変動金利は怖くない？？ その43

[匿名さん]

こちらは変動金利は怖くない？？のその43です。

テンプレはレス１にあります。

前スレ；http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/218865/

[1: 匿名さん]

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

[2: 匿名]

今朝の日経に載ってたけど、変動金利を扱わない金融機関も出てきたらしい。実際儲からないので体力勝負みたいになっているそうで（貸しだおれリスクばっかり増えている）・・・そこで根本的な質問ですが、変動の店頭金利って各金融機関それぞれだと思うけど、体力の無い金融機関ってローンを実行後、店頭金利を上げたりしないのかな？いくら優遇があっても基準金利をあげられたら元も子もないよね。

[3: 匿名さん]

>>2
皆借り換えするだけじゃないの?
借り換えられたらその銀行ますます稼げなくなっちゃうよね？

[4: 匿名さん]

>2
自分のところは体力がありませんなんて示したら、借りてる人だけじゃなくて
預けてる人も他に行ってしまい、かえって潰れかねないよ。

[5: 匿名さん]

というか、借りる側としては利率が安ければいいわけで
体力がなかろうが破綻しようがどうでもいい話なんだけど。

[6: 匿名さん]

ん？
日銀が当分利上げしない？？

4月実効金利は各金融機関、変動以外で利率あげてきていますよ。
長期金利に連動では？
違う？？

[7: 匿名さん]

>>6
変動金利は政策金利連動ですよ。長期金利はJGB連動だから、JGBに値動きが出てきてるだけ。

[8: 匿名さん]

変動金利は、政策金利連動で長期金利と関係は無いとは考えるものの、だいたい長期とずれて同じ動きをしていますよね。日銀の意向は長期金利の動きをみて決定してませんかというぐらい。もし、今後長期が上がっても、インフレ目標達成なく、景気悪ければ変動は低いままですかね？

[9: 購入検討中さん]

日経のあれは単なる隙間記事ですね。
そもそも金融機関の住宅ローンは固定の方が儲かる、長期市場レートと実際の調達レートは違うから。
（逆に変動は市場と調達が同じだから、結果として利鞘が薄いから嫌がってるだけ）


内需拡大としては住宅市場は絶大なので、そこを冷やすような事は出来ないでしょう。
また、企業業績が飛躍的に伸びるとはとても思えないので、そこを冷やすという事もないですね。
グローバル的にも日本のファンダメンタルは異常に強固なので資金の逃げ水的にも
今のポジション（低金利で安全）という地位で固定されるでしょう。

[10: 匿名さん]

>>8
日経平均がもっと上がらなければ利上げは無理だろうね。
今が1万ソコソコだけど、1万7000-8000円水準まで。

[11: 匿名]

日経の記事は変動に否定的な傾向があるからね

[12: 匿名さん]

今後長期金利が上がれば各銀行の新規の優遇幅を縮小する事はあるんじゃないかな。

[13: 匿名さん]

>>12
変動の？有り得ない。
変動金利のメカニズムを理解している発言だとは思えない。

[14: 匿名さん]

＞13
新規貸し出しの変動金利の優遇幅を縮小する事はなぜないと言えるの？
現在店頭金利から1.7%の優遇引き下げを1.6%にする事はあり得ますよね？
今だって優遇幅は銀行独自に決めてる訳だし。

[15: 匿名さん]

日経の記事で住宅金融支援機構の破たん率が8.34%、民間が1%未満って載ってたね。

改めいて機構が無謀な貸出してるんだなって思った。

[16: 匿名さん]

>>14
長期金利と政策金利は何ら関係無いから、長期金利がちょっと上がったことで
変動金利に影響を及ぼすことはない。そもそも長期金利自体も
上がったと言っても誤差の範囲程度だし。

[17: 匿名さん]

仮に政策金利をあげられない景気状況で長期金利が上がり続けたら、変動金利と固定金利差は開き続けたとする。
借り手は当然安い変動金利を選ぶから銀行は儲からない。その際、政策金利が上がらなくても新規の変動金利の優遇幅を引き下げる事はあるんじゃないのかな。現在の状況じゃなく長期金利が上がり続けたらの話だけど。

[18: 匿名さん]

>>17
それをして肝心の住宅購買意欲が減退してしまっては、元も子もないのでしない。
これほどの低利なのに、銀行が国債を買い進める理由も同じ。

[19: 匿名さん]

ちょこっと上がりましたね。
ま、優遇でどうにでもなる幅だけど。
今後は四半期単位でジワジワ上がってくるのかな。
景気が踊り場から踏み外して奈落の底まで落ちたら
それどころじゃないですけどね。

[20: 匿名さん]

>>19
どこの変動金利が上がったの？

[21: 匿名さん]

優遇がどうなるかは需要と供給で決まる。

牛丼屋がなぜ値下げ競争してるか？

どこかの銀行が利益を上げたいから優遇幅を縮小すれば、その銀行より有利な条件を出す銀行に客が集まるので結果優遇幅を縮小した銀行の利益は減る。

結局実は金利を決めているのは供給側ではなく、需要側。我々が高い金利でもお金を借りたいと思わなければ金利では上がらない。

[22: 匿名さん]

このチキンレースをどこまで続けられるかだね。
事業融資がさっぱりになってから今まで無視してた住宅ローン事業に各社
乗り込んできてからずいぶんになる。

利幅が稼げた10年固定客が軒並みフラット35Sに取られて
ますます儲からない変動金利を主力商品に据えざるを得ない状況に。

最近こそ株価上がってきたけど、利幅が薄くても運用の大半を国債で回すしかなく、
その国債の金利は増税絡みで格下げからの上昇のリスクにさらされている。

扱っている投資信託も含み損抱えている商品も少なくないし、
ここからはまさに体力勝負といったところだな。

[23: 匿名]

優遇幅なんて属性次第で結構違うよ

[24: 匿名さん]

つまり、長期金利が上がれば短期へ人が流れ、短期金利も結局は上がるということだ。

[25: 匿名さん]

>>24
上がりません。上がるのは政策金利を利上げした時のみです。

[26: 匿名さん]

過去のケースではほとんどのケースで
長期金利が上がる→後追いで短期が上がるパターン。

というのも長期金利が上がるのはリスクオンの動きで大概債券から株に
金が流れてるから景気も上向きだったからね。

格下げからの長期金利上昇はその例とはケースが違うから当てはまらないかも
だけど、
日本の信用力低下→長期金利上昇→インフレ→政策金利上昇
の可能性は日本の膨大な債務発行残高をみればゼロとは言えない。

[27: 匿名さん]

>>26
そういうパターンでの政策金利上昇は、変動でも固定でも助からないから
みんな死ぬことになるんだろうな。まあ住宅ローン組んでる人だけじゃないだろうけど。

[28: 匿名さん]

今まで国債評価が下がったケースで日本でも、外国でも長期と変動の差が開き続くケースは有りますか。ECはなしで。その差はその後ゆっくりなくなっていくものですか？

[29: 匿名さん]

国家危機においてのイールドカーブのスティーブ化が延々と続くかってことかな？
それがフラット化することあるのかどうかという質問かな？

誰か世界経済に詳しい人お願いします。

[30: 匿名さん]

＞＞29

そんな状況はそもそも国が維持出来ないから増税と緊縮財政となる。

実際財政不安で長期金利が上がり出したら消費税20%にしようが年金支給年齢を75歳にしようが誰も文句言えないだろ。で、財政再建の道筋が見えるまで増税と緊縮財政をとことんやるしかないだろうね。そうすれば長期金利も下がる。

いずれにしてもこの状況で政策金利を上げる理由はない。

[31: 匿名さん]

>>24

それ以上に、高い金利なら家買うのやめようとする人が出る。

そもそも今住宅が細々とでも売れてるのは金利が低いから。今銀行が一斉に優遇やめたら銀行の利益は増えるか？

牛丼屋が儲からないから一斉に1000円値上げしても皆牛丼食べなくなるだけ。

[32: 匿名さん]

>>26

過去のケースというより長期金利は将来の景気を織り込んで先に上昇するのが通常。将来の破綻リスクを織り込んで上昇するのとは意味が全く違う。

[33: 匿名さん]

今回の微弱ながら長期の上昇は、将来的景気の改善を予想しての事なんですか？国債評価が下がる可能性の懸念では無いとの事でオッケー？銀行側で説明した記事ってあります？単純に市場相場を反映したもの？まあ大した変化ではないので気にし過ぎですかね。

[34: 匿名さん]

>>33
単純な株高によるJGB安に伴う長期金利の上昇。
つまり景気の回復に拠る物。

[35: 匿名さん]

誤差の範囲かと。元々は日銀による金融緩和、欧州債務危機の後退、米景気回復期待が重なって日本も景気回復期待から株上昇、長期金利上昇となったわけ。後は期待外れに終わるか本当に景気が良くなるのか次第。

少なくとも財政悪化による金利上昇では無かったと。

[36: 匿名さん]

とりあえず徐々に上がってきてるけど投資家は新年度だし
国会の行方を含めやや様子見ムード。

消費税法案が廃案されたらS＆Pもムーディーズも国債格下げに
言及してるし、場合によっては一気に2パーセントに上昇するという
専門家も。

国債を大量に保有してる銀行としては一気に苦しくなると見られてるが、
電力会社みたいに値上げのお願いみたいなのは無いんじゃないかな。

[37: 匿名さん]

徐々にってまだ1%じゃん。歴史的にまだまだ低水準。ちょと前まで1.5%でも低いって言われてたのに。

[38: 匿名さん]

長期金利の推移
http://www.iecon.jp/images/loan/kinri530.gif

最低でも3％超えてきたらくらいから、上がってきたな～って言ってほしいものだ

[39: 匿名さん]

これから実行のフラット組は戦々恐々だね。

[40: 匿名さん]

せっかく旧フラットSなのに肝心の金利高騰で意味なしみたいな。

新フラットSは魅力ゼロだし。民間も行き過ぎな競争を抑制傾向だし。

これからは住宅購入には厳しい時代かもね。

[41: 匿名さん]

長期金利は毎日変動するから本当はフラットこそ運次第なんだよね。
1年先の長期金利なんて読みようがない。

[42: 匿名さん]

3%になったら国債ホルダーの含み損はすげーだろうな

[44: 匿名]

でもフラットが上がってきたらそれはそれで
全期間固定への借り換えの選択肢が事実上無くなる
ことを意味し、それはそれで逃げ道が一つ消滅
ということで変動のメンタルヘルス面からも
好ましくない。

[45: 匿名さん]

1年先のフラット金利が3%になったら、実行待ちの人の中にはローン返済出来ない人出てくるんじゃなかろうか。
方針変更して変動でローン組むのだろうか。属性悪ければ審査おりずに家購入を断念になるかもね。
金利上昇は景気に悪影響なのは間違いないね。

[46: 匿名さん]

>3%になったら国債ホルダーの含み損はすげーだろうな

株価が半分になった時の損失はあまり語られないよね。
実際年金運用とか軒並みマイナスじゃん。多分3%になるような世の中ならば他がプラスで充分相殺出来て且つ、利益が出てると思うけど。2007年長期金利が２％になった時国債価格下落による損失なんて騒いだ金融機関なんてなかったし。

最も株も国債も下落するようだったらやばいけど、そんな事になったら会社もひいては日本もやばいから住宅ローンどころじゃないだろうけどね。

[47: 匿名さん]

1%以下の長期金利が低すぎたと思うのだけど。原発爆発しても円高になり長期金利下がった時、日本は大丈夫だと思った。
国債暴落と騒いでる人は、増税するために騒いでるんだろうな。

[48: 匿名さん]

>>42
>>46

ヒント：償還、イールドカーブ

仮に10年が3％になっても、年数の経過とともに残存期間は短くなっている。

[49: 匿名]

今年は復興需要や円安で持ち直してきた企業業績を
背景に日経は15.000円台ぐらいまでは回復して
くるかも。

来年はその上昇傾向に噂される米の利上げがあれば
ガツンと円安が進み20.000円前後まで期待できる
んじゃないかなと思うけどどうかな。

[50: 匿名さん]

政策金利を上げても景気上昇続ける状況になれば0金利解除する。
でもその状況になる前に増税や控除を打ちきりして、なかなか0金利解除できないと思う。