プラウドタワー東雲キャナルコートってどうですか？part14

[匿名さん]

プラウドタワー東雲キャナルコートについての情報を希望しています。
液状化対策スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/225684/
前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/220935/
物件URL：http://www.proud-web.jp/shinonome/

所在地：東京都江東区東雲1丁目1番23他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩11分
山手線 「東京」駅 バス25分 東雲橋交差点バス停から 徒歩5分 （都営バス「深川車庫前」行き）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩15分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩12分
間取：1LDK＋DEN～4LDK
面積：64.02平米～103.15平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット

施工会社：株式会社大林組 東京本店
管理会社：野村リビングサポート株式会社


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[151: 匿名さん]

３５さんんの記載を引用すると、以下のとおり

＜東日本大震災以後の対策＞
大震災で敷地中央北側で液状化（噴砂）が見られました。
これを受けて、おもに住居周辺の配管設備や外構部をまもるため、追加でエスミコラム（深層混合処理）工法で地盤改良を行っています。


住宅周辺の配管設備や外構部分に追加対策をしたってことで
敷地全部とは書いていません
震災発生時には着工から１年経過しているので、
住宅棟のそのものの地盤は杭打設も終了してるし、
震災後に対策することはできないです

[152: 匿名さん]

＞１４７
道路とか共用部分はキャナルコート開発時に対策は既に済んでいるよ。

対策済みとのことですが、具体的にどこに何を施工しているのでしょうか？
道路と言うことは、江東区が工事させたと言うことですか？
どこかにソースがあれば教えて下さい。

あと「共用部分」とは、区分所有建物のうち専有部分以外のことを言うと思いますが（間違ってたらごめんなさい）、
土地ではなく建物に対する液状化対策とはどのようなものでしょうか？

[153: 匿名さん]

ここの敷地のキャナルコートは官民が一体となって開発した土地なので、他の場所より地盤対策やインフラ設備もしっかりしていると思います。公務員宿舎や合同庁舎が入るのも初めから計画されていた話ですから。今で言えば新豊洲の市場予定地を調査し、土壌汚染対策と液状化対策をかなりしっかりやった様に。

[156: 匿名]

311震災時に住宅棟部分は液状化しなかった事が証明されたわけだ。

[157: 匿名さん]

154
だからあ、新市場の所は、500億円も掛けて土壌を掘り返し、液状化対策、有害物質の除去をしている。古い話を蒸し返さないでちょ。民主党も賛成したくらいなんだから。
大体、あそこはここからかなり離れている所なんだよ、関係ない話でしょ。ーと、なぜか激している男ではあった。

[163: 匿名さん]

＞１５５

前スレを全部見てきましたが、下記の程度しか書いてありません。

＞東雲は地域全体の再開発ですので、マンションの敷地はもちろん周辺の液状化対策もされて
＞いますので、液状化によりインフラがダメージを受けることはありません。

ソースも全くありませんし、
どのような対策をしたのかハッキリしないのでは、
大丈夫と言われてもとても信じられません。

地域全体の開発と言っても、
各建物の敷地は、各デベロッパーが個々に対策を施すものです。
都や区が関与するのは都（区）の所有地と公道だと思います。
地域全体の開発＝安心という話自体、成り立たないのではないでしょうか。

[164: 匿名さん]

URは以前は都市整備公団で公的資金も入り大規模に整備・開発してきました。
ここのキャナルコートの計画・開発はURに変わる２００４年よりずっと前の事。

[169: 管理人]

地震、液状化、津波など湾岸エリアの一般的な話題は、
物件スレ以外にてお願い申し上げます。

[172: 匿名さん]

168はなんで削除されたのかな？
この物件特有の情報での議論だったと思うのだが。

>まったく液状化しないとは信じられない。埋め立て地なんだからこればっかりはしょうがない。それを対策済みだから大丈夫とか極端なことを書くから、ネガティブな意見が噴出する。
>震度５強程度で液状化した場所があったことは事実だし、しなかった場所でも震度７クラスがきたら可能性は否定できないでしょう。例え液状化したとしても建物自体は大丈夫だし、それによって資産価値が低下しても永住指向だから問題ない、とはっきり言った方がよっぽど説得力がある。
>まあ、耐震だけなので、多少の建物の損傷は避けられないだろうけど。

この物件は、

埋め立て地にある
耐震構造（免震や制振ではない）
駅から１１分（信号あり、地下深くの駅）
他の東雲物件と比べて比較的安価である
竣工まで１１ヶ月を残して、６００戸中４００戸程度が売れて、残り２００戸。

という状態。

細かい間取りの議論をする人もいるだろうし、もっと大きな視点でこの物件の将来性や市場評価を議論したい人もいるだろう。
せっかくのコミュニティなんだから、みなさんもっとおおらかに議論しませんか。

[173: 匿名さん]

液状化はもううんざりです おおらかにというのは分かりますが 同じことの繰り返しでどうでもいいです

[174: 匿名さん]

でも、震災後の日本でマンションを買う際に、地震対策は誰にとっても最も関心の高い事柄ですよね。
それを抜きにして議論してもしょうがないのでは？

[175: 匿名さん]

隠してる訳じゃないでしょ。
あなたの細かすぎる疑問をすっきり解決するほどの情報は、この板でお話ししてる素人さんたちは持ち合わせていないのよ。
だけど、それでもそんなに心配する必要はないよなあと思って、みんな検討してる訳。
世間一般で必要と認識されてる対策は基本的にとられてるよ。キャナルコートは最近まるごと開発されたんだからさ。
それ以上でもそれ以下でもないと思う。

まあS字アベニューの歩道と店舗の間は、全面的に3センチぐらいの段差が生じたのは確かだけど、あれは基準地盤面というより盛り土した所だから、考慮不足だったんでしょ。

本当に心配なら、こんなとこで2次3次情報を期待しないで、役所に聞いてごらん。
その結果をぜひここへ還元してくれ。

[177: 匿名さん]

以前からこのスレッドにいる人には繰り返しに見えても、
新たに入ってくる人にとっては興味深い話題なのでしょう。

それに、野村自身が防災対策を売りにしている以上、
液状化や津波がこのマンション固有の問題として話題になるのは避けられないのでは？

[178: 173]

174さん、そうっすね 湾岸スレで話したらいいと思います ここは話が偏りすぎです

[180: 173]

このマンションの液状化対策を話すスレを立てるのはどうですか

[181: 購入検討中さん]

液状化は他スレでやってくれーーーーー。
物件の情報を求む。

[182: 匿名]

三期って結局何戸出るんでしたっけ？

[183: 匿名さん]

>182
あと何戸残っているのですか？

[185: 匿名さん]

180が立てたら？

[186: 匿名さん]

液状化など専門的なことはマンションルームで聞きまくるのが一番でしょう。

ここで素人同士が議論しても無駄。

[187: 匿名さん]

地震と液状化に関しては、専門的知識を一般人が持っているわけなく、ここで確信的な根拠が見つかるわけないよ。個人個人で折り合いを見つけて別の話題を議論しよう。どうしても折り合いつかないなら、この物件への検討を外せばいいことだよ。

[189: 購入検討中さん]

ここ、そろそろ即完のメッキが剥がれる頃だと思うので、検討を始めようと思ってるのですが、4-5年落ちの中古が200万円位で出てくるの待つのとどっちがいいですかね？
検討者の方ではなくプロの方の意見が聞きたいですm(__)m

[190: 契約済みさん]

私は液状化の話題でも、このマンションの敷地に関する話題なら趣旨にそっているので、繰り返されようが歓迎すべきと考えています。
しばらく前は、物件どころか東雲にすら限定しない湾岸一般話題ばっかりでスレ違いが多かったのですが、最近はよい傾向だと感じます。

いまのとこ契約者の私が悔恨するような新情報や指摘は出ていません。
液状化対策も建築構造も十分と考えていて、今は入居が楽しみなばかりです。
検討者のみなさんも御近所さんになったら、よろしくお願いいたします。

[191: 匿名さん]

あと何戸残っているのですか？

[192: 匿名さん]

東雲を湾岸一帯と区別しろ、と言うのは無理があるのでは？

浦安だけを、見せしめにして、液状化問題に終止符を打ちたい気持ちも分かります。
浦安の物件は、ほとんど資産価値が無くなりました。

しかし、豊洲もまったく同様な液状化の事態であり、
私が浦安でみたものより、数倍ひどいぐらいです。

しかも、駅前で大量に水が噴出し、何人も見ているはずなのに、
ここで警告してくれませんでした。

これを後で、知るより、購入前に知らねばなりません。
ここは唯一、中立、検討板、利益相反もないです。

豊洲の駅前液状化
http://www.nicozon.net/watch/sm13851472

[195: 匿名さん]

>191さん
あと194戸です。

[197: 匿名さん]

駅前と言うより五丁目の映像ですね。バーミヤンのあるところ。
国交省の調査結果で見ればわかりますが、豊洲と浦安の差は歴然です。浦安より豊洲のほうがひどい、というのはお話になりません。

[198: 匿名さん]

>195
第3期は100戸くらいの販売ですかね？

[200: 匿名さん]

デベが保障してるからまったく不安ないけどね

http://www.azzhouse.jp/~shinonome/mail0405_2012/lp/

[201: 匿名さん]

>198さん
まだ決まってないようですけど、100戸も売れるのかな～。
1期　250
2期1次　110
2期2次　6
2期3次　40
2期1次の110戸でぎりぎり即完だったと思います。
同じ勢いじゃないでしょうから2期みたいに1次とか2次とか分けて
100戸ってところじゃないでしょうか。
実際のとこ、ぜんぜん知らないです。
あしからず。

[202: 匿名さん]

>>201
100戸は推察で目標戸数でしょうね。
最近は月30～40戸ペースですかね、ＧＷをプラスとみるかマイナスとみるかですが、
100戸いけば、そりゃ野村不動産側はほくほくでしょう。

営業利益を2割と考えるとだいたい500戸で利益ベースでトントン、
あとは売れる分だけ利益計上される感じじゃないでしょうか。
だから、500戸ぐらいの線はまず、野村不動産側で最初に到達しなければならない絶対目標として内部で意識されているはずです。
竣工と同時に銀行から融資してもらってる分返さないといけないんで、そこは必死です。

あとはある意味左うちわ状態なので、最悪建物内モデルルームでもいいと考えてるんじゃないでしょうか。
仮に１年後の引渡時点で残り５０戸としましょう。
震災後でこりゃ売るの難しいと思ったはずです。なのでそのシナリオは想定済みだと思うんです。

で、ここからが野村不動産側で嬉しい誤算なのですが、
2014年4月に消費税8%へ増税です。つまり竣工後から新築でなくなる1年後に消費税8%という駆け込み需要まで狙えるんです。
これは、鉄板シナリオです。
正直、野村不動産側はこの物件に関しては、現在までの販売状況をかんがみて、今後の売り方に関してはあんまり心配してないでしょうね。

さて、値下げですが、この鉄板シナリオを考えるとかなり厳しい状況かなーと思います。
建物内モデルルームで、モデルルーム家具付をねらってみるのはいいかもしれませんが、
バーゲンハンターは多そうなので倍率たかそーですね。

ま、すべて推測ですが。

[203: 匿名]

みんな見送った部屋がライフスタイルと合うといいですね。

[207: 匿名さん]

>202
>竣工後から新築でなくなる1年後に消費税8%という駆け込み需要
消費税8％は入居が2014年4月より後ろだったら掛かるってことですか。
契約日ではないということですよね。

[208: 匿名さん]

入居の時期ではないです。引渡し日ですね。

つまり、お金を支払って代わりに部屋の鍵を受け取る日です。

[220: 管理人]

液状化対策についての議論の場所を分ける案がございましたが、
良いアイデアかと思いましたので試験運用をさせて頂きます。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/225684/

いくつかのレスをこちらに引越させて頂きますが、当該レスのタイムスタンプのみ
現在の日時になる点に関しましてはご容赦願います。

[221: 匿名さん]

マイページなどで、お気に入り掲示板は
まとめることはできたっけ？

１つの物件検討するのに、いくつも掲示板見るの
大変なんですが、、必ず出てくるキーワードで
掲示板ごと分けても、不便なだけですよ。

津波地震、液状化、地域、物件、分けすぎ。

[222: 匿名さん]

189
4-5年落ちの中古が200万円ってどういう意味？

[223: 契約済みさん]

みなさん、毎度おなじみのスレ違いにうるさい契約者です。
せっかくよい傾向だったのに、またスレ違いが起きています。まるで駐禁取り締まっている気分です。

もう話題が橋を渡って豊洲に行っているようですが、本物件の所在地は東雲。
そして物件周辺で液状化したのは敷地北側と近辺の歩道です。

みなさん、スレ違いに気付いてますか。
たとえば、本物件購入の時期について話していて、景気状態の話から米国経済の動向、そして2012年の大統領選挙に話が及んで、共和党候補は誰が有力かと言う話がこのスレでされていたら相当違和感ありますよね。
他にも本物件の地震対策から地盤・断層の話になって、立川断層の話や被害の話がこのスレでされていてもおかしいですよね。
例え周辺地域のことでも敷地外の話をしたら、そういう脱線の第一歩なのでお互いになるべく気をつけましょう。

[225: 匿名さん]

あ
坪単価200万か。失礼。

[226: 匿名]

契約済みさんもたまにはいい事言うね。
いつものように写真をまた掲載してくださいな。

[230: 匿名]

消費税が上がると3%でも相当きついですね 4000万でも120万も違う 諸費用並みの金額ですね

[231: 匿名さん]

>223さん
この掲示板で最終決断する人いませんから。安心してください。

[233: 匿名さん]

そもそも、ここは路駐OKですから。
駐禁を取り締まる必要はないんですよ。

[234: 匿名さん]

230さん
消費税がかかるのは建物価格だけですよ
土地の持ち分は非課税なので消費税が
上がってももう少し安いです
ここは敷地面積を総戸数で按分すると
土地の持ち分が小さいから影響は小さい
でしょうけど

[235: 匿名さん]

更に、消費税アップは住宅に関しては
除外って話もあるし。

[236: 匿名さん]

そうなんですか？初耳です。
でもまだ決まってないんですよね。

[237: 匿名さん]

住宅減免は安住財務相が１月２１日に発言して
翌日の朝刊に載ったけど。

[238: 購入検討中さん]

91さん
DENのある部屋を選ぶのも一つの手ですよ。引き戸をずっと空けておく前提で良かったらリビングがだいぶ広く見えるんじゃないでしょうか。古くないのにリフォームはもったいない気がします。

[239: 匿名さん]

消費増税法案　負担緩和策、先送り
産経新聞 3月29日(木)7時55分配信

　■増税分の価格転嫁／自動車の二重課税／住宅購入時の軽減

　消費税増税にあたっては、住宅や自動車購入時の減税措置、中小企業が増税分を取引価格に転嫁できない問題への対応も焦点だ。しかし今回の関連法案は、こうした負担緩和策の具体化も軒並み先送りした。

　日銀の超低金利政策や政府の住宅ローン減税などを背景に住宅需要は回復基調で、平成２３年の全国のマンション販売戸数は２年連続で前年より増えた。２４年は５年ぶりに１０万戸に達する見通しだ。

　だが、消費税増税は持ち直しつつある住宅市場を腰折れさせる懸念がある。９年４月に税率が３％から５％に上がった際は新設住宅着工戸数が大幅に落ち込んだ。この年は８年に比べ約２６万戸、翌１０年も約４５万戸減少した。

　住宅業界も「消費税増税で車１台分の価格が上昇する」（マンション分譲大手）と警戒感を強める。政府内では住宅取得時の不動産取得税や登記にかかる登録免許税を軽減する案が浮上しているが、具体化はこれからだ。

　自動車販売に与える影響の軽減策も課題だ。

　日本自動車工業会によると、２４年度の国内新車販売台数はエコカー補助金の復活で、前年度に比べ１．９％増え、約４８０万台になる見通しだ。だが補助金は２５年１月末に期限を迎え、これに消費税増税が追い打ちをかける。自動車販売が打撃を受ければ、日本の景気も悪影響は避けられない。

　もともと、消費税と自動車購入時の自動車取得税は二重課税を指摘されている。自動車業界は「税負担が過大だ」と取得税の廃止を要求。２４年度税制改正では財源不足から廃止を見送る代わりにエコカー補助金を復活させた経緯があり、今年末の２５年度改正論議で再び争点になる見通しだ。

　経営体力の弱い中小企業も、ただでさえ国内市場が縮小し、物価が持続的に下落するデフレが長引く中、消費税増税で負担が増える懸念がある。大企業との取引価格や小売価格に増税分を上乗せすることができず、自分の利益を削って納税せざるを得なくなる可能性があるためだ。

　対策が求められるが、増税法案は、適切に価格転嫁されるよう監視を強化することや、対策本部の設置を明記するにとどまる。

　増税ばかりが先行し、負担緩和策がおざなりとの印象が強まれば、増税に対する国民の反発は確実だ。

[240: 匿名さん]

消費税アップは歓迎ですが、その分歳出を増やせば意味がないですね。
国の借金は減らない。
おっと、またスレ脱線と言われそうなのでこの辺で。

[241: 匿名さん]

マンションの施工コストには消費税が乗りますよね？
だったら、結局は価格の上げ圧力になりそうですね。

[242: 匿名さん]

施工コストに乗るのは税アップ後の工事だから。
上がるがどうかに関わらず、その前に完成済みとなるここには関係ないスレ脱線話。

[243: 匿名]

>さて、値下げですが、この鉄板シナリオを考えるとかなり厳しい状況かなーと思います。
>建物内モデルルームで、モデルルーム家具付をねらってみるのはいいかもしれませんが、
>バーゲンハンターは多そうなので倍率たかそーですね。

デベは融資が実行されるまでは資金回収できないから、まだ入居までに1年ある現段階で値引きはありえないでしょうね。
最悪、同じ部屋ばかり残ったなどの理由で、値引きなのか諸費用サービスなのか家具サービスなのかがあったとしても、それって部屋の価格付けを間違えたという話なだけで、割高の住戸価格が是正されて適正価格になっただけと思えば、そんなに得じゃない。
ほんとに欲しいと思える間取が予算内だったら、無くなる前に押さえちゃった方がいいと思います。デベは往々にして価格のバランスを間違える。

[244: 匿名さん]

資材価格も国際的に高騰してるので、値下がりはあり得ないでしょうね。電力の値上がりだけで、17パーセントの値上げですから、今後の値上がりを抑える為には仕様を下げるしか道が無いんですよね。

今後はタワーを作らなくなるのでは無いかな。

[245: 匿名さん]

いよいよ晴海が売り出しか。ガチンコ勝負だね。ここも勢いが落ちてきたから晴海に流れるのかな。

[246: 匿名]

原油もこの先さらに上がりそうだし、景気も上向く。そう遠くない将来インフレになって行くんでしょうね。
その時このマンション買っておけばよかったと悔やんでも時すでに遅しですね。他のマンションも買える状況じゃなくなるし。
給料はそうそう上がらないよ。

[247: 匿名さん]

まったくここが勢い落ちたとも思わないが・・・
２月に１１６戸、３月に４０戸も完売させてるからねぇ
ここはすでに７割完売してるから間違いなく言えるのは、ここは大量売れ残りの悲惨物件にならなそうなのは確実だね。

[248: 購入検討中さん]

客層が違わいですか？

[249: 購入検討中さん]

客層が違わないですか？

[250: 匿名さん]

晴海が実は人気ありそうで、
「晴海からこちらに検討者がたくさん流れてくる」と書かれた過去レスは空振りになるかも。