手間と時間がかかります。
現行管理会社による意地悪や巻き返しもありますしね。
この障壁の高さにつけいって、デベが子会社に暴利を貪らせているのが現状です。

デベ子会社の管理会社なんか替えた方がいいに決まっています。
そうでなくても、スミフの管理会社はあっちこっちで評判が良くないようですから。

[185: 匿名さん]

どこの管理組合でもいまどき何名かは詳しく収支チェックする理事さんがいます。
管理収入に占める管理業務委託費の利益率なんてごく少額です。
人的苦情が多発しないと管理会社変更決議のハードルは確かに高いですが、今時相見積は支出パーツ単位ではどんなマンションでも取って交渉してますよ
イメージ妄想でなく現実を知りましょう
スミフ好きじゃないけど妄想だけで非難するのはどうかと思いますよ

[186: 購入検討中さん]

住友不動産を斬る

いろんなサイトがありますね。

[187: 匿名さん]

>185
相見積をちゃんと取れる管理組合は少ないですよ。
会計の内訳項目自体を管理会社が適当に偽装している場合もあります。
会計の専門家や建築の専門家がいても、管理会社のぼったくりのからくりが
全部わかるわけじゃありません。
一番簡単なのは他の管理会社から相見積を取ることです。
ここもそれをやれば大幅に管理費の支出は下げられます。

[190: 匿名さん]

ジオ天六を購入しました。数件のマンションを候補として、徒歩で歩き回り、ジオ天六に決めました。モデルルームは見ていません。(妻は見ましたが）立地だけで決めました。皆さんの意見を聞いているといろいろ検討して決めるべきと反省をしています。しかし、わたくしがの知識では、検討しても正確に選別できないと思います。従いまして次購入する時もその時のテーマで選定する思います。

[191: 匿名さん]

実際のお部屋を見てから決めないと更に後悔することになりますよ。
大丈夫ですか？？？

[193: 匿名さん]

住友は基本的に完成売りだから不人気とは違うかと・・・。

[194: 匿名さん]

スミフの物件を完成売りとはいいませんよ。
他デベ同様に青田売りでスタートして、売れ残りを値引きせずにじっくりと売ってるだけですから。
もちろん、割高価格には竣工後にかかる販売コストも乗せてあります。
これは社長自らが自画自賛している高利益をたたき出す販売方法です。

確かに、リーマンショック直後に募集予定の物件で売出しがずるずる竣工後に
なって完成売りになった物件はいくつかありますけど。

[201: 匿名]

自由って言っても、人をけなしたり、嘘を言ったり、悪意のある書き込みをして良いってことではない。

[202: 匿名さん]

このマンション見ずに買ってやったぜ！
ワイルドだろ～～。

[204: 匿名さん]

土地代や建築代はそれなりに高いはずやろ。眺望の良い希少立地やし建物は大林やから。これが長○工なら安くて当然やろけど。

[206: 匿名さん]

ここの売り文句の目玉「大阪市最大」も888戸のサンクタスタワーが売り出されると引かざるをえない。
今後のキャッチフレーズの動向に注目していきたい。

[207: 検討中]

サンクタスは何階建て？

タワーは高くないと貧弱です…。

[208: 匿名さん]

大阪市最大が大阪市最大級になるだけ。

[209: 匿名]

>>207
サンクタスは50階だったかな

おっしゃる通り、確かにここはちょっと中途半端ですよね

[210: 購入検討中さん]

シティタワーの好きなとこは、外観デザインとロビーや内廊下など、全体的に高級感があるとこです。
ただ、家の選択として一番の条件が立地と考えているので、検討から外しました。
悪くはないんですけど、ジオ天六と比較すると、メリットが見当たらなかった。
築数年経った今、検討者が期待するものはキャンペーンなどのサービスかと思うのですが、、、
同条件で周りのマンションと比較すると厳しかったかなぁ。
決してものは悪くない、キャンペーンがなくても、まだギリギリ最後まで比較検討できる
マンションですね。
旅行券20万円をやっとつけてきましたね。テンションがあがらないし。

[211: 匿名さん]

サンクタスは福島ですよね。いつできるの？

[212: いつか買いたいさん]

サンクタスは厚生年金の跡地なので福島ではないですよ。

[213: 匿名さん]

高利貸し屋のマンションと比べるんですか？
不動産は不動産屋で買うべきやと思います。

[214: 匿名さん]

有名人が住んでるみたいやけどイニシャルだけでも教えてや！

[215: 匿名さん]

沢山の売れ残り。値引き少ない。既に中古。でも建物は豪華だしすぐ住めるのは魅力。場所悪いが天下の財閥系のタワー。うーん…。でも待ってでもジオ天６ができた時は後悔しそう。何だかんだでしばし静観ですかね。
オリックスは候補エリア外です。

[216: 匿名]

ここは値引きしてんの？
値引きは一切しないって聞いたけど。

[217: 匿名]

設定価格は下げてます。じしつ値下げといっしょ。

[219: 匿名さん]

ここはいつできたんですか？

[220: 匿名]

価格改定はしたのね。
値下げをした分、値引きはしないってことか、

[221: 比較中]

本当に値段変わったんか？営業から聞いてないけど…。

[222: 匿名さん]

個別に下げてますよ。
だからと言って立地変わらんし半値なら別だが売れ行きは変わらない程度の金額で魅力はないけど。

[223: 匿名]

値下げはありませんよ
まだ売り出してない部屋もありますので、
価格設定の際多少考慮する程度です。
待っても下がることはないので悪しからず

[224: 匿名さん]

　売り出していない部屋って何なんだろ？　

　建築後何年建ってるねん。気味が悪い、、、。

[225: 匿名さん]

そりゃあ、目的はひとつ。世界遺産登録ねらってるんでしょ。

[227: 匿名さん]

中々売らないのが特徴的やね。ジオタワーからかなり客が流れてるから順調やろ。

[228: 匿名さん]

まあ売ってもいい人にしか売らないからね
だからすみふのタワーは資産価値が保たれる
そこを分かってなくて叩く人が多すぎる

[229: 匿名さん]

売ったらあかん人の基準は?

[230: 匿名さん]

今度は、あえて売らない価値とか言う人が出てきたね。
ここの掲示板、おもしろすぎる。

[231: 購入検討中さん]

ここ1週間ほど投稿が止まってますね
流石に興味が無くなったのかな？

[232: 匿名さん]

完売したんですかね?

[233: 匿名さん]

まだ販売中ですね。
ハイグレードマンションとして脚光を浴びてきてるみたいだよ。

[234: 匿名]

タワーマンションは維持費が高いので、買うのも勇気がいりますね。
固定資産税や修繕積立金を支払っていくだけの収入がある人がうらやましいです。

[235: 匿名さん]

　ここに住んでる友人の部屋に遊びに行ってきましたが、豪華でよかったですよ。

　ただ、空室が多すぎて、何かあった時に売れないからって不安がってました。でも、一生、住み続けるのなら問題ないかな。

[236: 匿名さん]

すっかり書き込みがなくなりましたね。

[237: 匿名さん]

場所さえ違えばかなりいいのだけどね。
あの場所は無茶ぶり。

[238: 匿名さん]

残りはいくつ位ですか？

[239: 購入検討中さん]

久々に書き込みあったと思ったら、また、立地の話か・・・
もう、ネタが無くなったんだね(＠_＠;)

[241: 匿名さん]

遠くから見るとビルみたいでいい感じだけど、近くで見ると黒い柵の裏に洗濯もの干してあって
刑務所みたいだなぁと思いました。イズミヤが近くにできて良かったですね。
皆さんが買い物するとイズミヤも長期存続可能ですね。

[244: 匿名さん]

２６００万のやつは狭いし条件アカンやろ。２４２さんはキチンと調べた方がええと思うで。比較にならんやろ。無知な東京もんか？

[245: 匿名さん]

好条件の部屋は4〜5000万以上はしてますよね。
それでも安いかも知れないけど。
55平米とか15階以下とか何かに目を大きくつぶる部屋は3000以下もあるようだけど。

[246: 匿名]

あえて話題にしなくても天神祭の時は勝手に売れるからね

[249: 匿名さん]

洗濯物干してますね。見えますね…
黒い鉄格子の後ろで確かに刑務所みたいな…
遠くから見たらガラス張りで悪くないのにね。

[250: 匿名さん]

ホントは大阪の企業応援したいし住友デザインは嫌いじゃないんだがそんな気持ちを思い切り跳ね返すような場所に建ててくれるからな〜。
ここといい西梅田といい。

[251: 住まいに詳しい人]

いい場所を確保する力がないのか、ただ単にボッタクリたいだけなのか…

[253: 匿名さん]

安物買いたいなら三○でしょう。

タワーは眺望が重要。賢人は分かってる。

[254: 匿名さん]

よくお分かりで！
不便なとこほど眺望は素晴らしいですからね！

[255: 匿名さん]

ヴィーク南堀江は大値引きセールやってますね。
大阪人のケツの毛をむしりとるような、「とことん値下げするまで買わヘン」に
屈しない住友には拍手喝采です。

でも価格を隠す売り方は賛成できません
この間取りがこの階でこの価格っていう情報は堂々と沢山公開するべきでしたね。

[258: 匿名さん]

大阪人には下出に出るとますます調子に乗って
「もっと負けてーや　○○円にしてくれたらかうたるわー」
ってなりますから
「○○か、誰がそんな負けたるかぁ。そんなんやったら売ったらへんわ、○○」
「悔しかったらこうてみぃ、○○人が」という気概を持って接しなければなりません
もちろん決して口に出したらだめですよ

でも強気では、最終的には大阪人は買ってくれません。

マジ売りたければ
「こんなエー物件二度とでまへんでぇ。○○円で勘弁してーな　それがうちの限界なんですわぁ」
と下手に出ることです

そしたら、買う気のある客ならば
「わかりま。そしたらそれでよろしゅーたのんます。それとオプションはええのつけてやー」
って感じで無事に成約になります。

[259: 匿名さん]

オプションは付けなくても大丈夫
もう一旦買う気になった大阪人客はもう新生活を妄想中なので
「すんません。オプションはホンマに無理ですわ　さっき言いましたけど、あれが限界なんですぅ」
と断ればいいんです
「ローンはうちの提携ローンで○○％になりまっから、実質○○円の値引きでっせー」
といえば
「なんやオプション付けてくれへんのかー。」
としぶしぶ納得してくれるでしょう。