23区内の新築マンション価格動向(その58）

[匿名さん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その57」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188867/


湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

【スレッドのタイトルを一部編集しています。H24.4.2 管理担当】

[349: 匿名さん]

ポジは不動産関係者が雇ったバイト君だから中身のないアタマの悪い内容なのは仕方ない。

[350: 匿名さん]

津波は最大で2.5m程度。
防潮堤の高さは3.5m。
耐震対策を取れば問題ない事ははっきりした。

やはり最大の問題は業火ベルト地帯。

業火ベルト地帯の内側で、オフィス街、繁華街ではない、人口密度が比較的低いところの耐震性があるマンションに住むのが最大の安全策であろう。大きな公園が近くにある事も必要。

[351: 住まいに詳しい人]

何故、スレの棲み分けが出来ないのでしょーかね？

地震の話は地震のスレで、湾岸の話は湾岸のスレで
ここは価格の話だけをすればいい

「地震も湾岸も価格と関係する」言い出すのだろーけど
そーいう人に限って、いっさい価格の話は出てこないんだよねぇ

元々価格水準に関する知識が足りないのなら
口だしせずにＲＯＭしてればいいのに、困ったもんだ

[352: 匿名さん]

短期の投資じゃないのだから、

大きな流れを無視して目先の価格変動を云々しても意味が無いですからね。
地域の将来性も重要ですね。

[353: 匿名さん]

東京都防災会議が発表した首都直下の「東京湾北部地震」の被害想定は、前回（０６年）の想定と比べて２３区西部の被害が相対的に大きくなった。
特に品川、大田、目黒の３区は最悪の場合、地震に伴う火災で面積の２～３割が焼失するとされ「火災に関しては下町より山の手の木造住宅地の方が危険」との専門家の指摘もある。
「地震に弱い」とされてきた２３区東部以外でも、備えが急務だ。

[354: 匿名さん]

豊洲とかの夜景がきれいな高層マンションに住みたい場合現実的には最低でも年収いくらぐらいが必要だと思いますか？

[355: 匿名さん]

安いんだから、いくらだっていいでしょ。

[356: 匿名さん]

夜景がきれいでも、燃えさかる津波で焼け死ぬのはイヤだな。

[357: 匿名さん]

焼け出される人は３３９万人に達し、
業火ベルト地帯から外側（環八から外側）に逃げることになるけど、
すさまじい大混乱になる。

一方、都心部ではほぼ同数の帰宅困難者が取り残される。

[358: 匿名さん]

３００万人を超える避難者を外周区だけで受け入れ可能だろうか？

その時治安はどうなる？

都心で帰宅困難者になった、夫、子供と
郊外に取り残される妻・・・・

[359: 匿名さん]

埋立地で妻子が炎の津波に焼かれるよりは。

[360: 匿名さん]

俺は泳げないから埋立地はムリだな。

[361: 匿名さん]

都心は下がらないと言っていた評論家がいたが、東京都心マンションは５年も大幅な下落が続いている。郊外や大阪・名古屋に比べて常に下落率が大きい。
マンションが乱立して供給過剰なのが原因かな。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c201203.pdf

[362: 匿名さん]

＞外側（環八から外側）に逃げる

なんで？都心側に逃げるかもしれないじゃん。皇居も代々木公園も外苑もあるんだし。

わざわざ業火ベルト地帯を通って避難するか？

[363: 匿名さん]

普通に考えて今後は高齢者ばかりで就業人口減るんだから都心から人が減るはずだけどね。

[364: 匿名さん]

賃料が上がるとそれに見合った収益をあげられない企業はオフィスを都心から移転します（例：東京→大崎とか）

逆に賃料が下がると都心に移転しますので都心の就業人口は
つねに調整されるのです。

住宅地も同じで郊外がにぎわうのは地価が上昇時のみです。
下がり始めるとさっと人がいなくなりますよね

[365: 匿名さん]

>362
震災時には都心方面への交通が規制される事を知らないの？

[366: 匿名さん]

わざわざ業火ベルト地帯を通って避難するか？ ＞
業火ベルト地帯から焼け出されて非難する人が300万人いるってことでは？
内側の人は安全だからそもそも避難する必要が無いでしょ。

[367: 匿名さん]

都心→オフィス向き
郊外→居住向き

[368: 匿名さん]

都心→オフィス向き。住みたい街のランキング外。オフィス需要の地価の高さの影響でマンションが高いだけ。
近郊→居住向き。西側は住みたい街ランキング独占。
郊外→居住向き。

[369: 匿名さん]

>368
地元びいきが人気ランキングに影響しているだけだよ。
地縁もない人は近郊郊外を選択しないでしょう。
実際人口動態見るとそう。

[370: 匿名さん]

人口が増えてる地域＝マンションの供給数が多い地域＝業者が必死に売るために掲示板に必死にポジ投稿する地域
マンションの供給数が多い地域＝需要より供給が多くなりがちで下落しやすい地域
現在、都心暴落中

[371: 匿名さん]

>370
人口が増えてる地域＝マンションの供給数が多い地域＝発展地域＝将来の下落リスクが低い

こう素直に見るべきでしょう。

[372: 匿名さん]

供給過多のうえに地震不安に不景気

デベ号泣

でもユーザー騙す気だけは満々

さすが践業

[373: 匿名さん]

号泣は
近郊郊外に不動産を持っている人たちじゃない？

[374: 匿名さん]

そうなると都心部しか売れなくなりますね。
デベは大変だなぁ。

[375: 匿名さん]

地震関連情報をすぐもみ消そうとするのはヤバイのがわかってるから、
やましいことがなければ放置だろ？

[376: 匿名さん]

>375
業火ベルト地帯の話題は業界ではタブーだからね。
既存住宅地の地価に大きな影響を与えますから。
震災時の火災焼失率
品川区31.9%
大田区24.0%
目黒区20.8%
杉並区19.8%
墨田区19.7%

[377: 匿名]

都市部の二次災害は電気火災や爆発事故とかだから業火地帯じゃないからってそんなに安全でもない。

ただっ広いとこにポツンとあるようなとこが安全だけど都内にはないもんだよね。昼に地震来たら避難民の数もすごいことになるし。

首都移転は難しくても都市部の密集状態、人口は減らすべきだよな。災害リスク考えるなら。

[378: 匿名さん]

業火ベルト地帯と大量の避難民
都心部に取り残される大量の帰宅困難者
この２つが最大の問題点であるのは確かです。

都心部でかつ、
スペースに余裕があり、区画整備が行われ、
オフィス街、繁華街じゃないところにある
耐震性のあるマンションが最も安全。

[379: 匿名さん]

まぁ、埋立地や低地はやめておけってことだな。

[380: 匿名さん]

東京圏の中古マンション流通は12年度までは増加するが、その後は微減または横ばいになるそうです。
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20120420-00000001-jsn.html

[381: 匿名さん]

追加

15年度に増加に転じる見込みだ。

[382: 匿名さん]

>381
郊外で家余りが始まるのでしょうか？
2015年で85歳とすると30歳持ち家購入で55年前。1960年。
ちょうど近郊の宅地開発ラッシュと重なりますね。

[383: 匿名さん]

いわゆる現在の割高外周区。

[384: 匿名さん]

70歳まで働く時代になるから、都心部勤務で郊外居住を選択する人はその内にいなくなっちゃうんじゃない？

[385: 匿名さん]

消費税がアップするかどうかで、
中古の売れる推移は変わるんじゃない？
個人が売る中古は消費税が掛からないから。

[386: 匿名さん]

もう、埋立地で妥協する必要がなくなりそうですね。

[387: 匿名さん]

>386
近郊郊外がいくら安くなってもね。
都心部がもっと安くならないと意味がないのでは？

[388: 匿名さん]

埋立地は郊外だし、地震で大変な目に遭う危険があるから、どんなに安くなっても意味がない。

[389: 匿名さん]

70歳まで働くなんて冗談じゃないよ。
俺は故郷の土地に家を建ててのんびり暮らす。
田舎なら余計なカネもかからないし。
光熱費と食費と、あと少しあればいい。

[390: 匿名さん]

都心部とそれ以外とは別世界みたいに違ってくるかもしれませんね。

郊外、地方で低コスト生活もありでしょうね。

[391: 検討中の奥さま]

豊洲みたいに都心の埋立地なら、対策もとられてるし安全だよ

[392: 匿名さん]

>391
都心部だけはそれなりのお値段を維持するから誰でも住めるってわけじゃないですね。将来税収も安定してるからインフラ整備も万全だけど住むにはそれなりの年収が必要。

[393: 匿名さん]

都心もそれなりにこなれてきたから、
わざわざ城東の埋立地で妥協しようって人も少なくなるんじゃないかな。

お金がないならしかたないけど。

[394: 匿名さん]

環境基準の４万３０００倍に上るベンゼンが検出されたことがあったりね
そんなもん、そう簡単には除去できないでしょ。都はごまかすみたいだけど。

[395: 匿名さん]

>393
港区の坪単価は399万円。
千代田区は340万円。
東京駅から半径５ｋｍ圏内を買うのはまだまだ大変。

[396: 匿名さん]

皆が買いたいところ、そうでないところで、
完全に価格が2極化してますね。

[397: 匿名さん]

>396
そうですね近郊郊外は値を下げて行くでしょうね。
木密問題。帰宅困難者問題は解決が不可能ですからね。

[398: 匿名さん]

将来的には外周区はどこも坪200万円を切るようになるのでは？