23区内の新築マンション価格動向(その58）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その57」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188867/


湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

【スレッドのタイトルを一部編集しています。H24.4.2 管理担当】

[509: 匿名さん]

希少性が無くなった場合にどんな坪単価が適正かを推測するしか方法はなさそう。

[510: 匿名さん]

希少性と縁遠い埋立地の安タワー・・・・

[511: 匿名さん]

いずれは希少性が無くなる運命だからね。
古いマンションの建て替えも進むでしょうから。

例外は無いと考えるべきでしょう。

[512: 匿名さん]

希少性を売りにしたマンションを高値づかみすると確実に大損ｗ

[513: 匿名さん]

特に代官山の旧山手通りNTT跡地は現在工事が停止してるようですが、かなり高い値を付けるのではと噂で聞きました。たぶん低層物件でしょう。

[514: 匿名さん]

まぁ、埋立地の住人には残念な結論ですが、
最初からわかっていたことですからね。

[515: 匿名さん]

内陸部も希少性と縁遠いタワーだらけ。
タワーで埋立地しか連想できないようでは古い。

[516: 匿名さん]

タワーの希少性のなさでいえば、埋立地には遠く及ばないからじゃない。

[517: 匿名さん]

タワーで稀少性があるものは限られます。完全に二極化。絶対条件は、「都心の高台」
ただ本物志向の方は、やはり都心の低層。

[518: 匿名さん]

>517さん
古いマンションがこれから続々と建て替えられて販売されるから、希少性なんて期待しちゃだめですよ。

[519: 匿名さん]

>>518
建替えでも、稀少性のある土地では地域住民の意識が強いためタワマンは立ちにくい。
多少戸数が増える程度がほとんどでしょう。

それより、中途半端な価格帯のタワマンの方が大変では？湾岸とか。

[520: 匿名さん]

しかし本気で希少性が維持できると思っているのかね。

[522: 匿名さん]

地震を考えるとマンションになるのでしょうね。

直下型はどこが震源になるか分かりませんから。

[526: 匿名さん]

都心は坪300～350万円の範囲内で落ち着いて行くんじゃない？

[527: 住まいに詳しい人]

>>525
香港ガーデン跡に建つ地所のタワーだよ
地所はH氏邸跡とか羽澤ガーデン跡もあって＠500クラスがごろごろ

[528: 匿名]

>>526
都心部なんてまがい物は無理だけどね

[529: 匿名さん]

都心周辺部
東西の明治通りより内側の都心部は、
坪２５０万円前後から３００万円でしょ。
年収レベルが高い一般人はこのあたりに住む。
都心はさらに上の所得レベルの人向け。

[530: 匿名さん]

時間の価値が全く違うからね。

[531: 匿名さん]

>530
社会の中心を担う人たちは都心＋都心部に集住するようになるでしょう。
時間価値が低い人は近郊OR郊外居住で十分。

[532: 匿名]

都心と都心部とは、Wikiによると同じ意味の言葉だってさ。

[533: 匿名さん]

でも坪単価的には300万円台前半と200万円台後半の二重構造になるのでは？

[534: 匿名さん]

都心部の居住人口が増えるにしたがって、希少性は無くなって行きます。

徐々に希少性なしの適正価格になる。

[535: 匿名さん]

それはハコモノの供給が続く場合はだね。
供給されなきゃ希少性は残る。

月島・佃のタワマンは７年間供給されずに、
ある程度の価格が維持できた。
ところが駅近くに連続でタワマン供給が始まる。
希少性がなくなるか、それとも久し振りの供給で盛り上がるのか、ミモノ。　

[536: 匿名さん]

もし希少性で維持されている価格なら、将来確実に値下がりするね。

素直に考えれば350万円を超える価格帯のものは軒並み値を下げるだろうな。
これだけマンションが増えれば高価格帯は説明しきれなくなる。

[537: 匿名さん]

本当に稀少な土地は、そうそう無いよ。港区全てが稀少な訳じゃない。

[538: 匿名さん]

さすがの三井のＣＰＴも今見ると共用部も含めてかなーり古臭いよ。
土日に行くとプリンスセススクエアみたいな下品な仲介屋が
好き勝手にオープンルームとかやっているけど、ああいうの
よく許可するよね。個人情報も取れらず誰でも入れるから
見てみてよ。金はかかってるなあって感じだけど、なんか
センスは古くてがっかりするよ。
住んでる人は感じないんだろうけどね。

[540: 匿名さん]

高層団地と倉庫と空き地しかない埋立地を都心だと思ってるのは湾岸民だけ。
外国からのお客にここが首都の中心ですなんていったら、日本ってやっぱり極東の僻地なんだと誤解されるだろ。

[541: 匿名さん]

誤解ではありません。未確認情報ですが、国連本部が豊洲に移転するという噂があります。

[542: 住まいに詳しい人]

>>536
地域間の相対的な比較なら稀少性は大きな要素だけど
時系列の価格変動に稀少性はあまり関係ないな

つうか稀少性がある立地の方が価格変動が大きくなるので
下げ局面では弱いでしょ


でも、今年から来年にかけては
生活者エンドの住宅需要とは関係なく
マネーの需給関係によって都心物件の価格は跳ね上がるって感じだよ

[543: 住まいに詳しい人]

新宿周辺は希少性が無くなって坪２５０万円近くまで値引き販売が行われているらしいよ。

[544: 匿名さん]

高家賃物件に借り手が無くて山のように在庫があるよ。
1LDK20万、2LDK30万なんて一般人は借りません。

[545: 匿名さん]

>>543
新宿のどこ？新宿と言っても場所によって価格が違うでしょう。それに、新宿の高額地域は元々少ないでしょ。

[546: 匿名さん]

どうせ西新宿とか北新宿の落ち目エリアだろ。
山手線内側は違うよ。

[547: 匿名さん]

新宿駅と新宿区はだいぶ違うよね。新宿駅ってかなら端っこだし。

[548: 住まいに詳しい人]

2月、3月の期末の投げ売りでかなり捌かした噂はあるね。

[549: 匿名さん]

埋立地はすでに坪180万程度が取引の主流らしいね。

[550: 匿名さん]

例によって業者が買って、賃貸マーケットに出て過剰在庫になるだけの話しでしょ。

[551: 住まいに詳しい人]

次は池尻あたりが供給過多でヤバくなると予想します。

[552: 匿名さん]

>549
引っ越しシーズンが完全な不発に終わったようだから、いよいよ末期じゃない？

[553: 匿名さん]

今さら埋立地の売れ残りをなげいてもしかたない。
誰にでもはじめからわかっていたこと。

[554: 匿名さん]

と、いいつつ
内陸部もけっこう売れ残りがあるのが現実。

[555: 匿名さん]

>554
ちゃんとした地元民需要があるのに売れ残るの？
中央線沿線みたいに供給調整しないとだめじゃない。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[556: 匿名さん]

江東区は去年から大幅に供給を絞ったのに、価格の下落が止りませんね。

[557: 匿名さん]

この２つの資料を見ると
大田区、新宿区、板橋区あたりが供給過多でかなり売れ残った感じですね。

年間販売戸数
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html
契約率ベスト20
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html

[558: 匿名さん]

年間契約率推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...