この管理費高くないですか・・・？

[匿名さん]

東京23区内　建２年　約80戸　新築坪単価約＠230万
管理費＠200/1㎡

主な支出の各年額は
・管理委託費1560万　全部委託　三菱地所コミュニティ株式会社
（エレベータ2台、機械式駐車場メンテナンス含む。共用施設なし。日勤1人：週5日9時−17時。）
・電気水道250万

一見平均的と思われるのですが、駐車場使用料を約750万（全体の75％）
組み入れての金額です。

駐車場使用料抜かす＠300/1㎡近くになります。
この管理費（特に管理委託費）高くないでしょうか？　

[21: 元販売屋さん]

金額交渉だけして知らない間に仕様変更されてる場合が多い
今と同じだと言われてももらうお金が少なくなれば当然サービスは提供しにくくなる
以前の契約書の内容と同じと言って全然違う契約書の場合は実際にあるよ
但し一応の仕様は同等ということでね
なのでまずは現状のサービスを確認してから始めないと騙されます
削減は悪かろうなんて言ってても契約書すら見てないでしょうから

それにメンテの追加も考えられる
自動ドアのメンテ増やしたり植栽の堆肥とかもっとやったりね
まぁ別の話

管理費が高いというならば元々無駄があると感じているんでしょうから
削るところから考えて行ったほうがスレ主は納得はしやすいでしょう

金額交渉は仕様が定まってから
そうでなければあい見積がとれません

[22: 匿名]

仕様確認なんか当たり前。
サービス減ありきの費用削減を主張
したくせにいまさら何言ってんだか。

[23: 元販売屋さん]

メンテの仕様も金額もわからないのに
削減いらないというのもおかしな話

[24: 匿名さん]

みんな適当なのさ

[25: 匿名さん]

>>23
何をすりかえてんだ？
仕様もわからない段階から削減ありきは
おかしいと言われてるんだよ。

そろそろ理解しろ。

[26: 元販売屋さん]

仕様確認が重要だからわざと削減しろって言ってんだけど…
削減するなら仕様確認せざるを得ないでしょ
スレ主は単に高いというだけの問題提起　というか愚痴

金額削減が目的なら　自分達で全てやる事務管理でいい
むしろ管理費が高いのが嫌ならマンション売ればいい
まだそんな次元の話をする段階だからメンテとか管理会社の叩き方とかは二の次ですよ

一向に仕様も出てこないしね

[27: 理事さん]

わかんねーやつだな。
削減が目的なのはたぶん、俺もあんたも同じなんだよ。

削減ありきでものごとを進めたらうまくいかないぜって
言っただけ。仕様確認して適正だったら問題ないし、高かったら
削減すればよい。言ってることはたいしてかわらないはずだが
なんでそんなに噛みつくのかね。

適正な価格で管理委託したいという人に対して
自主管理するか、マンション売れとはもはや
話しにならないね。

自主管理には自主管理のデメリットがあるし、
今どきの人が望んでいるとは思わない。管理費を
ゼロにしろなんて一言も言ってないのにまったく
話の通じないやつだ。

これ以上人に迷惑かけるまえに販売屋やめたのは正解だよ。

[28: 匿名さん]

デベから引き継いだ鴨に知恵を付けられると困る管理会社が荒らしているようですね。

管理組合がちゃんと管理会社を監督するのがベストですが、
面倒だったら複数の管理会社から相見積を取るのがいいよ。
管理会社の重要事項説明書の金額だけ黒塗りにして出せばOK。
もっと詳細にやるなら、各種点検業務の報告書も貸してやればいい。
仕様は現状から落とすなと伝えればいい。

現状と金額があまりに違うようなら、現管理会社と交渉するなり、
新管理会社に替えるなりすればいい。

デベとその子会社が決めた管理費なんて、信用する方がおかしい。
３割や４割は仕様を落とさずに削減できるのが普通です。

[29: 匿名さん]

二流に変えられたくないからいまのままでいい

[30: スレ主です]

スレ主です。

素人なため必要な情報が書き込めず、せっかくご回答いただいた皆様に
無用な争いとご面倒をおかけして失礼いたしました。


仕様の件ですが、現在の管理体制に不満がないため、
現状維持で金額が適正かを考えております。

なお、現状の仕様と金額は下記の通りで、合計約130万/月（税抜き）です。

①管理費・修繕積立金の収納（滞納含む）、出納、予算決算作成業務・・・約4万/月

②総会等の補助、年間行事の計画業務・・・約6万/月

③長期修繕、法定点検、法定外点検
（抜粋すると給排水4回/年、雑配水管1回/年、機械式駐車場4回/年、技術者点検4回/年）・・・約35万/月

④日常清掃（週4日各3時間2名）、ポリッシャー洗浄等4回/年、植栽管理・・・約25万/月

⑤SECOMによる24時間監視・・・約10万/月

⑥管理人さん（週5日8時-17時。スレ題で間違えまして失礼いたしました）・・・約30万/月

⑦その他諸経費・・・約20万/月

素人考えで
・④と⑥が重複する業務があるのに金額は個別計上されている？
・⑦が詳細一切記入されていないこと
について、総会で聞いてみたいと考えております。

ほかにおかしなところなどありましたらご指摘いただけると助かります。

また、素人なもので何を情報提供したらよいかわかりませんので、
判断の上で、必要な情報などありましたらお教え下さい。

[31: 匿名]

総会でいきなり聞いても適当に濁して終わりだな。
事前に質問通告しておくべきだね。

[32: 元販売屋さん]

４と６は実施する人が違うからで
４は完全に清掃業者がしっかりやって６は専門知識のない管理人がさらっとやるだけでしょうね
質問すれば普通に回答があると思います
７は答えられないでしょうから総会で説明を求めれば仲間を作れるんじゃないですかね？

全体的に割高な気がしますが
また、これが本当に契約書の内容ならわざとわかりにくくしている印象です
また、３は変な抜粋の仕方をしてるのでよくわかりません
書かれているものも清掃なのか点検なのか？

適正化をはかりたいなら管理会社へ言うべきですが
居住者でまとまらないと言っても響きません
また、スレ主さんとしてもあい見積を取得しないと気持ち的に納得はいかないと思います

居住者はほとんどがわざわざ管理会社を変えたくはないと思うので金額下げられないかがメイン事項として考えていくと

まずはインパクトとして管理費が下げられることをみんなに理解してもらわないと話は進まないでしょう
手段として安めのNハウズィングとG人社にでも見積り依頼します
結果は居住者間だけで見せ合って仲間を作ってください
また、管理会社変更が目的で無いことも伝えましょう
それで総会席上で管理会社に伝えると「ウチは大手なんで」となるでしょうから
同時に他の財閥系とN村D京あたりぐらいで見積を依頼しておきましょう
ちょうどいいカウンターになります

まずはなんにしろ仲間を集めるのが先決です
一人だけの意見では進めようがありません
きちんと目的の設定と情報提供を隠さずにした方がいいです
あと時間をかけて取り組みましょう

あと、注意点として
財閥系の管理会社は採算が合わなくなってくると向こうから契約を切り出すことがあります
金額が下がったとしてもこのまま継続するよう言質をとっとかないといけないです

見積りの依頼には委託契約書があれば取り敢えずだせるとは思います
いろいろ管理会社から聞かれますけどその都度対応すればいいです

仕様変更が悪だと思っている人がいますが
正直なところ給排水設備の点検については
新しいうちは年2回でいいです　4回もいりません
5年経過したら増やすかどうかを考えましょう
排水管清掃なんて逆に管を傷めますので2年に1回でいいです

古いマンションに住んでいる人たちは知らないかもしれませんが
最近の新しいマンションは過剰なメンテナンスが確実にあります
大手に見積を依頼にはする時には
このマンションに合った仕様で…
と依頼するようにすれば
そんな提案もされるかもしれません

[33: 匿名さん]

私は、レス30の内訳をみて、②以外は特段高いとは思いませんでした。。。
②は総会などは年１回でしょうし毎月の行事の計画業務って何かな？っという感じ。
実際には管理会社としてのベースの委託管理料なのでしょうが。
もちろん細かな作業内容が不明ですが、どこらへんが高いと感じるのかな。

確かに
＞⑦その他諸経費・・・約20万/月
は80戸だと多い気がしますが、共用部の水道光熱費は別ですよね？

とにかく、どの作業においても「人件費」がほとんどだと思うので、
要してる時間（人工）しだいかもしれまん。

＞・④と⑥が重複する業務があるのに金額は個別計上されている？
これも小さな物件なら、管理員さんが清掃や植栽への水やり作業も行うところがあるでしょうが、
それやっちゃうと管理員さんがほとんど不在になって困りませんか？

[34: 現役理事]

③長期修繕、法定点検、法定外点検
（抜粋すると給排水4回/年、雑配水管1回/年、機械式駐車場4回/年、技術者点検4回/年）・・・約35万/月
凄く高いと思う。明細をもっと細かく書いてくれないと分からない。全般的に高いけど、お高い会社は高いよ。
総会で「何をどのように」聞くのか、疑問となる根拠の数字を提出できないと質問自体成り立たないよ。

[35: 匿名さん]

管理人は、管理室にいなくとも良い
受付に携帯番号出しておけばいい

[36: 元販売屋さん]

元々の問題意識としては
平米あたり300円？
（何で途中から200→300になったかわかんないけど）
が高い　って話だよね
200にしろまぁ高いよ　普通に考えるとね

前のレスにも書いてあるんだけど
駐車場が無いか料金が格安なのが問題じゃないの？
収入が管理費だけしかなければ高くなるのは当然
それとインターネットとかケーブルテレビとか個別のサービスが入ってるかどうか

何にしろ情報少なすぎる
管理会社のランクもわからないので
いろいろ書いたけどまずそもそも状況がわからん

3にもっと色々入るに決まってるのに
消防とかエレベーターとか貯水槽とか
法定の内容が全く書かれてない　どんな意図で抜粋したんだろ

いろいろ書いたけどそれよりまだまだまだまだずっと前の段階だわね

[37: 匿名]

販売屋は所詮販売屋
防火管理もしらない半端もの

[38: 匿名さん]

>36
いろいろ書くならちゃんと読んだら。
駐車場収入まで含めたら平米300円の管理コストになってるって書いてあったよ。

管理会社のランク？？？
高い理由に「ブランド料」や「キックバック」以外に何かあるの？
犯罪スレスレの何社かを除けば、管理の質なんて大差ない。
管理組合がしっかり監視できるかの方がよっぽど質に影響する。

デベの子会社なんて管理点検は外注ばかりで、自分はマージンとるだけ。
デベの瑕疵は指摘できないし、修繕はデベにつなぐだけ。
デベの子会社に管理会社をやらせるメリットなんて何も思いつかない。

[39: 匿名さん]

設備点検を内製化してるところはないよ

[40: 匿名さん]

ビル管理会社なら、自前で点検業務ができるところも多いよ。
デベがこぞってマンション管理会社を作ってることからも
いかにボロい商売かということがすぐ判る。