この管理費高くないですか・・・？

[匿名さん]

東京23区内　建２年　約80戸　新築坪単価約＠230万
管理費＠200/1㎡

主な支出の各年額は
・管理委託費1560万　全部委託　三菱地所コミュニティ株式会社
（エレベータ2台、機械式駐車場メンテナンス含む。共用施設なし。日勤1人：週5日9時−17時。）
・電気水道250万

一見平均的と思われるのですが、駐車場使用料を約750万（全体の75％）
組み入れての金額です。

駐車場使用料抜かす＠300/1㎡近くになります。
この管理費（特に管理委託費）高くないでしょうか？　

[1: 現役理事]

　管理会社の価格が納得できなければ、他の管理会社数社から見積もりを取ったらいかがですか？管理会社を代える事をリプレイスと言うようですがリプレイスにやる気のある管理会社は、すぐに連絡をくれますよ。管理費修繕積立金の予算書と重要事項説明書を元に見積もりを取りましょう。
　ここで不相応に高いと言ってもなんの効力もありません。他社の見積もりを示し値引きを交渉したらどうですか？
理事会が言うことを聞かなければ、見積もりと価格比較を公開し対処を管理組合に求め問題意識のある居住者と意見を表明すべきです。

[2: 匿名さん]

安いと思う

[3: 匿名さん]

ケチ

[4: 匿名さん]

うち120戸でほぼ同条件（機械式駐車場がなく自走式全戸分）ですが、
竣工当初の価格交渉前の管理委託費がその１／３ですね。今ではさらに安いですが。
大和ハウスの系列管理会社です。

ちなみに24時間遠隔監視や防犯カメラ、各種定期検査、排水管洗浄等は別途ですよね？
何が含まれていて何が含まれていないのかはある程度書いた方がいいとは思います。

[5: 匿名さん]

これだけの情報で高いか安いか判断できたら凄い

[6: 元理事a]

管理費@200円/ 1㎡
80㎡で、16000円
高いよ。
管理事務費は、いくら？

[7: 匿名さん]

24時間有人管理でコンシェルジュ付きなら
高いか

[8: 匿名さん]

スレ主です。

みなさんお返事ありがとうございます。

何分素人なのでわかりづらいスレで大変失礼いたしました。

「24時間遠隔監視や防犯カメラ、各種定期検査、排水管洗浄等」「管理事務費」
は全て管理委託費に含まれています。

含まれていないのは光熱水費と保険料、その他雑費程度になります。

設備等による違いはありますが、共用施設がなく24時間常駐でもない約80戸にしては
月々の管理費が15000円（実質＠300/1㎡）になるので少々高いのではないかと感じて投稿しました。

近々（6月頃？）総会がありますので管理会社に質問するためにも
管理費でチェックした方がよいところなどありましたらお教えいただけると
助かります。

[9: 匿名さん]

駐車場借用者が少なくなれば大変なことになる。

[10: 匿名さん]

全部込みの価格を書いても高いか安いかは判断出来ませんよ。

個別にそれぞれの価格内訳を調べて、戸数あたりの相場を調べましょう。
そうすれば高いか安いかがわかります。

それから総会で質問しても、無難な回答が返ってくるだけであまり意味はありませんよ。
うるさい質問者は適当にあしらっておけば、次に会うのは来年ですし理事も替わります。

自ら理事長になって、理事会で周辺マンションの相場や他社見積と比較させて
管理会社を追求し、次回までに改定案を持ってこさせるくらいのことをしないと
改善することはありません。

[11: 匿名さん]

全部のメンテナンス含んでるなら安いと思うよ
何のメンテナンスがあるかは全くもってわからないけどね

とりあえずメンテナンスを削る事から考えてみれば？

[12: 理事さん]

メンテナンスを削っちゃダメだろ。
まずは他社見積とって価格と仕様の妥当性を確認。
話はそこからだね。

[13: 元販売屋さん]

メンテナンスは削るところから考えないと
今の仕様を理解して削減するかどうかを決める
それで現状が良い事を確認してから金額交渉しないと
後々でもズルズルと検討になります
また、業者に騙されます

[14: 匿名さん]

メンテナンスを削るのはダメだと思います。
あくまでも現行管理会社の同仕様で見積とれば判ります。

特に販売当初からの管理会社なら最大20％位は削減可能かな？

但し、管理委託内と管理組合契約の合計での話。

その年の理事会が本気でやれば金額以外でも全て激変すると思いますよ。

[15: 匿名さん]

管理費が適正かどうか点検してもらえるようだから、下記で精査してもらって下さい。

管理費見直しドットコム
http://kanrihi-minaoshi.com/

[16: 理事さん]

管理費無料診断させると、おかしな勧誘してくる業者もいるから気をつけて。
無料診断するにも、おかしな勧誘は毅然と断る器量が必要です。

[17: 理事さん]

>>13
メンテ削るのは安かろう悪かろうの典型。
同じ仕様でも費用削減は出来る。

メンテ削るのは過剰仕様や不要な点検が判明した場合の話。
メンテ削るって前提にすすめると反発も大きくなるよ。
失敗する典型のようなやりかただね。

[18: 匿名さん]

15は使えないよ
管理を知らないホームページ屋さんだもん

[19: 元理事a]

メンテナンス削るのって、中身を精査すること。と考える。
私が理事のときは、特別清掃を監査
1回二時間、5万円の清掃項目があった。
消防点検も1回1世帯辺り6000円
年2回の室内点検、
探せば、過剰メンテナンスが出てくるよ。

[20: 理事さん]

最初からメンテナンス削るじゃなく
中身を精査すると書いてあれば特に指摘しなかったが、
最初から削るありきはダメと言ってる。

精査した結果、過剰な分を削るなら何も言わないが。

[21: 元販売屋さん]

金額交渉だけして知らない間に仕様変更されてる場合が多い
今と同じだと言われてももらうお金が少なくなれば当然サービスは提供しにくくなる
以前の契約書の内容と同じと言って全然違う契約書の場合は実際にあるよ
但し一応の仕様は同等ということでね
なのでまずは現状のサービスを確認してから始めないと騙されます
削減は悪かろうなんて言ってても契約書すら見てないでしょうから

それにメンテの追加も考えられる
自動ドアのメンテ増やしたり植栽の堆肥とかもっとやったりね
まぁ別の話

管理費が高いというならば元々無駄があると感じているんでしょうから
削るところから考えて行ったほうがスレ主は納得はしやすいでしょう

金額交渉は仕様が定まってから
そうでなければあい見積がとれません

[22: 匿名]

仕様確認なんか当たり前。
サービス減ありきの費用削減を主張
したくせにいまさら何言ってんだか。

[23: 元販売屋さん]

メンテの仕様も金額もわからないのに
削減いらないというのもおかしな話

[24: 匿名さん]

みんな適当なのさ

[25: 匿名さん]

>>23
何をすりかえてんだ？
仕様もわからない段階から削減ありきは
おかしいと言われてるんだよ。

そろそろ理解しろ。

[26: 元販売屋さん]

仕様確認が重要だからわざと削減しろって言ってんだけど…
削減するなら仕様確認せざるを得ないでしょ
スレ主は単に高いというだけの問題提起　というか愚痴

金額削減が目的なら　自分達で全てやる事務管理でいい
むしろ管理費が高いのが嫌ならマンション売ればいい
まだそんな次元の話をする段階だからメンテとか管理会社の叩き方とかは二の次ですよ

一向に仕様も出てこないしね

[27: 理事さん]

わかんねーやつだな。
削減が目的なのはたぶん、俺もあんたも同じなんだよ。

削減ありきでものごとを進めたらうまくいかないぜって
言っただけ。仕様確認して適正だったら問題ないし、高かったら
削減すればよい。言ってることはたいしてかわらないはずだが
なんでそんなに噛みつくのかね。

適正な価格で管理委託したいという人に対して
自主管理するか、マンション売れとはもはや
話しにならないね。

自主管理には自主管理のデメリットがあるし、
今どきの人が望んでいるとは思わない。管理費を
ゼロにしろなんて一言も言ってないのにまったく
話の通じないやつだ。

これ以上人に迷惑かけるまえに販売屋やめたのは正解だよ。

[28: 匿名さん]

デベから引き継いだ鴨に知恵を付けられると困る管理会社が荒らしているようですね。

管理組合がちゃんと管理会社を監督するのがベストですが、
面倒だったら複数の管理会社から相見積を取るのがいいよ。
管理会社の重要事項説明書の金額だけ黒塗りにして出せばOK。
もっと詳細にやるなら、各種点検業務の報告書も貸してやればいい。
仕様は現状から落とすなと伝えればいい。

現状と金額があまりに違うようなら、現管理会社と交渉するなり、
新管理会社に替えるなりすればいい。

デベとその子会社が決めた管理費なんて、信用する方がおかしい。
３割や４割は仕様を落とさずに削減できるのが普通です。

[29: 匿名さん]

二流に変えられたくないからいまのままでいい

[30: スレ主です]

スレ主です。

素人なため必要な情報が書き込めず、せっかくご回答いただいた皆様に
無用な争いとご面倒をおかけして失礼いたしました。


仕様の件ですが、現在の管理体制に不満がないため、
現状維持で金額が適正かを考えております。

なお、現状の仕様と金額は下記の通りで、合計約130万/月（税抜き）です。

①管理費・修繕積立金の収納（滞納含む）、出納、予算決算作成業務・・・約4万/月

②総会等の補助、年間行事の計画業務・・・約6万/月

③長期修繕、法定点検、法定外点検
（抜粋すると給排水4回/年、雑配水管1回/年、機械式駐車場4回/年、技術者点検4回/年）・・・約35万/月

④日常清掃（週4日各3時間2名）、ポリッシャー洗浄等4回/年、植栽管理・・・約25万/月

⑤SECOMによる24時間監視・・・約10万/月

⑥管理人さん（週5日8時-17時。スレ題で間違えまして失礼いたしました）・・・約30万/月

⑦その他諸経費・・・約20万/月

素人考えで
・④と⑥が重複する業務があるのに金額は個別計上されている？
・⑦が詳細一切記入されていないこと
について、総会で聞いてみたいと考えております。

ほかにおかしなところなどありましたらご指摘いただけると助かります。

また、素人なもので何を情報提供したらよいかわかりませんので、
判断の上で、必要な情報などありましたらお教え下さい。

[31: 匿名]

総会でいきなり聞いても適当に濁して終わりだな。
事前に質問通告しておくべきだね。

[32: 元販売屋さん]

４と６は実施する人が違うからで
４は完全に清掃業者がしっかりやって６は専門知識のない管理人がさらっとやるだけでしょうね
質問すれば普通に回答があると思います
７は答えられないでしょうから総会で説明を求めれば仲間を作れるんじゃないですかね？

全体的に割高な気がしますが
また、これが本当に契約書の内容ならわざとわかりにくくしている印象です
また、３は変な抜粋の仕方をしてるのでよくわかりません
書かれているものも清掃なのか点検なのか？

適正化をはかりたいなら管理会社へ言うべきですが
居住者でまとまらないと言っても響きません
また、スレ主さんとしてもあい見積を取得しないと気持ち的に納得はいかないと思います

居住者はほとんどがわざわざ管理会社を変えたくはないと思うので金額下げられないかがメイン事項として考えていくと

まずはインパクトとして管理費が下げられることをみんなに理解してもらわないと話は進まないでしょう
手段として安めのNハウズィングとG人社にでも見積り依頼します
結果は居住者間だけで見せ合って仲間を作ってください
また、管理会社変更が目的で無いことも伝えましょう
それで総会席上で管理会社に伝えると「ウチは大手なんで」となるでしょうから
同時に他の財閥系とN村D京あたりぐらいで見積を依頼しておきましょう
ちょうどいいカウンターになります

まずはなんにしろ仲間を集めるのが先決です
一人だけの意見では進めようがありません
きちんと目的の設定と情報提供を隠さずにした方がいいです
あと時間をかけて取り組みましょう

あと、注意点として
財閥系の管理会社は採算が合わなくなってくると向こうから契約を切り出すことがあります
金額が下がったとしてもこのまま継続するよう言質をとっとかないといけないです

見積りの依頼には委託契約書があれば取り敢えずだせるとは思います
いろいろ管理会社から聞かれますけどその都度対応すればいいです

仕様変更が悪だと思っている人がいますが
正直なところ給排水設備の点検については
新しいうちは年2回でいいです　4回もいりません
5年経過したら増やすかどうかを考えましょう
排水管清掃なんて逆に管を傷めますので2年に1回でいいです

古いマンションに住んでいる人たちは知らないかもしれませんが
最近の新しいマンションは過剰なメンテナンスが確実にあります
大手に見積を依頼にはする時には
このマンションに合った仕様で…
と依頼するようにすれば
そんな提案もされるかもしれません

[33: 匿名さん]

私は、レス30の内訳をみて、②以外は特段高いとは思いませんでした。。。
②は総会などは年１回でしょうし毎月の行事の計画業務って何かな？っという感じ。
実際には管理会社としてのベースの委託管理料なのでしょうが。
もちろん細かな作業内容が不明ですが、どこらへんが高いと感じるのかな。

確かに
＞⑦その他諸経費・・・約20万/月
は80戸だと多い気がしますが、共用部の水道光熱費は別ですよね？

とにかく、どの作業においても「人件費」がほとんどだと思うので、
要してる時間（人工）しだいかもしれまん。

＞・④と⑥が重複する業務があるのに金額は個別計上されている？
これも小さな物件なら、管理員さんが清掃や植栽への水やり作業も行うところがあるでしょうが、
それやっちゃうと管理員さんがほとんど不在になって困りませんか？

[34: 現役理事]

③長期修繕、法定点検、法定外点検
（抜粋すると給排水4回/年、雑配水管1回/年、機械式駐車場4回/年、技術者点検4回/年）・・・約35万/月
凄く高いと思う。明細をもっと細かく書いてくれないと分からない。全般的に高いけど、お高い会社は高いよ。
総会で「何をどのように」聞くのか、疑問となる根拠の数字を提出できないと質問自体成り立たないよ。

[35: 匿名さん]

管理人は、管理室にいなくとも良い
受付に携帯番号出しておけばいい

[36: 元販売屋さん]

元々の問題意識としては
平米あたり300円？
（何で途中から200→300になったかわかんないけど）
が高い　って話だよね
200にしろまぁ高いよ　普通に考えるとね

前のレスにも書いてあるんだけど
駐車場が無いか料金が格安なのが問題じゃないの？
収入が管理費だけしかなければ高くなるのは当然
それとインターネットとかケーブルテレビとか個別のサービスが入ってるかどうか

何にしろ情報少なすぎる
管理会社のランクもわからないので
いろいろ書いたけどまずそもそも状況がわからん

3にもっと色々入るに決まってるのに
消防とかエレベーターとか貯水槽とか
法定の内容が全く書かれてない　どんな意図で抜粋したんだろ

いろいろ書いたけどそれよりまだまだまだまだずっと前の段階だわね

[37: 匿名]

販売屋は所詮販売屋
防火管理もしらない半端もの

[38: 匿名さん]

>36
いろいろ書くならちゃんと読んだら。
駐車場収入まで含めたら平米300円の管理コストになってるって書いてあったよ。

管理会社のランク？？？
高い理由に「ブランド料」や「キックバック」以外に何かあるの？
犯罪スレスレの何社かを除けば、管理の質なんて大差ない。
管理組合がしっかり監視できるかの方がよっぽど質に影響する。

デベの子会社なんて管理点検は外注ばかりで、自分はマージンとるだけ。
デベの瑕疵は指摘できないし、修繕はデベにつなぐだけ。
デベの子会社に管理会社をやらせるメリットなんて何も思いつかない。

[39: 匿名さん]

設備点検を内製化してるところはないよ

[40: 匿名さん]

ビル管理会社なら、自前で点検業務ができるところも多いよ。
デベがこぞってマンション管理会社を作ってることからも
いかにボロい商売かということがすぐ判る。

[41: 匿名]

調べて費用書きます。みんな書いたらそして比べたらよくわかりますね。

[42: 匿名さん]

管理費削減マニアが多すぎ

[43: 匿名さん]

管理費多く払っても管理会社とその関係者以外に喜ぶものはいないし、
多く払ったからと言って管理の質も向上しません。
組合員のために管理費を適正レベルにして、修繕積立金への繰り入れ分を増やす
のは管理組合の責務です。

[44: 元販売屋さん]

どこの会社でも一緒なら一番安い会社でいいじゃん
問題起きても責任取ってもらえないだろうけど
だったら自主管理でいいじゃんの流れですね

デベ系でも独立系でもビル管理会社でも外注でマージンとりますよ
それより直接近場の点検業者に発注すればいいんでしょうね
どこの管理会社使っても変わらない管理ができますよ


駐車場の件は見てなくてすみません
ってかそんなの、どこに書いてあります
かね？

[45: 匿名さん]

管理委託契約の業務仕様にきっちりと責任を取ってもらえるように
書いておけばいいだけです。
責任を取らなければ契約違反で犯罪です。

自主管理は激務の理事長や監査役やれる暇人が多数いればやればいいけど、
そうじゃないマンションには無理です。
役員が固定化すると腐敗や汚職が起こる危険が増えます。

安いけど犯罪予備軍じゃない管理会社に委託して、
管理組合が監督するというのが一番リーズナブルな答です。

スレ主の管理会社はブランド好きの住民が集まるマンションだけが
使えばいいと思います。

[46: 入居済み住民さん]

そうですね　　管理会社に委託して　厳しく監督するが一番だと思います。
あとは　成果が悪ければ委託費も連動して下げるのです。

私のマンションでも減額しました。
必ずできましよ。　　賢く管理会社をつかいましょう！

[47: 匿名]

そのとおり。
削減するなら自主管理しろとか言ってるやつは実務を知らんド素人。

[48: 匿名]

うちのマンション、管理費も修繕積立金も各平米当たり約100円で安すぎ。
近隣の同規模マンションと比べても異様に安い。

[49: 住民でない人さん]

以前から気になっているんだけど、
このスレ、スレッド名とは別に
「三菱地所コミュニティ株式会社 口コミ掲示板・評判」
と表示されるんだけど、そういうことなの？？

[50: 匿名さん]

「三菱地所コミュニティ株式会社 口コミ掲示板・評判」


//////三菱の宣伝ですかね？　　管理に自信はないと思うけど・・・どうですか？

　　　見る限り　スレッドの委託費は高いですね。

[51: 匿名さん]

三菱系って保守管理が苦手なのかな。
エレベータメンテ会社も東京でありえない落下事故起こしてたよね。
その割にはブランド料込みで料金だけは超一流。

[52: 匿名さん]

落下事故は保守管理の問題じゃないだろ。
設計と施工の問題。

[53: 匿名さん]

ロープがさびて切れたのは保守の問題だよね。

[54: 匿名さん]

あれ三菱だっけ

[55: 匿名さん]

平和台駅に設置されたエレベータを三菱電機ビルテクノサービスがメンテしてた。
錆を確認してたのに放置してロープが切断、籠が落下。
数年前のシンドラーの事故のレベルじゃない。
こんな会社この世から抹殺すべきです。

[56: 匿名さん]

年次の検査報告書には、ロープの写真が付いている
見なかったのか

[57: 匿名さん]

９０世帯位のマンションに住んでます。
うちも、機械式駐車場＋エレベータ２機＋清掃員2名(3hx5)＋管理員１名(7hx5)の体制です。

正直、スレ主さんの管理費は、高いです。
特に　③長期修繕、法定点検、法定外点検

項目別に金額を出して、精査した方がいいですよ。

[58: 名無しさん]

元請でエレベーター点検受けているくせに連続故障しても管理会社は何もせず、保守会社にお任せ。
住人にとって三菱が元請である意味がない。植栽、機械式駐車場も。
点検も工事も基本元請でこの会社を入れるメリットはあまり感じない

[59: 匿名さん]

自主管理で暴走理事長というが、管理会社なんてデフォルトで中抜き利益相反やるから、暴走したとしても自主管理の方がマシな気がする

[60: 匿名]

>>59 匿名さん
同意します。

[61: 買い替え検討中さん]

>>59 匿名さん
うちの町内12棟約3000戸あるから
管理会社作れるんじゃないかと思う。
店舗含めると管理費だけで6億以上になるね。
余計な事務員、営業も要らないし。

[62: 匿名さん]

>>61 買い替え検討中さん
収入が6億でも支出は？管理組合の支出と管理した場合の経費は？いくらかかるんだよ。収入の6億だけに目がいったか（笑）。人件費かけて手間かけてうま味があるなら誰かがやってるよ。

[63: 匿名さん]

>>61 買い替え検討中さん
充分管理会社を作れる。進めたほうが良いでしょう。

[64: ご近所さん]

支出を考えないのは＞62さん位だと思う。
自分の馬鹿さ加減をさらけだしているようなもの。
低学歴のフロントでは仕方ないか。
＞人件費かけて手間かけてうま味があるなら誰かがやってるよ。
旨みに気づいていないだけ。
だから邪な管理会社うようよ集まってくる。
自主管理しないのは、未知の世界への不安と、組合員の会計管理への意識の薄さによる。

[65: 匿名さん]

>>59 匿名さん
自分の利益は組合員全員の利益ですから、であれば、理事長は少々の暴走は許される。その逆は（横領・賄賂・等）は」駄目だけど、

[66: デベにお勤めさん]

管理組合と管理会社はいつも仲良しこよし

[67: 匿名さん]

ここにもいた。

[68: 匿名さん]

ケータイ料金下げさせた菅政権は給料あげられないから国民が払う民業の固定費を下げさせる政権。そろそろ管理会社のぼったくり具合も世間にバレる時がきた。

[69: マンション検討中さん]

営業担当者の態度が非常に悪い。

[70: いた]

>>64 ご近所さん
あちこちのスレや掲示板で自分より裕福そうな若い人に粘着して嫌がらせ連投し続けている千葉の家賃5千円のオンボロ市営団地に一人暮らしの赤文字老人こと老害自演お婆さん、ここにもいた。
低学歴なのはあなたですよ。ご自分で中卒だと書いてたし。
いつも論点ズレてるし。
正しいのは>>62さんのほう。見るからに学歴も比べ物にならないほど上でしょう。

[71: いた]

>>62 匿名さん
その通り。うま味があるなら鵜の目鷹の目でとっくに誰かがやってる。
誰もやってないというのは、そういうこと。
>>64みたいな低学歴は収益構造がわからないから現実にない夢抱いている。

[72: 匿名さん]

ちょ、これ11年前に建てられたスレだったのか