23区内の新築マンション価格動向(その58）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その57」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188867/


湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

【スレッドのタイトルを一部編集しています。H24.4.2 管理担当】

[509: 匿名さん]

希少性が無くなった場合にどんな坪単価が適正かを推測するしか方法はなさそう。

[510: 匿名さん]

希少性と縁遠い埋立地の安タワー・・・・

[511: 匿名さん]

いずれは希少性が無くなる運命だからね。
古いマンションの建て替えも進むでしょうから。

例外は無いと考えるべきでしょう。

[512: 匿名さん]

希少性を売りにしたマンションを高値づかみすると確実に大損ｗ

[513: 匿名さん]

特に代官山の旧山手通りNTT跡地は現在工事が停止してるようですが、かなり高い値を付けるのではと噂で聞きました。たぶん低層物件でしょう。

[514: 匿名さん]

まぁ、埋立地の住人には残念な結論ですが、
最初からわかっていたことですからね。

[515: 匿名さん]

内陸部も希少性と縁遠いタワーだらけ。
タワーで埋立地しか連想できないようでは古い。

[516: 匿名さん]

タワーの希少性のなさでいえば、埋立地には遠く及ばないからじゃない。

[517: 匿名さん]

タワーで稀少性があるものは限られます。完全に二極化。絶対条件は、「都心の高台」
ただ本物志向の方は、やはり都心の低層。

[518: 匿名さん]

>517さん
古いマンションがこれから続々と建て替えられて販売されるから、希少性なんて期待しちゃだめですよ。

[519: 匿名さん]

>>518
建替えでも、稀少性のある土地では地域住民の意識が強いためタワマンは立ちにくい。
多少戸数が増える程度がほとんどでしょう。

それより、中途半端な価格帯のタワマンの方が大変では？湾岸とか。

[520: 匿名さん]

しかし本気で希少性が維持できると思っているのかね。

[522: 匿名さん]

地震を考えるとマンションになるのでしょうね。

直下型はどこが震源になるか分かりませんから。

[526: 匿名さん]

都心は坪300～350万円の範囲内で落ち着いて行くんじゃない？

[527: 住まいに詳しい人]

>>525
香港ガーデン跡に建つ地所のタワーだよ
地所はH氏邸跡とか羽澤ガーデン跡もあって＠500クラスがごろごろ

[528: 匿名]

>>526
都心部なんてまがい物は無理だけどね

[529: 匿名さん]

都心周辺部
東西の明治通りより内側の都心部は、
坪２５０万円前後から３００万円でしょ。
年収レベルが高い一般人はこのあたりに住む。
都心はさらに上の所得レベルの人向け。

[530: 匿名さん]

時間の価値が全く違うからね。

[531: 匿名さん]

>530
社会の中心を担う人たちは都心＋都心部に集住するようになるでしょう。
時間価値が低い人は近郊OR郊外居住で十分。

[532: 匿名]

都心と都心部とは、Wikiによると同じ意味の言葉だってさ。

[533: 匿名さん]

でも坪単価的には300万円台前半と200万円台後半の二重構造になるのでは？

[534: 匿名さん]

都心部の居住人口が増えるにしたがって、希少性は無くなって行きます。

徐々に希少性なしの適正価格になる。

[535: 匿名さん]

それはハコモノの供給が続く場合はだね。
供給されなきゃ希少性は残る。

月島・佃のタワマンは７年間供給されずに、
ある程度の価格が維持できた。
ところが駅近くに連続でタワマン供給が始まる。
希少性がなくなるか、それとも久し振りの供給で盛り上がるのか、ミモノ。　

[536: 匿名さん]

もし希少性で維持されている価格なら、将来確実に値下がりするね。

素直に考えれば350万円を超える価格帯のものは軒並み値を下げるだろうな。
これだけマンションが増えれば高価格帯は説明しきれなくなる。

[537: 匿名さん]

本当に稀少な土地は、そうそう無いよ。港区全てが稀少な訳じゃない。

[538: 匿名さん]

さすがの三井のＣＰＴも今見ると共用部も含めてかなーり古臭いよ。
土日に行くとプリンスセススクエアみたいな下品な仲介屋が
好き勝手にオープンルームとかやっているけど、ああいうの
よく許可するよね。個人情報も取れらず誰でも入れるから
見てみてよ。金はかかってるなあって感じだけど、なんか
センスは古くてがっかりするよ。
住んでる人は感じないんだろうけどね。

[540: 匿名さん]

高層団地と倉庫と空き地しかない埋立地を都心だと思ってるのは湾岸民だけ。
外国からのお客にここが首都の中心ですなんていったら、日本ってやっぱり極東の僻地なんだと誤解されるだろ。

[541: 匿名さん]

誤解ではありません。未確認情報ですが、国連本部が豊洲に移転するという噂があります。

[542: 住まいに詳しい人]

>>536
地域間の相対的な比較なら稀少性は大きな要素だけど
時系列の価格変動に稀少性はあまり関係ないな

つうか稀少性がある立地の方が価格変動が大きくなるので
下げ局面では弱いでしょ


でも、今年から来年にかけては
生活者エンドの住宅需要とは関係なく
マネーの需給関係によって都心物件の価格は跳ね上がるって感じだよ

[543: 住まいに詳しい人]

新宿周辺は希少性が無くなって坪２５０万円近くまで値引き販売が行われているらしいよ。

[544: 匿名さん]

高家賃物件に借り手が無くて山のように在庫があるよ。
1LDK20万、2LDK30万なんて一般人は借りません。

[545: 匿名さん]

>>543
新宿のどこ？新宿と言っても場所によって価格が違うでしょう。それに、新宿の高額地域は元々少ないでしょ。

[546: 匿名さん]

どうせ西新宿とか北新宿の落ち目エリアだろ。
山手線内側は違うよ。

[547: 匿名さん]

新宿駅と新宿区はだいぶ違うよね。新宿駅ってかなら端っこだし。

[548: 住まいに詳しい人]

2月、3月の期末の投げ売りでかなり捌かした噂はあるね。

[549: 匿名さん]

埋立地はすでに坪180万程度が取引の主流らしいね。

[550: 匿名さん]

例によって業者が買って、賃貸マーケットに出て過剰在庫になるだけの話しでしょ。

[551: 住まいに詳しい人]

次は池尻あたりが供給過多でヤバくなると予想します。

[552: 匿名さん]

>549
引っ越しシーズンが完全な不発に終わったようだから、いよいよ末期じゃない？

[553: 匿名さん]

今さら埋立地の売れ残りをなげいてもしかたない。
誰にでもはじめからわかっていたこと。

[554: 匿名さん]

と、いいつつ
内陸部もけっこう売れ残りがあるのが現実。

[555: 匿名さん]

>554
ちゃんとした地元民需要があるのに売れ残るの？
中央線沿線みたいに供給調整しないとだめじゃない。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[556: 匿名さん]

江東区は去年から大幅に供給を絞ったのに、価格の下落が止りませんね。

[557: 匿名さん]

この２つの資料を見ると
大田区、新宿区、板橋区あたりが供給過多でかなり売れ残った感じですね。

年間販売戸数
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
契約率ベスト20
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html

[558: 匿名さん]

年間契約率推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...

[559: 匿名さん]

あれれ

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...

[560: 匿名さん]

販売戸数が増えたのに目黒区は健闘してますね。

[561: 匿名さん]

それに比べて、供給を減らしたのに価格が維持できない江東区・・・・

[562: 匿名さん]

もともと売りは安さだけの地域なんだから、気にする必要はない。

[563: 匿名さん]

販売戸数1400戸で契約率80%は立派な数字ですね。

[564: 匿名さん]

目黒区は単年度だけの千戸越え供給だったから契約率が80%行っただけかも？

連続して千戸越えの供給になるとどうなるか分からないのでは？

[565: 匿名さん]

新宿区は3年連続の千戸越え供給で値崩れ起こしたからね。

[566: 匿名さん]

クロスエアタワーの今後の売れ行きが注目ですな。

[567: 匿名さん]

江東区はもう今後厳しいでしょうね。
それだけ、地震のインパクトは大きかった。

[568: 匿名さん]

地価の変動率です。

23区で下落が少なかったのは、
1　練馬区▲0.6%
2　中央区▲0.7%
2　中野区▲0.7%
2　杉並区▲0.7%
2　北　区▲0.7%
2　葛飾区▲0.7%
7　品川区▲0.8%
7　足立区▲0.8%
9　港　区▲0.9%
9　新宿区▲0.9%


ちなみに下落が大きかったのは、
1　墨田区▲1.9%
2　台東区▲1.6%
3　江東区▲1.5%
3　渋谷区▲1.5%



前年より変動率が悪化した区は
千代田区
中央区
墨田区
江東区
杉並区
江戸川区

[570: 匿名さん]

住民層がよくわかるね。本当の意味で・・・

[572: 匿名さん]

2年前の記事ですが、まだ売ってるんですかそこ？

[573: 匿名さん]

心臓がドキドキする…
豊洲で藤木直人がロケしてた。やっぱりかっこいい(^O^)
豊洲ってすごいね(*≧∀≦*) ホントにかっこよかったー!!




黒木メイサは気付きもしなかった←どうでもいいし

[574: 匿名さん]

あぁ、彼、同じマンションに住んでますよ。
もちろん埋立地じゃないですが。

[575: 匿名さん]

藤木直人、ロケでなく、近所で普通に散歩してるのをたまに見かける。
西南側高台方面。

[576: 住まいに詳しい人]

>>566
クロスエアタワーは1年で分譲491戸中270戸ぐらい捌いたから、そこそこ大丈夫じゃない
もちろん3年コースだけど

3年以上販売を続けている物件を探してみると

ベイクレストタワー　2003年
WORLD　CITY　TOWERS　2005年
パークシティ浜田山　2007年
クレストシティレジデンス　2007年
広尾ガーデンフォレスト　2007年
グランドヒルズ三軒茶屋　2007年
セントラルレジデンス　シティテラス目白　2007年
シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン　2008年
二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス　2008年
パークタワーグランスカイ　2008年
パークコート赤坂　ザ　タワー　2008年
シティタワー麻布十番　2008年
パークコート麻布十番ザ　タワー　2008年
常盤台ガーデンソサエティ　2008年
クレストタワー品川シーサイド　2008年
パークコート神宮前　2008年
グローリオ蘆花公園　2008年
シティハウス世田谷桜丘　2008年
大崎ウエストシティタワーズ　2009年
クレストプライムタワー芝　2009年
シティタワー有明　2009年

「諦めて値引き販売で片付けたら？」ってのが多いな

[577: 匿名さん]

年金支給は70歳に引き上げ、健康管理も自己責任。

職住近接を実現しないと生きていけない時代になりつつあります。

ホワイトカラーなら、有給休暇を100％消化するのも過労死するのも自己責任
倒れる奴は自己責任。それがイヤなら、店長にも管理職にもならなければいい。
この考えは、良くも悪くもこれからの日本の働き方の一つのトレンドになるだろう。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120425-00000304-agora-soci

[578: 匿名]

やっぱり住友と三井が多いな。

[579: 匿名さん]

その2社くらいじゃないと竣工後ものんびり販売続けるとかできないから。

[580: 匿名]

トップのベイ何とかを始め、４つランクインの
ゴクレを忘れちゃダメ

[581: 匿名さん]

ビバホーム最高！
ここがあれば、何でもそろっちゃうね！

あ、内地にはないのかな。ゴメンゴメン（笑）

[582: 匿名さん]

いや～豊洲は本当に最高だな。

[583: 匿名さん]

>>581
ビバホーム、北関東～東北の方には昭和からある馴染みの店、御用達と聞いたことがあるな。

[584: 匿名さん]

街や住民の属性が似てるので、なじみやすいんでしょうね。

[585: 匿名さん]

都市が巨大化する現象を説明する上で、普遍的な法則があるのか。
生物の場合には、複雑なシステムにもかかわらず、すべてが同じルールに基づいている。
大きさが２倍になればエネルギー消費量が７５%少なくなるスケールメリット（準線形的傾向）が現れる。
これを歴史上のすべての生物に当てはめても、同じ規則が現れる。
そのため、あるほ乳類の大きさから、生理学、生活史など、すべてのことを、９０％の確度で推測できる。
これが可能なのは細胞内ネットワークや細胞間ネットワークといったネットワークやエコシステムなどの、ネットワークが原因。
この法則が、ネットワークである都市にも現れる。都市の大きさを変数にガソリンスタンドを見ると同じ法則が出てくる。都市が大きいほど、一人当たりのガソリンスタンドは少なくなる。これはアメリカ、日本、中国といった全世界どこの都市でも共通している。
また、他のインフラの道路の総距離や、電線の量などでも、個々の都市計画に関係なく、同様のスケールメリットを示す。
また、都市が大きければ大きいほど人口１人あたりの富が多いという現象が逆に現れる。人口１０万人の都市を２０万人へと２倍にして比較しても、１００万人の都市を２００万人の都市と比較しても、機械的に１５%の増加がみられる。そして、それは１５%の効率化が期待できることを意味しており、それが都市に人が集まる理由。

[586: 匿名さん]

小沢さんが無罪になり、消費税率アップが遠のくと
アップを理由に「今が買い時」と言ってた人たちは困るんだろうなあ。

[587: 匿名さん]

2015年頃から都心部持ち家ブームが始まるけど、
それまでは端境期で、
新規購入者はかなり減りそうだね。
1990年代後半の不況期に就職した人が購入年齢だから買える人も少ない。

[588: 匿名さん]

1990年代は就職難で公務員ブーム。
地方の人は地方にとどまる人が多かった。
公共投資がバンバン行われて地方の方が景気が良かった。

変わったのは小泉政権になってから。
世紀が変わってから。
地方から都会に人がいっぱい集まるようになった。

[589: 匿名さん]

結局山手線の内側かな。

[591: 匿名さん]

大手不動産販売会社のマーケティングを担当するN氏から興味深い連絡が入ったのは、
若葉の瑞々しい季節だった。

N氏によると、豊洲購入者と学歴の相関関係を分析したところ、おおむね「MARCH」と呼
ばれる層が平均となる。「MARCH」とは明治・青山・立教・中央・法政のことで、
いわゆる中堅私立大学だ。

「アッパーミドル層を狙ったニュータウンであれば、この数字は妥当です。ただ、豊洲にお
いてはまさにMARCH出身者の比率が突出しています。普通、上は早稲田慶應など上位
私大や東大、下は日大や駒沢といった下位私大も比較的満遍なく含まれるものですが、
豊洲ではMARCH出身者が全体の40%近くを占めており、これはかなりの偏りと言えます。」

豊洲購入者の約40%が「MARCH」出身者であることについて、学歴が消費行動に与える
影響について研究する経済研究大学院大学の岩原教授はこう分析する。

「早慶層以上は世田谷や目黒、または港区など都心部の良好な住宅街を選びますが、
一般に彼らより低所得なMARCH層は太刀打ちできません。同じ街を選べば、面積が狭い、
グレードが低いなど、余計に敗北感を味わうことになりますから。」
「そこで豊洲は格好の『敗者復活戦』になったのです。「銀座まで5分」であることは、上位層
が選ぶ優良な住宅街に勝るポイントです。つまり単純比較できないからこそ、明白な敗北
感を味わわずに住めることになります。」

最後に、岩原教授は付け加えた。

「ただし、あまり健全な消費者行動とは言えません。自らの好みの場所に住むのではなく、
コンプレックス解消のための手段として住むのですから。当然、このことはコミュニティの
健全な発展を阻害する要因として、今後少なからず影響してくるでしょう。」

人生で最も大きな買い物の選択を、コンプレックス色に染めるのはいいことではなさそうだ。

[592: 匿名さん]

>590
あるよ。
それが「世間一般の見方」

[593: 匿名さん]

そう。
ヒカリエは、山手線内側の施設。が世間一般の見方。

[595: 匿名さん]

榊さんね。
晴海三菱のことも批判的だそうだが。

[596: 匿名さん]

>その価格であれば同じ東京でも地盤が強い西側でも相当高いグレードのマンションを購入できます

坪300なんてそんな値段で買えるとこある？グレード高い物件なら坪400はくだらないんだけど。

[597: 匿名さん]

西側にいったら、立川断層や多摩直下地震のリスクがあるのにね。

[598: 匿名さん]

湾岸は坪単価の高さだけでなく
供給量の過大も問題

所詮団地なので価値は維持出来ない

[599: 匿名さん]

所詮団地のタワマンは最近、内陸の方が供給量過大なのをお忘れなく。

[600: 匿名さん]

それは震災で湾岸がまともに売れないのが分かっていたから
ほとぼりが冷めるまで供給しなかっただけ

後には腐る程供給予定が有る

[601: 匿名さん]

震災前からだよ。
震災前から、最近は内陸タワマンの方が供給量が多かった。

これからの供給予定はともかく。

[602: 匿名さん]

N氏によると、豊洲購入者と学歴の相関関係を分析したところ、おおむね「MARCH」と呼
ばれる層が平均となる。「MARCH」とは明治・青山・立教・中央・法政のことで、
いわゆる中堅私立大学だ。

「アッパーミドル層を狙ったニュータウンであれば、この数字は妥当です。ただ、豊洲にお
いてはまさにMARCH出身者の比率が突出しています。普通、上は早稲田慶應など上位
私大や東大、下は日大や駒沢といった下位私大も比較的満遍なく含まれるものですが、
豊洲ではMARCH出身者が全体の40%近くを占めており、これはかなりの偏りと言えます。」

豊洲購入者の約40%が「MARCH」出身者であることについて、学歴が消費行動に与える
影響について研究する経済研究大学院大学の岩原教授はこう分析する。

「早慶層以上は世田谷や目黒、または港区など都心部の良好な住宅街を選びますが、
一般に彼らより低所得なMARCH層は太刀打ちできません。同じ街を選べば、面積が狭い、
グレードが低いなど、余計に敗北感を味わうことになりますから。」
「そこで豊洲は格好の『敗者復活戦』になったのです。「銀座まで5分」であることは、上位層
が選ぶ優良な住宅街に勝るポイントです。つまり単純比較できないからこそ、明白な敗北
感を味わわずに住めることになります。」

最後に、岩原教授は付け加えた。

「ただし、あまり健全な消費者行動とは言えません。自らの好みの場所に住むのではなく、
コンプレックス解消のための手段として住むのですから。当然、このことはコミュニティの
健全な発展を阻害する要因として、今後少なからず影響してくるでしょう。」

人生で最も大きな買い物の選択を、コンプレックス色に染めるのはいいことではなさそうだ。



その敗者復活戦も苦戦中・・・。

[603: 匿名さん]

まあ、豊洲が将来性あるエリアである事は誰にも否定できないわけで。

[604: 匿名さん]

602は、他のスレにもマルチポストされているが、
都合の悪い部分を削除してある。

[605: 匿名さん]

■　首都圏再開発地マンション価格、「豊洲」が過去10年の上昇率1位

・最近10年でマンションの分譲価格が最も上昇した首都圏再開発エリアは豊洲（東京・江東）。
・豊洲は、1坪あたりの平均単価が6割以上高騰した。
・豊洲は、大型の商業施設、オフィス、マンションが計画的に配置された街並みへの評価が高く、利便性の良さも人気を集めた。

[606: 匿名]

605
古い記事だね。

しかも10年前といえば、PCTやシエルなどさえも無い昔の頃のマンションの事。

[608: 匿名さん]

埋立地の場合、ローンを完済する前に大変なことが起きそう（東京直下、ゴーストタウン化、管理費滞納家庭増加など）