プラウドタワー東雲キャナルコートってどうですか？part14

[匿名さん]

プラウドタワー東雲キャナルコートについての情報を希望しています。
液状化対策スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/225684/
前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/220935/
物件URL：http://www.proud-web.jp/shinonome/

所在地：東京都江東区東雲1丁目1番23他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩11分
山手線 「東京」駅 バス25分 東雲橋交差点バス停から 徒歩5分 （都営バス「深川車庫前」行き）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩15分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩12分
間取：1LDK＋DEN～4LDK
面積：64.02平米～103.15平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット

施工会社：株式会社大林組 東京本店
管理会社：野村リビングサポート株式会社


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[201: 匿名さん]

>198さん
まだ決まってないようですけど、100戸も売れるのかな～。
1期　250
2期1次　110
2期2次　6
2期3次　40
2期1次の110戸でぎりぎり即完だったと思います。
同じ勢いじゃないでしょうから2期みたいに1次とか2次とか分けて
100戸ってところじゃないでしょうか。
実際のとこ、ぜんぜん知らないです。
あしからず。

[202: 匿名さん]

>>201
100戸は推察で目標戸数でしょうね。
最近は月30～40戸ペースですかね、ＧＷをプラスとみるかマイナスとみるかですが、
100戸いけば、そりゃ野村不動産側はほくほくでしょう。

営業利益を2割と考えるとだいたい500戸で利益ベースでトントン、
あとは売れる分だけ利益計上される感じじゃないでしょうか。
だから、500戸ぐらいの線はまず、野村不動産側で最初に到達しなければならない絶対目標として内部で意識されているはずです。
竣工と同時に銀行から融資してもらってる分返さないといけないんで、そこは必死です。

あとはある意味左うちわ状態なので、最悪建物内モデルルームでもいいと考えてるんじゃないでしょうか。
仮に１年後の引渡時点で残り５０戸としましょう。
震災後でこりゃ売るの難しいと思ったはずです。なのでそのシナリオは想定済みだと思うんです。

で、ここからが野村不動産側で嬉しい誤算なのですが、
2014年4月に消費税8%へ増税です。つまり竣工後から新築でなくなる1年後に消費税8%という駆け込み需要まで狙えるんです。
これは、鉄板シナリオです。
正直、野村不動産側はこの物件に関しては、現在までの販売状況をかんがみて、今後の売り方に関してはあんまり心配してないでしょうね。

さて、値下げですが、この鉄板シナリオを考えるとかなり厳しい状況かなーと思います。
建物内モデルルームで、モデルルーム家具付をねらってみるのはいいかもしれませんが、
バーゲンハンターは多そうなので倍率たかそーですね。

ま、すべて推測ですが。

[203: 匿名]

みんな見送った部屋がライフスタイルと合うといいですね。

[207: 匿名さん]

>202
>竣工後から新築でなくなる1年後に消費税8%という駆け込み需要
消費税8％は入居が2014年4月より後ろだったら掛かるってことですか。
契約日ではないということですよね。

[208: 匿名さん]

入居の時期ではないです。引渡し日ですね。

つまり、お金を支払って代わりに部屋の鍵を受け取る日です。

[220: 管理人]

液状化対策についての議論の場所を分ける案がございましたが、
良いアイデアかと思いましたので試験運用をさせて頂きます。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/225684/

いくつかのレスをこちらに引越させて頂きますが、当該レスのタイムスタンプのみ
現在の日時になる点に関しましてはご容赦願います。

[221: 匿名さん]

マイページなどで、お気に入り掲示板は
まとめることはできたっけ？

１つの物件検討するのに、いくつも掲示板見るの
大変なんですが、、必ず出てくるキーワードで
掲示板ごと分けても、不便なだけですよ。

津波地震、液状化、地域、物件、分けすぎ。

[222: 匿名さん]

189
4-5年落ちの中古が200万円ってどういう意味？

[223: 契約済みさん]

みなさん、毎度おなじみのスレ違いにうるさい契約者です。
せっかくよい傾向だったのに、またスレ違いが起きています。まるで駐禁取り締まっている気分です。

もう話題が橋を渡って豊洲に行っているようですが、本物件の所在地は東雲。
そして物件周辺で液状化したのは敷地北側と近辺の歩道です。

みなさん、スレ違いに気付いてますか。
たとえば、本物件購入の時期について話していて、景気状態の話から米国経済の動向、そして2012年の大統領選挙に話が及んで、共和党候補は誰が有力かと言う話がこのスレでされていたら相当違和感ありますよね。
他にも本物件の地震対策から地盤・断層の話になって、立川断層の話や被害の話がこのスレでされていてもおかしいですよね。
例え周辺地域のことでも敷地外の話をしたら、そういう脱線の第一歩なのでお互いになるべく気をつけましょう。

[225: 匿名さん]

あ
坪単価200万か。失礼。

[226: 匿名]

契約済みさんもたまにはいい事言うね。
いつものように写真をまた掲載してくださいな。

[230: 匿名]

消費税が上がると3%でも相当きついですね 4000万でも120万も違う 諸費用並みの金額ですね

[231: 匿名さん]

>223さん
この掲示板で最終決断する人いませんから。安心してください。

[233: 匿名さん]

そもそも、ここは路駐OKですから。
駐禁を取り締まる必要はないんですよ。

[234: 匿名さん]

230さん
消費税がかかるのは建物価格だけですよ
土地の持ち分は非課税なので消費税が
上がってももう少し安いです
ここは敷地面積を総戸数で按分すると
土地の持ち分が小さいから影響は小さい
でしょうけど

[235: 匿名さん]

更に、消費税アップは住宅に関しては
除外って話もあるし。

[236: 匿名さん]

そうなんですか？初耳です。
でもまだ決まってないんですよね。

[237: 匿名さん]

住宅減免は安住財務相が１月２１日に発言して
翌日の朝刊に載ったけど。

[238: 購入検討中さん]

91さん
DENのある部屋を選ぶのも一つの手ですよ。引き戸をずっと空けておく前提で良かったらリビングがだいぶ広く見えるんじゃないでしょうか。古くないのにリフォームはもったいない気がします。

[239: 匿名さん]

消費増税法案　負担緩和策、先送り
産経新聞 3月29日(木)7時55分配信

　■増税分の価格転嫁／自動車の二重課税／住宅購入時の軽減

　消費税増税にあたっては、住宅や自動車購入時の減税措置、中小企業が増税分を取引価格に転嫁できない問題への対応も焦点だ。しかし今回の関連法案は、こうした負担緩和策の具体化も軒並み先送りした。

　日銀の超低金利政策や政府の住宅ローン減税などを背景に住宅需要は回復基調で、平成２３年の全国のマンション販売戸数は２年連続で前年より増えた。２４年は５年ぶりに１０万戸に達する見通しだ。

　だが、消費税増税は持ち直しつつある住宅市場を腰折れさせる懸念がある。９年４月に税率が３％から５％に上がった際は新設住宅着工戸数が大幅に落ち込んだ。この年は８年に比べ約２６万戸、翌１０年も約４５万戸減少した。

　住宅業界も「消費税増税で車１台分の価格が上昇する」（マンション分譲大手）と警戒感を強める。政府内では住宅取得時の不動産取得税や登記にかかる登録免許税を軽減する案が浮上しているが、具体化はこれからだ。

　自動車販売に与える影響の軽減策も課題だ。

　日本自動車工業会によると、２４年度の国内新車販売台数はエコカー補助金の復活で、前年度に比べ１．９％増え、約４８０万台になる見通しだ。だが補助金は２５年１月末に期限を迎え、これに消費税増税が追い打ちをかける。自動車販売が打撃を受ければ、日本の景気も悪影響は避けられない。

　もともと、消費税と自動車購入時の自動車取得税は二重課税を指摘されている。自動車業界は「税負担が過大だ」と取得税の廃止を要求。２４年度税制改正では財源不足から廃止を見送る代わりにエコカー補助金を復活させた経緯があり、今年末の２５年度改正論議で再び争点になる見通しだ。

　経営体力の弱い中小企業も、ただでさえ国内市場が縮小し、物価が持続的に下落するデフレが長引く中、消費税増税で負担が増える懸念がある。大企業との取引価格や小売価格に増税分を上乗せすることができず、自分の利益を削って納税せざるを得なくなる可能性があるためだ。

　対策が求められるが、増税法案は、適切に価格転嫁されるよう監視を強化することや、対策本部の設置を明記するにとどまる。

　増税ばかりが先行し、負担緩和策がおざなりとの印象が強まれば、増税に対する国民の反発は確実だ。

[240: 匿名さん]

消費税アップは歓迎ですが、その分歳出を増やせば意味がないですね。
国の借金は減らない。
おっと、またスレ脱線と言われそうなのでこの辺で。

[241: 匿名さん]

マンションの施工コストには消費税が乗りますよね？
だったら、結局は価格の上げ圧力になりそうですね。

[242: 匿名さん]

施工コストに乗るのは税アップ後の工事だから。
上がるがどうかに関わらず、その前に完成済みとなるここには関係ないスレ脱線話。

[243: 匿名]

>さて、値下げですが、この鉄板シナリオを考えるとかなり厳しい状況かなーと思います。
>建物内モデルルームで、モデルルーム家具付をねらってみるのはいいかもしれませんが、
>バーゲンハンターは多そうなので倍率たかそーですね。

デベは融資が実行されるまでは資金回収できないから、まだ入居までに1年ある現段階で値引きはありえないでしょうね。
最悪、同じ部屋ばかり残ったなどの理由で、値引きなのか諸費用サービスなのか家具サービスなのかがあったとしても、それって部屋の価格付けを間違えたという話なだけで、割高の住戸価格が是正されて適正価格になっただけと思えば、そんなに得じゃない。
ほんとに欲しいと思える間取が予算内だったら、無くなる前に押さえちゃった方がいいと思います。デベは往々にして価格のバランスを間違える。

[244: 匿名さん]

資材価格も国際的に高騰してるので、値下がりはあり得ないでしょうね。電力の値上がりだけで、17パーセントの値上げですから、今後の値上がりを抑える為には仕様を下げるしか道が無いんですよね。

今後はタワーを作らなくなるのでは無いかな。

[245: 匿名さん]

いよいよ晴海が売り出しか。ガチンコ勝負だね。ここも勢いが落ちてきたから晴海に流れるのかな。

[246: 匿名]

原油もこの先さらに上がりそうだし、景気も上向く。そう遠くない将来インフレになって行くんでしょうね。
その時このマンション買っておけばよかったと悔やんでも時すでに遅しですね。他のマンションも買える状況じゃなくなるし。
給料はそうそう上がらないよ。

[247: 匿名さん]

まったくここが勢い落ちたとも思わないが・・・
２月に１１６戸、３月に４０戸も完売させてるからねぇ
ここはすでに７割完売してるから間違いなく言えるのは、ここは大量売れ残りの悲惨物件にならなそうなのは確実だね。

[248: 購入検討中さん]

客層が違わいですか？

[249: 購入検討中さん]

客層が違わないですか？

[250: 匿名さん]

晴海が実は人気ありそうで、
「晴海からこちらに検討者がたくさん流れてくる」と書かれた過去レスは空振りになるかも。

[251: 匿名さん]

竣工12月予定で入居4月。この4か月で値引きして完売させるんでしょ。
野村は在庫もたないからね。

[252: 匿名さん]

もうすでにずいぶんこっちに流れちゃったよ。もうここは終盤戦。
ここの７０００万位する広いタイプの角部屋はもうほとんど残ってない位だから。
晴海が１番欲しかった層だよ。

[253: 匿名さん]

６、７０００万の物件を買える層とニーズがそんなにたくさんないのは、豊洲の売れ残りが証明させてくれているしね。
しかも予定の三井の東雲は１番広い部屋でも９０平米しかないんだから、グロス価格で高い部屋はデベも売るのは大変なのわかってるよ。

[254: 匿名]

でも将来の不良資産になっちゃうから狭い部屋は。広くないと希少価値無くなると思うよ。

[255: 匿名さん]

値引きが必要かな？

わざわざ利益率減らす必要ないかと。
人気があるんだから、広告増やして煽ったほうが早く売り切れそう
、

[256: 匿名さん]

この建物の部屋、狭いところないですよね！
2LDKでも、65平米以上ですよ！十分広いと思って検討してます。

[257: 匿名さん]

晴海はこれから320戸。ここは5月までに要望30戸くらいじゃないの。
勢いの差は歴然。

[258: 匿名さん]

まあぼちぼちいきましょう。慌てる事はないみたいですね。

[259: 匿名]

>256
中古市場だとファミリータイプ70m2以上3LDKが最も坪単価が高くなりやすいですね。
2LDK65m2は本人達が住みやすいなら良いんでしょうけど流通価格は少し低くなります。
単純に購入検討層の母数の差です。

[260: 匿名さん]

どうでしょうね。

良い部屋から売れていきますから。。。。

早めに決めたほうがいいかもしれません。。。

[261: 匿名さん]

＞ここの７０００万位する広いタイプの角部屋はもうほとんど残ってない位だから。

タワマンのファミリータイプだと
この辺りの価格帯がメインになってきますが
こういう部屋を買える人って年収１５００万
くらいないと無理ですよね？

ここに限った話じゃないけど、こんな高い部屋を
ポンポン出して売れてしまうのが不思議で仕方ない
日本ってそんなに金持ち多いの？

[262: 匿名さん]

フルローンならともかく、頭金用意がある程度あれば、そんなに年収いらないと思います。

[263: 匿名さん]

共働きなら年収７５０万ずつでも十分買える。たいしたことない。庶民だよ。

[264: 匿名さん]

259

それは現在の不動産価格をもとにした購買限度による需要でしょ。
生産人口が急減する中で需要が無くなっちゃうんだから、
3LDKで75m2以下のウサギ小屋は中古でだぶつくよ。

昔の主流の間取りはファミリーで2DK、50m2とかだよ？
現在そんな狭い間取り物件人気無いでしょ。
過去の歴史を見れば未来はわかると思うよ。

http://www.geocities.jp/tshny046/rekisi.html

SIが主流になっても全体の広さは簡単に変えられないからね。
都心でグロスを下げるために中途半端な広さにしたマンションは廃墟みたいになると思う。

[265: 匿名さん]

共働きじゃなくても、旦那の年収が700万以上なら買えるんじゃない？
かなり安いほうだと思うけど。

[267: 匿名さん]

>>261

知り合いにいますが、学生の時から相当働いてずっと貯蓄を続けてきた人物はここと同じぐらいの値段のマンションを今考えています。いつかこんなマンションを買うという夢を持って頑張ってきた彼はすごいなと尊敬するばかりですが、その頃から目標設定して貯めてきた方なら今の定期収入が水準でも十分購入できるんだと思いますよ。

今いくらあるか、だなあって思いました。
うちは浪費癖があって。。

知り合いに一応ここも教えておこうと思います。

[269: 匿名さん]

>>267
>いつかこんなマンションを

タワマンが本格的に増えたのは2004年頃からなんだが。
8年前位に学生だったほど若いの？

[271: 匿名さん]

共働きで750ずつでもきついね7000万は。頭金が1000万以内の場合
生活はかつかつ。そこに教育費など乗ってくるからね。

今後給料が上がらず雇用の安定性もない時代だからさらに難しいなぁ

[272: 匿名さん]

人口減で価格が下がるのは郊外が中心でしょうね
タワマンかどうかではなく

[273: 匿名さん]

大地震の際のタワマンの断水対策って何かあるのでしょうか？

[274: 匿名さん]

ううん。タワマンに限って？？
他のマンションと大して変わらないのではないかな？

確か、プラウド東雲を含む都内エリアは、水道管の耐震化工事が完了したばかりだと思いますので、とりあえず、そんなに心配はいらないと思います。

都内は、水道管を含むインフラの耐震化は全部完了したと思う。23区だけだっけな。
有明は去年完了した。

[275: 匿名さん]

6000万くらいなら、旦那が700万くらいの収入なら買えると思うよ。

[276: 匿名さん]

買った後にローン苦になるかどうかを
考えなければね。

[277: 匿名さん]

35年ローンにすれば、大してローン苦にもならないと思いますよ。

[279: 匿名さん]

5000万円を35年ローン（変動0.775％）で借りた場合の月々の返済は14万弱です。
年収700万なら（嫁が浪費しなければ）なんとか払えるくらいじゃないでしょうか。
金利上昇リスクが心配であればもう少し抑えたほうがよろしいかと思います。

[281: 匿名さん]

あと、55年は生きるということを忘れずに。

ローンは早めに終わらせておいた方が楽だよ。

[282: 匿名さん]

30歳で700万なら、40歳の時に1000万円は貰えるようになってるかもね。

[283: 匿名さん]

さすがに現金でポンと買える人も少ないでしょうからローン払いが多いでしょうね。

高い住戸に限っては現金買いが多そうですが。

契約者の方がここを見ていたら、頭金とか年収とか伺ってみたいものです。

[285: 匿名さん]

ウチは頭金1500万円で、年収は700万円。5500万くらいの部屋。

[286: 匿名]

そもそも長期優良マンションで200年持つ設計なんだからフラット50で構わないよ。

[287: 匿名さん]

200年持つ、と実際に重説に書いてあったっけ？

[288: 匿名さん]

10年持つとも書いてないよ。

[289: 匿名]

オール3つ星取れないから嫉妬してるのかな？よそはよそであきらめてほしいな。

[290: 匿名]

三井の東雲もオール３つ星だから珍しくないんだが。

[291: 匿名さん]

晴海のタワーは長期優良住宅認定取得しているけど、そもそもこちらは関係ありませんね。

[292: 匿名さん]

3星は珍しいよ。

[293: 匿名さん]

今時のタワマンだと200年持つのが普通でしょ。

[294: 匿名さん]

営業に確認しましたが、住宅性能表示で７５～９０年です。
長期優良住宅ではないですよ。

[295: 匿名さん]

> 30歳で700万なら、40歳の時に1000万円は貰えるようになってるかもね。

おおう、30歳で700万、今年40歳で未だに700万台なのだが・・・

[296: 匿名さん]

土地は1/3、物価は3割近く下がってるから問題ないよ

[297: 匿名さん]

物価は下がってないよ。10年前とそう変わらない…。

[298: 匿名さん]

建物が構造的に維持されるのは、住居としての性能が維持されることの
必要条件ではあるが、十分条件ではないことも気を付けておいた方がいいよ。
これから人口が減少することと、中間層が貧しくなってゆくことは、
まず避けられないから、特に注意しないとね。

[299: 匿名さん]

予期せぬ修繕費が発生した時とか？

[300: 匿名さん]

貧しくなるのは関係ないよ。相対価値だからね。で需要が減退していくなかで供給にだぶつき感のある圧縮間取りは敬遠されるとどのアナリストも予想していること。