23区内の新築マンション価格動向(その58）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その57」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188867/


湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

【スレッドのタイトルを一部編集しています。H24.4.2 管理担当】

[429: 匿名さん]

地価の西高東低現象もその内に無くなるのでしょうか？

[430: 匿名さん]

無くなりそうにありませんね。

[431: 匿名さん]

既存の住宅地に不動産を持っている人。
西側の不動産業者は西高東低が永遠に続くことを祈ってます。

でも、これから進む都市開発と都心部居住が進むことを考えると・・
ちょっと無理でしょうね。

私鉄各社は渋谷、新宿あたりを盛り上げようと必死ですが、
リニアが品川に決まって既にデベは逃げ腰です。

西側は高値づかみしないように気を付けるべきでしょう。

[432: 匿名さん]

頑張ってるね。

[433: 匿名さん]

反論できる人がいないのは寂しいねｗ

[434: 匿名さん]

反論しても、思い込んでる人には通じないからねえ。そっとしておいてあげるよ。

[435: 住まいに詳しい人]

鉄道網の発展と関東大震災後の復興が重なって
業務・商業エリア、工業エリア、住宅エリアの分離と
“東京”の拡大が1930年代に進み
その中で西高東低がはじまった

で、1950年代1960年代に地方からの大きな人口移動があって
それが加速され、常識化していったわけで

1990年代以降都心居住のトレンドもあるけど
いっぺんに構造が変わるわけがない

100年かけて出来上がったものは、100年かけて変わるんだよ

[436: 匿名さん]

>435
昔と同じスピードで世の中が変化してますか？
都心部湾岸はこの10年でどう変わりましたか？
昔の基準で今が想像できましたか？

[437: 匿名さん]

郊外都心関係なく「100年かけたものは100年かけて変わる」という感覚は世の中のスピード感からはズレてるとは思う。

[438: 匿名さん]

日経に業火ベルト地帯の地図がカラーででかでかと掲載されてしまいましたね。

[439: 住まいに詳しい人]

>>436
あなたは10倍速く歳をとるよーになったの？

100年前の人だって、
「ものすごい勢いで東京が変わっているなあ」
思っていたわけですよ

まあ、平均寿命がこれ以上伸びるとは思えないから
都市の変化がゆっくりになることはないでしょーけど

[440: 匿名さん]

業火ベルト地帯の外側も大混乱で危険地域化。

どうせ帰宅困難者になるのなら多摩川を越えたところに家を買った方が良い。

自宅に残る家族だけでも守れる。

[441: 住まいに詳しい人]

だから、地震/防災の話は地震のスレでしましょ

[442: 匿名]

424さん力作ですね。大変参考になりました。　まぁベストな区の中でもピンきりな場所がありますけど、しいて言えば騒音と空気が悪いという部分を考慮に入れ、駅、学校、スーパーの要素を加味すれば良い場所である可能性が高いでしょうかね。

勤務地が東京寄りですと駅としては巣鴨、駒込、赤羽根　新宿寄りですと中央線沿いになるかな・・・

[443: 匿名さん]

割高外周区のマンション価格が下落する事と大きく関連したお話では？
441さんはどう思われますか？

[444: 匿名さん]

相続による不動産の売却がこれからどう進むかも不動産価格に与える影響は大きいよ。

野村証券、個人向けの相続ビジネス強化
読売新聞 4月22日(日)8時46分配信
野村証券は、個人顧客向けの相続支援事業を強化する。
政府が国会に提出した消費税率引き上げ関連法案で、相続税増税とともに、若年世代への資産移転を促すため贈与税を軽減することを打ち出したためだ。

[445: 匿名さん]

>>440
多摩川を越えた郊外は殺人的ラッシュで100%寿命が縮まるのでおすすめしません。

[446: 匿名]

多摩川を越えたところに家、と言ったって戸建てではなく
マンションしか買えないんでしょ。
多摩川から越えてかなり行かなけりゃ土地は安くならない。

[447: 匿名さん]

山手通りから多摩川までが、震災を考えると超割高に放置されているんだね。
既存の住宅地で人口密度も高いから、簡単には適正価格にならない。
20年くらいかけてじわじわと下がるんだろうな。

[448: 住まいに詳しい人]

その多摩川を渡っても思いの外価格の高いところ

武蔵小杉＠270
元住吉＠240
宮前平＠250
たまプラ＠300

から、東京の東側へ目を向けさせるなら価格がキーになるわけで
＠200～220ぐらいじゃないと無理なんじゃないか

東横線田園都市線の上であげたよーな駅が
＠200前後になったら、東京の東に移る人はいないでしょ
もし同時に手頃になった東京の西へ移動するなら
西高東低を強化しちゃうわけだし

結局、街の魅力をどれくらい伸ばせるか
という問題に還元されるんじゃないか？
当たり前すぎて身も蓋もない話だ

[449: 匿名さん]

>448
おっしゃる通りで、割高外周区の超高値に引きずられて郊外とは思えないような値段が散見されるのは事実ですね。
でも、これは人口増加、郊外に住宅地が拡大してた時代の残滓にすぎません。
同様に20年くらいかけてじわじわと下がり、坪150万円くらいになると思われます。
そのあたりに住んでいる人には嫌な話ですが、首都圏がコンパクト化する流れではどうしようもないです。

[450: 匿名さん]

>448さんは帰宅困難者問題と定年70歳時代をどう考えてますか？
地縁が無い人があえて郊外の、それもマンションを買うことが考えられますか？
37歳で買って、33年間も通勤して、その間にいろいろな事があって帰宅困難状態に見舞われるのですよ。

[451: 匿名さん]

多摩川を越えた割高隣接県郊外は少子化や賃貸利回りから考えても10年で半値ぐらいになるだろうね。

[452: 匿名さん]

>451
3LDKで現在家賃13万円といったところだから、
今でさえ坪180万円くらいが適正。
将来は少子化による需要減を考えると家賃9万円？
そうなると坪130万円か？

[453: 匿名さん]

結局隅田川と多摩川の間にしとけばいいんですね。

[454: 匿名さん]

>453
明治通りから東西の内側でしょう。
木密地域が避けられて、
渋谷、新宿、池袋といった繁華街から適度な距離が取れて治安も良い。

さらには都心のど真ん中を避けて、
東京駅から2km～5kmの限られたエリアになるね。
理想を言えば大きな公園に恵まれたところが良いね。

こんなところの不動産は将来値下がり耐性が強いね。

[455: 匿名さん]

業者が利益追及で割高に分譲した物件も多いエリア。
割高メッキ分の値下がりは有り得る。

[456: 匿名さん]

>>453
隅田川と荒川の間はやめとけとも言えますね。

[457: 匿名さん]

業者の従来理論に騙されないことですよ。

金持ちがいっぱい住んでいるエリアだから不動産価格が高いけど将来の値下がりも無いとか、
そんな業者の理屈だね。

世の中が大きく変わろうとしていることに気が付かない人は大損する。

[458: 匿名さん]

隅田川の東側は避けるべきですね。

[459: 匿名さん]

豊洲スミフについては今後も値段は下がらないかもな

>「当初、1年～1年半以内の完売を目指していたものの、販売好調であるためゆっくり販売することもよいことだと思う」と販売方針を変更する旨を発表した。

[460: 匿名さん]

豊洲はプチ富裕層にじりじりと売れてるからね。

[461: 匿名さん]

>>459
そんな大本営発表を信じるやつはあふぉ

[462: 匿名さん]

近郊郊外の下落の話になるとすぐに都心部湾岸の話に振られるね。

業者にとって触れられたくない話題なのは見え見えだなあ。

[463: 匿名さん]

これからは
山手線内側中央線下側が基準

東京駅はその辺境だから、

[464: 匿名さん]

老後に「もうちょっと高い家を買えたかもね」と多少後悔しつつも手元に現金が沢山ある状態は、決して悪い選択では無いと思うがどうだろうか。
ローンで破綻する事ともっと高い家を買えたのにと後悔する状態は、そもそも比較するようなものではない。
どちらが良いかは本人が決める事だが、買える範囲で高い家を買う事だけが予算の決め方ではない事は覚えておいて損は無いだろう。

[465: 住まいに詳しい人]

>>457
>金持ちがいっぱい住んでいるエリアだから不動産価格が高いけど将来の値下がりも無いとか、
>そんな業者の理屈だね。

そんなこと言っている人っています？
2007年以降の５年間で価格が一番下がっているのは麻布や番町です
それは誰でも知っていることですよね

10年20年で見たらどーか？という視点もあるでしょーが
それだったら、日本経済がどーなるのか？東京はどーなるのか？の方が大問題で
都心だから郊外だから、なんて小さな話でしょ

個別の物件で見れば、駅までどれくらいか、商業施設があるか、緑は多いか...
諸々検討材料はありますけど
具体的な物件名をあげるとスレが荒れそーですしねぇ
やめておいた方がよいよーです

[466: 匿名さん]

割高外周区の高値を正当化するために良く使われる業者の常套句でしょ。

都心はそんな言い方しないでしょ。

[467: 匿名さん]

>459
ソースは？

[468: 匿名さん]

住民の妄想作文ですよ。

本物の住不の販売方針。

　江東区豊洲2・3丁目再開発地区の最後の分譲マンション計画「シティータワーズ豊洲ザ・シンボル」が今月竣工する。総戸数850戸。住友不動産は4月3日にモデルルームをグランドオープンし、5月中旬から第1期販売として200～250戸の販売を始める。開発中にリーマン・ショックなど景気が大きく後退するといった事業環境の変化を受け、通常の竣工前の発売を見送る格好となったが、1年～1年半以内の完売を目指す。

[469: 匿名さん]

GW前の日経に業火ベルト地帯の話が大きく出たのは不味いね。
一面じゃ無かったのはまだ幸いだけど。

[470: 匿名さん]

もうすでに埋立地の販売が業火に包まれてるぞ。

[471: 匿名さん]

業火ベルトとか控え目な被害想定であれだからなぁ

[472: 匿名さん]

どうせなら、炎の津波くらい派手にとりあげて欲しかったね。

[473: 匿名さん]

津波は満潮時＋高潮時＋水門が閉鎖されないの三重の超最悪ケースの発生を考えているのに、
火災は超控えめに見てますね。

津波は超最悪ケースでも死者ゼロｗ

[474: 匿名さん]

耐震強度は計算できても、火災リスクは計算不可能だから過小に見るしかないのでしょう。
火災に関しては想定外だらけじゃないですか？

[475: 匿名さん]

埋立地住民の都合のいい解釈・・・

[476: 匿名さん]

◇将来性で選びたい

　高度成長期の頃、マンションは値上がりするのが当然だった。これに対し、デフレの今は値下がりするものと考えられている。ところが、今でも値上がりしているマンションがある。例えば、東京都江東区の豊洲で０３年ごろに分譲されたマンションは今、中古で新築時価格より２割程度値上がりしているものが多い。新築当時に７０平方メートル・３ＬＤＫが３５００万円くらいで売られ、現在からみれば割安な物件が多かったからだ。

　０３年ごろの豊洲エリアは人気が今ひとつだった。「隣の中央区と比べて、人気と値段ががくんと落ちる場所」とされた時代だ。その江東区豊洲は、今人気が上がり、新築マンションの分譲価格が上昇。それに伴い、中古で値上がりする現象が起きているわけだ。


　結局、不動産は“大化け”する場所が面白い。現在は人気と注目度が低い場所。そして、将来性が高い場所を買っておくと、５年後、１０年後に値上がりする可能性が高い。そういう“穴場”にマンションを買うと、将来の楽しみが増えるわけだ。

[477: 匿名さん]

長谷工総合研究所によると、2011年の都内23区の新築分譲価格は2.9％の下落にとどまったが、
江東区の新築平均価格は同年2月に5459万円だったのが、現在は1000万円近く下落しているところもある。
中古マンションとなると、その傾向はいっそう顕著になる。
「不動産流通機構のレインズによると、湾岸の中古の平均価格は’11年4月が平米当たり81万円だったのが、
73万円になっている。なかには30％下落した物件もあります。
つまり、新築で4000万円だった物件が2000万円台になったということです」

[478: 匿名]

また昔の記事ですか？
なんかわざと荒らしてる？