23区内の新築マンション価格動向(その58）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その57」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188867/


湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

【スレッドのタイトルを一部編集しています。H24.4.2 管理担当】

[449: 匿名さん]

>448
おっしゃる通りで、割高外周区の超高値に引きずられて郊外とは思えないような値段が散見されるのは事実ですね。
でも、これは人口増加、郊外に住宅地が拡大してた時代の残滓にすぎません。
同様に20年くらいかけてじわじわと下がり、坪150万円くらいになると思われます。
そのあたりに住んでいる人には嫌な話ですが、首都圏がコンパクト化する流れではどうしようもないです。

[450: 匿名さん]

>448さんは帰宅困難者問題と定年70歳時代をどう考えてますか？
地縁が無い人があえて郊外の、それもマンションを買うことが考えられますか？
37歳で買って、33年間も通勤して、その間にいろいろな事があって帰宅困難状態に見舞われるのですよ。

[451: 匿名さん]

多摩川を越えた割高隣接県郊外は少子化や賃貸利回りから考えても10年で半値ぐらいになるだろうね。

[452: 匿名さん]

>451
3LDKで現在家賃13万円といったところだから、
今でさえ坪180万円くらいが適正。
将来は少子化による需要減を考えると家賃9万円？
そうなると坪130万円か？

[453: 匿名さん]

結局隅田川と多摩川の間にしとけばいいんですね。

[454: 匿名さん]

>453
明治通りから東西の内側でしょう。
木密地域が避けられて、
渋谷、新宿、池袋といった繁華街から適度な距離が取れて治安も良い。

さらには都心のど真ん中を避けて、
東京駅から2km～5kmの限られたエリアになるね。
理想を言えば大きな公園に恵まれたところが良いね。

こんなところの不動産は将来値下がり耐性が強いね。

[455: 匿名さん]

業者が利益追及で割高に分譲した物件も多いエリア。
割高メッキ分の値下がりは有り得る。

[456: 匿名さん]

>>453
隅田川と荒川の間はやめとけとも言えますね。

[457: 匿名さん]

業者の従来理論に騙されないことですよ。

金持ちがいっぱい住んでいるエリアだから不動産価格が高いけど将来の値下がりも無いとか、
そんな業者の理屈だね。

世の中が大きく変わろうとしていることに気が付かない人は大損する。

[458: 匿名さん]

隅田川の東側は避けるべきですね。

[459: 匿名さん]

豊洲スミフについては今後も値段は下がらないかもな

>「当初、1年～1年半以内の完売を目指していたものの、販売好調であるためゆっくり販売することもよいことだと思う」と販売方針を変更する旨を発表した。

[460: 匿名さん]

豊洲はプチ富裕層にじりじりと売れてるからね。

[461: 匿名さん]

>>459
そんな大本営発表を信じるやつはあふぉ

[462: 匿名さん]

近郊郊外の下落の話になるとすぐに都心部湾岸の話に振られるね。

業者にとって触れられたくない話題なのは見え見えだなあ。

[463: 匿名さん]

これからは
山手線内側中央線下側が基準

東京駅はその辺境だから、

[464: 匿名さん]

老後に「もうちょっと高い家を買えたかもね」と多少後悔しつつも手元に現金が沢山ある状態は、決して悪い選択では無いと思うがどうだろうか。
ローンで破綻する事ともっと高い家を買えたのにと後悔する状態は、そもそも比較するようなものではない。
どちらが良いかは本人が決める事だが、買える範囲で高い家を買う事だけが予算の決め方ではない事は覚えておいて損は無いだろう。

[465: 住まいに詳しい人]

>>457
>金持ちがいっぱい住んでいるエリアだから不動産価格が高いけど将来の値下がりも無いとか、
>そんな業者の理屈だね。

そんなこと言っている人っています？
2007年以降の５年間で価格が一番下がっているのは麻布や番町です
それは誰でも知っていることですよね

10年20年で見たらどーか？という視点もあるでしょーが
それだったら、日本経済がどーなるのか？東京はどーなるのか？の方が大問題で
都心だから郊外だから、なんて小さな話でしょ

個別の物件で見れば、駅までどれくらいか、商業施設があるか、緑は多いか...
諸々検討材料はありますけど
具体的な物件名をあげるとスレが荒れそーですしねぇ
やめておいた方がよいよーです

[466: 匿名さん]

割高外周区の高値を正当化するために良く使われる業者の常套句でしょ。

都心はそんな言い方しないでしょ。

[467: 匿名さん]

>459
ソースは？

[468: 匿名さん]

住民の妄想作文ですよ。

本物の住不の販売方針。

　江東区豊洲2・3丁目再開発地区の最後の分譲マンション計画「シティータワーズ豊洲ザ・シンボル」が今月竣工する。総戸数850戸。住友不動産は4月3日にモデルルームをグランドオープンし、5月中旬から第1期販売として200～250戸の販売を始める。開発中にリーマン・ショックなど景気が大きく後退するといった事業環境の変化を受け、通常の竣工前の発売を見送る格好となったが、1年～1年半以内の完売を目指す。

[469: 匿名さん]

GW前の日経に業火ベルト地帯の話が大きく出たのは不味いね。
一面じゃ無かったのはまだ幸いだけど。

[470: 匿名さん]

もうすでに埋立地の販売が業火に包まれてるぞ。

[471: 匿名さん]

業火ベルトとか控え目な被害想定であれだからなぁ

[472: 匿名さん]

どうせなら、炎の津波くらい派手にとりあげて欲しかったね。

[473: 匿名さん]

津波は満潮時＋高潮時＋水門が閉鎖されないの三重の超最悪ケースの発生を考えているのに、
火災は超控えめに見てますね。

津波は超最悪ケースでも死者ゼロｗ

[474: 匿名さん]

耐震強度は計算できても、火災リスクは計算不可能だから過小に見るしかないのでしょう。
火災に関しては想定外だらけじゃないですか？

[475: 匿名さん]

埋立地住民の都合のいい解釈・・・

[476: 匿名さん]

◇将来性で選びたい

　高度成長期の頃、マンションは値上がりするのが当然だった。これに対し、デフレの今は値下がりするものと考えられている。ところが、今でも値上がりしているマンションがある。例えば、東京都江東区の豊洲で０３年ごろに分譲されたマンションは今、中古で新築時価格より２割程度値上がりしているものが多い。新築当時に７０平方メートル・３ＬＤＫが３５００万円くらいで売られ、現在からみれば割安な物件が多かったからだ。

　０３年ごろの豊洲エリアは人気が今ひとつだった。「隣の中央区と比べて、人気と値段ががくんと落ちる場所」とされた時代だ。その江東区豊洲は、今人気が上がり、新築マンションの分譲価格が上昇。それに伴い、中古で値上がりする現象が起きているわけだ。


　結局、不動産は“大化け”する場所が面白い。現在は人気と注目度が低い場所。そして、将来性が高い場所を買っておくと、５年後、１０年後に値上がりする可能性が高い。そういう“穴場”にマンションを買うと、将来の楽しみが増えるわけだ。

[477: 匿名さん]

長谷工総合研究所によると、2011年の都内23区の新築分譲価格は2.9％の下落にとどまったが、
江東区の新築平均価格は同年2月に5459万円だったのが、現在は1000万円近く下落しているところもある。
中古マンションとなると、その傾向はいっそう顕著になる。
「不動産流通機構のレインズによると、湾岸の中古の平均価格は’11年4月が平米当たり81万円だったのが、
73万円になっている。なかには30％下落した物件もあります。
つまり、新築で4000万円だった物件が2000万円台になったということです」

[478: 匿名]

また昔の記事ですか？
なんかわざと荒らしてる？

[479: 匿名さん]

>476
震災前、2011年1月に書かれたもの。
これの元ネタを読んで震災前に豊洲物件を買った人がいたら、
この文章を今頃どう思っていることだろう…

[480: 匿名さん]

古い476の記事と

新しい477の記事のコントラストが

今の埋立地の評価を象徴してますね。

[481: 匿名さん]

豊洲ネガを突如入れて、
話の流れを変えようとしてますな。

毎回業者が使う手ですな。

[482: 匿名さん]

震災時の火災焼失率
品川区31.9%
大田区24.0%
目黒区20.8%
杉並区19.8%
墨田区19.7%

[483: 匿名さん]

震災後でも、湾岸エリアのマンションが大人気
http://www.asahi.com/housing/column/TKY201106020359.html
東日本大震災後、マンションニーズは液状化現象が発生した湾岸エリアや帰宅難民となることを懸念して、遠隔地物件を避ける傾向が強くなったと言われている。
こうした分析結果をあざ笑うように今、湾岸エリアの大規模マンションが人気を集めてい・・・

[484: 匿名さん]

やっぱり上がってるんだよね、湾岸のマンションの市場価値。
ここでなんだかんだいってるのは引きこもりさんかな？

[485: 匿名さん]

>483
平均坪単価は１２１．３万円
安けりゃどこでもいいって層は確かにいるよね。

[486: 匿名さん]

>485
大事なのはそこじゃない。

「湾岸エリアの大規模マンションが人気を集めている」という事実だろ

[487: 匿名さん]

プラウド東雲も毎回毎回「即日完売」だもんな。
やっぱり湾岸のマンションは人気だよ。

[488: 匿名さん]

>486
人気の最大要因は最多販売価格帯が２８００万円（平均坪単価は１２１．３万円）という価格の圧倒的な割安感

これに尽きると思うが、、、

[489: 匿名さん]

2800万ですか。やっすいな～。

[490: 住まいに詳しい人]

>>488
大人なんだから、スルーしなよ
相手にしても意味ないから

[491: 匿名さん]

連続自演で話題を変える。
いつもの手だね。

[492: 匿名さん]

>488

文脈見ろって。

重要なのは「湾岸エリアの大規模マンションが人気を集めている」という事実だと何回言えば。。。はぁ、疲れる。

[493: 匿名さん]

>490
スマンその通りだね

[494: 匿名さん]

>492

承知した。

たしかに「湾岸エリアの大規模マンションが人気を集めている」というのが事実だった。

ゴメン

[495: 匿名さん]

現在53歳の妻が60歳まで7年間だけでいいから月給22万円で働いて厚生年金に加入できれば、65歳以降に受け取る年金額は月々約2万円（年約24万円）アップする（公的年金加入歴30年の場合）。
平均余命の89歳まで生きるとすれば受給総額は約576万円増えることになる。
もっと若い世代が長く働けば1000万円以上増やすことはそう難しくない。

[496: 匿名さん]

埋立地住民の嫉妬と自演がひどいな。

[497: 匿名さん]

>494
いいよ、許してあげるよ、内陸さんｗ

[498: 住まいに詳しい人]

今年に入って販売開始した港区、渋谷区の物件

ザ・レジデンシャル北青山　＠380
インプレスト赤坂　＠3802
クラッシィスイート・ジオ東麻布　＠340
テラス渋谷美竹　＠440
アデニウム新橋　＠300
ミッドガーデン赤坂氷川　＠390
ザ・パークハウス元麻布　＠390
ローレルアイ恵比寿ピアース　＠360
マスターマインドＪＵＢＡＮ　＠370
ガーラ三田慶大前　＠340

これだけみると価格的には今ひとつって感じだけど
この後『ブランズ六本木』『ザ・神宮前レジデンス』『プラウド南麻布』
『プラウドタワー白金台』などが追いかけてくる

下げ止まり感はあるかな？